© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Herzlich willkommen zum Vortrag Wie geht Immobilienkauf? Ablauf nach der Entscheidung. IHM I Die Leitmesse des Handwerks Am Messesee I 81829 München Dienstag I 13. März 2018 I 12:30 – 13:00 Uhr Referent I Bernd Schwarz 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Meine Erfahrungen im Immobilienbereich Kauf der 1. Eigentumswohnung am 28.07.1993. Kauf, Vermietung, Betriebskostenabrechnung, Renovierung, Klärung von steuerlichen Aspekten bis zum Verkauf, machen wir selbst Vorsitzender des Verwaltungsbeirates in einer Eigentümergemein-schaft und Mitglied in mehreren Verwaltungsbeiräten 12 Jahre in einem großen Dienstleistungsunternehmen der Immo-bilienbranche Ausbildung zum Fachwirt für Facility Management (GEFMA) in 2008 Mitglied im Prüfungsausschuss für geprüfte Immobilienfachwirte der IHK München von Okt. 2010 – Sept. 2015 Seit 2010 Mitautor des jährlich erscheinenden BELLEVUE Ratgeber Immobilienkauf 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Veröffentlichungen Ich bin seit 2010 Mitautor der BELLEVUE Ratgeber IMMOBILIENKAUF 30.9.2010 je 10 -15 Fachartikeln 29.9.2011 27.9.2012 16.05.2013 27.05.2014 26.05.2015 mit 2 Artikeln 31.05.2016 mit 2 Artikeln 30.05.2017 mit 2 Artikeln 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz 3

Wie geht Immobilienkauf? Wichtig! Diese Informationen ersetzen keine Rechtsberatung für Ihre Fragen! Suche Sie dazu bitte Ihren Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater auf! 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Wie geht Immobilienkauf? Im Supermarkt ist alles ganz einfach. Sie suchen sich etwas aus, legen es in den Einkaufskorb, gehen zur Kasse, zahlen und schon sind Sie Eigentümer der gekauften Sachen. Beim Kauf einer Immobilie ist der Ablauf komplizierter. Der Käufer wird nicht mit dem Abschluss des Notarvertrages oder Zahlung einer Geldsumme Eigentümer der Immobilie, sondern erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Vorher, wie auch nachher, spielen aber auch einige andere Dinge eine wichtige Rolle. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Wie geht Immobilienkauf? Die Beteiligten Verkäufer & Käufer Die Vertragsparteien Notar Der Gesetzgeber schreibt zum Schutz der Vertragsparteien die Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar vor (1,5 - 2 % des Kaufpreises) Finanzamt Fordert die Grunderwerbssteuer (3,5 – 6,5 % des Kaufpreises ) 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Wie geht Immobilienkauf? Die Beteiligten Grundbuchamt Nur durch Eintragung in das Grundbuch wird man Eigentümer Gutachterausschuss Die Gutachterausschüsse erhalten Kopien aller in ihrem Zuständigkeits-bereich abgeschlossenen Immobilienkaufverträge von den Notaren. Ziel: Marktüberblick sowie Grundlage für Wertgutachten und für die Bodenricht-werte. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Wie geht Immobilienkauf? Die Beteiligten Berater, Gutachter zur Vermeidung von Fehlinvestitionen und Klärung aller Ihrer Fragen Bank finanziert evtl. die Immobilie Hausverwaltung In älteren Teilungserklärung ist manchmal vermerkt, dass der Verwalter der Eigentümergemeinschaft der Veräußerung zustimmen muss 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Wie geht Immobilienkauf? Die Beteiligten Makler Vermittelt evtl. das Objekt und erhält die Maklercourtage bzw. Provision in Höhe zwischen 3,57 % - 7,14% des Kaufpreises. Brandenburg 6,00 % netto; 7,14 % brutto; Anteil Käufer Rechtsanwalt und Steuerberater Beim Immobilienkauf sollten Sie wissen, ob der Kauf sicher abläuft und z.B. alle Fragen bei einer Vermietung klären. Ebenso sollten Sie wissen, wie die Auswirkung bei Ihrem Jahreseinkommen ist. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Vor Vertragsabschluss Evtl. holen Sie vor Vertragsabschluss noch einen Gutachter, Sachver-ständigen oder Berater hinzu, der Ihnen für Ihr Kauf-Vorhaben die nötige Sicherheit gibt. Nach Kaufvertragsunterzeichnung beim Notar ist nichts mehr rück-gängig zu machen. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Die Finanzierung Darlehen Bank Die Finanzierung muss vor dem Kauf endgültig geklärt sein. Zinsan-gebote verglichen? Möglichkeit der Sondertilgung nutzen? Z.B. jährliche Sondertilgungen in Höhe von 5% der Darlehenssumme. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Die Finanzierung 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz 12

NOTAR Seine Rolle beim Immobilienverkauf Es geht beim Immobilienkauf meist um erhebliche Sachwerte. Die rechtssichere Vertragsgestaltung ist deshalb in Deutschland nur über einen Notar möglich. Der Notar berät den Verkäufer ebenso, wie den Käufer. Das unter-scheidet ihn von einem Rechtsanwalt, der nur eine Seite vertritt. Der Notar bewertet das Objekt bzw. den Sachverhalt nicht. Die Aufgabe des Notars ist es, einen Grundbuchstand herbeizuführen, welcher den Vereinbarungen des Kaufvertrages entspricht. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

NOTAR Vertragsunterzeichnung Käufer und Verkäufer treffen sich beim Notar zur Vertragsunter-zeichnung. Die Personalien werden anhand des Personalausweises oder Reisepasses überprüft. Sie benötigen außerdem ihre Steuer Ident Nr. des Finanzamtes. Im Zimmer des Notars wird der Vertrag vor der Unterzeichnung voll-ständig vorgelesen. Üblicherweise werden hierfür ca. 45 – 60 Minuten eingeplant. Die letzten Änderungen können jetzt noch festgehalten werden. Dann wird unterzeichnet. Mit der Unterschrift gibt es kein Zurück mehr. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

NOTAR Nach der Vertragsunterzeichnung In den folgenden Tagen/Wochen organisiert der Notar alle not-wendigen Dokumente. Etwa die Verzichtserklärung der Gemeinde auf ein mögliches Vorkaufsrecht, Löschungsbestätigungen eingetragener Grundpfandrechte und gegebenenfalls die Zustimmung der Hausver-waltung. Finanziert der Käufer über einen Kredit, bestellt der Notar die Ein-tragung der neuen Grundpfandrechte im Grundbuch. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

NOTAR Vertragsausfertigungen Wenige Tage nach dem Termin der Vertragsunterzeichnung erhalten der Verkäufer der Käufer eine mit Siegel versehene Vertragsausfertigung 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

NOTAR Vertragsausfertigungen Vertragskopien erhalten das Grundbuchamt beim Amtsgericht ein evtl. notwendiger Finanzierungsgläubiger (Bank) die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamtes Das Finanzamt erhält eine Meldung zum Kaufvertrag, damit es den Bescheid zur Grunderwerbsteuer an den Käufer senden kann und der Gutachterausschuss Dieser ist verpflichtet, alle von den Notaren zugeleiteten Kaufverträge auszuwerten, um den Grundstücksmarkt transparent darstellen zu können. Aus der Kaufpreissammlung werden dann die Bodenrichtwerte entwickelt und einmal jährlich veröffentlicht. 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Grunderwerbsteuer Zur Zeit die wichtigste unabhängige Steuereinnahme der Länder, und die einzige Steuer, bei der die Länder den Steuersatz selbst festlegen können. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 % (z.B. Bayern) und 6,5 % (Brandenburg seit 01.07.2015) der Bemessungs-grundlage. Die Steuereinnahmen des Bundes und der Länder Jahr Grunderwerbsteuer 2013 8,4 Mrd. Euro 2014 9,3 Mrd. Euro 2015 11,2 Mrd. Euro 2016 12,4 Mrd. Euro 2017 13,1 Mrd. Euro Quelle: wikipedia.de 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Praxis-Beispiel Kauf einer Eigentumswohnung 16.06.2015 Objekt in einem Internetportal gefunden 07.07.2015 Besichtigungstermin (Verzögerung durch Urlaub der Ver- käufer). Per E-Mail Zusage für Kauf durch Käufer 08.07.2015 unverbindliche Kreditanfrage und 1. Informationsaustausch über das Objekt mit der Bank 15.07.2015 Zusage zum Verkauf durch Verkäufer über Makler 21.07.2015 Entwurf des Kaufvertrages von Notar und Vorlage bei Käufer und Verkäufer zur Prüfung und evtl. Ergänzung 26.07.2015 Selbstauskunft des Käufers mit allen Unterlagen an die Bank 03.08.2015 telefonische Darlehenszusage der Bank an Käufer 06.08.2015 Darlehensvertrag der Bank an Käufer 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Praxis-Beispiel Kauf einer Eigentumswohnung 07.08.2015 Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages 24.08.2015 Bescheid über Grunderwerbsteuer 29.09.2015 Einheitswertbescheid Zurechnungsfortschreibung vom Finanzamt (Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer) 29.09.2015 Grundsteuermessbescheid mit Höhe der zukünftigen Zahlung 13.10.2015 Mitteilung des Notars an Käufer, dass die Fälligkeits- voraussetzungen eingetreten sind 19.10.2015 Bank Darlehensauszahlung an Verkäufer 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

Praxis-Beispiel Kauf einer Eigentumswohnung 21.10.2015 Information vom Verkäufer an die Stadt, dass Besitz, Nutzen und Lasten per 20.10.2015 auf die neuen Eigentümer über- gegangen sind und die künftige Grundsteuerbescheide den neuen Eigentümern in Rechnung gestellt werden sollen. Ebenso erfolgte Info an Hausverwaltung. 16.12.2015 Amtsgericht/Grundbuchamt Schreiben an Notar mit Eintragungsbekanntmachung der neuen Eigentümer 23.12.2015 Schreiben vom Notar mit Eintragungsbekanntmachung an die neuen Eigentümer 12.01.2016 Abgaben-Bescheid der Stadt über Grundsteuer für das neue Kalenderjahr mit vierteljährlicher Fälligkeit   11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz

© IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz Wünscht viel Erfolg 86368 Gersthofen | Schillerstr. 1c Telefon 0821 49707320  Mobil    0171 9352015 E-Mail    BS-Gersthofen@t-online.de  Internet www.schwarz-beratung.de  Antworten zu Immobilienthemen von A - Z Altersgerechtes Wohnen Altersvorsorge Balkon Barrierefrei Bestandsimmobilie Besichtigen Betriebskosten Dachterrasse Duplex-Parker Eigentumswohnung Energieausweis Fahrstuhl Fenster Finanzierung Flächen-berechnung Gartenanteil Gemeinschaftseigentum Grundbuch Grundsteuer Hausverwaltung Hochwasser Immobilienangebote Immobilienportale Immobiliensuche Kaufvertrag Keller Lage Loft Mietvertrag Mit-eigentumsanteil Neubau Penthouse Quadratmeter Reihenhaus Rendite Stellplatz Teilungserklärung Tiefgarage Tilgung Verteilschlüssel Verwaltervertrag Wohngeld Zinsen Zwangsversteigerung 11. März 2018 © IMMOBILIENBERATUNG Bernd Schwarz 22