NEUBAU – u m b a u der Versuch eines fairen Vergleichs der Vorteile + Nachteile eine Arbeit der FM-Teilnehmer in Wels 2003 ergänzt durch die FM-Teilnehmer im Jahr 2004 aufgestockt durch die Teilnehmer im Jahr 2006 perfektioniert durch die Teilnehmer 2007 optimiert durch die Teilnehmer 2008 (praktisch unüberbietbar gemacht) 17.09.2018

NEUBAU – Vorteile 01 Stand der Technik einfacher erreichbar Bauphysik Wärmedämmung neue Materialien Haustechnik neue Heizungstechnologie Energiemanagement -rückgewinnung Brandschutz 17.09.2018

NEUBAU – Vorteile 02 Wunschvorstellungen leichter umzusetzen Optik, CI, Trends Arbeitsabläufe intern Platzoptimierung Lage am Grundstück variabel Flächenreserven schaffen Mieter- Eigentümerbedürfnisse Vermarktung- Prestigeobjekt 17.09.2018

NEUBAU – Vorteile 03 Kosten Planung leichter abschätzbar Entwurf Architekt Statische Berechnung FM, PM HT-Planung Elektro Heizung Sanitär Klima Lüftung Aufzug 17.09.2018

NEUBAU – Vorteile 04 Kosten Bauleitung günstiger Versorgungsunternehmen sind im Haus leichter unterzubringen Strom Kanal Gas Wasser Post Kabel-TV Fernwärme 17.09.2018

NEUBAU – Vorteile 05 Gebäudewert eindeutiger feststellbar klar definiert Infrastruktur, Umwelt + Nachbarn planbar Hochwasser Verkehrsanbindung Schiene Bewirtschaftungskosten Entsorgung 17.09.2018

NEUBAU – Vorteile 06 Erweiterungsmöglichkeiten leicht vorzubereiten in Richtung Höhe, Breite, Tiefe zweites Geschoß Belichtung Brandschutz 17.09.2018

NEUBAU – Vorteile 07 Bauablauf allgemein SCHNELLER keine Störungen durch Nachbarn durch Behörden durch unbekannte Probleme unter dem Altbestand 17.09.2018

NEUBAU – Vorteile 08 Qualitätsbewußtes Bauen Subventionen durch Betriebsansiedlung Förderung durch Gemeinde für Arbeitsplatzschaffung Nachlaß bei Aufschließungskosten und Kommunalsteuer 17.09.2018

NEUBAU – Vorteile 08a optimale Sicherheitsausstattung Niedrigere Reinigungskosten (durch entsprechend ausgesuchtes Material, z.B. WC) Minimierung der Instandhaltungskosten 17.09.2018

NEUBAU – Vorteile 09 Motivation für Mitarbeiter Kundenkomfort - repräsentieren ausgebildete Mitarbeiter am neuen Standort vorhanden Lohnniveau steuerbar Mitarbeitereinsparung durch optimierte Abläufe denkbar Mitarbeitereinbindung zur Struktur- und Prozeßoptimierung 17.09.2018

NEUBAU – Vorteile 10 Mieterertrag höher keine Betriebsunterbrechung keine Abbruch- u. Entsorgungskosten Erlös aus Verkauf Altbau 17.09.2018

NEUBAU – Vorteile 11 Erneuerung Maschinenpark Erneuerung Büromöbel Entrümpelung alter-laxer Gewohnheiten und Abläufe und Aufzeichnungen 17.09.2018

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NEUBAU – Nachteile 01 geänderte/stärkere behördliche Auflagen Flächenwidmung + TBPL Gestaltungsbeirat + Planungsvisite Umweltschutz Feuerwehrzufahrt Stauzonen vor dem Firmengelände 17.09.2018

NEUBAU – Nachteile 02 ev. weniger Sicherstellung zur Finanzierung vorhanden u.U. höhere AfA durch Baukosten höheres Unternehmerrisiko hohe monatliche Kosten 17.09.2018

NEUBAU – Nachteile 03 Grundkosten Baugrundrisiko Grundstücksnebenkosten Baugrundrisiko Kosten für Grünanlagen Versickerungsflächen Bauzeit Umfeld (Nachbarn) Entwurfswildwuchs Arch. 17.09.2018

NEUBAU – Nachteile 04 jeweils volle Höhe der Anschlußkosten Anschlußgebühren Strom – Trafo Kanal, Gas, Wasser, Fernwärme Anliegerbeiträge Grundabtretung Gemeinde für spätere Straßenverbreiterung 17.09.2018

NEUBAU – Nachteile 05 Bau - bewilligung Gewerbe – Wasserrechts – Brandverhütung/Feuerwehr Arbeitsinspektor-LM-Insp. Zeitverzögerung wegen Aufschließungsarbeiten an ganz neuem Standort (Straßenzufahrt, Autobahnanschluss, ..) 17.09.2018

NEUBAU – Nachteile 06 Umstellung Anfahrtswege Kunden und Mitarbeiter keine öffentlichen Verkehrsmittel zum Betrieb es fehlen: Kiga Ärzte Einkaufsmöglichkeit Mittagspause außer Haus 17.09.2018

NEUBAU – Nachteile 06a Abbruchkosten + Entsorgung Anrainereinsprüche Übersiedlungskosten logistische Zusammenführung mehrerer Standorte Übersiedlungsdauer 17.09.2018

NEUBAU – Nachteile 07 Informationskosten über neuen Standort an Kunden Geschäftspartner Lieferanten 17.09.2018

NEUBAU – Nachteile 08 neuer Standort kann Nachteil für bisherige Lieferanten und Kunden sein höhere Transportkosten wegen Maut erschwerte Bauüberwachung neue Bausünden möglich 17.09.2018

NEUBAU – Nachteile 09 des woas 17.09.2018

u m b a u - vorteile 01 Teilnutzung während Umbau möglich, Standort bleibt geringere momentane Kosten durch kleinere Einzelabschnitte, im Budget leichter verkraftbar geringere Kapital-u. Zinsbelastung 17.09.2018

u m b a u - vorteile o2 Keine behördlichen Bewilligungen erforderlich oder nur Ergänzungen zu den bestehenden anzeigepflichtige BV nach Bauordnung freie BV nach Bauordnung auch für gewerberechtlichen Änderungen 17.09.2018

u m b a u - vorteile 03 selten Probleme mit Gestaltungsbeirat / Planungsvisite Architektonische Erhaltung Jugendstil Anrainerprobleme meist bereits ausgeschaltet 17.09.2018

u m b a u - vorteile 04 Änderung des Bebauungsplanes stört Bestand nicht und vergrößert die bebaubare Fläche RS Poltura – Altbestand außerhalb der neuen Baufluchtlinie keine Einschränkung durch Änderung gesetzlicher Richtlinien (z.B. Abstand) 17.09.2018

u m b a u - vorteile 05 Gebäudewert als Sicherstellung für Finanzierung der Umbauetappen vorhandene Infrastruktur Förderung – steuerliche Vorteile 17.09.2018

Gebäudehülle vorhanden u m b a u - vorteile 06 Gebäudehülle vorhanden könnte aufgrund der arch. Einschränkungen günstiger sein witterungsunabhängiger Bau Gebäude-Gegebenheiten bekannt Schutz- und Sicherheitskonzepte schon vorhanden wirtschaftliche Vorteile Aufwand = Reparatur 17.09.2018

u m b a u - vorteile 07 keine Grundkosten Grundreserven nutzen geringere Anschlußkosten gute Raumhöhe für Installationen und Doppelböden Umbau im zuge der ohnedies erforderlichen Generalsanierung geringere Werbungskosten Firmenpapier Tel-Nr. 17.09.2018

u m b a u - vorteile 08 Erhaltung des Standortes Erhaltung des eingeschulten Personals Verkehrsplanung vorhanden ? Eigenleistung kann ich erbringen zeitliche Flexibilität der Umbauabschnitte weniger Stehzeiten 17.09.2018

u m b a u - nachteile 1 Bindung an Gegebenheiten, damit eingeschränkte Nutzung, Kompromisse erforderlich Raumgrößen, Raumhöhe Fassade (Denkmalschutz) Belichtung Außenanlagen – Parkplätze Statik - Belastbarkeit längere Planungsphase + höhere Planungskosten Bestandsaufnahme Statiker 17.09.2018

u m b a u - nachteile 2 technische Umrüstung aufwendig Haustechnik-Installationen Heizung Lüftung Sanitäre Aufzug elektrische Leitungen, Trafo Kanalabflüsse Einbringung von neuer Technik und Medien 17.09.2018

u m b a u - nachteile 3 Schallschutz an befahrenen Straßen versteckte Mängel im bau- und installationstechnischen Bereich fehlerhafte / keine Bestandspläne Kamine, Durchbrüche, Leitungsführungen Materialentsorgung (Kosten) 17.09.2018

u m b a u - nachteile 4 Mehrkosten durch kleinere Bauabschnitte mehrfache BGK höhere EP durch kleinere Mengen alle paar Jahre „Baustelle“ mehrfache kleine Übersiedlungskosten 17.09.2018

u m b a u - nachteile 5 eingeschränkte Erweiterungsmöglichkeiten Bautiefe Breite Höhe Gestaltung Nachbar fixer Teilbebauungsplan 17.09.2018

u m b a u - nachteile 6 keine deutliche/direkte Verbesserung der Bausubstanz „eine alte Hütte bleibt eine alte Hütte“ oder es wird das Umbauen teurer als das Neubauen ??? 17.09.2018

u m b a u - nachteile 7 Betriebskosten werden höher sein Energiekosten Umsetzung von Brandschutzkonzepten teuer Verkehrsanbindung für Verwendungszweck geeignet ? Parkflächen Anlieferung 17.09.2018

u m b a u - nachteile 8 schlechterer ROI die Kosteneinsparung beim Umbau ergibt leider nur niedrigere Nutzungswerte des Gebäudes, daher niedrigerer Return on Investment 17.09.2018

u m b a u - nachteile 9 alte Lagerlogistik entfernen Störungen im Betriebablauf durch Dezentralisierung Anmietung von Ersatzflächen permanente Bau-Reinigungskosten Arbeitsfrust – Demotivierung der MA durch Lärm Staub Kälte 17.09.2018

u m b a u - nachteile 10 Beweissicherung Altbau, Nachbar, Prozeß ? Prüfgutachten MWK, Decken, ... Baustelleneinrichtung und –versorgung, Baustellensicherung Fehlerquellen groß im LV, Regien? Massen nicht genau erfaßbar 17.09.2018

u m b a u - nachteile 11 Verkehrsführung während der Bauzeit Unfallrisiko Anschlußfugen, Setzungsrisse Ergänzungen wegen Vorschriften nach neuer Bauordnung 17.09.2018

wem nu wos eifoit, dea sois dazuaschreim dea muas owa vadaumt guad sei 17.09.2018