Immobilienkauf mit Denkmalabschreibung

Präsentation zum Thema: "Immobilienkauf mit Denkmalabschreibung"—  Präsentation transkript:

1 Immobilienkauf mit Denkmalabschreibung
Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH) Steuerberater

2 Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater
Übersicht Staatliche Förderungen von Investitionen in Denkmalimmobilien Gesetzliche Grundlagen der Denkmalschreibung (AfA) Was man wissen sollte Bemessungsgrundlage und Beginn der Sonderabschreibung Abschreibung beim Kapitalanleger Abschreibung beim Eigennutzer Beispielrechnung Kapitalanleger Eigennutzer

3 Staatliche Förderungen von Investitionen in Denkmalimmobilien
Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater Staatliche Förderungen von Investitionen in Denkmalimmobilien Immobilie in der Denkmalliste gelistet oder im ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder städtebaulichem Entwicklungsgebiet Förderprogramme von Bund, Länder und Gemeinden ansehnliche Steuervorteile

4 Gesetzliche Grundlagen der Denkmalabschreibung
Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater Gesetzliche Grundlagen der Denkmalabschreibung Kapitalanleger Gebäude in Sanierungsgebieten § 7 h EStG Baudenkmale § 7 i EStG Eigennutzer § 10 f EStG Kulturgüter § 10 g EStG

5 Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater
Was man wissen sollte Sonderabschreibungen für Herstellungskosten von Modernisierung- und Instandsetzungsmaßnahmen Abstimmung der Maßnahmen mit der zuständigen Denkmalbehörde Bescheinigung der Denkmalbehörde über die Höhe der begünstigten Aufwendungen

6 Bemessungsgrundlage und Beginn der Sonderabschreibung
Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater Bemessungsgrundlage und Beginn der Sonderabschreibung BMG sind die von der Denkmalbehörde bescheinigten Sanierungsaufwendungen bei Kauf über Bauträger: nur der Sanierungsanteil nach Erwerb ist begünstigt (erst kaufen, dann sanieren) Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden Altbausubstanz Sanierungsanteil (davon voraussichtlich begünstigt) vollständige Sicherheit erst mit Denkmalbescheinigung, nach Abschluss der Sanierungsarbeiten Anschaffungsnebenkosten werden nach Quote der Kaufpreisanteile aufgeteilt Beginn der Abschreibung im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme (Jahresabschreibung)

7 Abschreibung beim Kapitalanleger
Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater Abschreibung beim Kapitalanleger Vom begünstigten Sanierungsanteil Die ersten 8 Jahre  jeweils 9% jährlich Die nächsten 4 Jahre  jeweils 7% jährlich (damit 100% Abschreibung nach 12 Jahren) Zusätzliche lineare Abschreibung für die Altbausubstanz und den nicht begünstigten Teil der Sanierungsaufwendungen jährlich 2,5% (Altgebäude vor 1925) jährlich 2,0% (Altgebäude ab 1925)

8 Abschreibung beim Eigennutzer
Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater Abschreibung beim Eigennutzer Vom begünstigten Sanierungsanteil Jahre lang  jeweils 9 % jährlich (damit 90 % Abschreibung in 10 Jahren) Abschreibung als Sonderausgabe Objektbeschränkung grundsätzlich nur für 1 selbstgenutztes Objekt Ehegatten für 2 Objekte möglich

9 Beispielrechnung Kapitalanleger
Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater Beispielrechnung Kapitalanleger Kauf einer Wohnung Kaufpreis ,00€ Anschaffungsnebenkosten 10.000,00€ Anschaffungskosten gesamt ,000€ Grund u. Boden 5% 10.500,00€ begünstigte Sanierungskosten 75% ,00€ Altbausubstanz + nicht begünstigte SK 20% 42.000,00€ damit jährliche Abschreibungen für Jahr 01 bis 08 9% 14.175,00€ Jahr 09 bis 12 7% 11.025,00€ 2,5% 1.050,00€

10 Beispielrechnung Kapitalanleger
Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater Beispielrechnung Kapitalanleger steuerliche Überschussrechnung beispielhaft Mieteinnahmen für Wohnung 5.760,00€ Finanzierungskosten Darlehen Darlehenszinsen aus ,00€ 2,5% -3.500,00€ sonst. Kosten der Vermietung -480,00€ Denkmalabschreibung ,00€ Lineare Abschreibung Altbausubstanz -1.050,00€ steuerlicher Verlust ,00€

11 Beispielrechnung Kapitalanleger
Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater Beispielrechnung Kapitalanleger Steuerersparnis bei persönlichem Grenzsteuersatz „Reichensteuer“ 47,48% 6.384,00€ Spitzensteuer 44,31% 5.957,00€ pers. Grenzsteuersatz 35,00% 4.706,00€ 25,00% 3.361,00€ 20,00% 2.689,00€ 0,00% - - €

12 Beispielrechnung Kapitalanleger
Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater Beispielrechnung Kapitalanleger Liquiditätsbetrachtung Steuerersparnis Spitzensteuer 5.957,00€ Mieteinnahme für Wohnung 5.760,00€ Finanzierungskosten Darlehen Zinsen aus Darlehen ,00€ 2,5% 3.500,00€ sonstige Kosten der Vermietung 480,00€ Überschuss vor Tilgung 7.737,00€

13 Beispielrechnung Kapitalanleger
Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater Beispielrechnung Kapitalanleger steuerliche Überschussrechnung beispielhaft Denkmal kein Denkmal Mieteinnahme für Wohnung 5.760,00€ Finanzierungskosten Darlehen Darlehens-zinsen aus ,00€ 2,5% -3.500,00€ sonstige Kosten der Vermietung -480,00€ Denkmalschutzabschreibung ,00€ - - € lineare AfA Altbausubstanz -1.050,00€ -3.990,00€ steuerlicher Verlust ,00€ -2.210,00€

14 Beispielrechnung Kapitalanleger
Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater Beispielrechnung Kapitalanleger Steuerersparnis bei persönlichem Grenzsteuersatz „Reichensteuer“ 47,48% 6.384,00€ 1.049,00€ Spitzensteuer 44,31% 5.957,00€ 979,00€ pers. Grenzsteuersatz 35,00% 4.706,00€ 774,00€ 25,00% 3.361,00€ 553,00€ 20,00% 2.689,00€ 442,00€ 0,00% - - €

15 Beispielrechnung Eigennutzer
Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater Beispielrechnung Eigennutzer Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen § 10 f EStG Begünstigte Sanierungskosten wie oben ,00€ als Sonderausgabe abziehbar 10 Jahre lang 9% 14.175,00€

16 Beispielrechnung Eigennutzer
Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater Beispielrechnung Eigennutzer Steuerersparnis bei persönlichem Grenzsteuersatz „Reichensteuer“ 47,48% -6.730,00€ Spitzensteuer 44,31% -6.281,00€ pers. Grenzsteuersatz 35,00% -4.961,00€ 25,00% -3.544,00€ 20,00% -2.835,00€ 0,00% - - €

17 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH) Steuerberater