WP/StB Dr. Stefan Drawetz

Präsentation zum Thema: "WP/StB Dr. Stefan Drawetz"—  Präsentation transkript:

1 WP/StB Dr. Stefan Drawetz
Erwerb von Immobilien Grunderwerbsteuer und Grundbuchseintragungsgebühr Ein Update

2 GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Hintergrund VfGH „3facher EW als Bmgl für die GrESt bei unentgeltlichen Erwerben ist verfassungswidrig“ Reparaturfrist für den Gesetzgeber: Bereits zuvor als verfassungswidrig erkannt: GrESt-Äquivalent im StiftungseingangssteuerG „Schein“-Reparatur durch 2,5%iges Stiftungs-eingangssteuer-Äquivalent im GrEStG (nach wie vor aufrecht)

3 GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Hintergrund Grundbuchseintragungsgebühr „echte“ Reparatur durch Grundbuchsgebühren-Novelle (GGN) v , in Kraft ab Gleichbehandlung von entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerben Neuregelung „Familienbegünstigung“: 3facher EW als generelle Bmgl bei Übertragungen im begünstigten Familienkreis auch bei entgeltlichen Übertragungen

4 GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
GrESt-Reparatur ab BGBl I 2014/36 v s. auch BMF-Info v , BMF /0101-VI/5/2014 Bemessungsgrundlage NEU: ähnliche Regelung wie Grundbuchsgebühr Grundsatz: „Verkehrswert“ (VW) „Wert der Gegenleistung“: = der bezahlte Kaufpreis, = Wert des hingegebenen Grundstücks bei Tausch (mE missverständlicher Gesetzeswortlaut, deutlich aber etwa Fellner in ÖStZ 2014/407, 270)

5 GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.): einschl. Nebenabreden, übernommene Belastungen etc einschl. Leistungen des Erwerbers oder Dritter an den Veräußerer oder Dritte zur Möglichmachung der Liegenschaftsübertragung (zB Zahlungen für den Verzicht auf ein Belastungs- und Veräußerungsverbot) weitere „Spezialfälle“ wie Enteignung = Wert bezahlter Renten, Bauzinse etc. befristet oder „immerwährend“: Jahreswert x Dauer (Abzinsung 5,5%), max. x 18 (§ 15 BewG) lebenslang: Lebenserwartungswert, abgezinst 5,5% (§ 16 BewG)

6 GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.): Grundsatz: „Verkehrswert“ Wert der Gegenleistung Gemeiner Wert (GW) = erzielbarer Kaufpreis (§ 10 (2) BewG ) Anwendung immer dann, wenn Gegenleistung nicht vorhanden (= unentgeltlicher Erwerb) oder nicht ermittelbar oder geringer als GW (!)

7 GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.): Zweck: Vermeidung von Steuerumgehungen durch nicht fremdübliche Gestaltungen Negativ-Beispiel: Ausübung einer Kaufoption: IdR nur, weil Verkehrswert inzwischen gleich geblieben oder gestiegen ist. wenn aber gestiegen: nicht Kaufpreis sondern GW greift ein (krit. dazu Prodinger/Hacksteiner, SWK 2014, 1220) BMF-Info : Es ist davon auszu-gehen, dass die unter Fremden vereinbarte Gegenleistung dem GW entspricht keine Aussage zu Options-Problematik

8 GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.): Grundsatz: „Verkehrswert“ Ausnahme: Familienbegünstigung bei allen Übertragungen (auch entgeltlich) Allgemeine Familienbegünstigung 3facher EW als Bmgl, max. 30% des Gemeinen Wertes Landwirte-Familienbegünstigung (ab ) 1facher EW – : 3 facher EW lt BMF-Info

9 GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.): Familienbegünstigung (Forts.) Familienkreis: Erwerber ist (gem. § 7 (1) Z 1 u. 2 GrEStG) Ehegatte, eingetragener Partner, Lebensgefährte wichtig: auch bei Aufteilung des ehelichen/ partnerschaftlichen Gebrauchsvermögens Gerade Linie: 1 rauf, 2 runter Elternteil Kind, Enkelkind, Adoptivkind, Stiefkind Schwiegerkind Detto: Steuersatzbegünstigung 2%

10 GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.): Vgl: Familienkreis lt BMF-Info: Erwerber ist (Quelle: BMF-Info v )

11 GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.): Familienbegünstigung (Forts.) Zum Vergleich: Familienkreis für die Grundbuchs-eintragungsgebühr: begünstigte Erwerber Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie generell also auch zB Großeltern, Schwiegerenkelkind etc. Pflegekinder Kinder von Stief-/Adoptiv- und Pflegekindern und deren Ehegatten/eingetragene Partner Seitenlinie 1. und 2. Grad Geschwister (Ehegatten, eingetragene Partner) Nichten u. Neffen (Ehegatten, eingetragene Partner)

12 GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
Gewinner 1: Familien Begünstigte Übertragungen im Familienkreis weiterhin möglich Zusatz-Deckel: 30% des GW auch für entgeltliche Übertragungen zB Übertragung ½ Ehewohnung an Ehepartner gegen Übernahme der ½ Schulden oft mühsame Gegenleistungsbewertung für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage entfällt Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, Renten

13 GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
Gewinner 2: Scheidungen Übernahme von Liegenschaftsanteilen und anteiligen Schulden des einen durch den anderen bisher: Gegenleistung als Bmgl (außer nicht ermittelbar) jetzt: generell 3facher EW als Bmgl

14 GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
Verlierer: Alle unentgeltlichen Über-tragungen außerhalb des begünstigten Familienkreises Verlierer 1: Zuwendungen an begünstigte Rechtsträger gemeinnützige Vereine, Kirche etc. Künftig GrESt + Eintragungsgebühr: 3,5% + 1,1% = 4,6% vom Verkehrswert statt 3fachen EW Verlierer 2: Zuwendungen an Privatstiftungen Künftig GrESt + Stiftungseingangsteuer-Äquivalent + Eintragungsgebühr: 3,5% + 2,5% + 1,1% = 7,1% vom Verkehrswert statt 3fachen EW Auch bei Zuwendungen an begünstigte Privatstiftungen!

15 GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
Verlierer: Alle unentgeltlichen Über-tragungen außerhalb des begünstigten Familienkreises Verlierer 3: Zuwendungen im weiteren Familienkreis zB. GrStk-Schenkung/-Vermächtnis an Urenkerl (GrESt vom VW, GG vom 3fachen EW) Vgl. aber BMF-Info : gerade Linie generell begünstigt

16 GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
Gewinner 3: Fiskus Übertragungen im Familienkreis: wenig Steuerausfall „echte“ VW-Verkäufe selten idR „nur“ Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, kleine Renten als Gegenleistung größte „Verluste“: Scheidungen? VW-Besteuerung aller anderen unentgeltlichen Zuwendungen einiges an Mehraufkommen Vgl.: bei Annahme EW-VW-Verhältnis 1 : 10  VW 1 Mio, 3facher EW 300T€: Allgemein: Diff. TEUR 700 x 4,6% = TEUR 32 Privatstiftung: Diff. TEUR 700 x 7,1% = TEUR 50

17 GrESt   Grundbuchsgebühr: Gleiche Bmgl?
Weitere Abweichungen bei der Bemessungsgrundlage O-Ton der Erläuterungen zur geplanten GGG-Novelle: „Die GrEStG-Novelle 2014 (ab ) führte die Bmgl nun wieder "näher zusammen“.“ Weitere Abweichungen zB Tausch GrESt: Wert des hingegebenen Grundstücks GB: Wert des erworbenen Grundstücks zB Landwirte im Familienkreis GrESt (ab 2015): 1facher EW GB: 3facher EW

18 GrESt   Grundbuchsgebühr: Gleiche Bmgl?
Weitere Abweichungen bei der Bemessungsgrundlage weitere "Teufel im Detail“ lt Fachliteratur zB Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren GrESt: im Wesentlichen Meistbot GB: VW des erworbenen Grstks Vergleiche GrESt: Wert der Gegenleistung für das Grstk und einige andere mehr Fazit: Der Teufel steckt im Detail und macht die gleichzeitige Berechnung von GrESt u. GB-Gebühr sehr fehleranfällig!

19 Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
Derzeit: Gesetzesentwurf betrifft u.a. auch GB-Eintragungsgebühr Ziel (u.a.): Wiedereinführung der Voraussetzungen für die gemeinsame Entrichtung von GrESt u. Eintragungs-gebühr durch Parteienvertreter. Tatsächl. Inkrafttreten der gemeinsamen Entrichtung erst zu einem späteren Zeitpunkt gem. VO des BMJ. Bis war dies möglich u. Regelfall. Seit Reparatur Grundbuchsgebühr unterschiedliche Bmgl von GrESt u. Eintragungsgebühr. Die GrEStG-Novelle 2014 (Inkrafttreten ) führte die Bmgl nun wieder "näher zusammen" (O-Ton Erläuterungen GGG-Novelle).

20 Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
Der Plan im Detail: Eine gemeinsame Erklärung an das FA, das dann die die Daten für die Eintragungsgebühr elektronisch (!) an das Gericht übermittelt. Entrichtung auch der Grundbuchsgebühr an zuständ. FA, das dann an Gericht weiterleitet. Zuständig: zentral FA für Gebühren, Verkehrssteuern u. Glücksspiel in Wien

21 Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
Der Plan im Detail: Vereinfachungen: Vereinfachung 1 für Parteienvertreter: U.a. die Angaben zur Bewertung der Liegenschaft nur einmalig zu machen. Vereinfachung 2 für Parteienvertreter: Nur 1 Zahlung. Vereinfachung 3 für Gerichte: Vorschreibung der Gerichtsgebühr entfällt (derzeit in allen Fällen, in denen nicht Abbuchung bzw. Einziehung erfolgt). Neu im Detail (soweit jetzt schon bekannt; VO folgt noch): "Zusammenwirken " von FA u. Gericht wenn keine oder zu geringe Entrichtung: Verständigung der Vorschreibungsbehörde durch FA u. Eintreibung nach Regeln des GEG

22 Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
Der Plan im Detail: Akteneinsicht in GrESt-Akt für Gericht auf Anfrage Prüfung/Korrektur, falls sich nachträgl. die Unrichtigkeit der Grundbuchsgebühr zufolge unrichtiger Angaben in GrESt-Selbstberechnungserklärung herausstellt: Neubemessung von Amts wegen auch trotz Rechtskraft Nachforderung trotz Verjährung möglich (!!!) Info an FA betr. Unrichtigkeit ohne unnötigen Aufschub für Korr. der GrESt Kritik des ÖHGB

23 Dr. Stefan Drawetz Steuerberater & Wirtschaftsprüfer
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