Steuer und Vermietung Ihr Referent:

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1 Steuer und Vermietung Ihr Referent:
Diplom-Kaufmann Christian Müller, Steuerberater Kocher + Müller Steuerberatungsgesellschaft mbH Schwetzinger Str. 38 69190 Walldorf Tel /82290 Fax 06227/63289

2 Ermittlung der Steuer Einnahmen ./. Werbungskosten
= Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

3 Ermittlung der Steuer Einkünfte nichtselbständig 80.000 € Vermietung
5.000 € € Einkünfte € € Sonderausgaben 4.000 € Zu versteuerndes Einkommen € € € Steuer € € €

4 Einnahmen Miete für Wohnung, Garage usw.
Nebenkostenzahlungen des Mieters Sonstige Einnahmen Kautionszahlungen des Mieters gehören nicht zu den Mieteinnahmen. Kautionsverrechnung ->Einnahme

5 Werbungskosten Reparaturen Grundsteuer Versicherungen
Strom, Wasser, Heizöl usw. Abschreibungen Finanzierungskosten Sonstiges Sonstiges: RA, StB, Fahrtkosten, Mietvertrag usw.

6 Abschreibungen Kaufpreis 100.000 € Nebenkosten 10.000 €
Gesamtanschaffungskosten € ./. Anteil Grund und Boden € Gebäudeanschaffungskosten € Abschreibung 2% 1.900 € Nebenkosten: Makler, Grunderwerbsteuer, Notar Bei Eigenbau Herstellungskosten Abzug Boden da nicht abnutzbar 2% entspricht 50 J. ND vor 1925: 2,5% früher 7% Denkmal, Sanierung 8 x 9%, 4 x7%, eigtl. KP nicht begünstigt

7 Finanzierungskosten Schuldzinsen Bankgebühren Grundschuldeintrag
Damnum/Disagio Disagio Flipchart % 3% 2,6%

8 Teilvermietung Bei teilweiser Vermietung eines Gebäudes sind
dem vermieteten Teil direkt zuordenbare Kosten voll abzugsfähig dem nicht vermieteten Teil direkt zuordenbare Kosten nicht abzugsfähig nicht direkt zuordenbare Kosten anteilig abzugsfähig Renovierung Bad Malerarbeiten für ganzes Haus

9 Tricks und Fallen Spekulationsgewinn
Bei Kauf und Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von 10 Jahren kann ein steuerbarer Gewinn entstehen. Anschaffungskosten € Abschreibung gesamt € Verkaufspreis € Spekulationsgewinn €

10 Tricks und Fallen Verteilung von Erhaltungsaufwendungen
Bei Gebäuden, die Wohnzwecken dienen, können größere Erhaltungsaufwendungen auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden. Wenn die Instandsetzungs- und Modernisierungs-aufwendungen (ohne USt) innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung 15 % der Gebäudean-schaffungskosten übersteigen, können diese nicht sofort abgezogen werden. Sie werden mit dem Gebäude über 50 Jahre abgeschrieben. Anschaffungsnaher Aufwand: nicht dazu gehören üblicher weise jhrl. anfallende wie Heizungswartung

11 Tricks und Fallen Verbilligte Vermietung
Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Folgen: Voller Werbungskostenabzug bei Ansatz von zu-mindest 66% der ortsüblichen Miete, darunter anteilige Kürzung Gestaltungsmöglichkeiten bei nahen Angehörigen Wohnung an Verwandte in eigenem Haus Wohnung am Studienort fremdübliche Vertragsdurchführung Beispiel: orts. Miete 12 , Kosten 10

12 Tricks und Fallen Einkunftserzielungsabsicht
Gefahr der steuerliche Nichtanerkennung von Verlusten bei fehlender Einkunftserzielungsab-sicht, z. B. bei langfristigem Leerstand nicht zu erwartendem Gesamtüberschuss befristetem Mietvertrag vor Selbstnutzung keine genaue Festlegung, Einzelfallbetrachtung, kein Problem Mieterwechsel, größere Renovierung, Nachweis: Inserate, Makler, Adressen von Interessenten Nobelwohnungen große Renovierung – befr. MV - Selbstnutzung

13 Steuerberatungsgesellschaft mbH
Kocher + Müller Steuerberatungsgesellschaft mbH Schwetzinger Str. 38 69190 Walldorf Tel /82290 Fax 06227/63289