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Jahreshauptversammlung Haus- und Grundeigentümerverein Roth und Umgebung e.V. Freitag, 20. März 2009 www.haus-und-grund-roth.de www.haus-und-grund-roth.de.

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2 Jahreshauptversammlung Haus- und Grundeigentümerverein Roth und Umgebung e.V. Freitag, 20. März

3 Steuertipps zu Haus & Grundbesitz durch Helmut Lorenz neue Rechtsprechung zu Haus & Grund durch Dietrich Niederalt Fachreferate

4 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 3 Helmut Lorenz Steuerberater Rechtsbeistand vereidigter Buchprüfer Steuertipps zu Haus- und Grundbesitz

5 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft4 Die neue Erbschaftsteuer bringt: höhere Freibeträge höhere Bewertung höhere Steuersätze höheres Steueraufkommen höhere Unsicherheit höhere Anzahl von Rechtsbehelfen

6 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft5 Erbschaftsteueraufkommen Politik spricht von Steuerkraft – der Bürger von Steuerlast

7 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft6 Erbschaftsteuerklassen Steuerklasse III III EhegattenGeschwisterLebenspartner KinderNeffen/Nichten. + alle übrigen StiefkinderStiefeltern EnkelSchwiegerkinder/eltern Eltern und Großeltern (bei Tod)(bei Schenkung) geschiedener Ehegatte

8 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft7 Erbschaftsteuerfreibeträge altneu Ehegatten eingetr. Lebenspartner Kinder, Stiefkinder Enkel Eltern bei Erbschaft Eltern bei Schenkung, Geschwister, Neffen, Nichten Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Stiefeltern übrige / nicht Verwandte

9 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft8 Erbschaftsteuertarif bisher WertSteuerklasse I II III bis %12%17% bis %17%23% bis %22%29% bis %27%35% ……. max. 30%40%50%

10 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft9 Erbschaftsteuertarif 2009 WertSteuerklasse I II III bis %30%30% bis %30%30% bis %30%30% bis %30%30% ……. max. 30%50%50% für nahe Angehörige gleich für Tanten, Nichten und Freunde deutlich mehr

11 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft10 Immobilien-Bewertung Einheitswertfür Grundsteuer Brandversicherungswertfür Versicherung Bedarfswertfür Grunderwerbsteuer Bodenrichtwert Vergleichswert Ertragswert für Erbschaftsteuer Sachwert gemeiner Wert

12 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft11 Vergleichswertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser Wohnungs- und Teileigentum nach Kaufpreissammlung Finanzamt Gutachterausschuss Vergleichspreise § 183 BewG

13 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft12 Ertragswertverfahren Mietwohngrundstück gemischt genutzte Grundstücke Geschäftsgrundstücke Gebäudeertragswert + Bodenwert Bewirtschaftungskosten Bodenwertverzinsung Gebäudereinertrag x Liegenschaftszins entsprechend Restnutzungsdauer

14 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft13 Ertragswertverfahren Bodenrichtwert350/qm X Grundstücksfläche400qm = Bodenwert Einnahmen Betriebskosten Jahresmiete Bewirtschaftungskosten Anl.2327 % Reinertrag des Grundstücks Bodenwertverzinsung5 % Gebäudereinertrag x Vervielfältiger Anl. 2115, Ertragswert

15 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft14 Sachwertverfahren (z.B. für Büro) Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert Flächenpreis (Regelherstellungskosten Anl. 24) x Bruttogrundfläche (Summe Grundflächen aller Grundrissebenen) = Gebäuderegelherstellungswert - Alterswertminderung = Gebäudesachwert Bodenwert + Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert x Wertzahl Anl. 25 = Grundbesitzwert

16 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft15 Beispiel: Mietwohngrundstück Ein Mietwohngrundstück soll auf 1. Tochter (Steuerklasse I) 2. Schwiegertochter (Steuerklasse II) übertragen werden. Wie hoch ist die Erbschaftsteuer, wenn der gemeine Wert des Grundstücks beträgt a) b) c) d)

17 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft16 Lösung: Mietwohngrundstück Gemeiner Wert Verschonung10 % Steuerpflichtiger Grundbesitz Persönlicher Freibetrag Steuerpflichtiger Erwerb Steuersatz0 %30 % Erbschaftsteuer Tochter Schwieger-

18 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft17 Lösung: Mietwohngrundstück Gemeiner Wert Verschonung10 % Steuerpflichtiger Grundbesitz Persönlicher Freibetrag Steuerpflichtiger Erwerb Steuersatz7 %30 % Erbschaftsteuer Tochter Schwieger-

19 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft18 Lösung: Mietwohngrundstück Gemeiner Wert Verschonung10 % Steuerpflichtiger Grundbesitz Persönlicher Freibetrag Steuerpflichtiger Erwerb Steuersatz15 %30 % Erbschaftsteuer Tochter Schwieger-

20 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft19 Lösung: Mietwohngrundstück Gemeiner Wert Verschonung10 % Steuerpflichtiger Grundbesitz Persönlicher Freibetrag Steuerpflichtiger Erwerb Steuersatz19 %30 % Erbschaftsteuer Tochter Schwieger-

21 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft20 Vererbung Familienheim ist steuerfrei, wenn Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken vor Tod durch Erblasser und unverzügliche Selbstnutzung durch Erben (Ehegatte oder Kinder) 10 Jahre erfolgt bei Kindern/Enkeln bis zur Fläche von 200 qm steuerfrei Vermietung/Verkauf innerhalb 10 Jahre = Verlust der Steuerfreiheit (Ausnahme Tod / Pflegebedürftigkeit)

22 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft21 Erbschaftsteuerreform Gewinner: manchmal Firmenerben Ehegatten, Kinder, Enkel gleichgeschlechtliche Partner der STAAT Verlierer: Immobilieneigentümer Geschwister, Schwiegerkinder alle in Steuerkl. II, III Firmenerben, die nicht fortführen können der BÜRGER

23 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft22 Erbschaftsteuer abschaffen ? Der Marktwert der HRE wurde diese Woche auf 190 Millionen Euro geschätzt. nachdem seit Beginn der Finanzkrisedie Bank insgesamt 102 Milliarden Euro Hilfen und Bürgschaften erhalten hat. Gleichwohl ist die Bank nur 1/500 dieser Hilfen wert! Die Steuergelder sind veruntreut / verschwunden ? Für 102 Mrd. hätten wir die Erbschaftsteuer nach dem Aufkommen von 2008 (4,6 Mrd) 22 Jahre und bei Berechnung von Zinsen für immer abschaffen können.

24 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft23 Nachfolgeplanung Vermögens- und Schuldenaufstellung Liquiditätsbedarf ausreichend herstellen gesetzliche Erbfolge prüfen Testament erstellen Pflichtteile beachten Wirtschaftlich / rechtlich / steuerlich optimieren vorweggenommene Erbfolge überlegen

25 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft24 Handwerkerleistungen (§ 35 a EStG) ab 2009 neben haushaltsnahen Dienstleistungen in Privathaushalten (auch bei WEG-Verwaltung) 20% der Lohnkosten sind von der Steuerschuld (nicht Einkommen) absetzbar, maximal bei Vorlage Rechnung + Überweisung Tipp: lassen Sie die Rechnung aufteilen Lohnanteil größer Material kleiner

26 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft25 Fahrtkosten zur Arbeit ab 2007 wieder ab dem 1. Entfernungs- km die ersten 20 km sind nicht mehr Privatvergnügen

27 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft26 Grundsteuererlass wenn Rohertrag > 50 % gemindert vom Steuerschuldner nicht zu vertreten ist kann auf Antrag die Grundsteuer zu 25 % / 50 % erlassen werden § 33 GrStG neu

28 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft27 Wohn-Riester ein zahnloser Papiertiger Grundbetrag Zulage 154 Kinderzulage bis 300 fiktives Wohnförderkonto Besteuerung im Alter kompliziert und fraglich

29 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft28 Sparer – FB seit bei Alleinstehenden bei Ehegatten (das waren mal DM) Tipp: Freistellungsaufträge prüfen

30 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft29 Abgeltungssteuer ab 2009 Kapitalerträge kosten % Steuer (keine Erklärungspflicht, außer ….. Kirchensteuer, falsche Zinsfreibeträge, zu hoch, etc.) Tipp: Steuererklärung bei niedrigeren Steuersätzen abgeben und zuviel bezahlte Steuer zurückholen

31 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft30 Schulden nicht absetzbare Schuldzinsen vermeiden keine Zinsen sind besser als absetzbare Schuldzinsen durch Tilgung von Schulden ist die Rendite sicher und oft regelmäßig höher als bei Geldanlagen (LV, betriebliche Altersversorgung, etc.) Grundschulden nach Tilgung löschen Tipp:

32 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft31 Private Veräußerungsgewinne Bei Immobilien innerhalb 10 Jahren steuerpflichtig! (früher 2 Jahre) Bei Kapitalvermögen immer steuerpflichtig (außer Altbestand bis und älter als 1 Jahr) früher 6 Monate, dann 1 Jahr jetzt immer ! Steuerreform nächstes Jahr ?

33 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft32 verbilligte Vermietung an Angehörige > 56 % ortüblichrichtigfalsch Miete Werbungskosten Verlust Miete Werbungskosten Überschuss

34 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft33 Immobilien und Umsatzsteuer Zuordnung zum Unternehmen ? Vorsteuerabzug Rechnungsstellung (Eingangsrechnung – Mietverträge) § 14 UStG Berichtigungstatbestände § 15 a UStG Bei Verkauf: Option zur Steuerpflicht nur bei Beurkundung (nicht nachträglich möglich) Tipp: nicht ohne meinen Steuerberater

35 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 34 Danke für Ihre Aufmerksamkeit schaff und erwirb zahl Steuern und stirb


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