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Jahreshauptversammlung Haus- und Grundeigentümerverein Roth und Umgebung e.V. Freitag, 20. März 2009 www.haus-und-grund-roth.de www.haus-und-grund-roth.de.

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2 Jahreshauptversammlung Haus- und Grundeigentümerverein Roth und Umgebung e.V. Freitag, 20. März 2009 www.haus-und-grund-roth.de www.haus-und-grund-roth.de

3 Steuertipps zu Haus & Grundbesitz durch Helmut Lorenz neue Rechtsprechung zu Haus & Grund durch Dietrich Niederalt Fachreferate

4 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 3 Helmut Lorenz Steuerberater Rechtsbeistand vereidigter Buchprüfer Steuertipps zu Haus- und Grundbesitz

5 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft4 Die neue Erbschaftsteuer bringt: höhere Freibeträge höhere Bewertung höhere Steuersätze höheres Steueraufkommen höhere Unsicherheit höhere Anzahl von Rechtsbehelfen

6 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft5 Erbschaftsteueraufkommen Politik spricht von Steuerkraft – der Bürger von Steuerlast

7 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft6 Erbschaftsteuerklassen Steuerklasse III III ---------------------------------------------------------------------------------- EhegattenGeschwisterLebenspartner KinderNeffen/Nichten. + alle übrigen StiefkinderStiefeltern EnkelSchwiegerkinder/eltern Eltern und Großeltern (bei Tod)(bei Schenkung) geschiedener Ehegatte

8 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft7 Erbschaftsteuerfreibeträge altneu Ehegatten307.000500.000 eingetr. Lebenspartner 5.200500.000 Kinder, Stiefkinder205.000400.000 Enkel 51.200200.000 Eltern bei Erbschaft 51.200100.000 Eltern bei Schenkung, Geschwister, Neffen, Nichten Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Stiefeltern 10.300 20.000 übrige / nicht Verwandte 5.200 20.000

9 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft8 Erbschaftsteuertarif bisher WertSteuerklasse I II III bis 52.000 7%12%17% bis 256.00011%17%23% bis 512.00015%22%29% bis 5.113.00019%27%35% ……. max. 30%40%50%

10 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft9 Erbschaftsteuertarif 2009 WertSteuerklasse I II III bis 75.000 7%30%30% bis 300.00011%30%30% bis 600.00015%30%30% bis 6.000.00019%30%30% ……. max. 30%50%50% für nahe Angehörige gleich für Tanten, Nichten und Freunde deutlich mehr

11 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft10 Immobilien-Bewertung Einheitswertfür Grundsteuer Brandversicherungswertfür Versicherung Bedarfswertfür Grunderwerbsteuer Bodenrichtwert Vergleichswert Ertragswert für Erbschaftsteuer Sachwert gemeiner Wert

12 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft11 Vergleichswertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser Wohnungs- und Teileigentum nach Kaufpreissammlung Finanzamt Gutachterausschuss Vergleichspreise § 183 BewG

13 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft12 Ertragswertverfahren Mietwohngrundstück gemischt genutzte Grundstücke Geschäftsgrundstücke Gebäudeertragswert + Bodenwert Bewirtschaftungskosten Bodenwertverzinsung Gebäudereinertrag x Liegenschaftszins entsprechend Restnutzungsdauer

14 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft13 Ertragswertverfahren Bodenrichtwert350/qm X Grundstücksfläche400qm = Bodenwert140.000 Einnahmen72.000 -Betriebskosten-12.000 Jahresmiete60.000 - Bewirtschaftungskosten Anl.2327 %-16.200 Reinertrag des Grundstücks43.800 -Bodenwertverzinsung5 %-7.000 Gebäudereinertrag36.800 x Vervielfältiger Anl. 2115,37565.616 Ertragswert705.616

15 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft14 Sachwertverfahren (z.B. für Büro) Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert Flächenpreis (Regelherstellungskosten Anl. 24) x Bruttogrundfläche (Summe Grundflächen aller Grundrissebenen) = Gebäuderegelherstellungswert - Alterswertminderung = Gebäudesachwert Bodenwert + Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert x Wertzahl Anl. 25 = Grundbesitzwert

16 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft15 Beispiel: Mietwohngrundstück Ein Mietwohngrundstück soll auf 1. Tochter (Steuerklasse I) 2. Schwiegertochter (Steuerklasse II) übertragen werden. Wie hoch ist die Erbschaftsteuer, wenn der gemeine Wert des Grundstücks beträgt a) 250.000b) 500.000c) 1.000.000d) 2.000.000

17 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft16 Lösung: Mietwohngrundstück Gemeiner Wert250.000 Verschonung10 %25.000 Steuerpflichtiger Grundbesitz225.000 Persönlicher Freibetrag-225.000-20.000 Steuerpflichtiger Erwerb0205.000 Steuersatz0 %30 % Erbschaftsteuer061.500 Tochter Schwieger-

18 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft17 Lösung: Mietwohngrundstück Gemeiner Wert500.000 Verschonung10 %50.000 Steuerpflichtiger Grundbesitz450.000 Persönlicher Freibetrag-400.000-20.000 Steuerpflichtiger Erwerb50.000430.000 Steuersatz7 %30 % Erbschaftsteuer3.500129.000 Tochter Schwieger-

19 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft18 Lösung: Mietwohngrundstück Gemeiner Wert1.000.000 Verschonung10 %100.000 Steuerpflichtiger Grundbesitz900.000 Persönlicher Freibetrag-400.000-20.000 Steuerpflichtiger Erwerb500.000880.000 Steuersatz15 %30 % Erbschaftsteuer75.000264.000 Tochter Schwieger-

20 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft19 Lösung: Mietwohngrundstück Gemeiner Wert2.000.000 Verschonung10 %200.000 Steuerpflichtiger Grundbesitz1.800.000 Persönlicher Freibetrag-400.000-20.000 Steuerpflichtiger Erwerb1.400.0001.780.000 Steuersatz19 %30 % Erbschaftsteuer266.000534.000 Tochter Schwieger-

21 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft20 Vererbung Familienheim ist steuerfrei, wenn Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken vor Tod durch Erblasser und unverzügliche Selbstnutzung durch Erben (Ehegatte oder Kinder) 10 Jahre erfolgt bei Kindern/Enkeln bis zur Fläche von 200 qm steuerfrei Vermietung/Verkauf innerhalb 10 Jahre = Verlust der Steuerfreiheit (Ausnahme Tod / Pflegebedürftigkeit)

22 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft21 Erbschaftsteuerreform Gewinner: manchmal Firmenerben Ehegatten, Kinder, Enkel gleichgeschlechtliche Partner der STAAT Verlierer: Immobilieneigentümer Geschwister, Schwiegerkinder alle in Steuerkl. II, III Firmenerben, die nicht fortführen können der BÜRGER

23 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft22 Erbschaftsteuer abschaffen ? Der Marktwert der HRE wurde diese Woche auf 190 Millionen Euro geschätzt. nachdem seit Beginn der Finanzkrisedie Bank insgesamt 102 Milliarden Euro Hilfen und Bürgschaften erhalten hat. Gleichwohl ist die Bank nur 1/500 dieser Hilfen wert! Die Steuergelder sind veruntreut / verschwunden ? Für 102 Mrd. hätten wir die Erbschaftsteuer nach dem Aufkommen von 2008 (4,6 Mrd) 22 Jahre und bei Berechnung von Zinsen für immer abschaffen können.

24 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft23 Nachfolgeplanung Vermögens- und Schuldenaufstellung Liquiditätsbedarf ausreichend herstellen gesetzliche Erbfolge prüfen Testament erstellen Pflichtteile beachten Wirtschaftlich / rechtlich / steuerlich optimieren vorweggenommene Erbfolge überlegen

25 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft24 Handwerkerleistungen (§ 35 a EStG) ab 2009 neben haushaltsnahen Dienstleistungen in Privathaushalten (auch bei WEG-Verwaltung) 20% der Lohnkosten sind von der Steuerschuld (nicht Einkommen) absetzbar, maximal 1.200 bei Vorlage Rechnung + Überweisung Tipp: lassen Sie die Rechnung aufteilen Lohnanteil größer Material kleiner

26 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft25 Fahrtkosten zur Arbeit ab 2007 wieder ab dem 1. Entfernungs- km die ersten 20 km sind nicht mehr Privatvergnügen

27 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft26 Grundsteuererlass wenn Rohertrag > 50 % gemindert vom Steuerschuldner nicht zu vertreten ist kann auf Antrag die Grundsteuer zu 25 % / 50 % erlassen werden § 33 GrStG neu

28 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft27 Wohn-Riester ein zahnloser Papiertiger Grundbetrag Zulage 154 Kinderzulage bis 300 fiktives Wohnförderkonto Besteuerung im Alter kompliziert und fraglich

29 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft28 Sparer – FB seit 2007 750 bei Alleinstehenden 1.500 bei Ehegatten (das waren mal 12.000 DM) Tipp: Freistellungsaufträge prüfen

30 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft29 Abgeltungssteuer ab 2009 Kapitalerträge kosten 0 - 25% Steuer (keine Erklärungspflicht, außer ….. Kirchensteuer, falsche Zinsfreibeträge, zu hoch, etc.) Tipp: Steuererklärung bei niedrigeren Steuersätzen abgeben und zuviel bezahlte Steuer zurückholen

31 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft30 Schulden nicht absetzbare Schuldzinsen vermeiden keine Zinsen sind besser als absetzbare Schuldzinsen durch Tilgung von Schulden ist die Rendite sicher und oft regelmäßig höher als bei Geldanlagen (LV, betriebliche Altersversorgung, etc.) Grundschulden nach Tilgung löschen Tipp:

32 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft31 Private Veräußerungsgewinne Bei Immobilien innerhalb 10 Jahren steuerpflichtig! (früher 2 Jahre) Bei Kapitalvermögen immer steuerpflichtig (außer Altbestand bis 31.12.2008 und älter als 1 Jahr) früher 6 Monate, dann 1 Jahr jetzt immer ! Steuerreform nächstes Jahr ?

33 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft32 verbilligte Vermietung an Angehörige > 56 % ortüblichrichtigfalsch Miete 6.000 4.0003.000 Werbungskosten12.00012.000 6.000 Verlust 6.000 8.0003.000 Miete 6.000 03.000 Werbungskosten 2.000 0 1.000 Überschuss 4.000 02.000

34 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft33 Immobilien und Umsatzsteuer Zuordnung zum Unternehmen ? Vorsteuerabzug Rechnungsstellung (Eingangsrechnung – Mietverträge) § 14 UStG Berichtigungstatbestände § 15 a UStG Bei Verkauf: Option zur Steuerpflicht nur bei Beurkundung (nicht nachträglich möglich) Tipp: nicht ohne meinen Steuerberater

35 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft 34 Danke für Ihre Aufmerksamkeit schaff und erwirb zahl Steuern und stirb


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