Examinatorium Sachenrecht Einführung zu Fall 12: Vorkaufsrecht

Wiederholung zu §§ 873, 925 BGB § 873 ist die Grundnorm für Verfügungen über Grundstücke und Rechte an Grundstücken Voraussetzungen Einigung (§ 925 bei Übereignung) Berechtigung des Veräußerers (bei Fehlen Erwerb kraft öff. Glaubens des Grundbuchs, § 892) Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch

Praktische Durchführung der Übereignung eines Grundstücks Problem: Die Parteien wollen nur zu einem Notartermin erscheinen (Kaufvertrag, § 311b, plus Auflassung, § 925), aber die Auflassung soll erst erfolgen, nachdem der Kaufpreis gezahlt wurde. Bedingte Einigung (Eigentumsvorbehalt) nach § 925 Abs. 2 nicht möglich. Lösung 1: Es wird sofort die Auflassung erklärt, aber der Notar wird angewiesen, den Eintragungsantrag an das GBA erst zu übersenden, wenn der Kaufpreis bezahlt ist und darüber ein Nachweis erbracht ist. Lösung 2: § 925 verlangt keine höchstpers. Erklärung. Notarangestellte können beauftragt und bevollmächtigt werden, als Stellvertreter die Auflassung zu erklären, wenn die Kaufpreiszahlung erfolgt ist.

Die Vormerkung, §§ 883 ff Funktion der Vormerkung: Sicherung des Vormerkungsberechtigten (Geschützten) gegen vertragswidrige Zwischenverfügungen des Eigentümers (Doppelverkauf und Übereignung an den Zweiterwerber) und gegen zwischenzeitliche Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Insolvenz (Beschlagnahme)

Rechtsnatur der Vormerkung Ist die Vormerkung ein obligatorisches oder ein dingliches Recht? Str. Detailliert erörtert bei Baur/Stürner, § 20 Rdn. 60 ff., Schwab/Prütting, Rdn. 201 ff.   Zwitterstellung. Sie ist eine dinglich wirkende Sicherung eines Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung.

Entstehen der Vormerkung Voraussetzungen Zu sichernder Anspruch (§ 883 I) Bewilligung des Betroffenen oder einstweilige Verfügung (§ 885) Eintragung der Vormerkung im Grundbuch (§§ 883 I, 885)   Merke: Für die Vormerkung gilt, da sie kein Recht am Grundstück ist, § 873 BGB nicht! Daher keine Einigung notwendig.

Zu sichernder Anspruch Anspruch muss gerichtet sein auf: Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück, oder Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem ein Grundstück belastendes Recht (zB Pfandrecht an einer Hypothek), oder Inhaltsänderung eines vorgenannten Rechts, oder Rangänderung eines vorgenannten Rechts

Zu sichernder Anspruch Anspruch kann künftig oder bedingt sein; Voraussetzung jedoch eine nicht mehr einseitig vom Schuldner zu beseitigende Rechtsgrundlage (BGH: "Rechtsboden muss so weit vorbereitet sein, dass die Entstehung des Anspruchs nur noch vom Willen des demnächst Berechtigten abhängt"). Bei Fehlen oder Erlöschen des zu sichernden Anspruchs entsteht die Vormerkung nicht bzw. erlischt. Das Grundbuch ist bzw. wird unrichtig; der Belastete kann Berichtigung verlangen.

2. Bewilligung des Betroffenen oder einstweilige Verfügung (§ 885 BGB) Nicht Einigung nach § 873 BGB; Gesetz begnügt sich mit der Bewilligung des Betroffenen. Bewilligung iSd § 885 BGB ist nicht identisch mit der Bewilligung iSd § 19 GBO, sondern eine materiellrechtliche WE, die dem Begünstigten oder dem GBA gegenüber zu erklären ist. In der Praxis werden Bewilligung iSd § 19 GBO und iSd § 885 meist zusammenfallen.

ad 3. Eintragung im Grundbuch: Eintragungsverfahren wie bei dinglichen Rechten: Antrag, Bewilligung iSd § 19 GBO oder einstw. Verfügung, Voreintragung des Betroffenen.

Einstweilige Verfügung wenn der Belastete die Bewilligung nicht erklären will: Hier muss nur der Anspruch glaubhaft gemacht werden, nicht dagegen die Gefährdung (§ 885 I 2 BGB im Unterschied zu §§ 935, 920 II ZPO). Die Gefährdung ergibt sich aus der jederzeitigen Möglichkeit einer Verfügung durch den eingetragenen Berechtigten.

Variante 3 zu Fall 3: Wie wäre Fall 3 (Ausgangsfall) zu beurteilen, wenn vor der Eintragung des D als Eigentümer zugunsten des K eine Auflassungsvormerkung (= Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks) eingetragen worden wäre?

Wirkung der Vormerkung Siehe § 883 II 1: Keine Grundbuchsperre der durch die Vormerkung Betroffene bleibt zur Verfügung berechtigt Aber: die spätere Verfügung ist gegenüber demjenigen, zugunsten dessen die Vormerkung eingetragen ist, relativ unwirksam

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht Geregelt in §§ 463 ff BGB; bewegl. und unbeweg. Sachen Regelung ist nicht sehr lang! Zu Ende lesen! Sinn: Optionsrecht zB bei Miet- oder Pachtverträgen. Für den Fall, dass der Vermieter die Mietsache verkauft, erhält der Mieter ein Vorkaufsrecht. Oder: Nachbar oder Gemeinde erhält ein Vorkaufsrecht an Erweiterungsflächen

Dingliches Vorkaufsrecht §§ 1094 ff: dingliches Vorkaufsrecht. Auch nicht lang. Lesen! Sinn: Verwirklichung des Vorkaufsrechts wird dinglich gesichert; gibt es nur bei Grundstücken 1094 Abs.1: persönliches Vorkaufsrecht; an eine bestimmte Person als Berechtigten gebunden; Abs. 2: an ein bestimmtes Grundstück und dessen Eigentümer als Berechtigten gebunden.

Bestellung und Wirkung 1094 Abs. 1: Belastung eines Grundstücks: § 873: Einigung und Eintragung im GB. Wirkung: schuldrechtlich zw. V und W: § 1097 iVm 463 ff. dinglich: § 1098 Abs. 2: Vorkaufsrecht wirkt wie eine Vormerkung, die den Anspruch auf Auflassung aus dem durch die Ausübung des Vorkaufsrechts geschlossenen KV sichert.