Examinatorium Sachenrecht Prof. Dr. Eva-Maria Kieninger SoSe 2019 Mo. 9-12h HS III

Fall 15: Vormerkung „Die Zweite“ A verkaufte mit notariellem Vertrag vom 24.10.2016 ein in seinem Eigentum stehendes Grundstück an B und bewilligte diesem eine Auflassungsvormerkung, die am 28.11.2016 in das Grundbuch eingetragen wurde. Bei Fälligkeit des Kaufpreises am 1.3.2017 konnte B nicht zahlen; seine Bank war nicht bereit, ihm einen Kredit zu gewähren. Daher verkaufte A mit notariellem Vertrag vom 27.3.2017 das Grundstück an C und bewilligte diesem eine Auflassungsvormerkung, die am 3.7.2017 im Grundbuch eingetragen wurde.

Fall 15: Vormerkung „Die Zweite“ (Fortsetzung) Am 4.7.2017 verlangte A von B ausdrücklich letztmalig die Zahlung des Grundstückskaufpreises. Er setzte ihm hierfür eine Frist bis zum 24.7.2017 und kündigte für den fruchtlosen Fristablauf den Rücktritt vom Vertrag sowie die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs wegen Nichterfüllung des Kaufvertrags an. Da B den Kaufpreis bis Fristablauf nicht zahlte, erklärte A gegenüber B am 25.7.2017 den Rücktritt und erhob gegen ihn am 20.9.2017 Klage auf Leistung von Schadensersatz und auf Zustimmung zur Löschung der für B eingetragenen Auflassungsvormerkung.

Fall 15: Vormerkung „Die Zweite“ (Fortsetzung) Noch vor der gerichtlichen Entscheidung besserte sich jedoch die finanzielle Lage des B. A und B schlossen daher am 4.3.2018 einen notariellen Vergleich, in dem sie erklärten darüber einig zu sein, dass A gegen B keine Rechte wegen Nichterfüllung des Vertrags vom 24.10.2016 habe und dass die Vereinbarungen aus diesem Vertrag Bestand haben sollten. Der Prozess wurde von A und B für erledigt erklärt. A ließ das Grundstück an B auf und B wurde am 6.5.2018 im Grundbuch als Eigentümer des Grundstücks eingetragen. B ist unter keinen Umständen bereit, das Grundstück wieder herauszugeben.

Fall 15: Vormerkung „Die Zweite“ (Fortsetzung) Bearbeitervermerk: Frage 1: Kann C von A die Auflassung des Grundstücks verlangen? Frage 2: Hat C einen Anspruch gegenüber B auf Zustimmung zu seiner Eintragung als Eigentümer?

Abwandlung Der Auflassungsanspruch des C aus dem Kaufvertrag vom 27.3.2017 wurde dieses Mal nicht durch eine Auflassungsvormerkung gesichert. Überdies stellt sich heraus, dass der wahre Eigentümer des Grundstücks nicht A sondern F ist, was dem B auch bekannt war. A ist lediglich zu Unrecht im Grundbuch als Bucheigentümer eingetragen. B trat am 9.4.2018 seinen Auflassungsanspruch an G ab. Am 28.2.2018 verkaufte F das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag an H und erklärte die Auflassung. Am 15.3.2018 schließlich wurde H als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Abwandlung (Fortsetzung) Bearbeitervermerk: Frage 1: Kann G von A die Auflassung des Grundstücks verlangen? Frage 2: Hat G gegenüber H einen Anspruch auf Zustimmung zu seiner Eintragung als Eigentümer?

Grundfall: Frage 1 Auflassungsanspruch des C gegen A aus §433 Abs. 1 S. 1 BGB? Anspruch entstanden (+) Grundstückskaufvertrag nach §§ 433, 311b Abs. 1 S. 1 BGB zwischen A und C am 27.3.2017 Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB entstanden

Grundfall: Frage 1 Anspruch erloschen Eigentumserwerb durch B   Einigung gemäß §§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB (+) Eintragung: (+) am 6.5.2018 Verfügungsbefugnis (+) A war zu diesem Zeitpunkt Eigentümer

Grundfall: Frage 1 Relative Unwirksamkeit des Eigentumserwerb des B gegenüber C gemäß § 883 Abs. 2 S. 1 BGB Vormerkung zugunsten des C Zu sichernder Anspruch, § 883 Abs. 1 BGB (Akzessorietät) (+); Anspruch des C auf Eigentumsübertragung aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB Bewilligung § 885 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB (+) Eintragung (+) am 3.7.2017 Verfügungsbefugnis des A (+); A ist Grundstückseigentümer vormerkungswidrige Verfügung (+); Übereignung an B Zwischenergebnis Voraussetzungen für eine wirksame Vormerkung sind gegeben Aber: Bestellung der Vormerkung zugunsten des C gegenüber B könnte relativ unwirksam sein, § 883 Abs. 2 S. 1 BGB, wenn zum Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung des C bereits eine wirksame Vormerkung zu Gunsten des B bestand

Grundfall: Frage 1 Vormerkung als „vormerkungswidrige Verfügung“ i.S.d. § 883 Abs. 2 S. 1 BGB? Verfügung: jedes Rechtsgeschäft, durch das ein bestehendes Recht aufgehoben, belastet, übertragen oder inhaltlich verändert wird. con.: Vormerkung sichert nur schuldrechtlichen Anspruch pro.: Vormerkungsberechtigter hat „verdinglichte Position“; umfassender Schutz der Vormerkung

Grundfall: Frage 1 Vormerkung zugunsten des B? Bewilligung, § 885 Abs. 1 S. 1 BGB (+) am 24.10.2016 Eintragung (+) am 28.11.2016 Zu sichernder Anspruch, § 883 I BGB Anspruch entstanden (+) aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB aufgrund des zwischen A und B am 24.10.2017 wirksam geschlossenen Kaufvertrags Anspruch erloschen: Vormerkung erlischt als streng akzessorisches Sicherungsmittel eigener Art mit Erlöschen der zu sichernden Forderung

Grundfall: Frage 1 Erlöschen des Anspruchs nach §§ 346 Abs. 1, 323 Abs. 1 BGB Voraussetzung: wirksamer Rücktritt des A Rücktrittsgrund (+); Nichterfüllung des Kaufvertrags bzw. Nichtleistung des vereinbarten Kaufpreises trotz angemessener Fristsetzung, § 323 Abs. 1 BGB Rücktrittserklärung: (+) am 25.7.2017 Vormerkung entfaltet ab 25.07.2017 keine Wirkung mehr und Vormerkung des C ist absolut wirksam geworden

Grundfall: Frage 1 Begründung einer neuen Forderung durch Vergleich? Vergleich stellt den Abschluss eines neuen bzw. die Bestätigung des „alten“ Kaufvertrags nach § 141 BGB dar Aber: Hierdurch kann das Erlöschen des Übereignungsanspruchs nach § 346 Abs. 1 BGB nicht rückwirkend rückgängig gemacht werden

Grundfall: Frage 1 Auswirkung der Begründung dieser neuen Forderung auf die Vormerkung des B? Die Eintragung erfolgte zur Sicherung des ursprünglichen Auflassungsanspruchs vom 4.3.2018 § 879 Abs. 2 BGB zeigt, dass die Einigung der Eintragung nachfolgen kann die Eintragung steht einer einseitigen Erklärung gleich, dies gilt auch für die Bewilligung einer Vormerkung

Grundfall: Frage 1 „Revalutierung/Wiederaufladung“ der ursprünglichen Vormerkung? h.M.: (+) Solange Löschung der Vormerkung nicht erfolgt oder beantragt ist, kann diese wieder werthaltig werden, soweit die Eintragung und die nachträgliche Bewilligung einander entsprechen. Es ist ausreichend, wenn die Eintragung und die (nachträgliche) Bewilligung der Vormerkung den gleichen sicherungsfähigen, auf dingliche Rechtsänderung gerichteten Anspruch betreffen § 885 BGB gibt keine besondere Reihenfolge vor

Grundfall: Frage 1 Die Voraussetzungen für das Entstehen der „neuen“ Vormerkung zugunsten des B sind am 4.3.2018 erfüllt, sodass die Vormerkung an diesem Tag entstand und begann zu wirken. Zwischenergebnis: Hier wirkte allerdings bereits die Vormerkung zugunsten des C, so dass der Eigentumserwerb des B gegenüber C relativ unwirksam ist, § 883 Abs. 2 S. 1 BGB. Der Anspruch des C gegenüber A ist also nicht gem. § 275 Abs. 1 BGB wegen Unmöglichkeit erloschen. Ergebnis: C hat gegen A einen Anspruch auf Eigentumsverschaffung bzw. auf Erklärung der Auflassung gemäß § 433 Abs. 1 S. 1 BGB.

Grundfall: Frage 2 Anspruch des C gegen B auf Zustimmung zur Eintragung §894 BGB? (-) Grundbuch nicht unrichtig, da der Eigentumserwerb des B nur gegenüber C relativ unwirksam ist, § 883 Abs. 2 S. 1 BGB § 888 BGB? (+) Eigentumserwerb des B gegenüber C nach § 883 Abs. 2 S. 1 BGB relativ unwirksam, siehe oben Ergebnis: C kann von B Zustimmung zur Eintragung als Eigentümer des Grundstücks verlangen.

Abwandlung: Frage 1 Anspruch des G gegen A auf Auflassung aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB Anspruch entstanden? (+) kein wirksamer Vertragsschluss unmittelbar zwischen A und G Aber: Wirksame Abtretung des Anspruchs gegen A auf Eigentumsübertragung aus dem am 4.3.2018 mit A geschlossenen Vergleich gem. § 488 BGB am 9.4.2018

Abwandlung: Frage 1 Anspruch des G gegen A auf Auflassung aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB Anspruch erloschen Anspruch des G nach § 275 Abs. 1 BGB erloschen, wenn H wirksam Eigentum am Grundstück erworben hat Eigentumserwerb des H Einigung (+) am 30.4.2018 Eintragung: (+) am 15.5.2018 Verfügungsbefugnis: (+) F als wahrer Eigentümer des Grundstücks

Abwandlung: Frage 1 Anspruch des G gegen A auf Auflassung aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB Relative Unwirksamkeit des Eigentumserwerbs durch H gegenüber G gemäß § 883 Abs. 2 S. 1 BGB Vormerkung zugunsten des G? Abtretung der Forderung des B gegen A aus dem Vergleichsvertrag am 9.4.2018 an den G Damit G durch diese Abtretung auch eine Auflassungsvormerkung erhalten hat, müsste eine wirksame Vormerkung zugunsten des B bestehen

Abwandlung: Frage 1 Anspruch des G gegen A auf Auflassung aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB Vormerkung zugunsten des B? Zu sichernder Anspruch, § 883 Abs. 1 BGB (+) Bewilligung, § 885 Abs. 1 S. 1 BGB (+) Eintragung (+) am 28.11.2016 Verfügungsbefugnis (-) -> F ist wahrer Eigentümer des Grundstücks -> keine Zustimmung des F nach § 185 BGB -> kein gutgläubiger (Erst-)Erwerb der Vormerkung durch B gemäߧ 893 2. Alt. BGB, da B von der Nichtberechtigung des A wusste

Abwandlung: Frage 1 Anspruch des G gegen A auf Auflassung aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB Gutgläubiger (Zweit-)Erwerb der Vormerkung durch G? h.M.: (-) §§ 892 f. BGB sehen einen gutgläubigen Erwerb nur bei einem unmittelbaren rechtsgeschäftlichen, nicht aber bei einem gesetzlichen Rechtserwerb – wie es bei dem Übergang nach §§ 398, 401 BGB der Fall ist – vor a.A.: Gutgl. Zweiterwerb der Vormerkung möglich, aber nur in dem Fall, dass die Vormerkung dem Inhaber z.B. mangels Gutgläubigkeit nicht zusteht; nicht, wenn der Ersterwerb daran gescheiter ist, dass schon keine Forderung besteht

Abwandlung: Frage 2 Anspruch des G gegen H auf Zustimmung gemäß § 888 BGB (-) Mangels wirksamer Vormerkung zugunsten des G, keine relative Unwirksamkeit gem. § 883 Abs. 2 S. 1 BGB; siehe oben