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Grenznahe Shopping Center und deren Auswirkungen auf Kaufkraftstr ö me RegioPlan Consulting GmbH Theobaldgasse 8 1060 Wien T: + 43 1 586 04 53 F: +43 1.

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Präsentation zum Thema: "Grenznahe Shopping Center und deren Auswirkungen auf Kaufkraftstr ö me RegioPlan Consulting GmbH Theobaldgasse 8 1060 Wien T: + 43 1 586 04 53 F: +43 1."—  Präsentation transkript:

1 Grenznahe Shopping Center und deren Auswirkungen auf Kaufkraftstr ö me RegioPlan Consulting GmbH Theobaldgasse Wien T: F: DI Michael Oberweger Prag,

2 Ausgangssituation Einige Trends und Megatrends im Einzelhandel: Dynamisches Wachstum der Kaufkraft in CEE Projektboom bei Handelsimmobilien Sukzessive Ö ffnung der Grenzen Freiz ü gigkeit des Personen- und Warenverkehrs Vereinheitlichung des Zahlungsverkehrs Vereinheitlichung der Handelslandschaft … und all dies innerhalb von 15 Jahren … Generell: Hemmnisse und Grenzen werden abgebaut – aber was hat das f ü r Folgen f ü r den Einzelhandel?

3 Was macht RegioPlan Consulting? Standortberatung –Potenzialberechnung –Standortanalyse –Expansionsbegleitung –Optimierungskonzepte –Liegenschaftsverwertung Marktanalyse, Marktuntersuchungen Gutachten –Raumvertr ä glichkeitspr ü fungen, Handelsstrukturgutachten –Handelskonzepte Jahresconsulting

4 Wer sind unsere Kunden? Zu unseren Kunden z ä hlen Unternehmen aus folgenden Bereichen: Einzelhandel Gro ß handel Immobilienbranche Bautr ä ger Projektentwickler Finanzierungssektor Produzierende Unternehmen

5 Wo ist RegioPlan t ä tig? Daten und Fakten: seit Mitarbeiter Studien 500 Analysen in CEE

6 Typen von Handelszonen Gr öß e WarenEinflussbereich m² Vkfl. Supermarket, Ladenzeile kurzfristig lokal m² Vkfl. Ortszentrum, Hypermarket, Retail Center kurzfristig + mittelfristig kleinregional m² Vkfl. City Center, Einkaufsstraße, regionales SC, Fachmarktzentrum kurzfristig + mittelfristig + langfristig regional m² Vkfl. Einkaufsstraße, überregionales SC, Fachmarktzone kurzfristig + mittelfristig + langfristig überregional

7 Typen von Handelszonen Einflussbereich BeispieleEinzugsgebiet lokal Billa, Albert, Lidl Fußläufig, Kurzfahrten mit PKW 5-10 min Fahrzeit hohe Abschöpfung im nahen Umfeld des Standortes kleinregional Tesco, stop shop, Family Center, My Box ÖV, Fahrrad, PKW min Fahrzeit Versorgungszentrum, LMH (Frequenzbringer) + Grundbedarf regional Futurum SC, Olympia SC, Globus SC ÖV, PKW min Fahrzeit vollständiges Warenangebot, wichtigste Zone im EZG überregional Avion SC, Nový Smíchov, Letňany OC, Ö: Shopping City Süd vor allem PKW, zu Teil ÖV min Fahrzeit Warenangebot wie regionales SC, jedoch einzigartige Mieter/Fachmärkte

8 Typen von Handelszonen km / min Anzahl lokal überregional regional kleinregional Trend in CEE

9 Beispiele aus Ö sterreich ~6.000 m² Vkfl. Kleinregionale Bedeutung LMH + Grundbedarf ~ m² Vkfl. regionale Bedeutung Fachmarktzentrum Shopping City Süd Donauzentrum Plus City DOC Parndorf überregionale Bedeutung m² Vkfl., einzigartig im jeweiligen EZG

10 Gr öß te SC in Grenzn ä he Quelle: RegioPlan Consulting, SC Top 100 in Ö sterreich - Ausgabe 2008 keines der Top 10 SC befindet sich nahe einer Grenze Parndorf (~ m ² ) ist zweifellos ein Paradebeispiel f ü r den grenz ü berschreitenden Einkauf - ein Konzept, das zur richtigen Zeit am richtigen Standort umgesetzt worden ist!

11 SC Projekte in Grenznähe wichtigste Projekte mit Bedeutung für Tschechien: Erweiterung Donauzentrum auf ~ m² Verkaufsfläche Neubau SC Gerasdorf (Brünner Straße), SC + Retail Park mit insgesamt m² Verkaufsfläche 4 Projekte nahe Parndorf, zT. in der Größenordnung der SCS

12 Fazit Handelszonen Welche Handelszonen finden sich grenznahe in Ö ? 1) Superm ä rkte und Fachmarktzentren 2) SC/Stadtzentren mit kleinregionaler bis maximal regionaler Bedeutung 3) Factory Outlet Center, zB.: McArthur Glenn DOC Parndorf: profitiert von hoher Einwohnerzahl im nahe Umfeld (Wien, Bratislava, Gy ö r) Freeport: grenznah, jedoch max. mit regionaler Wirkung (! Es finden sich jedoch keine klassischen Shopping Center mit ü berregionaler Wirkung nahe der Grenzen – diese finden sich ausschlie ß lich in bzw. nahe den Gro ß st ä dten

13 Wann entstehen Kaufkraftstr ö me? durch r ä umliche N ä he: der Konsument ist trotz der Grenze Teil des nat ü rlichen Einzugsbereiches (Folie 6) beeinflusst v.a. durch die Barrierewirkung der Grenze (je kleiner das EZG desto sensibler reagiert der Kunde) und das Warenangebot durch (vom Konsumenten empfundene) Unterschiede: betreffen zB Preis, Auswahl, Qualit ä t, Laden ö ffnung, … - zT. sind diese Unterschiede nicht real (Bsp. Tarvisio) mit dem Abbau der Unterschiede reduzieren sich die Kaufkraftstr ö me auf den kleinen Grenzverkehr (1)

14 Kaufkraftabfl ü sse aus Ö sterreich Von 604 befragten Ö sterreichern an den Grenzen, die in CZ, SK, PL, HU oder RO eingekauft haben, war nur f ü r 50 % der Grund der Reise der Einkauf selbst, dennoch kommen 35% mindestens 1x pro Monat 29% der Ausgaben f ü r kurzfristige Waren (LMH), 27% f ü r Dienstleistungen, 21% f ü r Bekleidung Grund des Einkaufs? - Billiger als zu Hause: 42% (!) - Sonntags ö ffnung : 11% - Ausflug: 9% Und: ~50% des Kaufkraftabflusses aus Ost ö sterreich in grenznahe SC flie ß en dabei zu Freeport & Excalibur City!

15 Kaufkraftabfl ü sse aus Tschechien nach Ö Von den befragten tschechischen B ü rgern an den Grenzen, war ebenso nur f ü r 55 % der Grund der Reise der Einkauf selbst, jedoch kommen 74% mindestens 1x pro Monat! 43% der Ausgaben entfielen auf Bekleidung, nur rund 25% auf Lebensmittel Grund des Einkaufs? - Auswahl besser als zu Hause: 35% - Billiger als zu Hause : 29% - Qualit ä t besser als zu Hause: 27% 87% planen, innerhalb von 3 Monaten wieder zu kommen! H ö chster Kaufkraftzufluss zu: SCS, Parndorf, Wien – Mariahilfer Stra ß e und K ä rntner Stra ß e

16 Bilanz der Kaufkraftstr ö me Kaufkraftstrom im grenznahen Bereich (zB exkl. Tourismus) Die Str ö me reduzieren sich allerdings sukzessive - in beide Richtungen haben sich die Kaufkraftstr ö me in den letzten Jahren um rund 35-40% reduziert! -> Preisniveau hat sich angeglichen, -> der Wegfall der Mehrwertsteuerr ü ckverg ü tung, und -> v.a Warenangebot & Handelszonen haben sich stark verbessert Österreich Tschechien 300 Mio. /Jahr 35 Mio. /Jahr

17 Bilanz der Kaufkraftstr ö me Die Gewinner dieser Kaufkraftstr ö me sind v.a. die gr öß ten, bekanntesten, renommiertesten Handelszonen – die SCS, das DOC Parndorf, die Wiener Innerstadt; die Verlierer sind die grenznahen Einkaufsorte mit (klein)regionaler Bedeutung (Hollabrunn, Mistelbach, Zwettl, … ) – der Kaufkraftzufluss fr ü herer Tage bleibt zunehmend aus Ausnahme: grenznah & mit Zufluss: Excalibur City + Freeport Sowohl Ö sterreicher als auch Tschechen kaufen im Ausland, weil es billiger als zu Hause sei! Kaufkraftstr ö me werden v.a. durch Stammg ä ste gebildet

18 Prognose 2013 Die Vereinheitlichung in punkto Preis, H ä ndler, Angebot udgl. geht weiter – Anreize f ü r Kaufkraftstr ö me sinken! Versorgung als Kaufanreiz verschwindet, wichtiger wird mit steigender Kaufkraft das Renommee, Trends daher: Innenstadt Wien, Urlaubs-/Ausflugsdestinationen Ö, hochpreisige Waren (zB Uhren/Schmuck) Die gr öß ten Handelszonen werden profitieren, selbst wenn diese nicht unmittelbar an der Grenze liegen! Und: es werden sich keine erfolgreichen neuen grenz ü berschreitenden Handelszonen im grenznahen Bereich entwickeln in den n ä chsten Jahren – erfolglose Versuche gibt es mehrere!

19 Prognose 2013 Die Errichtung eines SC mit dem Ziel grenz ü berschreitender Kaufkraftzufl ü sse ist ein reines Spekulationsgesch ä ft, getrieben vom Erfolg einiger weniger Projekte! Das Risiko dabei ist hoch, die Voraussetzungen g ü nstig und ung ü nstig zugleich, die Positionierung schwierig, aber dennoch notwendig! DI Michael Oberweger Head of Consulting

20 Hraniční centra


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