Projektfinanzierung Dr. Michael Piontek Internes Schulungsdokument - nicht zur Veröffentlichung oder Zitierung bestimmt – keine vollständige Quellendokumentation erfolgt

Projektfinanzierung Was ist eine Projektfinanzierung? Welche Besonderheiten sind zu beachten? Wer finanziert? Was wird finanziert?

Projektfinanzierung Bei der Projektfinanzierung handelt es sich um die Zwischenfinanzierung einer Projektentwicklung / Bauträgermaßnahme. Diese Finanzierung wird nicht durch eine langfristige Bestandsfinanzierung, sondern durch Einnahmen aus dem Verkauf des Projektes, der fertig erstellten Immobilie (ganz oder in Teilen) abgelöst.

Projektfinanzierung Benötigt wird die Finanzierung, da ein Projektentwickler i. d. R. nicht ausreichend Mittel zur Erstellung des Projektes vorhält. Daher werden neben Bankfinanzierungen häufig auch zusätzlich eigenkapitalähnliche Mittel von Private Equity-Gebern eingesetzt. Letztere kosten zwar deutlich mehr als die erstrangige Bankfinanzierungen – die Banken decken aus Risikogründen aber nicht die vollen Kosten ab. Die Private Equity oder Mezzaninekapitalgeber tragen ein deutlich höheres Ausfallrisiko – daher verlangen sie auch eine höhere Marge.

Projektfinanzierung Folgende Beteiligte / Stakeholder sind bei einer Projektentwicklung zu beachten: Quelle: Gonding/Zoller/ Dinauer „Real Estate Investment Banking“ 2003

Projektfinanzierung Immobilienrisiken Welche Risikokategorien kennen Sie?

Projektfinanzierung Eine Projektentwicklung weist viele Risiken auf – nicht nur durch eine fehlende beständige Einnahmequelle zur Kapitaldienstdeckung

Projektfinanzierung Diese Risiken sind kritisch zu prüfen und zu analysieren. Neben dem Projektentwickler selbst tun dies auch die Finanzierer. Bei großen und langjährig erfahrenen Projektentwicklern mit einem guten Track-Record sind Banken eher bereit, sich auch auf die Auswertungen des Kunden zu stützen und die eigene Prüfung nicht intensiv zu vertiefen. Es ist zu beachten, dass für die Projektentwicklung häufig nur die Projektentwicklungsgesellschaft selbst haftet – d.h. nur mit dem Grundstück und ohne weitere nennenswerte Haftungsmasse. Dieser eher schwachen Bonität und dem damit höheren Risiko stehen die möglichen Erträge aus Bearbeitungsgebühren und der Kreditmarge der Bank gegenüber. Banken vereinbaren nur in Ausnahmefällen Gewinnbeteiligungen.

Projektfinanzierung Risikobegrenzung Bank Abgleich der Konzeption und Kalkulation mit Vergleichswerten anderer Entwicklungen Auflagen von Bankgarantien der ausführenden Baufirmen (z. B. Bauerstellungsgarantie) und Abtretung an die Bank umfassende Abtretungen von Rechten aus der Projektentwicklung an die Bank Auflagen der Erreichung von Vorvermietungs- und Vorverkaufsquoten vor Auszahlung der Finanzierung Abtretung von Versicherungsverträgen, Einräumung von Verkaufsvollmachten Die Banken versuchen, die vorgenannten Risiken zu begrenzen und eine Einschätzung durch eigene Bewertungen vorzunehmen

Projektfinanzierung Risikobegrenzung Bank Wie sehen Sie das Wecshselverhältnis von Vorvermietungsquoten zur Finanzierungszusammenstellung

Projektfinanzierung Beispiel … aus einem Vortrag von Claus-Jürgen Cohausz, Westdeutsche Immobilienbank

Projektfinanzierung Beispiel … aus einem Vortrag von Claus-Jürgen Cohausz, Westdeutsche Immobilienbank

Projektfinanzierung Beispiel … aus einem Vortrag von Claus-Jürgen Cohausz, Westdeutsche Immobilienbank

Projektfinanzierung Welche Analysen sind auch für die Bank entscheidend, die Sie als Projektentwickler vornehmen?

Projektfinanzierung Neben dem Bauträger / Projektentwickler führt auch die Bank eine Rentabilitätsanalyse unter Berücksichtigung der Risiken durch. Meist kommen die Banken dabei zu etwas geringeren Ergebnissen als der Projektentwickler. Das Ergebnis der Bank fällt in der Regel verhaltener aus als bei dem Projektentwickler.

Projektfinanzierung – Beispiel!!! Strukturierung der Finanzierung Quelle: Engel & Völkers Capital AG

Projektfinanzierung Die Betrachtung dient auch der Projektbewertung. Vor einer Finanzierungszusage bewertet die Bank die Immobilie bzw. das Projekt. Dabei wird neben der eventuell geplanten Summe der Verkaufserlöse auch eine Bestandsvermietung als Risikoalternative berechnet. Der Wert einer Immobilie kann neben dem Projektwert auch durch eine Betrachtung als mögliche Bestandsimmobilie (Ertragswertverfahren) ermittelt werden.

Projektierungskosten Projektfinanzierung Beim Ankauf eines Grundstückes wird der Grundstückswert i. d. R. residual ermittelt. Dies bedeutet, dass von einem möglichen Projektwert die erforderlichen Bau- und Projektierungskosten, Gewinnerwartungen und Finanzierungskosten abgezogen werden. Der verbleibende Wert ist der Preis, der ggf. für das Grundstück (unter Berücksichtigung der gegebenen Bebaubarkeit) gezahlt werden könnte. Projektwert Baukosten Projektierungskosten Gewinnerwartung Finanzierungskosten Kaufpreis

Projektfinanzierung Gewerbeobjekt

Projektfinanzierung 8.500 qm zu EUR 18 Miete / qm (Reinertrag); VWt 17,8-fach?

Projektfinanzierung Die Finanzierung ordnet sich im Gesamtprozess de Planung wie folgt ein:

Projektfinanzierung Kostenübersicht im Projektverlauf Quelle: Florian Dietrich, KPMG

Projektfinanzierung Liquiditätsplan Timing …was ist zu beachten???

Projektfinanzierung Liquiditätsplan Bei der Strukturierung ist zu beachten, dass für die Gesamtprojektdauer ein Liquiditätsplan erstellt wird. Dieser erstreckt sich von den ersten Ideen und Planungen bis zur Übergabe der Immobilie an den/die Käufer. Dabei ist zu beachten, dass viele Kosten vor Bereitstellung der ersten Bankmittel abzudecken sind. Dies sind neben Planungskosten und ggf. Grundstückssicherungskosten, etc.

Projektfinanzierung Liquiditätsplan Nach Grundstückserwerb fallen auch Zinsen für die ersten ausgereichten Kreditmittel an. Aufgrund von Vertriebsauflagen ist es üblich, dass zunächst die Risikomittel (Mezzanine, Equity) abzurufen sind. Da der Vertrieb i. d. R. schnell Provisionen vereinnahmen will, sind diese ggf. auch bereits vor Baubeginn einzuplanen.

Projektfinanzierung Quelle: J. Zimmermann und C. Tilke: Standardisierung der Anforderungen an die Projektentwicklung

Projektfinanzierung Phasen der Finanzierung Gesamtkosten werden aus Eigenkapital, ggf. Mezzaninekapital und Fremdkapital Bank dargestellt. Kostenüberschreitungen sind aus Eigenkapital abzudecken. Die Bank sieht sich als erstrangige Fremdkapitalgeber und bestimmt ggf. mit nachrangigen Geldgebern die Inter-Creditor-Agreements (Regelungen zu Sicherheiten, Rangfolgen, Freigaben bzw. Auszahlungen). Phase 1 (Vorfinanzierungsphase), LTC/LTV in % Phase 2a (erste Vorvermietungs- oder Vorverkaufszahlen) ), LTC/LTV in % Phase 2b (definitive Vorvermietungs- bzw. Vorverkaufszahlen) ), LTC/LTV in % Eigenmittel bzw. Grundstücke sind in Phase 1 einzubringen. Vorfinanzierung der Umsatzsteuer sep. möglich.

Projektfinanzierung Banksicht Phase 1: Bankdarlehen mit Marge X% auf Euribor oder KK-Linie. Avalkredit für Bürgschaften zu x% Phase 2: Euribor zzgl. Margengitter, Abhängig von Vorvermietung, Vorverkauf, Bautenständen. Bearbeitungsgebühr / Leistungsentgelt Wort Fee / Term Sheet Gebühr Break-up Fee, externe Kosten und Gebühren der Bank Keine Regeltilgung, Bullet am Ende

Projektfinanzierung Banksicht Sicherheiten: Grundschulden (teilw. Zwangsvollstreckungsunterwerfung) Abtretung von Gewährleistungs- und Vertragserfüllungsansprüchen Kaufpreisansprüche gegen Erwerber Mietzessionen Verträge (Versicherungsverträge, Managementverträge) Zahlungsansprüche aus Werkverträgen Bürgschaften

Projektfinanzierung Banksicht Covenants: ???? Was gibt es da wohl?

Projektfinanzierung Banksicht Covenants: Bauversicherungen TDD, LDD etc. Kostenplan Bauzeitenplan Baukostenüberwachung von externem – mit der Bank abzustimmenden BauController. Auszahlung nach Kostenfortschritt Laufendes Reporting Keine zwischenzeitliche Auszahlung von Gewinnen bzw. Liquidität LTV / LTC´s Mindestlaufzeit der Mietverträge EK-Einsatz upfront COC-Klauseln Etc….

Projektfinanzierung Strukturierung der Finanzierung Senior Loan erstrangig besichert absolute Rückzahlungspflicht Junior Loan nachrangig Risikoabdeckung durch höheren Zins Meist späte Forderungsfälligkeit bei Insolvenz/Liquidation Rückzahlung nach Befriedigung Gläubiger Senior Loan

Projektfinanzierung Strukturierung der Finanzierung Die Grundstruktur jeder Finanzierung ist ähnlich. Der erstrangige und damit risikoärmste Teil wird als Senior Loan bezeichnet und wird i. d. R. von Banken oder anderen Finanzierern (ggf. auch über den Kapitalmarkt) bereitgestellt. Bei Bestandsfinanzierungen entspricht dieser üblicherweise bis 60 % des Beleihungswertes (ggf. aktuell auch bis 80 %), bei Projektentwicklungen liegt der Rahmen bei 60 bis 75 %.

Projektfinanzierung Strukturierung der Finanzierung Die nächste Tranche nennt sich Junior Loan und weist ein entsprechend höheres Risiko auf. Häufig werden Senior Loan und Junior Loan auch zusammengefasst. Die verbleibende Finanz-Lücke können Projektentwickler i. d. R. nicht alleine schließen. Daher haben sich Mezzanine-Kapitalgeber gebildet, die gegen entsprechend höhere Marge und eine Gewinnbeteiligung das Geld bereitstellen.

Projektfinanzierung Strukturierung der Finanzierung

Projektfinanzierung Strukturierung der Finanzierung

Projektfinanzierung Strukturierung der Finanzierung – Mezzanine!!! Quelle Vivum GmbH

Projektfinanzierung Strukturierung der Finanzierung – Mezzanine!!! Quelle Vivum GmbH

Projektfinanzierung Strukturierung der Finanzierung – Mezzanine!!! Quelle Vivum GmbH

Projektfinanzierung Strukturierung der Finanzierung – Mezzanine!!! Quelle Vivum GmbH

Projektfinanzierung Strukturierung der Finanzierung – Mezzanine!!! Quelle Vivum GmbH

Projektfinanzierung Strukturierung der Finanzierung – Mezzanine!!! Quelle Vivum GmbH

Projektfinanzierung Strukturierung der Finanzierung Sollte eine vollständige Finanzierung erforderlich sein, muss ein Eigenkapitalgeber gefunden werden, der jedoch am teuersten sein wird. Dennoch kann die Konstruktion in der Gesamtschau aufgehen, da die Kosten der Nachrangfinanzierer nur auf ihre – vergleichsweise – kleineren Anteile der Finanzierung entfallen. Die durchschnittlichen Gesamtfinanzierungskosten, bzw. der Finanzierungszins, liegen daher niedriger.

Projektfinanzierung

Projektfinanzierung Wo liegen die Probleme in der Praxis / Abwicklung zwischen Projektentwicklung und Finanzierung? Wie kann man diese lösen?

Projektfinanzierung Quelle: Florian Dietrich, KPMG

Projektfinanzierung Modell zur Bestimmung des optimalen Zeitpunktes einer Finanzierungsanfrage in Abhängigkeit des Kenntnisstandes über die Projektparameter Quelle: J. Zimmermann und C. Tilke: Standardisierung der Anforderungen an die Projektentwicklung

Projektfinanzierung Sofern die Immobilie im ganzen oder in Teilen veräußert werden soll, können eingehende Zahlungen der Käufer mit der bereits in Anspruch genommenen Kreditvaluta zur Zinsberechnung kompensiert werden. Dadurch entfällt häufig eine Zinszahlung. Dies kann auch erfolgen, wenn die Käufergelder aus kaufvertraglichen Gründen auch noch nicht frei verfügbar sind (z. B. aufgrund MABV). Dies nennt man 2-Konten-Modell, da die Zahlungen der Käufer auf einem separaten Konto gehalten werden.

Projektfinanzierung Da eine Projektentwicklung in der Umsetzung einer Vielzahl von möglichen Abweichungen ausgesetzt ist, sind Sensitivitäten zur Gewinnkalkulation und Bedienung der Kapitalgeber zu berechnen. Bei dieser Betrachtung werden – auch von der Bank – Baukosten erhöht und Verkaufserlöse gemindert um festzustellen, bei welchen Abweichungen das Projekt „kippt“ bzw. das Risiko der Bank deutlich zunimmt. Dafür werden dann entsprechende Regelungen in Kaufverträgen gefunden um die Auswirkung von Abweichungen aus Risikosicht zu betrachten und etwaige Risiken ggf. anhand entsprechender Regelungen im Vertrag zu begrenzen.

Projektfinanzierung Die Rendite einer Projektentwicklung lässt sich auch über die „Internal Rate of Return“ berechnen. Diese Renditeberechnung über IRR wird im Modulteil „Immobilien als Anlageobjekte“ dargestellt.