Studientag der GBOE in der EKD Kirchliche Immobilienentwicklung Idealtypischer Prozessverlauf in Phasen (Neu- / Um- und Rückbau) exemplarisch aus der Sicht einer Kirchengemeinde Sven Sabary Dipl.-Ing. Architekt Dipl.-Theol. Pfarrer Frankfurt am Main 9. November 2016

Zur Person Sven Sabary Dipl.-Ing. Architekt Dipl.-Theol. Pfarrer Studium Architektur und Städtebau: RWTH Aachen, TU Wien, TU Delft und UP Valencia Tätigkeiten an Hochschulen und bei Fachzeitschriften Kaufmännisches Aufbaustudium Uni Stuttgart-Hohenheim Tätigkeit in Planungsbüros und Bauunternehmen (D, A, NL) Gründung und Leitung eines Immo-Consulting-Unternehmens Selbständigkeit als Architekt, Entwickler und Dozent: TU Dresden, HS Coburg, DHBW Stuttgart, Firmenschulungen Studium Ev. Theologie (Pfarramt): Uni Frankfurt, Uni Mainz, Uni Marburg, Waldenser-Uni Rom ERV Frankfurt/M. (Projektentwicklung), Beratung Gemeinden Pfarrer Ev. KG Heusenstamm, kirchl. Leitungserfahrung (SRV, RdV, KV, Pfarrverein, DSV)

Schritte und deren Inhalte 1. Theologische Analyse Gemeinde- Entwicklungs-Konzept Leitbild-Prozess 2. Bauliche Analyse Ist-Stand-Erfassung Potentiale: Chancen / Risiken 3. Immob.-wirtsch. Analyse Standort-Analyse Markt-Analyse 4. Kirchliche Analyse Regionaler Rahmen Vorgaben der Organisation 5. Gesamtkonzept Gebäude- Entwicklungs- Konzept Varianten 6. Umsetzung Entscheidung für eine Variante laufende Überprüfung

Gemeinde- Entwicklungs-Konzept Details und Leitfragen 1. Theologische Analyse Gemeinde- Entwicklungs-Konzept Leitbild-Prozess

1. Theologische Analyse Details Leitfragen Selbstverständnis der Gemeinde Aufgaben der Gemeinde Ziele der Gemeinde Leitfragen „Was ist für uns 'Gemeinde'?“ „Was wollen wir machen?“ „Was erwartet der Sozialraum jetzt und künftig von uns?“ „Welche Räume brauchen wir?“

Ergebnis: KV beschließt Leitbild / Gemeindeentwicklungskonzept 1. Theologische Analyse Teilschritte: Projektstart (Beschluss) Klärung Beteiligte und Vorgehen Arbeitsgruppe, Budget, Termine Selbstreflexion der Gemeinde Arbeitsfelder, aktuelle Probleme Wünsche, Hoffnungen, Ziele Ressourcen (Personen, Finanzen, Zeit) Theologische Basis (Ekklesiologie) Gemeindemodell (Vergleichs-Beispiele) Herkunft, Frömmigkeitsstile Absehbare Entwicklungen / Trends Ergebnis: KV beschließt Leitbild / Gemeindeentwicklungskonzept

Gemeinde- Entwicklungs-Konzept Potentiale: Chancen / Risiken Details und Leitfragen 1. Theologische Analyse Gemeinde- Entwicklungs-Konzept Leitbild-Prozess 2. Bauliche Analyse Ist-Stand-Erfassung Potentiale: Chancen / Risiken

2. Bauliche Analyse Details Leitfragen Technische Gebäudeanalyse Kaufmännische Gebäudeanalyse Infrastrukturelle Gebäudeanalyse Sanierungsstau / Betriebskosten Leitfragen „Was bieten / kosten unsere Bauten zur Zeit?“ „Was sind / kosten notwendige Sanierungen?“ „Welche Räume haben wir?“

Ergebnis: Dokumentation Baulicher IST-Stand 2. Bauliche Analyse Teilschritte: Erfassung des Gebäudebestandes Leerstand Betriebskosten Sanierungskosten Modernisierungskosten Baurechtliche Situation Wünsche, Hoffnungen, Ziele Eigentumsverhältnisse Ergebnis: Dokumentation Baulicher IST-Stand

Details und Leitfragen 1. Theologische Analyse Gemeinde- Entwicklungs-Konzept Leitbild-Prozess 2. Bauliche Analyse Ist-Stand-Erfassung Potentiale: Chancen / Risiken 3. Immob.-wirtsch. Analyse Standort-Analyse Markt-Analyse

3. Immobilienwirtschaftliche Analyse Details Mikro- und Makro-Analyse Nachfrage- und Wettbewerbs- Analyse Entwicklungspotentiale Leitfragen „Was bietet unser Standort?“ „Welcher Nutzungsbedarf besteht?“ „Welche Räume sind möglich?“

3. Immobilienwirtschaftliche Analyse Teilschritte: Erschließung Verkehr, Medien, Infrastruktur Grundstück und Umgebung Grundbuch (Dienstbarkeiten, Rechte etc.) Entwicklungsreserven (Baurecht) Nachgefragte Nutzungen (Bedarf) Geplante benachbarte Nutzungen Benachbarte Nutzungen im Bau Ergebnis: Dokumentation immob.-wirtschaftl. IST-Stand

Details und Leitfragen 1. Theologische Analyse Gemeinde- Entwicklungs-Konzept Leitbild-Prozess 2. Bauliche Analyse Ist-Stand-Erfassung Potentiale: Chancen / Risiken 3. Immob.-wirtsch. Analyse Standort-Analyse Markt-Analyse 4. Kirchliche Analyse Regionaler Rahmen Vorgaben der Organisation

4. Kirchliche Analyse Details Leitfragen Ziele der (Landes-)Kirche Ziele der Kommune mögliche Kooperationspartner Leitfragen „Was finanziert die (Landes-)Kirche?“ „Was beabsichtigt das Dekanat / der Kirchenkreis etc.?“ „Welche Räume sind benachbart?“ „Was planen die Nachbargemeinden?“

Ergebnis: Darstellung regionaler Faktoren 4. Kirchliche Analyse Teilschritte: Zuweisungen der Landeskirche Vorgaben der Landeskirche (Flächen) Fusionen / Regionale Schwerpunkte Personelle Ausstattung der Gemeinde Ziele des Dekanats Benachbarte Nutzungen (ökumenisch, kommunal, sonstige) Mögliche Synergieeffekte Wettbewerbssituationen Kirchenaufsichtliche Genehmigung Ergebnis: Darstellung regionaler Faktoren

Details und Leitfragen 1. Theologische Analyse Gemeinde- Entwicklungs-Konzept Leitbild-Prozess 2. Bauliche Analyse Ist-Stand-Erfassung Potentiale: Chancen / Risiken 3. Immob.-wirtsch. Analyse Standort-Analyse Markt-Analyse 4. Kirchliche Analyse Regionaler Rahmen Vorgaben der Organisation 5. Gesamtkonzept Gebäude- Entwicklungs- Konzept Varianten

5. Gesamtkonzept Details Leitfragen Art und Maß der baulichen Nutzung Funktionale / Qualitative Vorgaben Finanzierungskonzept Grundlage für Architektenplanung Neu-, Um- und Rückbau Leitfragen „Welche Gebäude sind möglich?“ „Was ist bei uns / für uns finanzierbar?“ „Wie sind die gewünschten Räume realisierbar?“

Ergebnis: Darstellung verschiedener SOLL-Stände 5. Gesamtkonzept Teilschritte: Pläne: Funktionsbereiche (Kubaturen) Beschreibung der Nutzungen Anordnung der Nutzungen auf dem Areal Raumprogramm Kostenschätzung Finanzierungskonzept Begründungen / Abwägungen Darstellung der berücksichtigten Ziele Reflexion des Prozesses, Abschluss Ergebnis: Darstellung verschiedener SOLL-Stände

Details und Leitfragen 1. Theologische Analyse Gemeinde- Entwicklungs-Konzept Leitbild-Prozess 2. Bauliche Analyse Ist-Stand-Erfassung Potentiale: Chancen / Risiken 3. Immob.-wirtsch. Analyse Standort-Analyse Markt-Analyse 4. Kirchliche Analyse Regionaler Rahmen Vorgaben der Organisation 5. Gesamtkonzept Gebäude- Entwicklungs- Konzept Varianten 6. Umsetzung Entscheidung für eine Variante laufende Überprüfung