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Immobilienverband IVD 1 Die Veräußerung von Grundstücken im Einkommensteuerrecht 6. November 2013 Hans-Joachim Beck Leiter Abteilung Steuern IVD Bundesverband.

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1 Immobilienverband IVD 1 Die Veräußerung von Grundstücken im Einkommensteuerrecht 6. November 2013 Hans-Joachim Beck Leiter Abteilung Steuern IVD Bundesverband

2 Koalitionsvereinbarung vom 4. Nov Kappungsgrenze von 15 % gilt für vier Jahre Wie bisher durch Verordnungen der Länder in angespannten Märkten

3 Koalitionsvereinbarung vom 4. Nov Mietpreisbremse Bei einer Wiedervermietung darf die neue Miete nur bis zu 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Lag die bisherige Miete darüber, muss sie nicht abgesenkt werden, sie kann jedoch erst erhöht werden, wenn sie von der ortüblichen Miete eingeholt worden ist.

4 Koalitionsvereinbarung vom 4. November 2013 Mietpreisbremse Durch Verordnungen der Länder in den angespannten Märkten

5 Koalitionsvereinbarung vom 4. November 2013 Einführung einer degressiven AfA für den Neubau von Wohnungen

6 Koalitionsvereinbarung vom 4. Nov Bestellerprinzip

7 Gebäude-AfA Aufteilung der Anschaffungskosten Nicht: Bodenwert Abzüglich Verkehrswert Gebäude Sondern: Verhältnis Verkehrswert Boden zu Verkehrswert Gebäude In vielen Gemeinden: Tabellenwerte ermittelt anhand statistischer Zahlen Hans-Joachim Beck7

8 Aufteilung Kaufpreis Das Finanzamt erkennt die die Vereinbarung der Parteien im Kaufvertrag an, wenn als Bodenwert mindestens der Bodenrichtwert angesetzt wird. Das entspricht im Ergebnis der Restwertmethode und ist günstiger, wenn der Käufer einen Überpreis zahlt Hans-Joachim Beck

9 Gebäude-AfA Aufteilung der Anschaffungskosten Anschaffungskosten Anteil Verkehrswert Boden /3 Verkehrswert Gebäude /3 Summe /1 Bodenwertanteil1/ Gebäudewertanteil2/ Wenn der Käufer einen Unterpreis zahlt, ist die Aufteilungsmethode sogar günstiger Hans-Joachim Beck

10 Gebäude-AfA Aufteilung der Anschaffungskosten Falsch ist die Restwertmethode Anschaffungskosten Bodenwert Rest = Gebäudewert Wenn der Käufer einen Unterpreis zahlt, ist die Restwertmethode ungünstiger Hans-Joachim Beck

11 Gebäude-AfA Aufteilung der Anschaffungskosten Zahlt der Verkäufer einen Überpreis, ist die Restwertmethode günstiger. 11 RestwertmethodeVerhältnis- rechnung Anschaffungskosten Bodenwert Rest = Gebäudewert Hans-Joachim Beck

12 Immobilienverband IVD 12 Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns Grundstück gehört zu einem Betriebsvermögen Gewerbliche Grundstückshandel Grundstück gehört zum Privatvermögen Selbstnutzung oder Vermietung und Verpachtung Grundstück gehört zum Privatvermögen Selbstnutzung oder Vermietung und Verpachtung Veräußerungsgewinn stets steuerpflichtig Veräußerungsgewinn nur steuerpflichtig, wenn Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren Veräußerungsgewinn nur steuerpflichtig, wenn Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren

13 Die Drei-Objekt-Grenze Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden, die jeweils nicht mehr als 5 Jahr/10 Jahre gehalten worden sind. Wurden nicht mehr als drei Zählobjekte verkauft, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel nur vor, wenn das Grundstück mit der unbedingten Absicht der alsbaldigen Veräußerung gekauft/bebaut worden ist.

14 Immobilienverband IVD 14 Spekulationsgeschäft Wird das Grundstück innerhalb von 10 Jahren angeschafft und verkauft, ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Maßgeblich für die Berechnung der Frist ist das Datum der schuldrechtlichen Kaufverträge.

15 Immobilienverband IVD 15 Veräußerungsgewinn A. hat am 27. April 2002 ein mit einem Neubau bebautes Grundstück zu Anschaffungskosten von 1 Mio. erworben und dieses im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung genutzt. (Lastenwechsel: ). Der Gebäudewertanteil betrug 80%. Mit Kaufvertrag vom 1. April 2012 hat er dieses Grundstück für 1,1 Mio. wieder verkauft (Lastenwechsel 1. Juni 2009). Fragen: 1.Ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig? 2.Wie errechnet sich der Veräußerungsgewinn?

16 Immobilienverband IVD 16 Gewinn ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungskosten. Davon dürfen als Werbungskosten diejenigen Kosten abgezogen werden, die zum Zwecke der Veräußerung aufgewendet wurden, wie etwa Kosten für einen Makler oder für Anzeigen. (Transaktionskosten) Die Anschaffungskosten sind um die Gebäude-AfA (sowie erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen) zu mindern, die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen worden sind. Veräußerungsgewinn

17 Immobilienverband IVD 17 Veräußerungsgewinn, § 23 EStG

18 Immobilienverband IVD 18 Maklerprovision Verkäufer trägt die Maklerprovision und erhöht den Kaufpreis Einkommensteuer wenn der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig ist, Erhöhung des Veräußerungserlöses Werbungskosten (Transaktionskosten) Grunderwerbsteuer Erhöhung der Bemessungsgrundlage

19 Immobilienverband IVD 19 Maklerprovision Verkäufer trägt die Maklerprovision und wälzt diese im Kaufvertrag auf den Käufer ab. Der Käufer übernimmt die Verpflichtung des Verkäufers Einkommensteuer wenn der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig ist, Erhöhung des Veräußerungserlöses Werbungskosten (Transaktionskosten) Grunderwerbsteuer Erhöhung der Bemessungsgrundlage

20 Immobilienverband IVD 20 Maklerprovision Verkäufer erstattet dem Käufer die Maklerprovision. Einkommensteuer Minderung des Veräußerungsgewinns Erhöhung der Werbungskosten (Transaktionskosten) Grunderwerbsteuer Minderung der Bemessungsgrundlage


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