Rauchwarnmelder - im Miet- und WEG-Recht - Verwalter-Seminar der Fa. Ista Hotel „pullman“ Dresden Prager Str. 2c, 01069 Dresden am 9.6.2016, 10.45 – 12.45 Uhr Referent: Dr. Olaf Riecke Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese www.riecke-hamburg.de

Copyright © Dr. Olaf Riecke These 1 Nur die einheitliche Ausstattung des Objekts durch den Vermieter stellt sicher, dass DIN-gerechte Rauchwarnmelder DIN-gerecht eingebaut und auch normgerecht gewartet (Problem Nachweis / Problem unterschiedlicher Fabrikate) werden, sowie dass Stör- oder/und Fehlalarme auf ein Mindestmaß beschränkt bleiben. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke These 2 Nur die einheitliche Ausstattung des Objekts mit Rauchwarn-meldern sowie deren einheitliche Wartung (s. These 1) entlastet Eigentümer und Vermieter weitgehend von der Verkehrssicherungspflicht. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke These 3 Nur die einheitliche Ausstattung des Objekts mit Rauchwarn-meldern sowie deren einheitliche Wartung (s. These 1) reduziert die mögliche Verletzung von Pflichten des Eigentümers oder Vermieters als Versicherungsnehmer auf Null. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke These 4 Weil der Mieter keine Fachkraft für Rauchwarnmelder ist, die über einen Kompetenznachweis für die Projektierung, Installation und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern verfügen muss, der alle fünf Jahre zu aktualisieren ist, sollte der Vermieter diese Pflichten selbst in die Hand nehmen und deren Durchführung organisieren. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke These 5 Der sicherste Weg besteht darin – und dies ist auch von der Dispositionsbefugnis des Vermieters gedeckt - , wenn gesetzliche Mindestanforderungen überschritten werden und dadurch ein besserer oder optimaler Schutz hergestellt werden kann („Vollausstattung“). Diese Kosten sind in puncto Wartung voll umlegbar auf den Mieter. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke These 6 Der Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter ist bereits vor Ablauf der Übergangsfrist nach der jeweiligen LBauO (in 12 Ländern; nicht in Sachsen) gegeben/fällig. Gegenansprüche des Mieters wegen von ihm zuvor angebrachter Rauchwarnmelder sind nur eine aufgedrängte Bereicherung des Vermieters. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke These 7 Bei Vollausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern kann der Vermieter jährlich von seinem Betretungsrecht an allen zum Schlafen potentiell geeigneten Räumen Gebrauch machen. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke These 8 Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern können nicht als sonstige Betriebskosten dem Wohnraummieter formularvertraglich auferlegt werden. Dasselbe gilt für Kosten für den Batterietausch. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke These 9 Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist dem Mieter grds. nicht verwehrt, insbesondere wenn und solange der Vermieter untätig bleibt. Aufgrund der Dispositionsbefugnis des Vermieters kann der Vermieter trotzdem jederzeit einheitlich eigene Melder einbauen lassen. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke These 10 Wartungskosten für RWM können als Betriebskosten auch ohne Regelung im Mietvertrag umgelegt werden, wenn sie nach Mietvertragsschluss und vor einer Verpflichtung nach der LBauO eingebaut wurden, weil es sich insoweit um eine nach § 555d BGB duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme - wenn auch im Bagatellbereich - handelt. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke These 11 Wird durch nicht vom Mieter verschuldeten Fehlalarm ein rechtmäßiger Gefahrerforschungseingriff der Feuerwehr ausgelöst, haftet der Eigentümer letztlich – und zwar verschuldensunabhängig - für den Schaden, sog. Zufallshaftung des Eigentümers. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Übersicht A. Allgemein (für Miete und WEG) Eigentumsverhältnisse Sonderregelungen in den Landesbauordnungen B. Mietrecht Umlagefähigkeit der Kosten auf Mieter Rechtsgrundlagen Kostenverteilung Stör- bzw. Fehlalarmproblematik 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Übersicht C. WEG-Recht Beschlussinhalte (Einbau und Umfang; Wartung); Kostentragung, Kostenverteilung; Beschluss-Muster 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Eigentumsverhältnisse Von der dinglichen Zuordnung werden die Antworten auf Folgefragen (z.B. Instandhaltung, Wartung und Instandsetzung, Kostentragung) beeinflusst. Rauchwarnmelder sind idR bei Kauf Eigentum des Vermieters; bei bloßer Miete Eigentum des Dienstleisters. Bei Wohnungseigentum und Einbau durch den Verband sind sie nach neuester Ansicht Verwaltungsvermögen (§ 10 Abs.7 WEG); jedenfalls niemals Sondereigentum, eher schon - zwingend - gemeinschaftliches Eigentum (§ 5 Abs.2 WEG). 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke § 5 Abs. 2 WEG Zwingender Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums sind gemäß §5 Abs. 2 WEG alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer dienen. Diese Gebäudeteile können nicht wirksam zu Sondereigentum erklärt werden, und zwar auch dann nicht, wenn sie sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums befinden. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke BGH, V. Senat Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. BGH, Urteil vom 8.2.2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke BGH Für die Beschlusskompetenz kommt es nach Ansicht des BGH nicht einmal auf die sachenrechtliche Zuordnung der Rauchwarnmelder an, wenn eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zum Handeln besteht. Dann ist eine gemeinschaftsbezogene Pflicht zu bejahen; die Kompetenz folge aus § 10 Abs.6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG. BGH, Urteil vom 8.2.2013, V ZR 238/11 (Vorinstanz LG Hamburg, 5.10.2011, 318 S 245/10, ZMR 2012, 129-131). 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Ohne RWM keine vollwertige Wohnung? Rauchwarnmelder (für Gehörlose) dienen einem grundlegenden Sicherheitsbedürfnis, sind in mittlerweile 13 von 16 Bundesländern bauordnungsrechtlich vorgeschrieben und ermöglichen gehörlosen Versicherten in der ihren Bedürfnissen angepassten Ausführung ein von fremder Hilfe unabhängiges selbstständiges Wohnen. Rauchwarnmelder gehören heutzutage nach allgemeiner Verkehrsauffassung als unverzichtbares Warnsystem zur Grundausstattung von Wohnräumen und dienen daher dem Grundbedürfnis des selbstständigen Wohnens. BSG, Urteil vom 18. 6. 2014, B 3 KR 8/13 R, ZMR 2014, 992 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Anmerkung Die Entscheidung des BSG erging vor der Einführung der Rauchwarnmelderpflicht zumindest für Neubauten ab 1.1.2016 auch im Freistaat Sachsen. Die Nachrüstung bereits bestehender Wohnungen und Wohnhäuser ist nach SächsBauO nicht vorgeschrieben. --------------- 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke § 47 Absatz 4 n. F. SächsBauO (4) Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, und Flure, die zu diesen Aufenthaltsräumen führen, sind jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten, soweit nicht für solche Räume eine automatische Rauchdetektion und angemessene Alarmierung sichergestellt sind. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Sicherstellung der Betriebs-bereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. vgl. Sächsisches Gesetz- und Verordnungsblatt (Nr. 16/2015, S. 670, 31.12.2015). 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Weiter das BSG: Wohnungsbrände mit Todesfolge z.B. durch toxische Gase im Brandrauch, die vor allem während der Schlafenszeit oft unbe-merkt bleiben und innerhalb kurzer Zeit zum Erstickungstod führen können, werden als reale Gefahr eingeschätzt, der durch ordnungsgemäß installierte und regelmäßig überprüfte Rauchwarnmelder mit relativ geringem finanziellen Aufwand ein zuverlässiger Schutz entgegengestellt werden kann. Die gesetzliche Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchmeldern führt dazu, dass Gebäude nur zu Wohnzwecken nutzbar sind, wenn sie - zumindest in den ausdrücklich benannten Räumen - mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind. BSG, Urteil vom 18. 6. 2014, B 3 KR 8/13 R, ZMR 2014, 992 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

akustischer Rauchwarnmelder für stark Schwerhörige 1. Die Hilfsmittel, die das akustische Signal eines Rauchwarnmelders für stark Schwerhörige bzw. Taube wahrnehmbar machen, sind nach § 25 BBhV i.V.m. Ziffer 12.4 der Anlage 11 zur BBhV ersatzfähig. 2. Der Rauchwarnmelder an sich ist, wenn er keine besonderen, dem Ausgleich der Behinderung dienenden Funktionen aufweist, als Gegenstand des täglichen Lebens nicht ersatzfähig. VG Düsseldorf, Urteil vom 19. 2. 2016, 13 K 6264/15 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Verkehrssicherungspflicht Wegen der Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht kann die Unterlassung des Einbaus zivilrechtliche Folgen haben: … Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten, wenn die Eigentümer aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften verpflichtet sind, das Grundstück oder das darauf befindliche Gebäude in einer bestimmten Weise auszustatten, sofern es dabei - was bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern nicht der Fall ist - nicht zu einem unzulässigen Eingriff in das Privateigentum kommt.“ (vgl. Rn. 10) BGH, Urteil vom 8.2.2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Versicherungsschutz Wegen des Erhalts des Versicherungsschutzes kann die Unterlassung des Einbaus zivilrechtliche Folgen haben: „Der Gemeinschaftsbezug der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen zeigt sich zudem darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbauverpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden.“ (Rn. 13) BGH, Urteil vom 8.2.2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Andere Ansicht Im Ergebnis stimmt die deklaratorische Aussage in § 48 Abs. 4 S. 4 der thür. LBauO: „Die Einstandspflicht der Versicherer im Schadenfall bleibt unberührt“. Mangels des objektiv notwendigen Schutzzweckzusammen-hangs scheidet eine Leistungskürzung wegen Obliegen-heitsverletzung nach § 28 Abs. 1 bis 3 VVG – ungeachtet der AGB-rechtlichen Bedenken entsprechender Formularabreden – ebenso aus wie eine solche unter Hinweis auf die Herbeiführung eines Versicherungsfalles gemäß § 81 VVG. So: Rauchwarnmelder und etwaige Leistungskürzungen des Gebäudeversicherers nach dem VVG von Prof. Dr. Ansgar Staudinger, ZMR 2015, 179 ff 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Landesrecht 14 von 16 Bundesländern haben in der Zwischenzeit gesetzliche Regelungen zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarn-meldern erlassen. Nur Berlin und Brandenburg fehlen noch. Eine bundeseinheitliche Regelung für die ganze Bundesrepublik gibt es nicht. Die Gesetzgebungszuständigkeit liegt bei den einzelnen Ländern. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Überblick über die 14 Ländergesetze In Baden-Württemberg, NRW, Bayern, Niedersachsen, Bremen, Sachsen-Anhalt, Hessen, Schleswig-Holstein, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen und Rheinland-Pfalz sind Rauchwarnmelder sowohl in Neu- als auch in Bestandsbauten vorgeschrieben. Im Saarland und dem Freistaat Sachsen gilt die Rauchwarnmelderpflicht nur für Neu- bzw. Umbauten. Die Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen hatte/hat z. B. spätestens in Schleswig-Holstein bis 31.12.2010 (früher 2009), in Hamburg bis 31.12.2010, in Rheinland-Pfalz bis Mitte 2012, in Baden-Württemberg bis 31.12.2014 in Nieder-sachsen bis 31.12.2015, in NRW bis 31.12.2016, in Bayern bis 31.12.2017 und in Thüringen bis 31.12.2018 zu erfolgen. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Wer kann und muss bis wann tätig werden? Beim Neubau träfe die Einbaupflicht den Bauherrn/ Bauträger. Beim Altbau bestehen insgesamt in 12 Ländern Übergangsfristen, die im übrigen Norden längst abgelaufen sind, während etwa in Bayern bestehende Wohnungen bis zum 31. Dezember 2017 auszustatten sind (vgl. § 46 Abs.4 BayBO). 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Die Standard-Regelung in fast allen Bundesländern 1 In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. 2 Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. So z. B. schon § 45 Abs.6 Hamb. BauO vom 14.12.2005; auch § 46 Abs.4 BayBO vom 11.12.2012 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Die besondere Regelung in neueren Bauordnungen 3 Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31.12.2017 entsprechend auszustatten. 4Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. So z. B. auch § 46 Abs.4 BayBO vom 11.12.2012 und § 47 Abs.4 SächsBauO ab 1.1.2016 für Neubau 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Die exotische Regelung für NRW 3 In Wohnungen, die bis zum 31.03.2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer die Räume und Flure spätestens bis zum 31.12.2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. 4 Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31.3.2013 selbst übernommen. vgl. Landes-Bauordnung NRW § 49 Abs.7 Satz 4 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Die „zu kurze Frist“ nach der LBauO NRW Die Betriebsbereitschaft der Anlagen ist in NRW von den jeweiligen unmittelbaren Besitzern der Wohnungen, d.h. z.B. den Mietern, sicherzustellen. Die sonst übliche zeitlich unbefristete Regelung, „es sei denn, die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen“, ist nur in NRW bis 31.3.2013 begrenzt. Beachte: Die 2-wöchigen Ladungsfrist des§ 24 Abs.4 Satz 2 WEG konnte vom vermietenden Wohnungseigentümer nicht eingehalten werden. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Rechtsfolge? Richtigerweise kann die BauO (hier: von NRW) jedoch nicht die Rechtsstellung der Wohnungseigentümer/Vermieter zugunsten z. B. der Mieter schwächen. WEG ist Bundesrecht. Auch Eingriffe in das Mietrecht sind über das öffentliche Recht der Landes-BauO nicht möglich. Die §§ 535 ff BGB sind Bundesrecht. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Singuläre Lösung in Thüringen § 48 Abs.4 Satz 3 und 4 LBauO lauten nämlich: Vorhandene Wohnungen sind bis zum 31.12.2018 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten. Die Einstandspflicht der Versicherer im Schadensfall bleibt unberührt. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Rechtsfolge für den Vermieter wenn er nicht selbst die Wartung organisiert In jedem Fall muss der Mieter eindeutig (ggf. durch einen Zusatz zum Mietvertrag) auf seine Verpflichtung zur “Sicherstellung der Betriebsbereitschaft” der eingebauten Rauchwarnmelder in transparenter Form (Wiedergabe des Gesetzeswortlauts reicht nicht immer!) hingewiesen werden. Das gilt immer, d. h. unabhängig davon, an wen sich die öffentlich-rechtliche Pflicht nach der LBauO richtet. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke DIN 14676 Die Deutsche Industrie-Norm 14676 „Rauchwarnmelder für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnähnlicher Nutzung“ - überarbeitet 2012 - richtet sich an die für den Brandschutz zuständigen Behörden, Feuerwehren, Hersteller von Rauchwarnmeldern, Planer, Architekten, Bauherren, Eigentümer und Bewohner. Sie legt Mindestanforderungen für Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung von Rauchmeldern in Wohnhäusern, Wohnungen und Räumen mit wohnungsähnlicher Nutzung fest. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Wer kann und soll die RWM warten? In Deutschland gibt es für fast alles eine „Norm“; hier DIN 14676: Ziff. 7 Nachweis der Fachkompetenz für Dienstleistungs-erbringer ANMERKUNG 1 Die Anforderungen dieses Abschnitts gelten in Anlehnung an Artikel 26 der EG-Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG [1]. Die Fachkraft für Rauchwarnmelder muss über einen Kompetenznachweis für die Projektierung, Installation und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern verfügen, der alle fünf Jahre zu aktualisieren ist. Der zur Prüfung verwendete Aufgaben- und Fragenkatalog muss von einer kompetenten Stelle, z. B. Forum Brandrauchprävention in der vfdb bestätigt sein. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Dispositionsbefugnis des Vermieters Auch bei Umständen, die nicht den Einbau oder die Nachrüstung als solche (»dem Grunde nach«) betreffen, sondern die Art und den Umfang der RWM-Installation, für die man sich entscheidet (»Auswahl«), muss die Dispositions-befugnis des Vermieters dazu führen, dass er allein zwischen verschiedenen technischen Möglichkeiten entscheiden darf. Der sicherste Weg: Deshalb ist es auch von der Dispositionsbefugnis des Vermieters gedeckt, wenn gesetzliche Mindestanforderungen überschritten und dadurch ein besserer oder optimaler Schutz hergestellt werden soll („Vollausstattung“). 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Einheitliche Ausstattung durch den Vermieter Durch die einheitliche Ausstattung mit einem bestimmten Gerät werde der Einbau und die spätere Wartung von Rauch-warnmeldern für das gesamte Gebäude "in einer Hand" gebün-delt und damit ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet; nach BGH soll bezogen auf jede einzelne Mietwohnung die Annahme einer nachhaltigen Verbesserung der Wohn-verhältnisse im Sinne von § 555b Nrn. 4 und 5 BGB gerecht-fertigt sein. BVerfG, Beschluss vom 8. 12. 2015, 1 BvR 2921/15, NZM 2016, 306 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Funkmelder Es wurden keine nach den Umständen des Einzelfalls relevanten (Negativ-)Gesichtspunkte dargelegt. Der Mieter beruft sich letztlich nur auf die Möglichkeit einer Manipulation des Geräts und den damit verbundenen negativen Folgen für ihn und andere Personen, die sich in der Wohnung aufhalten. Im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung müssten aber auch die von der Klägerin dargestellten Vorzüge berücksichtigt werden, die mit einer Fernwartung nicht nur für sie, sondern auch für die Mieter verbunden sind. BVerfG, Beschluss vom 8. 12. 2015, 1 BvR 2921/15, NZM 2016, 306 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Missbrauchspotential Der Beklagte muss, wenn er geltend macht, nicht zur Duldung verpflichtet zu sein, darlegen und beweisen, dass die Anbrin-gung der Rauchwarnmelder ihn in seinen Persönlichkeitsrech-ten verletzt. Wenn bei entsprechender krimineller Energie und erheblichem technischen Sachverstand eine Manipulation der Rauchwarnmelder möglich wäre, um mit diesen Bewegungen von Menschen und sogar Gespräche aufzeichnen zu können, so ist allein dieser Umstand, dass durch Manipulationen an den Rauchwarnmeldern diese auch missbräuchliche Funktionen wahrnehmen könnten, nicht ausreichend, um eine konkrete Persönlichkeitsrechtsverletzung annehmen zu können. LG Köln, Beschluss vom 26.10.2015, 10 S 88/15, n.v. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Folgen fehlender Wartung Bei fehlendem Nachweis ordnungsgemäßer Wartung nach DIN EN 14604 und DIN 14676 ist der uneingeschränkte Versicherungsschutz des Gebäudes insgesamt gefährdet. Außerdem bestehen Schutzpflichten des Vermieters auch gegenüber anderen Mietern. AG Halle/Saale, Urteil vom 14.3.2014, 99 C 2552/13 i.V.m. LG Halle, B. v. 31.3.2014, 3 S 11/14, ZMR 2014, 649 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Folgen fehlender Wartung Die fehlende fristgerechte Wartung kann den uneingeschränkten Versicherungsschutz im Rahmen der Gebäudeversicherung gefährden. Ein voller Versicherungsschutz setzt in der Regel die Einhaltung der gesetzlichen und behördlichen Vorschriften (z.B. nach der LBauO) über Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern voraus. AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom 26.6.2013, 531 C 125/13, ZMR 2013, 965 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Vollausstattung sogar umlagefähig auf Mieter Selbst wenn der Mieter die von ihm genutzte Wohnung bereits selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, muss er es trotzdem dulden, dass ein vom Vermieter beauftragtes Fachunternehmen in sämtlichen zum Schlafen geeigneten Räumen - auch im Wohnzimmer - fachgerecht Rauchwarnmelder anbringt, zumindest wenn der Mieter dem Vermieter nicht auf Nachfrage Auskunft über die Nutzung der einzelnen Räume erteilt.  AG Halle/Saale, Urteil vom 28.1.2014, 97 C 2551/13, ZMR 2014, 455. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Kündigungsgrund vom Mieter geliefert? Fall: Wie vereinbart suchte die Vermieterin den Mieter auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchwarnmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte sie, das gesamte Haus zu besichtigen und gegen den Willen des Mieters weitere als die mit Rauchwarnmeldern versehenen Zimmer zu betreten. Der daraufhin unmissverständlich ausgesprochenen Aufforderung, das Haus zu verlassen, leistete sie keine Folge, sondern verweilte in der Diele vor der Haustür. Sie öffnete dort ein Fenster im Flur, nachdem sie zuvor Gegenstände von der Fensterbank genommen hatte. Daraufhin umfasste der Mieter mit den Armen die Vermieterin am Oberkörper und trug sie vor die Haustür. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Weiteres Argument pro Vollausstattung In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflicht-verletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) an der Beendigung des Mietvertrages hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. BGH, Urteil vom 4.6.2014, VIII ZR 289/13, ZMR 2014, 963 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Duldungspflicht Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat. BGH, Urteil vom 17.6.2015, VIII ZR 216/14, ZMR 2015, 760 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Duldungspflicht Den Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung - hier § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) - vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. BGH, Urteil vom 17.6.2015, VIII ZR 290/14, ZMR 2015, 761 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Duldungspflicht des Mieters; Funktionswartung von Rauchwarnmeldern Ebenso wenig wie der Mieter einen Anspruch darauf hat, lediglich eigene Rauchwarnmelder in der Wohnung installiert zu haben, kann er bei vermieterseits installierten Rauchwarnmeldern auf einer eigenen Funktionsprüfung bestehen. Auch insoweit muss der Mieter das einheitliche Vorgehen des Vermieters durch einen von ihm beauftragten Dienstleister dulden. (vgl. zur Einbaupflicht und zur Dispositionsbefugnis des Vermieters bereits AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2011, 395). AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom 26.6.2013, 531 C 125/13, ZMR 2013, 965 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Ab wann besteht die Duldungspflicht ? Der Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter ist bereits vor Ablauf der Übergangsfrist nach der LBauO (hier in Sachsen-Anhalt: 31.12.2015) fällig. Eigenmächtig vom Mieter angebrachte Rauchwarnmelder sind allenfalls eine aufgedrängte Bereicherung des Vermieters. AG Halle/Saale, Urteil vom 14.3.2014, 99 C 2552/13 i.V.m LG Halle/Saale, B. v. 31.3.2014, 3 S 11/14, ZMR 2014, 649 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Vorteil zeitnaher Umsetzung Eine zeitnahe Umsetzung der Brandschutzvorschriften der Landesbauordnung vermeidet Preissteigerungen und Lieferengpässe zum Ende der Übergangsfrist und schützt vor Haftungsrisiken. Die einheitliche Anschaffung und Wartung der Rauchwarn-melder entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung; sie führt zur Erhöhung der Sicherheit. Auf eine private Teil- oder Vollausstattung der Wohnungen mit RWM muss keine Rücksicht genommen werden. Die (private) Wartung der Rauchwarnmelder durch die einzelnen Nutzer führt zu erheblichem Verwaltungs-mehraufwand. AG Ratingen, U. vom 18.11.2014, 11 C 121/14, ZMR 2015, 643 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Reparatur und den Austausch defekter Geräte Die Kosten für die Reparatur und den Austausch defekter Geräte sind Kosten der Instandsetzung auf Seiten des Vermieters. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Betreten der Wohnung Wenn die Einbau- und Wartungspflicht beim Vermieter verbleibt, berechtigt dies auch zum Betreten der Wohnung. Instandhaltung und Instandsetzung sind im Anwendungs-bereich von § 535 Abs.1 BGB weit zu verstehen. Erfasst ist auch der erstmalige Einbau von Rauchwarnmeldern, unabhängig davon, ob es eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht/Nachrüstpflicht gibt oder nicht. Die Duldungspflicht kann das jährliche Betreten der Mietwohnung zur Vornahme der Funktions(sicht)prüfung umfassen. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke „Erforderlichkeit“ Der strenge Maßstab einer verfassungskonform restriktiven Auslegung des Tatbestandsmerkmals der „Erforderlichkeit“, wie er für das Betreten zur Überprüfung des Mietobjekts ohne konkreten tatsächlichen Anhaltspunkt für einen Instandsetzungsbedarf vertreten wird, kann für die Durchführung der jährlichen Wartung nicht angelegt werden. Vielmehr muss als Anlass für die Erforderlichkeit des Betretens der Lauf bzw. Ablauf der jährlichen Prüfungsfrist genügen. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Ankündigung Das Betreten der Mietwohnung ist mit einer ausreichenden Frist anzukündigen. Angemessen und ausreichend ist eine Frist von 7 bis 10 Tagen. Jederzeitige Betretungsrechte, die gerade in älteren Mietverträgen anzutreffen sind, halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand und sind unwirksam. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Umlagefähigkeit auf Mieter Einbaukosten Der Einbau von Rauchwarnmeldern obliegt nach der Gesetzeslage dem Vermieter (§ 535 BGB). Der Mieter ist dazu ohne vertragliche Vereinbarung ihm gegenüber nicht verpflichtet. Formularmäßig kann die Pflicht nicht auf den Mieter übertragen werden, sondern nur im Rahmen einer Individualvereinbarung. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Umlagefähigkeit auf Mieter Anschaffungs- und Installationskosten für derartige Gerätschaften und Einrichtungen sind keine Betriebskosten. Umstritten ist, ob die Kosten einer Anmietung oder einer sonstigen Art der Gebrauchsüberlassung als Betriebskosten umlegungsfähig sind. Wohl nur bei Nichtwohnraum-Mietverhältnissen ist eine entsprechende Vereinbarung möglich. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Das bisher einzige Landgerichts-Urteil zur Anmietung von RWM 1. Die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern können als sonstige Betriebskosten dem Wohnraummieter formularvertraglich auferlegt werden. 2. Ob bei Altverträgen eine Mehrbelastungsklausel - wonach "neu entstehende" Betriebskosten umgelegt werden dürfen - ausreicht, kann offen bleiben; es genügt, dass es sich um Folgekosten einer Modernisierung handelt. 3. Die erstmalige Ausstattung mit Rauchwarnmeldern ist eine Modernisierungsmaßnahme. LG Magdeburg, Urteil vom 27.9.2011, 1 S 171/11, ZMR 2011, 957 mit Anm. Riecke; auch AG Hamburg-Altona ZMR 2014, 801; a. A. AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2014, 804. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Amtsgerichtsurteil Nr.1 1. Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind umlagefähige Betriebskosten (LG Magdeburg, ZMR 2011, 957). Hierzu bedarf es keiner ausdrücklichen Regelung wie sie für die Anmietung von Wasserzählern existiert. 2. Die Anmietung von Rauchwarnmeldern verstößt auch nicht gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. AG Hamburg-Altona, Urteil vom 3. 5. 2013, 318a C 337/12, ZMR 2014, 801 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Amtsgerichtsurteil Nr.2 Die Anmietung von Rauchwarnmeldern stellt ein Surrogat zur Anschaffung dar. Diese Kosten sind keine Betriebskosten (a.A. LG Magdeburg, ZMR 2011, 957). AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 4. 12. 2013, 715 C 283/13, ZMR 2014, 804. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Betriebskosten (Wartung) Die dem Vermieter für die nach Punkt 6 der DIN 14676 mindestens einmal jährlich durchzuführende Funktions-prüfung der Rauchwarnmelder entstehenden Kosten sind als regelmäßig wiederkehrende Kosten im Sinne der gesetzlichen Betriebskostendefinition des § 1 Abs. 1 S. 1 der Betriebs-kostenverordnung (BetrKV) anzusehen und als solche auf den Mieter umlagefähig. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Wartungskosten Als eines der ersten Gerichte hat dies das AG Lübeck mit Urteil vom 5.11.2007 – 21 C 1668/07 (ZMR 2008, 302 = Info M 2008, 220 mit Anm. Walburg) für Recht erkannt. Das Gericht führt aus, dass im Rahmen der Funktionsprüfung sicherzustellen ist, dass die Raucheintrittsöffnungen frei und keine mechanischen Beschädigungen vorhanden sind, sowie ein Batteriewechsel und ein Probealarm durchzuführen sind, so dass die Umlage der Wartungskosten auf die Betriebs-kosten rechtens seien. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Betriebskosten (Batterietausch) Nach wohl h. M. sind die Kosten für den Batterietausch keine auf den Mieter umlagefähigen Kosten. Dagegen lässt sich argumentieren, dass die Batterie nur der gespeicherte „Betriebsstrom“ für den Melder ist. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke § 2 Nr. 17 BetrKV Die Kosten für Rauchwarnmelder sind in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV nicht ausdrücklich genannt. Es handelt sich deshalb um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV. Nach der Rechtsprechung des BGH (ZMR 2004, 430) ist die Umlegung „sonstiger Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV nur insoweit wirksam vereinbart, als die jeweiligen Kosten-arten einzeln bezeichnet sind. Jedenfalls bei Neuabschluss eines Mietvertrages müssen deshalb die Kosten für Rauchmelder ausdrücklich als umzulegende Betriebskosten genannt werden. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Angemessene Verteilungsmaßstäbe Dem Maßstab der Gebrauchsbezogenheit trägt auch ein im Mietvertrag zu vereinbarender Verteilerschlüssel Rechnung, der nur die betroffenen Wohnungen an den Kosten beteiligt oder eine Verteilung nach dem Verhältnis der Anzahl der Rauchwarnmelder je Einheit vornimmt. Bei den Kosten für die Wartung handelt es sich um Betriebskosten im Sinne des Wohnraummietrechts (§ 556 Abs. 1 BGB). 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Umlage nach Wohnungen oder Fläche? Analog zur Rechtsprechung des BGH (ZfIR 2007, 669 m. Anm. Schmid) zu Kabelempfangskosten kann selbst eine Umlage nach der Anzahl der Mietobjekte ausnahmsweise sachgerecht sein, weil der Nutzen für jede Wohnung nicht allein abhängig von der Fläche ist. Trotzdem ist das nicht empfehlenswert. Dieselbe Überlegung gilt auch für Rauchwarnmelder. Bei einer nachträglichen Installation gilt jedoch im Zweifel der Abrechnungsmaßstab „Wohnfläche“, falls im Mietvertrag nichts Abweichendes steht (vgl. § 556a Abs.1 BGB). 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Der Mieter baut ein Der Einbau ist dem Mieter grds. nicht verwehrt, wenn und solange der Vermieter untätig bleibt. Sein Eigentum an den Geräten verliert er durch das Verschrauben nicht. Sie bleiben sog. Scheinbestandteile (vgl. PWW/Riecke, BGB, 11. Aufl. 2016, § 539 Rn.11 sowie Schmid ZMR 2008, 100) bzw. Scheinzubehör. Der Mieter darf die eigenen Melder bei Auszug wieder abbauen. vgl. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 16.2.2011, 531 C 341/10, ZMR 2011, 395 zur Dispositionsbefugnis des Vermieters gegen AG Rendsburg ZMR 2009, 239 (Sonderfall). 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Betriebskosten infolge einer nach § 555d BGB duldungspflichtigen Modernisierungsmaßnahme Dieser Grundsatz gilt aber uneingeschränkt nur für Kosten, die nicht bereits bei Abschluss des Mietvertrags feststehen. Entstehen Betriebskosten später infolge einer nach § 555d BGB duldungspflichtigen Modernisierungsmaßnahme, so nimmt der BGH (ZfIR 2007, 669 m. Anm. Schmid) im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung eine Umlegungsfähigkeit der Kosten an, auch wenn keine wirksame Umlegungs-vereinbarung besteht. Das Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung steht deshalb in diesen Fällen einer Umlegung der Betriebskosten nicht entgegen. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Gefahrenbegriff Eine Anscheinsgefahr liegt bereits vor, wenn bei verständiger Würdigung objektive Anhaltspunkte (Rauchwarnmelder erst kurze Zeit an und Qualm aus der Küche) für eine Gefahr vorliegen. Dann ist die Feuerwehr zu sog. (rechtmäßigen und teuren) Gefahrerforschungseingriffen berechtigt und verpflichtet. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Kein Schadensersatzanspruch des Hauseigentümers wegen der Erneuerung einer durch einen Feuerwehreinsatz nach Fehlalarm beschädigten Wohnungstür Entscheidet die Feuerwehr nach Befragung der Alarmperson, zur Rettung einer sich vermeintlich in einer Notsituation befindenden Person die Wohnungstür aufzubrechen, ist jeden-falls dann, wenn die Alarmperson guten Grund hatte, von einem Notfall auszugehen, der Zurechnungszusammenhang zwischen ihrer Auskunft an die Feuerwehr und dem Schaden unterbrochen. LG Berlin Grundeigentum 2011, 614 f. = NJW-RR 2011, 821 f. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke WEG 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Rechtsprechung 1. Auf Grund der Regelung in § 15 Abs. 7 BWBauO ist die Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer verpflichtet, das Gebäude mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Daraus folgt nicht lediglich eine geborene Wahrnehmungsbefugnis und -kompetenz, durch Mehrheitsbeschluss die Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern zu regeln, sondern auch eine Wahrneh-mungsverpflichtung der Gemeinschaft (LG Karlsruhe ZMR 2016, 59 = NZM 2015, 899). Die konkrete Wahrnehmung dieser Verpflichtung zur Aus-stattung des Gebäudes mit Rauchwarnmeldern muss ordnungs-mäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3, 4 WEG entsprechen. LG Karlsruhe Urteil vom 17.11.2015, 11 S 38/15, NZM 2016, 240 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Bestandsermittlung 2. Der zwingende Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in alle Wohnungen ohne Rücksicht auf dort bereits vorhandene Geräte kann nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn er wirtschaftlich ist und die Interessen der einzelnen Mitglieder hinreichend berücksichtigt. Daher ist der Bestand der Rauchwarnmelder im Gebäude zu ermitteln und es ist zu prüfen, ob man durch Anbieter, die nicht auf die Erstreckung des Ausrüstungs- und Wartungsvertrags auf das gesamte Gebäude bestehen, oder durch einen Haus-meisterdienst die Vervollständigung der Ausstattung mit Rauchwarnmeldern durchführen kann. LG Karlsruhe Urteil vom 17.11.2015, 11 S 38/15, NZM 2016, 240 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Aber: Hat eine Bestandsprüfung und Ermittlung der Handlungs-alternativen nicht stattgefunden und ist die Eignung der vorhandenen Geräte beim klagenden Wohnungseigentümer unstreitig, ist der Beschluss für ungültig zu erklären. LG Karlsruhe Urteil vom 17.11.2015, 11 S 38/15, NZM 2016, 240 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

einheitliches und gemeinsames Vorgehen 3. Zar mag ein einheitliches und gemeinsames Vorgehen tatsächlich ein für den Verwalter gut zu kontrollierender Weg sein, um das gesamte Gebäude entsprechend den bauordnungsrechtlichen Vorschriften auszurüsten. Daraus allein folgt aber noch kein erhöhter Brandschutz. Die Durchführung des Einbaus und Wartung durch ein Fachunternehmen ist nicht vorgeschrieben. LG Karlsruhe Urteil vom 17.11.2015, 11 S 38/15, NZM 2016, 240 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Ausnahme Ein Wohnungseigentümer, der seine Wohnung bereits auf eigene Kosten mit hochwertigen Rauchmeldern ausgestattet hat, kann aber ausnahmsweise nicht durch einen Mehrheitsbeschluss (mit-)verpflichtet werden, den Einbau kostengünstigerer (aber auch minderwertigerer) Rauchwarnmelder zu dulden. Der entsprechende Beschluss entspricht in diesem besonderen Einzelfall nicht ordnungsmäßiger Verwaltung i.S.v. § 21 Abs. 3 WEG. AG Rendsburg, Urteil vom 30.10.2008, 18 C 545/08, ZMR 2009, 239 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Verkehrssicherungspflichten 1. Wie bei der Wahrnehmung anderer Verkehrssicherheits-pflichten besteht auch bei der Umsetzung der sämtliche Wohnungseigentümer treffenden Einbaupflicht für Rauchwarn-melder nach der Landesbauordnung eine geborene Wahr-nehmungsberechtigung des Verbandes "Wohnungseigen-tümergemeinschaft". Adressat der Regelung sind nicht (nur) die Eigentümer selbst. 2. Es handelt sich nicht um eine gekorene Ausübungs-berechtigung. LG Karlsruhe, Urteil vom 30.6.2015, 11 S 109/14, ZMR 2016, 59 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Zustimmung zum einheitlichen Einbau 3. Der Einzelne hat einen Anspruch gegen die sich weigernden Eigentümer auf Zustimmung zum einheitlichen Einbau der Rauchwarnmelder. Mit rechtskräftigem Urteil werden diese fehlenden Zustimmungen ersetzt. 4. Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung erst einen Grundbeschluss, dann einen Ausführungsbeschluss zu fassen. LG Karlsruhe, Urteil vom 30.6.2015, 11 S 109/14, ZMR 2016, 59 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Verpflichtung Bei einer reinen Wohnanlage sind die Wohnungseigentümer verpflichtet - wegen zu bejahender Ermessensreduzierung auf Null (vgl. AG Ratingen, 18. 11. 2014, 11 C 121/14, ZMR 2015, 643) - eine Gemeinschaftslösung für den einheitlichen Einbau von Rauchwarnmeldern zu beschließen (vgl. BGH, 8. 2. 2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642). AG Wuppertal, Urteil vom 30.9.2015, 91b C 58/15, ZMR 2016, 64 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Ermessensreduzierung Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf - auch wenn sie Teileigentumseinheiten mit umfasst - nicht Anmietung und Kauf von Rauchwarnmeldern ablehnen. Die meisten Landesbauordnungen LBauO sprechen alle Eigentümer an und befreien insoweit nicht die Gruppe der Teileigentümer. Diese geborene Wahrnehmungsbefugnis erstarkt auf Passiv-seite zur Wahrnehmungsverpflichtung. Die Ausstattungspflicht trifft wie die Verkehrssicherungspflicht die Gesamtheit der Eigentümer; deren Erfüllung hat der Verband „WEG“ - nicht der einzelne Eigentümer - sicherzustellen. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Nichtigkeit? 1. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO-NRW ist der Bewohner der jeweiligen Wohnung für die Wartung der dort eingebauten Rauchmelder zuständig und nicht der Eigentümer. 2. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ist insoweit nichtig, als die Wartungspflicht der Rauchwarnmelder den Eigentümern auferlegt wurde. 3. Ein Beschluss, wonach die Eigentümergemeinschaft die Wartungsarbeiten an den Rauchmeldern an sich zieht, ist nichtig. AG Bottrop, (Fehl-)Urteil vom 18.9.2015, 20 C 25715, ZMR 2016, 63 mit abl. Anm. Riecke 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Einfache Mehrheit genügt Wenn die LBauO die Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern in Wohnungen vorschreibt, handelt es sich bei der Umsetzung dieser gesetzlichen Vorgabe um eine Maßnahme ordnungs-mäßiger Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. Die bauliche Maßnahme selbst ist dann nicht als bauliche Veränderung gem. § 22 Abs. 1 WEG zu qualifizieren. Eine doppelt qualifizierte Mehrheit - vgl. § 22 Abs.2 WEG i.V.m. § 555b Nr.1 – 5 BGB - für Modernisierungen ist nicht erforderlich. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

doppelt qualifizierte Mehrheit? Ein höheres Mehrheitserfordernis gilt kraft der Verweisung in § 22 Àbs.2 WEG allenfalls in Bundesländern ohne gesetzlichen Zwang zur Installation von Rauchwarnmeldern (Berlin, Brandenburg, bzgl. der Nachrüstung von Bestandsimmobilien auch im Freistaat Sachsen). 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Teil des Verwaltungsvermögens Eine Eigentumszuordnung zugunsten des Verwaltungs-vermögens des Verbandes WEG als Drittem ist möglich, sofern dem Verband die erforderliche Kompetenz zur Beschluss-fassung über die Anbringung von im räumlichen Bereich des Sondereigentums seiner Mitglieder befindlichen Zubehör-stücken - so die sachenrechtliche Qualifikation der Rauchwarnmelder - zukommt. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Belastungsverbot Der einzelne Wohnungseigentümer kann gar nicht gegen seinen Willen durch Beschluss - auch wenn sich diese Pflicht bereits aus der LBauO ergeben sollte - wirksam verpflichtet werden, sein Sondereigentum mit den nach der LBauO erforderlichen Rauchwarnmeldern auszustatten . AG Bonn, Urteil vom 30.1.2015, 27 C 144/14, ZMR 2015, 407; vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2014, V ZR 315/13, ZMR 2015, 239: Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Nachweispflicht? Freizeichnung des Verwalters? Die Gemeinschaft kann auch nicht qua Beschluss den betroffenen Wohnungseigentümer wenigstens zum Nachweis des Einbaus und der Wartung gegenüber dem WEG-Verwalter verpflichten . Ein Beschluss, der eine Freizeichnung des Verwalters enthält, ist ordnungswidrig . AG Wuppertal, Urteil vom 30.9.2015, 91b C 58/15, ZMR 2016, 64 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Kostentragung Die Instandhaltung (= Gewährleistung der Betriebsbereitschaft) und Instandsetzung der Rauchwarnmelder als Verbands-vermögen obliegt dem Verband selbst. Die Kosten des Einbaus, der Wartung oder der Reparatur von Rauchwarnmeldern sind nach dem hierfür in der Gemein-schaftsordnung, einem davon abweichenden Eigentümer-beschluss oder ansonsten im Gesetz jeweils vorgesehenen Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Änderung der Kostenverteilung Nach der gesetzlichen Öffnungsklausel des § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels auf Dauer für die Wartungskosten beschließen. Die gesetzlichen Anforderungen des § 16 Abs. 3 WEG an den neuen Verteilerschlüssel sind eingehalten, wenn die Kostenverteilung statt nach Miteigen-tumsanteilen nach der Anzahl der Wohnungen, nach Wohn-fläche oder nach der Zahl der pro Wohnung installierten Rauch-warnmelder im Verhältnis zur Gesamtzahl aller Rauchwarn-melder in der Gemeinschaft vorgenommen werden soll. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke LBauO contra GO/TE Die gesetzlichen Regelungen in den Landesbauordnungen sehen nur für Wohnungen eine Einbaupflicht vor. Allerdings erstreckt sich der Anwendungsbereich der DIN 14676 auch auf Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung. Hierunter fallen gemäß Punkt 3 DIN 14676 gewerblich genutzte Räume mit einer wohnungsähnlichen Struktur bis max. 400 qm (z.B. Arztpraxen, Anwaltskanzleien, Beherbergungsbetriebe mit weniger als 12 Gastbetten, Containerräume). Ob diese Räume bei der Kostenverteilung wie Wohnungs-eigentum zu behandeln sind, muss eine Auslegung der Gemeinschaftsordnung im Einzelfall ergeben. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

einheitliche Anschaffung Der Nutzer (Eigentümer oder Mieter) des Wohnungseigentums, der selbst schon ausgestattet hat, kann sich nicht erfolgreich gegen den Einbau/die einheitliche Ausstattung durch den Verband wehren. Die einheitliche Anschaffung und Wartung der Rauchwarn-melder entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung; sie führt zur Erhöhung der Sicherheit. Auf eine private Teil- oder Vollausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern muss die Gemeinschaft keine Rücksicht nehmen. AG Ratingen, Urteil vom 18.11.2014, 11 C 121/14, ZMR 2015, 643 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Einheitliche Ausstattung Selbst wenn der Nutzer nachweist, bereits eine DIN-gerechte Ausstattung vorgenommen zu haben, ändert sich daran nichts. Den Einbau von Rauchwarnmeldern muss er auch dann dulden. Ein solcher Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, zumindest die Schlafräume und Fluchtwege in den Wohnungs-eigentumseinheiten einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und durch ein Fachunternehmen warten zu lassen, entspricht dann auch ordnungsmäßiger Verwaltung. AG Singen, Urteil vom 25.11.2014, 7 C 20/14, ZMR 2015, 416 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Umsetzung vor Fristablauf Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, deutlich vor Ablauf der Übergangsfrist bereits alle Beschlüsse zu Einbau und Wartung zu fassen und ggf. auch schon umzusetzen. Wenn die von der LBauO geforderte Installation von Rauchwarnmeldern von der Eigentümergemeinschaft umgesetzt werden soll, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung nicht bis zum Ablauf der Übergangsfrist zu warten. Es besteht hier ein weites Verwaltungsermessen , d.h. es darf - muss aber nicht - bereits vor Ablauf der Einbaufrist der Kauf, der Einbau und die Wartung beschlossen und dieser Beschluss auch umgesetzt werden. AG Ahrensburg, U. vom 25.9.2008, 37 C 11/08, ZMR 2009, 78 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Umsetzung vor Fristablauf Die Eigentümergemeinschaft hat vor Ablauf der Übergangsfrist der Landesbauordnung Beschlusskompetenz den Einbau und die Fremdwartung von Rauchwarnmeldern zu beschließen und umzusetzen. Die Umsetzung der Duldungspflicht ist ein vollstreckungsrechtliches Problem. AG Haldensleben, Urteil vom 10.12.2015, 18 C 8/15, ZMR 2016 Heft 7 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Auswahl des Dienstleisters Auch bei der Auswahl des zu beauftragenden Dienstleisters hat der Verband ein (weites) Ermessen. Kommen von den Vertragsofferten - 3 Alternativangebote sollten es in der Regel sein - mehrere in Betracht, so hat die Eigentümergemeinschaft generell einen weiten Beurteilungsspielraum; sie muss nicht die billigste oder (scheinbar) kostengünstigste Variante auswählen. 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Muster Grundbeschluss „Es wird beschlossen, dass sämtliche Wohnungen im Gebäude mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Die Ausstattung erfolgt durch batteriebetriebene Rauchwarnmelder auf der Grundlage der Vorgaben der Landesbauordnung von …. . Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung ein Angebot und mindestens zwei Vergleichsangebote von Fachunternehmen einzuholen. Die Kosten der Installation werden nach […] verteilt. Die Finanzierung erfolgt aus der Instandhaltungsrücklage oder durch eine Sonderumlage. Einzelheiten werden beschlossen nach Vorliegen der Angebote.“ 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Muster Ausführungsbeschluss „Es wird beschlossen, dass analog § 47 Abs.4 SächsBauO Rauchwarnmelder in den Räumen sämtlicher Wohnungen im Gebäude mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Die Arbeiten werden auf der Grundlage des der Einladung beigefügten Angebots der Firma […] vom […] vergeben. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, den Anbieter auf der Grundlage des Angebots namens der Gemeinschaft zu beauftragen und einen Ausführungstermin nicht vor dem Ablauf von 4 Monaten ab dem heutigen Versammlungstag zu vereinbaren, um vermietenden Eigentümern die rechtzeitige Ankündigung gegenüber ihren Mietern zu ermöglichen. Vermietende Eigentümer werden hiermit aufgefordert, ihren Mietern die Maßnahme form- und fristgerecht mitzuteilen. Die Kosten in Höhe von […] werden nach […] verteilt. Die Finanzierung erfolgt durch eine Sonderumlage, die fällig ist zum […].“ 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

Copyright © Dr. Olaf Riecke Klagantrag „Die … (Mieter/Sondereigentümer) müssen ermöglichen, dass Mitarbeiter - maximal zwei Personen gleichzeitig, die sich auf Wunsch der … (Mieter/Sondereigentümer) ausweisen müssen - eines vom … (Vermieter/Verband) beauftragten Unternehmens nach vorheriger Ankündigung mit Frist von mindestens einer Woche in der Zeit zwischen 09.00 Uhr und 13.00 Uhr oder 15.00 Uhr und 18.00 Uhr den Zutritt zu ihrer Wohnung im A-Weg Nr. … , …. Musterstadt erhalten und dulden, dass in den zum Schlafen genutzten/geeigneten Räumen sowie im Flur der Wohnung jeweils die Installation eines Rauchwarnmelders an der Decke des Raumes erfolgt.“ 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

eigentumsbezogene Pflicht Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Die sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus. AG Bochum, Urteil vom 26. 1. 2016 – 95 C 44/15, WuM 2016, 242 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

WEG und Verbraucherschutz Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen regelmäßig einem Verbraucher gleichgestellt wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient. Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten handelt die Wohnungseigen-tümergemeinschaft meist zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken. BGH, Urteil vom 25.3.2015, VIII ZR 243/13, ZMR 2015, 563 24/08/18 Copyright © Dr. Olaf Riecke

So long § Copyright © Dr. Olaf Riecke 24/08/18