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Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH) Steuerberater Immobilienkauf mit Denkmalabschreibung.

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Präsentation zum Thema: "Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH) Steuerberater Immobilienkauf mit Denkmalabschreibung."—  Präsentation transkript:

1 Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH) Steuerberater Immobilienkauf mit Denkmalabschreibung

2 Übersicht 1. Staatliche Förderungen von Investitionen in Denkmalimmobilien 2. Gesetzliche Grundlagen der Denkmalschreibung (AfA) 3. Was man wissen sollte 4. Bemessungsgrundlage und Beginn der Sonderabschreibung 5. Abschreibung beim Kapitalanleger 6. Abschreibung beim Eigennutzer 7. Beispielrechnung 1. Kapitalanleger 2. Eigennutzer 2 Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater f

3 Staatliche Förderungen von Investitionen in Denkmalimmobilien Immobilie in der Denkmalliste gelistet oder im ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder städtebaulichem Entwicklungsgebiet Förderprogramme von Bund, Länder und Gemeinden ansehnliche Steuervorteile Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

4 Gesetzliche Grundlagen der Denkmalabschreibung Kapitalanleger Gebäude in Sanierungsgebieten § 7 h EStG Baudenkmale § 7 i EStG Eigennutzer § 10 f EStG Kulturgüter § 10 g EStG Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

5 Was man wissen sollte Sonderabschreibungen für Herstellungskosten von Modernisierung- und Instandsetzungsmaßnahmen Abstimmung der Maßnahmen mit der zuständigen Denkmalbehörde Bescheinigung der Denkmalbehörde über die Höhe der begünstigten Aufwendungen Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

6 Bemessungsgrundlage und Beginn der Sonderabschreibung BMG sind die von der Denkmalbehörde bescheinigten Sanierungsaufwendungen bei Kauf über Bauträger: nur der Sanierungsanteil nach Erwerb ist begünstigt (erst kaufen, dann sanieren) Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden Altbausubstanz Sanierungsanteil (davon voraussichtlich begünstigt) vollständige Sicherheit erst mit Denkmalbescheinigung, nach Abschluss der Sanierungsarbeiten Anschaffungsnebenkosten werden nach Quote der Kaufpreisanteile aufgeteilt Beginn der Abschreibung im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme (Jahresabschreibung) Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

7 Abschreibung beim Kapitalanleger Vom begünstigten Sanierungsanteil Die ersten 8 Jahre jeweils 9% jährlich Die nächsten 4 Jahre jeweils 7% jährlich (damit 100% Abschreibung nach 12 Jahren) Zusätzliche lineare Abschreibung für die Altbausubstanz und den nicht begünstigten Teil der Sanierungsaufwendungen jährlich 2,5% (Altgebäude vor 1925) jährlich 2,0% (Altgebäude ab 1925) Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

8 Abschreibung beim Eigennutzer Vom begünstigten Sanierungsanteil 10 Jahre lang jeweils 9 % jährlich (damit 90 % Abschreibung in 10 Jahren) Abschreibung als Sonderausgabe Objektbeschränkung grundsätzlich nur für 1 selbstgenutztes Objekt Ehegatten für 2 Objekte möglich Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

9 Beispielrechnung Kapitalanleger Kauf einer WohnungKaufpreis ,00 Anschaffungsnebenkosten10.000,00 Anschaffungskosten gesamt ,000 Grund u. Boden5%10.500,00 begünstigte Sanierungskosten75% ,00 Altbausubstanz + nicht begünstigte SK20%42.000,00 damit jährliche Abschreibungen für begünstigte Sanierungskosten Jahr 01 bis 089%14.175,00 Jahr 09 bis 127%11.025,00 Altbausubstanz + nicht begünstigte SK2,5%1.050,00 Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

10 Beispielrechnung Kapitalanleger steuerliche Überschussrechnung beispielhaft Mieteinnahmen für Wohnung5.760,00 Finanzierungskosten Darlehen Darlehenszinsen aus ,002,5%-3.500,00 sonst. Kosten der Vermietung-480,00 Denkmalabschreibung ,00 Lineare Abschreibung Altbausubstanz-1.050,00 steuerlicher Verlust ,00 Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

11 Beispielrechnung Kapitalanleger Steuerersparnis bei persönlichem Grenzsteuersatz Reichensteuer47,48%6.384,00 Spitzensteuer44,31%5.957,00 pers. Grenzsteuersatz35,00%4.706,00 pers. Grenzsteuersatz25,00%3.361,00 pers. Grenzsteuersatz20,00%2.689,00 pers. Grenzsteuersatz0,00%- - Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

12 Beispielrechnung Kapitalanleger Liquiditätsbetrachtung Steuerersparnis Spitzensteuer5.957,00 Mieteinnahme für Wohnung5.760,00 Finanzierungskosten Darlehen Zinsen aus Darlehen ,002,5%3.500,00 sonstige Kosten der Vermietung480,00 Überschuss vor Tilgung7.737,00 Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

13 Beispielrechnung Kapitalanleger steuerliche Überschussrechnung beispielhaft Denkmalkein Denkmal Mieteinnahme für Wohnung5.760,00 Finanzierungskosten Darlehen Darlehens- zinsen aus ,002,5%-3.500,00 sonstige Kosten der Vermietung-480,00 Denkmalschutzabschreibung ,00- - lineare AfA Altbausubstanz-1.050, ,00 steuerlicher Verlust , ,00 Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

14 Beispielrechnung Kapitalanleger Steuerersparnis bei persönlichem Grenzsteuersatz Reichensteuer47,48%6.384, ,00 Spitzensteuer44,31%5.957,00979,00 pers. Grenzsteuersatz35,00%4.706,00774,00 pers. Grenzsteuersatz25,00%3.361,00553,00 pers. Grenzsteuersatz20,00%2.689,00442,00 pers. Grenzsteuersatz0,00%- - Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

15 Beispielrechnung Eigennutzer Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen § 10 f EStG Begünstigte Sanierungskosten wie oben ,00 als Sonderausgabe abziehbar 10 Jahre lang9%14.175,00 Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

16 Beispielrechnung Eigennutzer Steuerersparnis bei persönlichem Grenzsteuersatz Reichensteuer47,48%-6.730,00 Spitzensteuer44,31%-6.281,00 pers. Grenzsteuersatz35,00%-4.961,00 pers. Grenzsteuersatz25,00%-3.544,00 pers. Grenzsteuersatz20,00%-2.835,00 pers. Grenzsteuersatz0,00%- - Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH), Steuerberater

17 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Elmar Menzel, Dipl. Betriebswirt (FH) Steuerberater


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