Die Veräußerung von Grundstücken im Einkommensteuerrecht

Präsentation zum Thema: "Die Veräußerung von Grundstücken im Einkommensteuerrecht"—  Präsentation transkript:

1 Die Veräußerung von Grundstücken im Einkommensteuerrecht
Immobilienverband IVD Die Veräußerung von Grundstücken im Einkommensteuerrecht 6. November 2013 Hans-Joachim Beck Leiter Abteilung Steuern IVD Bundesverband

2 Koalitionsvereinbarung vom 4. Nov. 2013
Kappungsgrenze von 15 % gilt für vier Jahre Wie bisher durch Verordnungen der Länder in angespannten Märkten

3 Koalitionsvereinbarung vom 4. Nov. 2013
Mietpreisbremse Bei einer Wiedervermietung darf die neue Miete nur bis zu 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Lag die bisherige Miete darüber, muss sie nicht abgesenkt werden, sie kann jedoch erst erhöht werden, wenn sie von der ortüblichen Miete eingeholt worden ist.

4 Koalitionsvereinbarung vom 4. November 2013
Mietpreisbremse Durch Verordnungen der Länder in den angespannten Märkten

5 Koalitionsvereinbarung vom 4. November 2013
Einführung einer degressiven AfA für den Neubau von Wohnungen

6 Koalitionsvereinbarung vom 4. Nov. 2013
Bestellerprinzip

7 Gebäude-AfA Aufteilung der Anschaffungskosten
Nicht: Bodenwert Abzüglich Verkehrswert Gebäude Sondern: Verhältnis Verkehrswert Boden zu Verkehrswert Gebäude In vielen Gemeinden: Tabellenwerte ermittelt anhand statistischer Zahlen 7 Hans-Joachim Beck

8 Aufteilung Kaufpreis Das Finanzamt erkennt die die Vereinbarung der Parteien im Kaufvertrag an, wenn als Bodenwert mindestens der Bodenrichtwert angesetzt wird. Das entspricht im Ergebnis der Restwertmethode und ist günstiger, wenn der Käufer einen Überpreis zahlt. Hans-Joachim Beck

9 Gebäude-AfA Aufteilung der Anschaffungskosten
€ Anteil Verkehrswert Boden € 1/3 Verkehrswert Gebäude € 2/3 Summe € 1/1 Bodenwertanteil € Gebäudewertanteil € Wenn der Käufer einen „Unterpreis zahlt, ist die Aufteilungsmethode sogar günstiger 9 Hans-Joachim Beck

10 Gebäude-AfA Aufteilung der Anschaffungskosten
Falsch ist die Restwertmethode Anschaffungskosten Bodenwert Rest = Gebäudewert Wenn der Käufer einen „Unterpreis“ zahlt, ist die Restwertmethode ungünstiger. 10 Hans-Joachim Beck

11 Gebäude-AfA Aufteilung der Anschaffungskosten
Zahlt der Verkäufer einen „Überpreis“, ist die Restwertmethode günstiger. Restwertmethode Verhältnis- rechnung Anschaffungskosten € Bodenwert € € Rest = Gebäudewert € € 11 Hans-Joachim Beck

12 Veräußerungsgewinn stets steuerpflichtig
Immobilienverband IVD Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns Grundstück gehört zu einem Betriebsvermögen Gewerbliche Grundstückshandel Grundstück gehört zum Privatvermögen Selbstnutzung oder Vermietung und Verpachtung Veräußerungsgewinn stets steuerpflichtig Veräußerungsgewinn nur steuerpflichtig, wenn Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren

13 Die Drei-Objekt-Grenze
Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden, die jeweils nicht mehr als 5 Jahr/10 Jahre gehalten worden sind. Wurden nicht mehr als drei Zählobjekte verkauft, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel nur vor, wenn das Grundstück mit der unbedingten Absicht der alsbaldigen Veräußerung gekauft/bebaut worden ist.

14 Spekulationsgeschäft
Immobilienverband IVD Spekulationsgeschäft Wird das Grundstück innerhalb von 10 Jahren angeschafft und verkauft , ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Maßgeblich für die Berechnung der Frist ist das Datum der schuldrechtlichen Kaufverträge.

15 Immobilienverband IVD
Veräußerungsgewinn A. hat am 27. April 2002 ein mit einem Neubau bebautes Grundstück zu Anschaffungskosten von 1 Mio. € erworben und dieses im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung genutzt. (Lastenwechsel: ). Der Gebäudewertanteil betrug 80%. Mit Kaufvertrag vom 1. April 2012 hat er dieses Grundstück für 1,1 Mio. € wieder verkauft (Lastenwechsel 1. Juni 2009). Fragen: 1. Ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig? 2. Wie errechnet sich der Veräußerungsgewinn?

16 Immobilienverband IVD
Veräußerungsgewinn Gewinn ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungskosten. Davon dürfen als Werbungskosten diejenigen Kosten abgezogen werden, die zum Zwecke der Veräußerung aufgewendet wurden, wie etwa Kosten für einen Makler oder für Anzeigen. (Transaktionskosten) Die Anschaffungskosten sind um die Gebäude-AfA (sowie erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen) zu mindern, die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen worden sind.

17 Veräußerungsgewinn, § 23 EStG
Immobilienverband IVD Veräußerungsgewinn, § 23 EStG

18 Maklerprovision Einkommensteuer Grunderwerbsteuer
Immobilienverband IVD Maklerprovision Verkäufer trägt die Maklerprovision und erhöht den Kaufpreis Einkommensteuer wenn der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig ist, Erhöhung des Veräußerungserlöses Werbungskosten (Transaktionskosten) Grunderwerbsteuer Erhöhung der Bemessungsgrundlage

19 Maklerprovision Einkommensteuer Grunderwerbsteuer
Immobilienverband IVD Maklerprovision Verkäufer trägt die Maklerprovision und wälzt diese im Kaufvertrag auf den Käufer ab. Der Käufer übernimmt die Verpflichtung des Verkäufers Einkommensteuer wenn der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig ist, Erhöhung des Veräußerungserlöses Werbungskosten (Transaktionskosten) Grunderwerbsteuer Erhöhung der Bemessungsgrundlage

20 Maklerprovision Einkommensteuer Grunderwerbsteuer
Immobilienverband IVD Maklerprovision Verkäufer erstattet dem Käufer die Maklerprovision. Einkommensteuer Minderung des Veräußerungsgewinns Erhöhung der Werbungskosten (Transaktionskosten) Grunderwerbsteuer Minderung der Bemessungsgrundlage