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Jahreshauptversammlung Haus- und Grundeigentümerverein Roth und Umgebung e.V. Freitag, 20. März 2009 www.haus-und-grund-roth.de.

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1 Jahreshauptversammlung Haus- und Grundeigentümerverein Roth und Umgebung e.V. Freitag, 20. März 2009

2 neue Rechtsprechung zu Haus & Grund
Fachreferate Steuertipps zu Haus & Grundbesitz durch Helmut Lorenz neue Rechtsprechung zu Haus & Grund durch Dietrich Niederalt

3 Steuertipps zu Haus- und Grundbesitz
Helmut Lorenz Steuerberater Rechtsbeistand vereidigter Buchprüfer Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

4 Die neue Erbschaftsteuer bringt:
höhere Freibeträge höhere Bewertung höhere Steuersätze höheres Steueraufkommen höhere Unsicherheit höhere Anzahl von Rechtsbehelfen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

5 Erbschaftsteueraufkommen
Politik spricht von Steuerkraft – der Bürger von Steuerlast Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

6 Erbschaftsteuerklassen
Steuerklasse I II III Ehegatten Geschwister Lebenspartner Kinder Neffen/Nichten. + alle übrigen Stiefkinder Stiefeltern Enkel Schwiegerkinder/eltern Eltern und Großeltern Eltern und Großeltern (bei Tod) (bei Schenkung) geschiedener Ehegatte Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

7 Erbschaftsteuerfreibeträge
alt neu Ehegatten eingetr. Lebenspartner Kinder , Stiefkinder Enkel Eltern bei Erbschaft Eltern bei Schenkung, Geschwister, Neffen, Nichten Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Stiefeltern übrige / nicht Verwandte Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

8 Erbschaftsteuertarif bisher
Wert Steuerklasse I II III bis % 12% 17% bis % 17% 23% bis % 22% 29% bis % 27% 35% ……. max % 40% 50% Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

9 Erbschaftsteuertarif 2009
Wert Steuerklasse I II III bis % 30% 30% bis % 30% 30% bis % 30% 30% bis % 30% 30% ……. max % 50% 50% für nahe Angehörige gleich für Tanten, Nichten und Freunde deutlich mehr Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

10 Immobilien-Bewertung
Einheitswert für Grundsteuer Brandversicherungswert für Versicherung Bedarfswert für Grunderwerbsteuer Bodenrichtwert Vergleichswert Ertragswert für Erbschaftsteuer Sachwert gemeiner Wert Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

11 Vergleichswertverfahren
für Ein- und Zweifamilienhäuser Wohnungs- und Teileigentum nach Kaufpreissammlung Finanzamt Gutachterausschuss Vergleichspreise § 183 BewG Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

12 Ertragswertverfahren
Mietwohngrundstück gemischt genutzte Grundstücke Geschäftsgrundstücke Gebäudeertragswert + Bodenwert Bewirtschaftungskosten Bodenwertverzinsung Gebäudereinertrag x Liegenschaftszins entsprechend Restnutzungsdauer Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

13 Ertragswertverfahren
Bodenrichtwert 350 €/qm X Grundstücksfläche 400 qm = Bodenwert Einnahmen 72.000 Betriebskosten Jahresmiete 60.000 - Bewirtschaftungskosten Anl.23 27 % Reinertrag des Grundstücks 43.800 Bodenwertverzinsung 5 % -7.000 Gebäudereinertrag 36.800 x Vervielfältiger Anl. 21 15,37 Ertragswert Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

14 Sachwertverfahren (z.B. für Büro)
Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert Flächenpreis (Regelherstellungskosten Anl. 24) x Bruttogrundfläche (Summe Grundflächen aller Grundrissebenen) = Gebäuderegelherstellungswert Alterswertminderung = Gebäudesachwert Bodenwert + Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert x Wertzahl Anl. 25 = Grundbesitzwert Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

15 Beispiel: Mietwohngrundstück
Ein Mietwohngrundstück soll auf 1. Tochter (Steuerklasse I) 2. Schwiegertochter (Steuerklasse II) übertragen werden. Wie hoch ist die Erbschaftsteuer, wenn der gemeine Wert des Grundstücks beträgt a) b) c) d) Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

16 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft
Lösung: Tochter Schwieger- Mietwohngrundstück Gemeiner Wert Verschonung 10 % 25.000 Steuerpflichtiger Grundbesitz Persönlicher Freibetrag Steuerpflichtiger Erwerb Steuersatz 0 % 30 % Erbschaftsteuer 61.500 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

17 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft
Lösung: Tochter Schwieger- Mietwohngrundstück Gemeiner Wert Verschonung 10 % 50.000 Steuerpflichtiger Grundbesitz Persönlicher Freibetrag Steuerpflichtiger Erwerb Steuersatz 7 % 30 % Erbschaftsteuer 3.500 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

18 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft
Lösung: Tochter Schwieger- Mietwohngrundstück Gemeiner Wert Verschonung 10 % Steuerpflichtiger Grundbesitz Persönlicher Freibetrag Steuerpflichtiger Erwerb Steuersatz 15 % 30 % Erbschaftsteuer 75.000 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

19 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft
Lösung: Tochter Schwieger- Mietwohngrundstück Gemeiner Wert Verschonung 10 % Steuerpflichtiger Grundbesitz Persönlicher Freibetrag Steuerpflichtiger Erwerb Steuersatz 19 % 30 % Erbschaftsteuer Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

20 Vererbung Familienheim
ist steuerfrei, wenn Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken vor Tod durch Erblasser und unverzügliche Selbstnutzung durch Erben (Ehegatte oder Kinder) 10 Jahre erfolgt bei Kindern/Enkeln bis zur Fläche von 200 qm steuerfrei Vermietung/Verkauf innerhalb 10 Jahre = Verlust der Steuerfreiheit (Ausnahme Tod / Pflegebedürftigkeit) Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

21 Erbschaftsteuerreform
Gewinner: manchmal Firmenerben Ehegatten, Kinder, Enkel gleichgeschlechtliche Partner der STAAT Verlierer: Immobilieneigentümer Geschwister, Schwiegerkinder alle in Steuerkl. II, III Firmenerben, die nicht fortführen können der BÜRGER Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

22 Erbschaftsteuer abschaffen ?
Der Marktwert der HRE wurde diese Woche auf 190 Millionen Euro geschätzt. nachdem seit Beginn der „Finanzkrise“die Bank insgesamt 102 Milliarden Euro Hilfen und Bürgschaften erhalten hat. Gleichwohl ist die Bank nur 1/500 dieser Hilfen wert! Die Steuergelder sind veruntreut / verschwunden ? Für 102 Mrd. hätten wir die Erbschaftsteuer nach dem Aufkommen von 2008 (4,6 Mrd) 22 Jahre und bei Berechnung von Zinsen für immer abschaffen können. Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

23 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft
Nachfolgeplanung Vermögens- und Schuldenaufstellung Liquiditätsbedarf ausreichend herstellen gesetzliche Erbfolge prüfen Testament erstellen Pflichtteile beachten Wirtschaftlich / rechtlich / steuerlich optimieren vorweggenommene Erbfolge überlegen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

24 Handwerkerleistungen (§ 35 a EStG)
ab 2009 neben haushaltsnahen Dienstleistungen in Privathaushalten (auch bei WEG-Verwaltung) 20% der Lohnkosten sind von der Steuerschuld (nicht Einkommen) absetzbar, maximal € bei Vorlage Rechnung + Überweisung Tipp: lassen Sie die Rechnung aufteilen Lohnanteil größer Material kleiner Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

25 Fahrtkosten zur Arbeit
ab 2007 wieder ab dem 1. Entfernungs- km die ersten 20 km sind nicht mehr Privatvergnügen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

26 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft
Grundsteuererlass wenn Rohertrag > 50 % gemindert vom Steuerschuldner nicht zu vertreten ist kann auf Antrag die Grundsteuer zu 25 % / 50 % erlassen werden § 33 GrStG neu Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

27 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft
Wohn-Riester ein zahnloser Papiertiger Grundbetrag Zulage 154 € Kinderzulage bis 300 € fiktives Wohnförderkonto Besteuerung im Alter kompliziert und fraglich Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

28 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft
Sparer – FB seit 2007 750 € bei Alleinstehenden 1.500 € bei Ehegatten (das waren mal DM) Tipp: Freistellungsaufträge prüfen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

29 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft
Abgeltungssteuer ab 2009 Kapitalerträge kosten % Steuer (keine Erklärungspflicht, außer ….. Kirchensteuer, falsche Zinsfreibeträge, zu hoch, etc.) Tipp: Steuererklärung bei niedrigeren Steuersätzen abgeben und zuviel bezahlte Steuer zurückholen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

30 Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft
Schulden Tipp: nicht absetzbare Schuldzinsen vermeiden keine Zinsen sind besser als absetzbare Schuldzinsen durch Tilgung von Schulden ist die Rendite sicher und oft regelmäßig höher als bei Geldanlagen (LV, „betriebliche Altersversorgung“, etc.) Grundschulden nach Tilgung löschen Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

31 Private Veräußerungsgewinne
Bei Immobilien innerhalb 10 Jahren steuerpflichtig! (früher 2 Jahre) Bei Kapitalvermögen immer steuerpflichtig (außer Altbestand bis und älter als 1 Jahr) früher 6 Monate, dann 1 Jahr jetzt immer ! Steuerreform nächstes Jahr ? Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

32 verbilligte Vermietung an Angehörige > 56 %
ortüblich richtig falsch Miete Werbungskosten Verlust Miete Werbungskosten Überschuss Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

33 Immobilien und Umsatzsteuer
Zuordnung zum Unternehmen ? Vorsteuerabzug Rechnungsstellung (Eingangsrechnung – Mietverträge) § 14 UStG Berichtigungstatbestände § 15 a UStG Bei Verkauf: Option zur Steuerpflicht nur bei Beurkundung (nicht nachträglich möglich) Tipp: nicht ohne meinen Steuerberater Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft

34 Danke für Ihre Aufmerksamkeit
„schaff und erwirb zahl Steuern und stirb“ Danke für Ihre Aufmerksamkeit Lorenz & Kollegen, Steuerberatungsgesellschaft


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