Sicherung der Bauleitplanung

Rechtsgrundlagen der Planung Folgen der „Nichtplanung“ Reaktion auf Bauanträge Planaufstellung Inhalte der Bebauungspläne Sicherung der Planungsinhalte

Problem: § 34 BauG Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Was ist nach § 34 zu prüfen? Bebauungszusammenhang Maß der baulichen Nutzung (Kubatur) Art der baulichen Nutzung (z.B. Wohnen) Art der Bauweise (§ 22 BauNVO) Überbaute Fläche Grundstück Erschließung (öffentliche) Problem der 2. Baureihe?

Gemeindliches Einvernehmen Rechtsentscheidung Haftung Versagung: Keine Verhinderungspolitik

Gemeindliches Einvernehmen Vorhaben nach § 34 BauGB Rechtsgrundlage § 36 BauGB Baubehörde darf nicht ohne Einvernehmen genehmigen Keine Ermessensentscheidung der Gemeinde, Rechtsentscheidung! Kommunalaufsicht kann E. ersetzen Verzögerung kann zu Schadensersatz verpflichten

Pflicht zur Bauleitplanung? Aufgabe der Selbstverwaltung Pflichtgemäßes Ermessen Pflichtige Aufgabe……!

BauGB Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und 0rdnung erforderlich ist. / § 1 Abs.3 Bauleitpläne = Flächennutzungsplan + Bebauungsplan

Flächennutzungsplan Nur vorbereitende Planung Städtebauliche Entwicklung in der Zukunft idR gesamtes Gemeindegebiet Grundlage für Bebauungspläne Keine Rechtsansprüche durch die „Darstellung“ im FPlan

Noch F-Plan Kann parallel zum BPlan erstellt werden Bauflächen Gemeinbedarf/Grünflächen Wasserflächen/Hafen Land- und Forstwirtschaft

Bebauungsplan Was regelt der BPlan? Siehe § 9 BauGB Abschließende Aufzählung ! Keine „Ideenklausel“ Ausnahme: Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Problem: Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers ! Kein „Einvernehmen“ der Gemeinde/nur noch Stellungnahme Regelungsdichte der Festsetzungen ist wichtig

1. Schritt der Sicherung Ausschöpfung der zul. Festsetzungen § 9 BauGB Wichtig: Art und Maß/ Baufenster / Mindestgrundstücksgrössen Prüfen: Baunutzungsverordnung

Beispiel „Wohnbebauung“ BPlan regelt nur Art und Maß der baulichen Nutzung…… Fast alles ist möglich: Grundstücksteilungen, Gestaltungsfragen

Baunutzungsverordnung Beispiel: „Allgem. Wohngebiet“ § 4 Allgemeine Wohngebiete (1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude, 2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe, 3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. (3) Ausnahmsweise können zugelassen werden 1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 3. Anlagen für Verwaltungen,

Reines Wohngebiet § 3 Reine Wohngebiete (1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude, 2. Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

Ausschluss der Ausnahmen Ausnahmsweise können zugelassen werden: Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes

Zurückstellung von Anträgen nach § 15 BauGB Voraussetzungen wie bei Veränderungssperre ! Vorteil? Einzelfall! Aber: Keine 2-Jahresfrist, max. 12 Monate Antrag der Gemeinde bei der Bauaufsichtsbehörde (..hat…)

Veränderungssperre Rechtsgrundlage § 14 BauGB Voraussetzungen……..? Aufstellungsbeschluss und ……. ??? Planungsziele müssen definiert sein Dauer 2 Jahre, Verlängerung möglich Satzungsrecht ! Ausnahmen möglich (Bauaufsicht)

Max 4 Jahre! 4. Jahr problematisch Bauantrag liegt vor………! Kann Gemeinde durch VÄ reagieren? Beispiel: Tankstelle VÄ = gemeindliche Satzung Beschluss der GV (!) erforderlich § 28 GG

Zurückstellung von Anträgen nach § 15 BauGB Voraussetzungen wie bei Veränderungssperre ! Vorteil? Einzelfall! Aber: Keine 2-Jahresfrist, max. 12 Monate Antrag der Gemeinde bei der Bauaufsichtsbehörde

Vorkaufsrechte lesen:§ 24 BauGB Öffentliche Zwecke/BPlan Sanierungsgebiet Erhaltungssatzung FPlan/Wohnbebauung im Außenbereich Leider: Eintritt in den Vertrag / Entschädigung nach Verkehrswert !

§ 11 BauGB städteb.Verträge Beispiele: Baugebiet: Sicherung der Wohnbevölkerung Hotelbau: Sicherung der Hotelnutzung

Sicherung „Dauerwohnen“ Pers. Dienstbarkeiten zu Gunsten der Gemeinde Baulast …Verbot, die Wohnung anders zu nutzen als zu Dauerwohnzwecken…. Evtl. Belegungs- /vorschlagsrecht für Gemeinde Vertragsstrafen Zustimmungsvorbehalt bei Verkauf Vorkaufsrecht zu Gunsten Gemeinde Rangfolge im Grundbuch beachten !

Sicherung Hotelnutzung Verbot der Bildung von Wohnungseigentum Bei Bildung von Teileigentum: Einheit darf nur der gewerblichen Fremdenverkehrsnutzung in Verbindung mit dem Hotelbetrieb dienen Verbot des Einbaus von Küchen Kein Anspruch auf Abgeschlossenheitsbescheinigung !

Exkurs: Kostentragung Kosten der Planung dürfen dem Grundstückseigentümer auferlegt werden Auch: eigene, nachweisbare Kosten der Gemeinde/Verwaltung Also: Bauleitplanung, Gutachten, Ausgleichsmassnahmen, Personalkosten, Auslagen der Gemeinde pp

Praktisches Beispiel: Gewerbetreibender will seinen Betrieb erweitern Baugrenzen und Maß reichen nicht aus Gemeinde ändert BPlan Folge: Kostenübernahmevertrag Zwingend: Vor dem Satzungsbeschluß !!!

Grundsatz Vertrag muss vor dem Baurecht wirksam sein (Satzungsbeschluß, § 33 BauGB) Angemessenheit Zusammenhang mit dem Bauvorhaben Sonst: Vorteilsnahme !!!!! § 11 BauGB prüfen

Vorhabenbezogener BPlan Betrifft ein (1) Vorhaben + 1 VT Beispiele: Supermarkt Ferienhausanlage Hotel Campingplatz

Rechtsgrundlage § 12 BauGB Sinn der Vorschrift: Absolute Sicherstellung der Interessen der Gemeinde Durchführungsverpflichtung des VT Finanzierungsnachweis Kostenübernahme durch VT

Durchführungsverpflichtung Termin für Bauantragstellung Termin Baubeginn Termin für Fertigstellung Betriebsverpflichtung (Beisp. Hotel)

Finanzierungsnachweis Bankbürgschaft Eigenmittel Keine gesetzlich definierte Vorgabe Muss aber von Gemeinde geprüft sein!

Sanktionen Vertragsstrafen Rücktrittsrechte (eingeschränkt)

Last not least…… Erbbaurecht (Bedingung: Gemeinde ist Grundstückseigentümer) Vorteil: Gemeinde ist Eig.des Grundst. Umfassende Heimfallregelungen bei Verstössen