Die Haftung des Architekten für eine „haltbare Planung“ Muss er klüger sein als das Bauordnungsamt?

Ein Vortrag von RA Dr. Thomas Troidl Kanzlei Schlachter & Kollegen Fachanwalt für Verwaltungsrecht Lehrbeauftragter an der Bayerischen Verwaltungsschule

Adressaten des Vortrags Rechtsanwälte Architekten Beratung und Vertretung von Bauherrn und Architekten Haftung

Fragestellung Muss der Architekt klüger sein ... als das Bauordnungs-amt?

Abstandsflächen BGH, III. Senat (19.03.92) Lagerhalle + Anschüttung Baugenehmigung (rechtswidrig) erteilt, aber auf Nachbarwiderspruch aufgehoben. Schaden: 85.000,- DM (Beseitigung der bereits vorgenommenen Aufschüttungen) Zwar (fahrlässiger) Amtspflichtverstoß der Baugenehmigungsbehörde, aber Verweisung an den (vorrangig haftenden) Architekten, auch wenn dieser „kein Rechtsberater des Bauherrn“, der „nicht die Beantwortung schwieriger Rechtsfragen schuldet“.

Ein Dachgeschoss zuviel BGH, VII. Senat (25.02.99) Umbau eines Fabrikgebäudes (Erhöhung von II auf III) Baugenehmigung + Ausnahmegestattung erteilt, aber auf Nachbarwiderspruch (und gerichtliches Eilverfahren) aufgehoben. Schaden: 280.000,- DM (Rückbau des DG) Architekt = „im Bauwesen und Baurecht erfahrener Berater und Treuhänder des Bauherrn“

Auflagen als Teil-Versagung BGH, VII. Senat (19.02.98) Baugenehmigung erteilt und nicht mehr aufgehoben. Aber: zusätzliche Auflagen (Verpflichtung zur Erstellung eines Sportplatzes) Insbesondere: modifizierende Auflagen („Rotkorrekturen“), z.B. weggefallene französische Balkone, Wohnraumhöhe 2,40 m (statt 2,50 m, wie eingegeben)

Kein Baurecht im Innenbereich BGH, VII. Senat (25.03.99) Gewerbe- und Dienstleistungs-Center im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) Baugenehmigung schließlich versagt. Architekt muss auch Einfügens- und Rücksichtnahmegebot mitsamt den Modalitäten eines eventuellen Nachbarschutzes umfassend würdigen.

Vereinfachtes Genehmigungsverf. BGH, VII. Senat (27.09.01) Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren erteilt (ohne Angaben zum Brandschutz) 2 Monate nach Baubeginn: Stilllegung Demontage von 6 Häusern, Neuerrichtung der Abschlusswände laut Brandschutz-anforderungen Zwar eingeschränktes Prüfprogramm, aber kein eingeschränktes „Pflichten-programm“: Rechtmäßigkeit der Planung insgesamt geschuldet!

Zwischenergebnis Ja! Der Architekt schuldet eine „haltbare“ Planung, d.h. „Baurecht“... ... muss also klüger sein als das Bauordnungsamt! Haftungsver-lagerung durch Privatisierung Reform des Rechtsberatungs-gesetzes Chance oder Risiko?

Empfehlungen für Architekten Präventiver Haftungsausschluss - AGB: (-), § 309 Nr. 7 BGB, § 307 BGB (Kardinalpflichten) - Individualvereinbarung: § 242 BGB Verpflichtung des Bauherrn zum Widerspruch gegen Ablehnungsbescheid Verpflichtung des Bauherrn zur Hinnahme von bzw. zum Widerspruch gegen belastende(n) Auflagen

Haftungsbeschränkung durch AGB § 309 Nr. 7 b BGB Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ...ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für sonstige Schäden, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders ... beruhen. § 307 BGB Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. ... Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung ... wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Ereichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Empfehlungen für Architekten Bauvoranfrage Bindung von Nachbarn und Behörde „Ausschnitt aus dem feststellenden Teil der Baugenehmigung“ (Art. 75 BayBO) Hinweis bei bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Bedenken („sicherster Weg“): Entwurfs- und Genehmigungsplanung erst nach „abgesicherter“ Vorplanung! Fixierung im Architektenvertrag

Empfehlungen für Architekten Aufklärung und Dokumentation Trotz positiven Vorbescheids (s.o.) keine endgültige Planungssicherheit Bauvoranfrage: zusätzliche Zeit und Gebühren Zusätzliche Architektenvergütung (Bauvoranfrage = besondere Leistung in Vorplanung) Aufklärung über verbleibende Genehmigungsrisiken (auch soweit Befreiungen, Abweichungen oder sonstige Ermessensentscheidungen erforderlich) Dokumentation (Schriftlichkeit) Beweislast: Architekt! Nicht ausreichend: Unterschrift unter Bauantrag (kein Gewährleistungsverzicht!)

Empfehlungen für Architekten Gestufte Beauftragung Zunächst nur Entwurfsplanung (§ 15 II Nr. 3 HOAI). Werkerfolg: hinreichende Aussicht auf Genehmigung Sodann Auftrag für Genehmigungsplanung (§ 15 II Nr. 4 HOAI) Auch bei Misserfolg der Genehmigungsplanung verbleibt dem Architekten die Vergütung für die Leistungsphasen 1 – 3 (Entwurfsplanung)

Empfehlungen für Architekten „Sonderfachmann“ Rechtsanwalt Beauftragung durch Bauherrn (nach Hinweis des Architekten) Sonst: Haftung des Architekten für RA als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) So früh wie möglich (möglichst vor Einleitung des Genehmigungsverfahrens)

Empfehlungen für Bauherrn Formulierung des Architektenvertrags = ausschlaggebend für Pflichtenprogramm des Architekten und seine Haftung Möglichst genaue Definition des gewünschten Werkerfolgs (Art und Maß der baulichen Nutzung, Lage auf dem Grundstück) Controlling von Abweichungen der tatsächlichen Bauausführung („Ist“) von der vereinbarten Planung („Soll“)

Empfehlungen für Bauherrn Streitvermeidung Nachbar-Zustimmung (Vereinbarung) Bestandskraft (Unanfechtbarkeit): Zustellung der Baugenehmigung an möglichst viele Nachbarn (Widerspruchsfrist : 1 Monat ab Bekanntgabe) Öffentliche Bekanntgabe (Art. 71 II 4, IV BayBO) Investitionssicherheit

Empfehlungen für Bauherrn Widerspruch + Verpflichtungsklage Antrag auf Beiladung des Architekten, § 65 I VwGO (Beteiligung am Verfahren) Bindungswirkung des Urteils inter partes (§ 121 Nr. 1 VwGO) Bindungswirkung des Zivilgerichts an Urteil des Verwaltungsgerichts: Rechtswidrigkeit (Aufhebung) der Baugenehmigung = Mangelhaftigkeit der Architektenplanung

Empfehlungen für Bauherrn „Sonderfachmann“ Rechtsanwalt Beauftragung nach Hinweis des Architekten Sonst: Mitverschulden (§ 254 BGB) Risikominimierung und –feststellung (z.B. fehlender Hinweis auf Bauvoranfrage) Haftung des Rechtsanwalts (Berufs-haftpflichtversicherung, § 51 BRAO)

Ergebnis Architekten Bauherrn Rechtsanwälte müssen VIEL stärker als bislang kooperieren, um den Rückzug der Behörden „aufzufangen“

...wie zum Beispiel im Arbeitskreis Bauvertragsrecht Nordbayern! Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!