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Megastrukturen des Einzelhandels Beate Dastel Manfred Haider Marianne Vitovec.

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Präsentation zum Thema: "Megastrukturen des Einzelhandels Beate Dastel Manfred Haider Marianne Vitovec."—  Präsentation transkript:

1 Megastrukturen des Einzelhandels Beate Dastel Manfred Haider Marianne Vitovec

2 Zeitungsartikel: RegioPlan Presseaussendung, Zurück zu lebendigen Innenstädten? Shopping Center am Stadtrand als Gefahr für Innenstädte und traditionelle Einkaufszonen! Renaissance der Innenstädte ist nur möglich, wenn Politiker, Unternehmer, Planer und private Investoren an einem Strang ziehen! Der Standard, 22. Februar 2002 ÖVP: Nahversorger in Gefahr Milliarden Kaufkraftabfluss durch Einkaufstempel am Stadtrand. Wien - Die Wiener ÖVP macht sich Sorgen um die Nahversorgung im innerstädtischen Bereich. Der Trend, Einkaufszentren am Stadtrand zu errichten, habe sich in den vergangenen Monaten erneut verstärkt, sagte Landesobmann Bernhard Görg. Von den insgesamt m² geplanten oder in Bau befindlichen Verkaufsflächen liegen m² am Stadtrand,...

3 Inhalt: Einzelhandel in Österreich Typologie der Betriebsformen Interne Veränderungen im Einzelhandel Entwicklung des Einzelhandels Raumrelevante Auswirkungen Rechtsprobleme Zukunftsperspektiven

4 Einzelhandel in Österreich I Verkaufsfläche im Einzelhandel 1976: 5,5 Mio. m² 2002: 13,0 Mio. m² Quelle: RegioPlan 2002

5 Einzelhandel in Österreich II Marktanteil der Einkaufszentren: 1987: 3,6 % 1994: 8,0 % 2002: 14.0 % Verkaufsfläche gesamt: 1,5 Mio. m² Beispiel Einkaufsagglomeration Salzburg: Verkaufsfläche CBD: 17 % Verkaufsfläche 5 Umlandgemeinden: 37 % Fläche der 18 wichtigsten FMZ: 0,5 Mio. m²

6 Typologie der Betriebsformen I Greißler breit, tägl. hoch klein integriert Bedarf Fachgeschäft branchen- unterschiedl. klein - integriert spezifisch Preislagen mittel Fachmarkt breit/tief niedrig - mittel groß Warenhaus tief hoch groß CBD/EKZ SB-Warenhaus umfassend tief groß (Lebensmittel) Typus Sortiment Preis Größe Standort

7 Typologie der Betriebsformen II Discounter breit tief > 400 m² integriert/ nicht integr. Off-Price-Store nicht-reguläre tief mittel - integriert/ Ware groß nicht integr. FOC 2te. Wahl tiefmittel - groß Supermarkt tägl./kurzfr. tief - hoch > 400 m² integriert/ Bedarf nicht integr. Verbraucher- breit/tief tiefgroß markt Typus Sortiment Preis Größe Standort

8 Typologie der Betriebsformen III Einkaufszentren: gewachsen u. geplant Einzelhandel u. Dienstleistung integriert/nicht integriert breites u. tiefes Sortiment kurz-, mittel-, langfristig Shopping Centers: Gesellschaft/Unternehmer geplant u. gebaut Vermietung an EH u. DL zentrale Leitung Parkmöglichkeiten Allgemein gültige Abgrenzung der Begriffe sehr schwierig und je nach Bundesland unterschiedlich!!!!

9 Interne Veränderungen im EH I Entwicklung kleinflächiger vs. großflächiger Betriebsformen

10 Interne Veränderungen im EH II : Betriebe < 400 m²: Abnahme um 36,6 % Betriebe > 400 m²: Zunahme um 37,1 % Neue Trends: Je größer, desto besser! Erlebnis und Versorgung Forcierung des Supermarkts über 800 m² des kl. Verbrauchermarktes m²

11 Interne Veränderungen im EH III Konzentrationsprozesse im Einzelhandel Quelle: STROBL, L., 1999

12 Interne Veränderungen IV Beispiel Lebensmitteleinzelhandel Ö: REWE Austria (Billa, Merkur, Mondo, Emma): Marktanteil: 35,5 % SPAR AG Marktanteil: 31,3 % ADEG AG Marktanteil: 12 % ZEV-Markant (Pfeiffer, Wedl, Hornit....) Marktanteil: 8,8 % ZIELPUNKT: Marktanteil: 5,9 % Trend zu Diskontern (Bsp. Hofer, Lidl) steigt!!

13 Interne Veränderungen V Wandel der Standortstruktur im EH 1: Einkaufszentren: Gewinner der letzten Jahre (Index : 147) Europark Salzburg Plus City, Messepark, SCN, Fischapark Landeshauptstädte: seit 1998 leichter Aufschwung, jedoch unter Ges.index (96) Bregenz, Innsbruck, Salzburg Graz, Eisenstadt, Klagenfurt, Linz

14 Interne Veränderungen VI Wandel der Standortstruktur im EH 2: Wiener Hauptgeschäftsbereiche Mariahilferstraße und SCS Wiener City Floridsdorf, Landstraßer Hauptstraße, Zentrum Favoriten Bezirks- und Viertelshauptstädte Viertelshauptstädte z.B.: Dornbirn, Steyr, Wels, Villach Bezirkshauptstädte Stagnation bzw. leichter Rückgang z.B.: Feldbach, Judenburg u. Hollabrunn

15 Zusammenfassung: Ausdifferenzierung der Betriebsformen Rückgang der kleinen Betriebe/Zunahme der Großen Zunehmende Konzentrationen in allen Branchen Periphere Standorte gewinnen gg.über CBD Welche Gründe sind für diese strukturellen Veränderungen verantwortlich??

16 Entwicklung des Einzelhandels I 1. Generation (Ende 60er - Anfang 70er): zunehmende Mobilität 2. Generation (bis Ende der 70er): Verschärfung des Wettbewerbs 3. Generation (bis Anfang der 80er): SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser grüne Wiese, Stadt-Randlage Boom der Fachmärkte urbane Zonen Erhebliche Konzentrationen Verkaufsfläche bis zu m² Fachmärkte im Umfeld von SB-Warenhäusern

17 Entwicklung des Einzelhandels II 4. Generation (seit Anfang 80er): PKW-freundliche, periphere Standorte 5. Generation (seit Mitte der 80er): periphere Lagen Fachmärkte typische Leitsortimente der Innenstadt ergänzende Handwerks- und Servicebetriebe, Gastronomie Freizeiteinrichtungen öffentliche Dienste überörtliche Straßenanbindungen großflächige Fachmärkte kombiniert mit Verbrauchermärkten kleine Fachgeschäfte anspruchsvolle Architektur Verwaltung durch Center-Management

18 Faktoren des Strukturwandels Überblick: Nachfragerelevante (handelsexogene) Faktoren - Demographische Faktoren - Kaufkraftentwickung - Veränderung der Konsum- u. Verbrauchsausgaben - Änderung des Einkaufsverhaltens Angebotsrelevante (handelsendogene) Faktoren - Kostensenkungsstrategien - Differenzierungsstrategien Gesetzgeberische Faktoren

19 Nachfragerelevante Faktoren I Demographische Faktoren - Kaufkraftentwicklung Entstehung neuer Trendgruppen: junge Doppelverdiener berufstätige Frauen mit hoher Qualifikation vermögende Etablierte ohne Kinder im Haushalt junge Senioren mit überdurchschnittl. Einkommen Suburbanisierung: Einkaufszentren der Peripherie profitieren vom Zuzug einkommensstarker Bevölkerungsgruppen.

20 Nachfragerelevante Faktoren II Veränderung der Konsum- und Verbrauchsausgaben: : Fresswelle, Bekleidungswelle ( /Monat) : Einrichtungswelle ( /M.) : Freizeitwelle, Motorisierungswelle ( /M.) : Lifestylewelle, Fitnesswelle ( /M.) : Reisewelle, Handywelle, Technikwelle ( /M.) Steigende Nachfrage nach Gütern des Zusatznutzens!

21 Nachfragerelevante Faktoren III Änderungen des Einkaufsverhaltens Kunde der Nachkriegszeit hatte klare Bedürfnisprofile. Bedürfnisprofil heute: individuell, erlebnisorientiert, vagabundierend Kunde heute: hohe Mobilität und Flexibilität Folgen: Anpassung der Sortimente Unterteilung in Versorungs- u. Erlebniseinkauf neue Absatzformen Lebenszyklen von EH-konzepten werden kürzer

22 Angebotsrelevante Faktoren Wettbewerb: Erhöhung der Marktanteile Kostensenkung Kostenreduzierung durch Rationalisierung: 1. Einkaufskonzentration 2. Reduktion von Serviceleistungen 3. Einführung der Selbstbedienung 4. Dezentralisierung des Standortes 5. Filialisierung Folge: Entstehung von Einzelhandelsgroßprojekten!

23 Gesetzgeberische Faktoren Räumliche Steuerbarkeit von Konsumentenverhalten: Gestaltung der Verkehrsverbindungen Flächennutzungsplanung u. Einzelhandelskonzeptionen Städtebauliche Maßnahmen (Gehwege,...) aktive Ansiedlungspolitik gezielte Informationen über Waren- u. Dienstleistungsangebot 2 Spannungsfelder: lokal-nationales Spannungsfeld politisch-planerisches Spannungsfeld

24 Entwicklung der Einkaufszentren I Entwicklung in den USA Erstes EKZ im heutigen Sinn: Country Club Plaza (Kansas City 1923) Landesweite Ausbreitung erst nach dem 2. WK. Boom bis Ende der 1980er, seither Stagnation derzeit: SC in den USA Entwicklung in Österreich Vorläufer: Generali Center 1968, Hanssozentrum 1972 Donauzentrum 1975, SCS : 19 EKZ 1993: 71 EKZ 2000: 120 EKZ derzeitige Besucherfrequenz ~ 275 Mio. (Stand 1999)

25 Entwicklung der EKZ II Die Top 10 Zentren in Österreich nach Umsatz in Mrd.ATS

26 Beispiel Airportcenter Investoren: Anlegerkonsortium aus Versicherungen Eröffnung: 1993 Verkaufsfäche: ~ m² (80 Shops) Parkplätze: (gratis) Besucherfrequenz: 4,9 Mio. Personen (1997) 4,9 Mio. (1998) 5,7 Mio.(1999) 5,9 Mio.(2000) Umsatzentwicklung: 94,7 Mio. (1997) 94,7 Mio. (1998) 116,3 Mio. (1999)

27 Beispiel Airportcenter Einzugsgebiet: Herkunft der Besucher in %:

28 Beispiel Airportcenter Branchen-Betriebstypen-Mix:

29 Beispiel Ringstrassengalerien Eröffnung: 1993 Erweiterung: 1994 (Palais Corso) Verkaufsfläche: m² (70 Shops) Parkplätze: 2 Parkgaragen kostenpflichtige Parkplätze Branchenmix:

30 Produktlebenszyklus von SC in Europa 1. Generation: 60er Jahre (stark an USA orientiert) grüne Wiese oder Peripherie offene Bauweise Magnetbetriebe: Kauf- od. Warenhäuser 2. Generation: 70er Jahre Innenstadt oder Trabantenstädte geschlossene Bauweise Magnetbetriebe: Kauf- od. SB-Warenhäuser

31 Produktlebenszyklus von SC in Europa II 3. Generation: 80er Jahre: gebremstes Wachstum m² anspruchsvolle Architektur innerstädtische Standorte Magnetbetriebe: SB-Warenhaus, Fachgeschäft 4. Generation: 90er Jahre Groß-, Mittel- u. Kleinstädte Revitalisierung v. SC 1. u. 2. Generation Magnetbetriebe: Fachmärkte Textilkaufhaus

32 Neuere Entwicklungstrends I Passagen jahrhundertealte Tradition Renaissance in den letzten Jahren innerstädtische Lage, hohe Standortqualität Shopping Center in Bahnhöfen Umnutzung von Bahnflächen in Handel- u. DL-flächen Sanierung, Attraktivitätssteigerung

33 Neuere Entwicklungstrends II Factory-Outlet-Center verschiedene Markenartikelhersteller separaten Ladeneinheiten kein Zwischenhändler preisaggressiv i.d.R. über 80 % Bekleidung Urban Entertainment Center Kombination von Unterhaltung, Erlebnis u. Kommunikation Einzelhandelsbetriebe, Themengastronomien, Diskotheken, Kinos, Music-Halls, Familiy-Entertainment-Einrichtungen... idealer Standort City oder Stadtrandlage

34 Beispiel FOC Parndorf Investoren: McArthurGlen 90 %, Dr. Kramar 10 % Eröffnung: Phase I - August 1998, Phase II - Aug Geschäftsfläche: m² (75 Shops) Parkplätze: PKW, 7 Bus (jeweils gratis) Einzugsgebiet: 30 Min.: Pers. 60 Min.: 3,5 Mio. Pers. 120 Min: 5,4 Mio. Pers.

35 Beispiel FOC Parndorf Einzugsgebiet:

36 Beispiel FOC Parndorf Herkunft der Besucher:

37 Raumrelevante Auswirkungen Überblick: Auswirkungen auf den konkurrierenden Einzelhandel Auswirkungen auf die Versorgung Auswirkungen auf den Verkehr Auswirkungen auf die Umwelt Auswirkungen auf das Orts- u. Landschaftsbild Auswirkungen auf Zentrenstruktur u. Stadtentwicklung

38 Raumrelevante Auswirkungen I Auswirkungen auf den konkurrierenden Einzelhandel Rückgang kleinflächiger Betriebe (Tante Emma Laden) Interne Gründe: mangelnde Rentabilität fehlende Investitionsmittel hohes Alter u./oder Krankheit Nachfolgeprobleme Externe Gründe: fehlende Stellplätze schlechtere Erreichbarkeit große Konkurrenz: Eröffnung v. EKZ

39 Raumrelevante Auswirkungen II Auswirkungen auf die Versorgung Gute Nahversorgung sollte zu Fuß in 15 Min. erreichbar sein EKZ mit Lebensmittel-Sortiment gefährden Nahversorger Betroffene: distanzempfindliche, einkommensschwache Bevölkerungsteile Entstehung von Versorgungslücken: z.B.: 320 österreichische Gemeinden ohne Nahversorger

40 Raumrelevante Auswirkungen III Auswirkungen auf den Verkehr Verlängerung der Einkaufswege (größere Einzugsgebiete) Veränderungen im Modal Split: PKW-Verkehr steigt Gegenargument: Kopplung der Einkäufe - Verkehrsverminderung? EKZ ziehen mobile Bevölkerungsschichten an Untersuchung d. VCÖ: EKZ verursachen mehrer Mio. € Staukosten/Jahr Spitzenreiter: SCS mit 9,6 Mio. € Stadtrandlage = höhere Staukosten!!

41 Raumrelevante Auswirkungen IV Auswirkungen auf die Umwelt Lärm- u. Schadstoffemissionen Flächenversiegelung: Wirkung auf Grundwasserbildung Verlust v. Flächen Auswirkungen auf das Orts- u. Landschaftsbild Kaum einfallsreiche Gestaltung enormer Flächenbedarf f. Parkplätze u. Baukörper v.a. EKZ am Stadtrand

42 Raumrelevante Auswirkungen V Auswirkungen auf Zentrenstruktur u. Stadtentwicklung Entstehung von künstlicher Zentralität Gewachsene Stadtkerne werden ausgehöhlt Städte verlieren Kaufkraft an Speckgürtel Renaissance der Innenstädte??

43 Raumrelevante Auswirkungen VI Auswirkungen auf Zentrenstruktur u. Stadtenwicklung Filialisierung und Textilisierung des Einzelhandels Hochpreisige Spezialgeschäfte/ kaum Lebensmittelhandel Soziale Segregation der Bevölkerung Falsche Plazierung der Kundenmagneten nicht ausreichende Koordinationsprozesse

44 Raumrelevante Auswirkungen VII Die Antwort der peripheren EKZ auf die Weiterentwicklung der Innenstädte Tauziehen zwischen peripheren EKZ und Innenstadt Integration von Dienstleistungen kulturelle Veranstaltungen Selbstdarstellung Reaktion auf die Revitalisierung der Städte

45 Rechtsprobleme Einführung Ausreichen der rechtlichen Mittel ? Aufhalten des Prozesses rechtliche Grundlagen

46 Rechtsprobleme II Einführung Letzte Ausnahme für Wien-Mitte - Prüfung der Umweltverträglichkeit soll per Nachtrag entfallen * Stadtplanung als Erfüllungsgehilfe für Großinvestoren ? Salonfähigkeit von Umgehungen * Der Standard,

47 Rechtsprobleme III Die Einkaufszentren regelnden Bestimmungen der österreichischen Bundesländer rechtliche Situation in Österreich Nahversorgung als raumordnerisches Anliegen Regelungen für Einkaufszentren

48 Rechtsprobleme IV Beispiel Burgenland Einkaufszentren.... für den überörtlichen Bedarf bestimmte Handelsbetriebe......Bewilligung der Landesregierung......über 4000 m² Verkaufsfläche... RVP... Auszug aus dem burgenländischen Raumplaungsgesetz §14d

49 Rechtsprobleme V Raumverträglichkeitsprüfung für Einkaufszentren Einkaufszentren und Nahversorgung - Sorgenkinder der Raumordnung Erfassung der Auswirkungen von EKZ Raumwirksamkeit von Projekten Entwürfe versus Gesetze

50 Rechtsprobleme VI Raumverträglichkeitsprüfung für Einkaufszentren Kumulationsprinzip als Konfliktpunkt Berücksichtigungsprinzip im Raumordnungsrecht Kompetenzwidrigkeiten

51 Innerstädtische Revitalisierung I Aufholen der Städte Antworten auf das Problem des Zentrensterbens Möglichkeiten der Stadterneuerung

52 Innerstädtische Revitalisierung II Interessenkonflikte zwischen innerstädtischer Revitalisierung und Stadtmarketing City-Management Konsensorientierte Stadtentwicklung Interessensabstimmung in der City innerstädtische EKZ und Verfall der Rest-City

53 Innerstädtische Revitalisierung III Lösungsansätze: Welcher Weg ist der Richtige? Wie könnte die Innenstadt sein ? (SOLL-Zustand) periphere Erscheinungen auch in der Innenstadt (IST-Zustand)

54 Innerstädtische Revitalisierung IV Die Instrumente der Abgrenzung und Angleichung gleiche Erfolgsrezepte für die City ? oder stattdessen Abgrenzung ? Wieviel Zeit will man sich lassen, um nachhaltige Stadtenwicklung zu betreiben ?

55 Innerstädtische Revitalisierung V Abgrenzung von Zentrum und Peripherie Zentrum wieder für alle attraktiv räumliche Durchmischung statt räumlicher Entmischung Integration der Versorgungsfunktionen

56 Innerstädtische Revitalisierung V Angleichung von Zentrum und Peripherie kurzfristig und punktuell umsetzbar Nachahmungsprozesse Regionialisierung der Raumordnung

57 Innerstädtische Revitalisierung VI Angleichung von Zentrum und Peripherie Nachahmung der Erfolgsprinzipien peripherer EKZ: Galerien und Passagen zentrale Videoüberwachung Überdachung von Fußgängerzonen Parkleitsysteme, Fahrradwegnetze, etc.

58 Innerstädtische Revitalisierung VII Angleichung von Zentrum und Peripherie bauliche Aufsplitterung der City (Insellagen) Verfall der Rest-City (unterirdische Netze) Wer profitiert wirklich von der Revitalisierung der Stadt ? Gegenoffensive der Innenstädte

59 Innerstädtische Revitalisierung VIII Angleichung von Zentrum und Peripherie Innerstädtische Einkaufszentren: Verlagerung des Problems Isolierung vom Umfeld Umlenken der Kaufkraftströme

60 Innerstädtische Revitalisierung IX Das Unternehmen City - Stadtmarketing als nachhaltiges Entwicklungskonzept City-Management in der Praxis: Steigerung der Attraktivität der Innenstadt bessere Positionierung der Stadt gegenüber im Wettbewerb Verbesserung des Stadtimages Steigerung der Zufriedenheit städtischer Kunden erhöhte Identifikation der Bürger mit ihrer Stadt Steigerung der Innenstadtbelebung

61 Innerstädtische Revitalisierung X Das Unternehmen City - Stadtmarketing als nachhaltiges Entwicklungskonzept City-Management in der Praxis: Steigerung der Effektivität der Stadtentwicklung Erschließung der innerstädtischen Entwicklungspotentiale bessere Nutzung und Lenkung städtischer Ressourcen Verbesserung der Zusammenarbeit Aufbau innerstädtischer Netze Einbindung öffentlicher und privater Akteure

62 Innerstädtische Revitalisierung XI Das Unternehmen City - Stadtmarketing als nachhaltiges Entwicklungskonzept Vergleich von City- und Center-Manager:

63 Zukunftsperspektiven hohe Spezialisierung bedarfsgerechtes Angebot breites Sortiment Branchenvielfalt Angebotsvielfalt

64 Zusammenfassung Standortpolarisierung Amerikanisierung Benachteiligung der Einkommensschwachen Filialisierung und Textilisierung in den Innenstädten Entertainment-Shopping City-Management

65 Ob man für oder gegen Shopping- Center ist, ob man sie gern hat oder man ablehnt, dort zu kaufen – Tatsache ist: Jede Woche begeben sich ca. 290 Mio. Europäer in ein Einkaufszentrum. (FALK, B., 1998)


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