Immobilienbesteuerung

Präsentation zum Thema: "Immobilienbesteuerung"—  Präsentation transkript:

1 Immobilienbesteuerung
Wichtige Details für die Hauptwohnsitzbefreiung Immobilienbesteuerung

2 Allgemeine Voraussetzungen
Veräußerung (entgeltlich; z.B. Verkauf, Tausch...) eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung Aufgabe des Hauptwohnsitzes

3 Spezielle Voraussetzungen 1. Tatbestand
Hauptwohnsitz Veräußerer ab Anschaffung (entgeltlich) durchgehend zivilrechtliches Eigentum bis zur Veräußerung (entgeltlich) für mindestens 2 Jahre Toleranzfristen für Einzug, Auszug und Veräußerung

4 Spezielle Voraussetzungen 2. Tatbestand
Hauptwohnsitz Veräußerer für mindestens 5 Jahre durchgehend innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung entgeltlicher oder unentgeltlicher Erwerb zivilrechtliches Eigentum nur bei Veräußerung erforderlich Toleranzfrist für Auszug

5 Zeitpunkt der Anschaffung
Regelfall: Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts (insb. Kauf- oder Tauschvertrag) Ausnahme: wirtschaftliches Eigentum wurde vorher übertragen (z.B. Vorvertrag oder Anwartschaftsvertrag)

6 Begriff des Eigenheims
Anlehnung an § 18 EStG: Eigenheim: Wohnhaus mit nicht mehr als 2 Wohnungen Eigentumswohnung: Wohnung i.S.d. WEG mind. 2/3 der Gesamtnutzfläche müssen Wohnzwecken dienen

7 Eigenheim - Arbeitszimmer
Maßgebliche Regeln: 2/3 Regelung bestimmt, ob Eigenheim vorliegt 80/20 Regelung Beurteilung Betriebs- oder Privatvermögen

8 Toleranzfristen beim 2-Jahrestatbestand
Einzugstoleranz – 1 Jahr Anschaffung bis Begründung Hauptwohnsitz Veräußerungstoleranz – 1 Jahr Aufgabe Hauptwohnsitz bis Veräußerung Auszugstoleranz – 1 Jahr Veräußerung bis Aufgabe Hauptwohnsitz

9 Toleranzfristen beim 5-Jahrestatbestand
Keine Einzugs- oder Veräußerungstoleranz Auszugstoleranz – 1 Jahr Hauptwohnsitz muss spätestens 1 Jahr ab Veräußerung aufgegeben werden

10 Fruchtgenussrecht unter nahen Angehörigen

11 Fruchtgenuss Recht, eine fremde Sache, mit Schonung der Substanz, ohne alle Einschränkungen zu nutzen (§ 509 ABGB) Recht auf vollen gewöhnlichen wie ungewöhnlichen Ertrag (§ 511 ABGB)

12 Fruchtgenuss – Einkünftezurechnung an Berechtigten
Einflussnahme des Berechtigten auf die Einkünfteerzielung Tragung der Aufwendungen durch den Berechtigten mindestens 10 Jahre bei rechtlich abgesicherter Position

13 Fruchtgenuss - Arten Zuwendungsfruchtgenuss:
zivilrechtliches Eigentum bleibt erhalten Nutzung der Früchte wird übertragen Vorbehaltsfruchtgenuss: zivilrechtliches Eigentum wird übertragen Nutzung der Früchte wird zurückbehalten

14 Zuwendungsfruchtgenuss - Arten
Nettozuwendungsfruchtgenuss Fruchtnießer erzielt Einnahmen und trägt Ausgaben entgeltlich oder unentgeltlich Bruttozuwendungsfruchtgenuss Fruchtnießer erzielt Einnahmen Fruchtgenussgeber trägt Ausgaben

15 Nettozuwendungsfruchtgenuss entgeltlich vs unentgeltlich
Unterschiede beim Fruchtnießer AfA Fruchtgenussrecht absetzbar bei Entgeltlichkeit Unterschiede beim Fruchtgenussbesteller Entgeltlich: Einkünfte aus VuV, AfA Gebäude absetzbar, USt: Leistungsaustausch Unentgeltlich: keine Einkünfte, AfA Gebäude geht verloren, USt: kein Leistungsaustausch, ggf. Eigenverbrauch

16 Vorbehaltsfruchtgenuss - Arten
Nettovorbehaltsfruchtgenuss Fruchtnießer (Exeigentümer) erzielt Einnahmen und trägt Ausgaben mit/ohne Belastungs- u. Veräußerungsverbot Bruttovorbehaltsfruchtgenuss Fruchtnießer erzielt Einnahmen Neueigentümer trägt Ausgaben

17 Nettovorbehaltsfruchtgenuss mit/ohne Bel.- u. VÄ-Verbot
Unterschiede Fruchtnießer AfA Gebäude: wirtschaftliches Eigentum: AfA abzugsfähig kein wirtschaftliches Eigentum: keine AfA zulässig; Abgeltung ist abzugsfähig Unterschiede Neueigentümer Keine Unterschiede

18 Ausstellung von Rechnungen
Rechnungsmerkmale und Sonderfall Kleinbetragsrechnungen Ausstellung von Rechnungen

19 Neuerungen Gutschriften ab 1.1.2013 ausdrückliche Bezeichnung
Kleinbetragsrechnungen Grenze ab EUR 400,- statt bisher EUR 150,-

20 Rechnungsmerkmale UID Leistungsempfänger
Gesamtbetrag übersteigt EUR ,- und Leistender hat im Inland Sitz, gewöhnlichen Aufenthalt oder Betriebsstätte und Umsatz wird an Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt NEU Rz 1539 UStR durch Wartungserlass 2013 Empfänger muss UID des Ausstellers überprüfen

21 Rechnungsmerkmale UID Leistender
nicht erforderlich bei Kleinbetragsrechnungen Überprüfung auf Richtigkeit durch Empfänger Bei Feststellung des Fehlens durch FA -> Frist zur Behebung -> rückwirkende Anerkennung Aussteller ist pauschaliert gem. § 22 (1) UStG: besitzt i.d.R. keine UID Nummer -> VSt-Abzug dennoch möglich, wenn Hinweis auf Durchschnittssteuersatz

22 Rechnungsmerkmale Anzahlungsrechnungen
Leistungszeitpunkt: voraussichtlicher Leistungstermin oder -zeitraum ist anzugeben Entstehung der Steuerschuld: Steuerschuld entsteht erst mit Ablauf des Zeitraumes, in dem Entgelt vereinnahmt wurde

23 Rechnungsmerkmale § 14 UGB
Pflichtangaben für Unternehmer, die im Firmenbuch eingetragen sind Firma/Rechtsform Sitz Firmenbuchgericht Firmenbuchnummer

24 Gemischt genutzte Gebäude
Vorsteuerabzug

25 § 12 Abs. 2 Z 1 UStG Grundregeln
10%-Regel: Leistung ≥ 10 % für unternehmerische Zwecke -> für Unternehmen ausgeführt -> voller Vorsteuerabzug -> Verwendungseigenverbrauch für nicht unternehmerische Nutzung Zuordnungswahlrecht: Unternehmer kann den tatsächlich unternehmerisch genutzten Teil dem Unternehmen zuordnen

26 § 12 Abs. 2 Z 1 UStG Gebäude Vorsteuerabzug nach Intention des Gesetzgebers auf unternehmerische Nutzung eingeschränkt (§ 12 Abs. 3 Z 4 i.V.m. § 3a Abs. 1a letzter Satz UStG) Ab : Vorsteuerabzug gemäß Art. 168a MwStSyst-RL nur im Ausmaß der unternehmerischen Verwendung

27 § 12 Abs. 2 Z 2 UStG Gebäude VwGH: Einschränkung des VSt-Abzuges auf Basis von § 12 Abs. 2 Z 2 lit. a UStG -> Ausschluss des Vorsteuerabzuges für überwiegend nicht abzugsfähige Ausgaben nach § 20 Abs. 1 Z 1 und Z 2 lit. a EStG -> u.a. Aufwendungen für private Wohnzwecke

28 Gemischte Nutzung von Gebäuden Zuordnung nach VwGH
Überwiegen der Nutzung pro Raum -> Einteilung in betriebliche/private Räume Aufteilung: Verhältnis Nutzfläche betriebl. Räume zu Nutzfläche private Räume 10%-Grenze ist nicht relevant Vorsteuerabzug im Ausmaß der unternehmerischen Nutzung (Ausnahme: voller VSt-Abzug bei untergeordneter Privatnutzung

29 Betriebsausgaben, Werbungskosten, Lohnsteuer
Kinderbetreuungskosten, Arbeitgeberdarlehen, Ausbildung/Fortbildung/Umschulung, KFZ und Pendlerpauschale etc. Betriebsausgaben, Werbungskosten, Lohnsteuer

30 Neuerungen Zuschüsse des AG zur Kinderbetreuung: Rückwirkende Erhöhung ab auf 1.000,- Euro pro Kind Arbeitgeberdarlehen: Zinssatz ab : 1,5% p.a. KfZ-Sachbezug: Anhebung des monatlichen Höchstbetrags auf EUR 720,- ab

31 Absetzbarkeit von Bildungsmaßnahmen
NEU abzugsfähig sind: Aufwendungen, die private Veranlassung nahe legen, aber für die Einkünfteerzielung notwendig sind Persönlichkeitsbildung, sofern berufliche Schulung erforderlich Bildungsmaßnahmen zur Verbesserung bestimmter Schlüsselqualifikationen

32 Absetzbarkeit von Bildungsmaßnahmen
NEU nicht abzugsfähig sind: Outplacement Programme

33 Pendlerpauschale Kleines/großes Pendlerpauschale abhängig von
Zumutbarkeit, ein Massenbeförderungsmittel zu benutzen und Entfernung zwischen Wohnung und Arbeits-stätte Rechtssicherheit durch Pendlerrechner

34 Pendlerrechner Benutzung des schnellsten öffentlichen Verkehrsmittels
Kombination zwischen Massen- und Individualverkehrsmitteln Zumutbarkeit der Benutzung eines Massenverkehrsmittels, wenn zumindest für halbe Strecke verfügbar

35 Pendlerrechner Entfernungsabhängige Höchstdauer
Vergleichsmaßstab bei Entfernungen zwischen 60 und 120 Minuten Berechnung: 60 min + 1 min pro km Diese wird der tatsächlichen Dauer gegenübergestellt Tatsächliche Dauer > entfernungsabh. Höchstdauer -> Unzumutbarkeit öff. VKM

36 Zumutbarkeit Benutzung Massenverkehrsmittel
Dauernde starke Gehbehinderung? Ja: Unzumutbarkeit -> Großes Pendlerpauschale Kein Massenverkehrsmittel mind. 1/2 Strecke? >120 min Strecke Wohnung - Arbeitsstätte?

37 Zumutbarkeit Benutzung Massenverkehrsmittel
Ja: Großes Pendlerpauschale Nein: Kleines Pendlerpauschale < 120 min, aber > 60 min für die Strecke? Ja: Länger als entfernungsabhängige Höchstdauer? Strecke unter 60 min -> Kleines Pendlerpauschale