Wirtschaftsprüfer / Steuerberater Aktuelle steuerliche Themen zu selbstgenutzten und vermieteten Immobilien Martin Simon Wirtschaftsprüfer / Steuerberater Landsberg, den 1. Juni 2016

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Übersicht: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Erschließungskosten als Werbungskosten Vermietung an Angehörige Steuerpflicht bei Veräußerung Abzug von Werbungskosten nach Veräußerung Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus 20.09.2018 Martin Simon

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Steuerermäßigungen nach § 35a EStG: Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse als geringfügige Beschäftigung (Minijob): maximal 20% von 2.550 Euro oder 510 Euro Ermäßigung Haushaltsnahe Dienstleistungen: maximal 20% von 20.000 Euro oder 4.000 Euro Ermäßigung Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen: maximal 20% von 6.000 Euro oder 1.200 Euro Ermäßigung 20.09.2018 Martin Simon

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Voraussetzungen für Abzug: Keine Betriebsausgaben oder Werbungskosten Nur Arbeitskosten, keine Materialkosten Vorlage der Rechnung und Bezahlung per Banküberweisung Dienstleistung muss in einem Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden 20.09.2018 Martin Simon

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Tatbestandsmerkmal „in“ einem Haushalt des Steuerpflichtigen: Bisherige Auffassung des BMF: strenge Auslegung, räumliche Interpretation  Leistung muss auf dem Grundstück erbracht werden Neue Auffassung des BFH: räumlich-funktionale Betrachtungsweise Leistung für den Nutzen des Haushalts Folge: Auch Leistungen jenseits der Grundstücksgrenze (z.B. auf öffentlichem Grund) sind begünstigt, wenn in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang 20.09.2018 Martin Simon

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Konkrete Beispiele anhand aktueller Rechtsprechung: 1.) BFH vom 20.3.2014, VI R 55/12, BStBl. II 2014, 880: Winterdienst auf öffentlichem Gehweg (ebenso Straßen- oder Gehwegreinigung) 2.) BFH vom 20.3.2014, VI R 56/12, BStBl. II 2014, 882: Anschluss an Trinkwasser- und Abwasserversorgung durch Zweckverband (Schätzung der Arbeitskosten mit 60 % der Gesamtkosten) 3.) BFH vom 3.9.2015, VI R 18/14, BStBl. II 2016, 272 Notrufsystem in einem Betreuten Wohnen 20.09.2018 Martin Simon

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen 4.) FG Nürnberg vom 24.6.2015, 7 K 1356/14 (rkr, Revision zurückgenommen): Ausbau/ Sanierung einer Gemeindestraße aufgrund Bescheids der Gemeinde (Schätzung der Arbeitskosten mit 42,5 % der Gesamtkosten) 5.) FG München vom 23.2.2015, 7 K 1242/13 (rkr): Arbeitskosten für Austausch einer Haustür, auch wenn Fertigung in der Werkstatt des Schreiners stattgefunden hat 20.09.2018 Martin Simon

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Übersicht: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Erschließungskosten als Werbungskosten Vermietung an Angehörige Steuerpflicht bei Veräußerung Abzug von Werbungskosten nach Veräußerung Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus 20.09.2018 Martin Simon

2. Erschließungskosten als Werbungskosten Erstmalige Erschließung: Erschließungsbeitrag für Straße, Spielplatz, Kanal sind Anschaffungskosten des Grund und Bodens Kosten für den Anschluss des Gebäudes an öffentliche Versorgungs- und Entsorgungsnetze (z.B. Strom-, Wasser-, Gas-, Abwasseranschluss) sind Herstellungskosten des Gebäudes 20.09.2018 Martin Simon

2. Erschließungskosten als Werbungskosten Modernisierung bzw. Ersatz von Erschließungen: Durch Städte und Gemeinden umgelegte Modernisierungskosten für bereits vorhandene Erschließungen (Kanal, Straße, etc.) sind sofort abziehbare Werbungskosten. Dies gilt auch wenn dadurch der Wert des Grundstücks steigt. Ausnahme: Das Grundstück wird in seiner Substanz und seinem Wesen verändert Bezeichnung der Erschließung durch die Gemeinde ist nicht maßgeblich 20.09.2018 Martin Simon

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Übersicht: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Erschließungskosten als Werbungskosten Vermietung an Angehörige Steuerpflicht bei Veräußerung Abzug von Werbungskosten nach Veräußerung Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus 20.09.2018 Martin Simon

3. Vermietung an Angehörige Grundsatz: Verträge zwischen nahen Angehörigen sind steuerlich anzuerkennen unter der Voraussetzung, dass die Verträge zivilrechtlich wirksam geschlossen werden und die Gestaltung und die Durchführung des Vertrags wie zwischen Fremden erfolgt (sog. Fremdvergleich) 20.09.2018 Martin Simon

3. Vermietung an Angehörige Verbilligte Überlassung einer Wohnung: Auf Dauer angelegte Überlassung einer Wohnung zu mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (an Dritte oder Angehörige) Folge: Werbungskosten sind zu 100% steuerlich zu berücksichtigen Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % der Vergleichsmiete, sind die Werbungskosten nur anteilig abziehbar! 20.09.2018 Martin Simon

3. Vermietung an Angehörige Vergleich zwischen: vereinbarter Miete einschließlich Umlagen und ortsüblicher Miete zzgl. der nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung Tipp: „Puffer“ einbauen (ca. 70% der ortsüblichen Miete), um Diskussionen zu vermeiden und Mietkostensteigerung zu berücksichtigen! ! 20.09.2018 Martin Simon

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Übersicht: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Erschließungskosten als Werbungskosten Vermietung an Angehörige Steuerpflicht bei Veräußerung Abzug von Werbungskosten nach Veräußerung Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus 20.09.2018 Martin Simon

4. Steuerpflicht bei Veräußerung Private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG bei Grundstücken: Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen Veräußerungsverlust kann nur mit anderen Veräußerungsgewinnen aber nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden Sonderfall: zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke 20.09.2018 Martin Simon

4. Steuerpflicht bei Veräußerung Berechnungsschema des Veräußerungsgewinns: Veräußerungspreis - Anschaffungs- oder Herstellungskosten (inkl. Notar, Makler, Grunderwerbsteuer…) - Werbungskosten (Notar, Makler, Vorfälligkeitsentschädigung, …) + tatsächlich geltend gemachte Abschreibungen = Veräußerungsgewinn bzw. –verlust Tipp: bewegliche Gegenstände (z.B. Küche, Möbel) aus Kaufpreis herausrechnen 20.09.2018 Martin Simon

4. Steuerpflicht bei Veräußerung Behaltefrist von zehn Jahren: Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung Maßgeblich ist grundsätzlich das Datum des sog. Verpflichtungsgeschäfts (entspricht i.d.R. dem Notarvertrag) Nicht entscheidend sind: Übergabe, Wechsel von Nutzen und Lasten, Eintragung im Grundbuch! Behaltefrist muss mindestens um einen Tag überschritten sein (Beispiel: Anschaffung am 31.5.2006, Veräußerung am 1.6.2016 steuerfrei) Erbfall oder Schenkung ist keine Anschaffung 20.09.2018 Martin Simon

4. Steuerpflicht bei Veräußerung Sonderfall zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke: Gelegentliche Eigennutzung ausreichend, d.h. auch Ferienwohnung, die jederzeit zur Eigennutzung zur Verfügung steht, ist begünstigt Häusliches Arbeitszimmer ist keine Nutzung zu Wohnzwecken! Auch unentgeltliche Überlassung an Kind, für das Anspruch auf Kindergeld besteht, ist unschädlich 20.09.2018 Martin Simon

4. Steuerpflicht bei Veräußerung Ausgenommen von der Steuerpflicht sind Grundstücke, die 1.) im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder 2.) im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren durchgängig zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. 20.09.2018 Martin Simon

4. Steuerpflicht bei Veräußerung Beispiele: 1.) Erwerb des Grundstücks im Jahr 2010 und anschließend Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bis Dezember 2017. Anschließend Verkauf des Grundstücks Folge: Veräußerungsgewinn ist steuerfrei! 2.) Erwerb des Grundstücks im Jahr 2010 und anschließend Vermietung bis November 2013. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken von Dezember 2013 bis zum Verkauf im Januar 2015 3.) Erwerb des Grundstücks im Jahr 2010 und anschließend Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bis Dezember 2017. Anschließend Vermietung bis zum Verkauf im Juni 2018 Folge: Veräußerungsgewinn ist voll steuerpflichtig! 20.09.2018 Martin Simon

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Übersicht: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Erschließungskosten als Werbungskosten Vermietung an Angehörige Steuerpflicht bei Veräußerung Abzug von Werbungskosten nach Veräußerung Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus 20.09.2018 Martin Simon

5. Abzug von Werbungskosten nach Veräußerung Rechtsprechungsänderung des BFH zu nachträglichen Finanzierungskosten mittlerweile auch vom BMF anerkannt (Schreiben vom 27.7.2015) Folge: Auch nach einer Veräußerung anfallende Schuldzinsen können Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sein Zinsen für Darlehen zur Anschaffung der Immobilie können nach Veräußerung weiterhin als Werbungskosten abgezogen werden, wenn Darlehen nicht durch Veräußerungserlös hätten getilgt werden können (Vorrang der Schuldentilgung!) Steuerpflicht der Veräußerung nicht relevant Vorfälligkeitsentschädigung stellt bei Verkauf ab 27.7.2015 keine Werbungskosten bei Vermietungseinkünften mehr dar. Ansatz nur im Rahmen von § 23 EStG möglich! 20.09.2018 Martin Simon

Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Übersicht: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Erschließungskosten als Werbungskosten Vermietung an Angehörige Steuerpflicht bei Veräußerung Abzug von Werbungskosten nach Veräußerung Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus 20.09.2018 Martin Simon

6. Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus Ziel: Anreiz für die Schaffung neuen Wohnraums insbesondere in Ballungsgebieten durch die Einführung einer Sonderabschreibung in § 7b EStG Stand des Gesetzgebungsverfahrens: Gesetzesentwurf der Bundesregierung vom 29.2.2016 1. Lesung im Bundestag am 17.3.2016 Stellungnahme des Bundesrats vom 18.3.2016 Öffentliche Anhörung im Finanzausschuss am 25.4.2016 Abschließende Beratung im Finanzausschuss am 27.4.2016 wurde abgesetzt  Gesetz liegt vorerst „auf Eis“ 20.09.2018 Martin Simon

6. Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus Bestimmungen des § 7b EStG-E: Sonderabschreibung in Höhe von 10 % in den ersten zwei Jahren nach Fertigstellung und 9 % im dritten Jahr zusätzlich zur allgemeinen Abschreibung von jährlich 2 %; Abschreibung in den ersten drei Jahren somit insgesamt 35 % Bauantrag bzw. Bauanzeige nach dem 31.12.2015 und vor dem 1.1.2019 Baukosten/ Anschaffungskosten pro qm Wohnfläche maximal 3.000 Euro; Förderung aber maximal für 2.000 Euro pro qm Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens zehn Jahre Beschränkung auf bestimmte Fördergebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt 20.09.2018 Martin Simon

6. Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus Fördergebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt sind die nach der Anlage zu § 1 Abs. 3 Wohngeldverordnung den Mietstufen IV bis VI zugewiesenen Gebiete die von der jeweiligen Landesregierung als Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten festgelegten Gebiete (Mietpreisbremse) die von der jeweiligen Landesregierung als Gebiet mit abgesenkter Kappungsgrenze festgelegten Gebiete Gilt somit in Dießen, Eresing, Landsberg 20.09.2018 Martin Simon

6. Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus Höhe der Abschreibung: Grenze von 3.000 Euro für abschreibbare Gebäudekosten, d.h. ohne Kosten für Grund und Boden oder Außenanlagen Bei Überschreiten der Grenze keine Sonderabschreibung möglich Bemessungsgrundlage für Sonderabschreibung maximal 2.000 Euro pro qm 20.09.2018 Martin Simon

6. Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus Beispiel: A errichtet ein Wohnhaus mit 2 Wohnungen zu je 110 qm Wohnfläche. Die Baukosten betragen 600.0000 €, davon 90.000 € für das Grundstück. Auf das Gebäude entfallen folglich 510.000 € oder 2.318 € pro qm Wohnfläche. Die Abschreibung beträgt im Jahr der Fertigstellung und im Folgejahr somit jeweils 10 % von maximal 2.000 € pro qm Wohnfläche, also 10 % von 2.000 € x 220 qm oder 440.000 € = 44.000 € zzgl. 2 % von 510.000 € = 10.200 €. Im dritten Jahr sind weitere 9 % von 440.000 € = 39.600 € zzgl. 10.200 € abschreibbar. 20.09.2018 Martin Simon

6. Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus Ausblick: Bundesrat möchte Kappungsgrenze von 3.000 Euro auf 2.600 Euro pro qm und Bemessungsgrundlagengrenze von 2.000 Euro auf 1.800 Euro senken Teile der Koalition favorisieren eine direkte Förderung z.B. über eine Investitionszulage Koppelung der Förderung an die Miethöhe der Fremdvermietung möglich  Fazit: Es bleibt offen, ob und falls ja wie der Gesetzentwurf umgesetzt wird 20.09.2018 Martin Simon

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 20.09.2018 Martin Simon