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Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 1 Steuerpflichtige Einnahmen (1) Ablösen für Mieter-Investitionen (Nicht stpfl = Ablöse f. einzelne Einrichtung-Gegenstände.

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Präsentation zum Thema: "Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 1 Steuerpflichtige Einnahmen (1) Ablösen für Mieter-Investitionen (Nicht stpfl = Ablöse f. einzelne Einrichtung-Gegenstände."—  Präsentation transkript:

1 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 1 Steuerpflichtige Einnahmen (1) Ablösen für Mieter-Investitionen (Nicht stpfl = Ablöse f. einzelne Einrichtung-Gegenstände !) Entgelte für Einräumung Dienstbarkeit Schadenersatz für Mietobjekt (Nicht stpfl = Schadenersatz für Minderung der Vermögens-Substanz ) Vorleistungen des Mieters (zB für Kündigungs- Verzicht des Vermieters) Mietvorauszahlungen (Mieter-Darlehen = kein Einnahmen-Zufluss)

2 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 2 Steuerpflichtige Einnahmen (2) Mieter-Investitionen (Ausnahme: Wiederherstellung des ursprüngl.Zustandes) Betriebskosten Subventionen (Verrechng Herstellg usw) Einnahmen für Werbeflächen Einnahmen aus Handymasten Erlöse Handy-Betreiber an WEG = Zurechnung an jeweiligen Miteigentümer (Rz 6410 a) Veräußerung von Mietzins-Forderungen (Rz 6417) Schotterabbau-Verträge (Rz 6410 b)

3 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 3 Investitionen des Mieters (1) Der Mieter ist lt. Mietvertrag berechtigt, Investitionen für den Gastro-Bereich zu tätigen: ,- Wie sind diese Investitionen beim Vermieter zu behandeln ? Lösung: siehe E-RL Rz 6406

4 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 4 Investitionen des Mieters (2) E-RL Rz 6406 : – Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind auch Investitionen des Mieters zu erfassen, die dem Vermieter als Eigentümer zukommen. –Derartige Vorteile fließen dem Vermieter erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu, wenn der Mieter zur Vornahme der Investitionen berechtigt, aber nicht verpflichtet ist und daher die Investition regelmäßig bis zur Räumung des Mietobjektes zurücknehmen kann (VwGH , 96/15/0086)

5 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 5 Investitionen des Mieters (3) Der Mieter ist lt. Mietvertrag verpflichtet, Investitionen für den Gastro-Bereich zu tätigen: ,- Wie sind diese Investitionen beim Vermieter zu behandeln ? Lösung: siehe E-RL Rz 6407

6 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 6 Investitionen des Mieters (4) E-RL Rz 6407 : Hat sich jedoch der Mieter vertraglich zur Vornahme von Investitionen verpflichtet, so fließt dem Vermieter die entsprechende Einnahme bereits im Zeitpunkt der Vornahme der Investition zu (VwGH ,96/15/0086) und führt – nach der Art der Investition (Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand, siehe Rz 6450 ff) – zu sofort oder verteilt abzugsfähigen Werbungskosten….

7 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 7 Werbungskosten (1) Betriebskosten für (vorübergehend) leer stehende Wohnungen = Ja, WK : siehe Rz 6413 Mieter erhält für Verzicht auf das Mietrecht ,- = Ja, WK (als Afa) : s. Rz 6414 Mieter erhält 3.000,- Kaution zurück = keine WK

8 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 8 Werbungskosten (2) Rückzahlung Miete-VZ = WK Rückzahlung Darlehen = Keine WK Einzahlung Instandhaltungs-Rücklage = keine WK (erst bei Rep.Zahlung) Rz 6419a AfA vor Vermietung = Ja : WK z.B. Gebäude-Herstellung = 2008 Vermietung erst ab 2009 s.Rz 6423 (vgl. VwGH ,83/14/0046) WK vor Vermietung = Ja, WK, s.Rz 6420 …Vermietungs-Entschluss klar u.eindeutig

9 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 9 Werbungskosten (3) Wertminderung von Gebäuden = keine WK (Erlös = nicht steuerbar) Investitions-Prämie des Vermieters = Prämie = 20 % der Investitionen gem. §§ 3 – 5 MRG = gilt nur für Betriebskosten nach dem Mietrecht (!!) = steuerlich unzulässig ! Daher herauszurechnen ! Vorauszahlung von Werbungskosten Verteilungspflichtige WK = s. Katalog § 19 (3) EStG Sofort absetzbare WK = für laufendes + Folgejahr

10 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 10 Werbungskosten (4) Verteilungspflichtige WK lt § 19/3 EStG: –BeratungskostenBürgschaftskosten –FremdmittelkostenGarantiekosten –MietkostenTreuhandkosten –VermittlungskostenVertriebskosten –Verwaltungskosten

11 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 11 Werbungskosten (5) Keine Verteilung ist (in der Vermietung und Verpachtung) erforderlich für : –Bearbeitungsgebühren –Kreditgebühren –Darlehensgebühren –Grundbuch-Eintragungsgebühr f. Darlehen –Pfandrechtsgebühr f. Darlehen –Geldbeschaffungskosten

12 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 12 Verausgabungs-Grundsatz Abfluss-Zeitpunkt = Tatsächliche Zahlung –Girokonto-Sollstand: Abfluss = tatsächl. Abbuchg durch die Bank (nicht die Valutierung) –KtoKorrent-Kto : Belastung Zinsen + Spesen = Abfluss (unabhängig, ob Guthaben oder Schuld)

13 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 13 Abbruchkosten (1) Abbruchkosten = sofort abzugsfähige WK –Wenn baufälliges Gebäude und –Neues Gebäude weiterhin vermietet wird – s. Rz 6418a ESt-RL 2000

14 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 14 Abbruchkosten (2) Abbruch zwecks Errichtung Neubau (Privates Einfamilienhaus) –Zählt nicht zu den WK, da private Veranlassung Abbruch für folgenden Grundstücks-Verkauf –WK nur insoweit, als die Veräußerung steuerpflichtig ist (zB als Spekulationsgewinn)

15 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 15 AFA-Bemessungs-Grundlage Anschaffungskosten Herstellungskosten Zuletzt festgestellter Einheitswert Fiktive Anschaffungskosten Der höhere gemeine Wert bei erstmaliger Vermietung (Anschaffung > 10 Jahren) Buchwert-Fortführung bei unentgeltl. Übertragung

16 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 16 Beginn der AfA Die AfA beginnt noch vor der Vermietung –wenn die Anschaffung in Vermietungs- Absicht erfolgte oder –wenn die Errichtung in Vermietungs-Absicht erfolgte (VwGH , 83/14/0046) s. Rz 6423

17 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 17 Nachgeholter Instandsetzungs- Aufwand (1) Aktivierungspflichtiger Aufwand : –Kauf Gebäude in vernachlässigtem Zustand –Nachgeholte Reparatur-Aufwendungen –bis zu 3 Jahren nach der Anschaffung –AfA = nur 1,5 % bzw 2 % p.a. (VwGH , 557/75) Werbungskosten = Aufwendungen … zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen Keine Werbungskosten = Aufwand zum Erwerb bzw. Erhaltung der Einkunfts-Quelle (!!)

18 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 18 Nachgeholter Instandsetzungs- Aufwand (2) Nicht aktivierungspflichtiger Aufwand : –wenn ein Gebäude überwiegend den Einschränkungen des Mietrechtes hinsichtlich Mietzinsbildung unterliegt und der Steuerpflichtige Bauherr ist VwGH , 91/13/0143 VwGH , 605/64 siehe Rz 2625

19 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 19 Freimachungskosten Ablösen zur Freimachung eines Gebäudes von Mietrechten = nicht Erwerb von Mietrechten, sondern = nachträgliche Anschaffungskosten Verteilung auf die Rest-Nutzungsdauer VwGH , 88/14/0174 Vorsicht: Freimachungskosten zur besseren Veräußerung = nicht WK bei VuV, aber evtl. WK bei Spekulationsgeschäft (Rz 6414) VwGH , 93/13/0289

20 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 20 Herstellungsaufwand Herstellungsaufwand = wenn sich die Wesensart des Gebäudes ändert Beispiele: –Aufstockung eines Gebäudes –Zusammenlegung von Wohnungen –Einbau von Zentralheizungen, Lift usw –Versetzen von Zwischenwänden –Einbau von Badezimmern und WCs –Versetzen von Türen u. Fenster –Kategorie-Anhebung iSd MRG ( § 15 a MRG)

21 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 21 Fiktive Anschaffungskosten Fiktive AK = jene Aufwendungen, die für das Gebäude zum Stichtag aufzuwenden gewesen wären Maßgebend = Verkehrswert, nicht der Bau- oder Versicherungswert Fiktive Nebenkosten (für gedachten Kauf) –2 % oder 3,5 % GrESt, Grundbuch-Eintragung, Beglaubigung Nicht zu berücksichtigen = fiktive Vermittlungs- Provisionen oder Kosten für Inserate (Rz 6441)

22 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 22 Fruchtgenuss Fruchtgenuss = Recht, eine fremde Sache unter Schonung der Substanz ohne alle Einschränkungen zu gebrauchen Vorbehalts-Fruchtgenuss = Übtg Eigentum unter Zurückbehaltung des Fruchtgenusses Zuwendungs-Fruchtgenuss = ohne Übtg des Eigentums (s. Rz 116)

23 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 23 AfA und Fruchtgenuss Fruchtnießer = keine AfA, da kein Eigentum Eigentümer = keine AfA, da keine Einkunfts-Quelle Lösung: Fruchtnießer = wirtschaftl.Eigentümer Wirtschaftlicher Eigentümer = –Belastungs- und Veräußerungsverbot (verbüchert) –Netto-Fruchtgenuss (Pflicht zur Erhaltung, BK) –Übtg Erhaltungs- u. Verbesserungsmaßnahmen –Schriftliche Verträge –Zahlung für Substanz-Abgeltung in Höhe der AfA (Rz 112)

24 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 24 Ablöse Fruchtgenuss Ablöse Fruchtgenuss = unterliegt nicht der Einkommensteuer (!!) VwGH , 83/14/0123, VwGH , 86/14/0125 Jedoch E-pflichtig, wenn –die Übertragung des Wirtschaftsgutes und die Ablöse des Fruchtgenusses in wirtschaftlicher Betrachtungsweise einen einheitlichen Vorgang darstellen Einheitl. Vorgang = Ablöse + Entgelt = > 50 % des gemeinen Wertes (Rz 115 a)

25 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 25 Instandhaltung (1) Instandhaltung = wenn unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden bzw. keine wesentl. Erhöhung des Nutzungs- wertes oder keine Verlängerung der ND Beispiele : - Ausmalen des Stiegenhauses und der Räume –Färbeln der Fassade ohne Erneuerung des Außenputzes –Überarbeiten des Daches (Auswechseln v.Ziegeln) –Auswechseln einiger Fenster o. Innentüren(>25%)

26 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 26 Instandhaltung (2) Anstreichen von Fenstern Ausbessern des Verputzes usw Erneuerung der Parkettböden ohne Erneuerung des Unterbodens Laufende Wartungsarbeiten Brandschäden (= höhere Gewalt) Sturmschäden (intaktes Dach = Instandhaltung) Sturmschäden (reparaturbedürftiges Dach) = Instandsetzung (!!) s. Rz 6468

27 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 27 Erhaltungs-Aufwand Erhaltungs-Aufwand = Instandhaltung und Instandsetzung Instandhaltung = Sofort absetzbar –Nicht regelmäßig wiederkehrend = 10 Jahre (auf Antrag) Instandsetzungs-Aufwendungen –Wohngebäude/Wohnzwecke = zwingend 10 Jahres-Verteilg –Nicht-Wohngebäude = sofortige Absetzung oder auf Antrag Verteilung auf 10 Jahre Instandsetzung = nicht AK oder HK, Nutzungswert wesentlich erhöht oder ND wesentl. verlängert

28 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 28 Instandsetzung Erneuerung mit Substanz-Änderung Nutzungsdauer des Gebäudes wird wesentlich verlängert (mehr als 25 %) Nutzwert des Gebäudes wird wesentlich erhöht (mehr als 25 %) Beispiele: siehe Rz 6469

29 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 29 Herstellungsaufwand Aufstockung eines Gebäudes Zusammenlegung von Wohnungen Erstmaliger Einbau von Zentralheizungen, Lift usw Versetzung von Zwischenwänden Einbau von Badezimmern und WC (Kategorie-Anhebung) Versetzen von Türen u. Fenstern

30 Vermietung und Verpachtung WP/StB Sporer 30 Sanierungs-Aufwand im Privatvermögen ab Erhaltungs- Aufwand Instandsetzg Instandhaltg Wohngeb. Kein Wohngeb Unentgeltl. 1/10 Ja EntgeltlichNein *) *) Nein = Verlust der 1/10, aber keine Verlängerung der Spekulations-Frist, keine besonderen Einkünfte EigtÜbtg > 25 % der Fenster Instandsetzung


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