ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Immobiliensteuerrecht: Liebhaberei bei Vermietung von Liegenschaften Ing. Mag. Stefan Gruber S.I.B. Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H.

2 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Inhalt Investitionsobjekt –Mietrechtliche Rahmenbedingungen –Anlegerobjekte –Betriebsvermögen – außerbetriebliches Vermögen –wirtschaftliche Rahmenbedingungen Einnahmen -Hauptmietzins -Betriebskosten -sonstige Einnahmen -Mietvorauszahlungen -Aufwandsersatz gem. § 10 MRG -Mieterinvestitionen

3 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Inhalt Steuerliche Liebhaberei –Vorprüfung –Beurteilungseinheit –Zuordnung zu einer Betätigungsart –Nachweis der Gesamtüberschusserzielungsabsicht –Abweichung von der Prognoserechnung bei kleiner Vermietung –Abweichung von der Prognoserechnung bei großer Vermietung

4 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Investitionsobjekt Mietrechtliche Rahmenbedingungen Mietobjekte, für die keine einzige Bestimmung des Mietrechtsgesetztes anzuwenden ist - § 1 (2) MRG Mietobjekte, denen eine Teilausnahme vom Mietrechtsgesetz gewährt wird - § 1 (4) MRG Mietobjekte, die der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes unterliegen

5 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Investitionsobjekt Anlegerobjekte – Vorsorge – Neubauwohnung * Zusatzleistungen - z.B. Mietgarantie * Mietenpool * Herstellungsaufwand Rest ND * AfA (1,5 %) – Vorsorge – Altbauwohnung (Errichtung vor ) * Vollanwendung des MRG * Herstellungsaufwand - § 28 (3) EStG -, 1/15 Absetzung * AfA (2,0 % oder 1,5 %) * Instandsetzungsaufwand 1/10 Absetzung

6 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Investitionsobjekt Anlegerobjekte -Mietwohngebäude (Zinshaus) * Vollanwendung des MRG * Herstellungsaufwand - § 28 (3) EStG -, 1/15 Absetzung * AfA 2,0 % oder 1,5 % * Instandsetzungsaufwand 25 %: 1/10 Absetzung

7 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Investitionsobjekt Betriebsvermögen – außerbetriebliches Vermögen –gewerbliche Vermietung * Betriebsvermögen aufgrund einer betrieblichen Nutzung * Betriebsvermögen aufgrund der Tätigkeit Die Vermietung wird zu einer gewerblichen Vermietung, wenn zur bloßen Gebrauchsüberlassung Nebenleistungen durch den Vermieter angeboten werden. –gewerblicher Grundstückshandel –Vermietung im Rahmen der Vermögensverwaltung Die Nutzung des Vermögens steht im Vordergrund.

8 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. wirtschaftliche Rahmenbedingungen –Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) / m² –Jahresmietertrag / m² (Immobilien-Preisspiegel 2009 WKÖ) –Rendite = Jahresmietertrag / Anschaffungskosten –optimale Wohnungsgröße –Zielrendite: * Mietwohnhäuser 4,0 – 5,0 % * Büro- und Geschäftshäuser 5,5 – 6,5 % –Berücksichtigung einer Wertsteigerung Investitionsobjekt

9 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Ermittlung des Verkehrswertes mit dem vereinfachten Ertragswertverfahren. Jahresmietertrag 800 m² à 6,0/ m² ,00 abzügl. Mietausfallsrisiko 4 % ,00 abzügl. Erhaltungsaufwand 800 m² à 6,0/ m² , ,00 Ertragswert der Liegenschaft 60 Jahre, Zinssatz 4,5 %, Vervielfacher 20, ,00 Investitionsobjekt

10 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Einnahmen Hauptmietzins Freie Mietzinsvereinbarung Angemessener Hauptmietzins ohne Berücksichtigung des Richtwertes - § 16 (1) MRG Angemessener Hauptmietzins unter Berücksichtigung des Richtwertes - § 16 (2) MRG Kategorie D-Wohnungen

11 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Einnahmen Betriebskosten - § 21 MRG - Betriebskosten als Durchläufer (Wahlrecht bei MRG-Objekten) - Betriebskosten als Einnahmen/Werbungskosten - Betriebskosten als Faktor für die Vermietbarkeit und Rendite des Investitionsobjektes sonstige Einnahmen - Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag - § 45 MRG - Entgelte für Sonderleistung (Garagenplätze, Miete für mitvermietete Einrichtungsgegenstände) - Entgelte für die Einräumung eines Weitergaberechtes, Recht auf Untervermietung, Kündigungsverzicht

12 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Einnahmen Mietzinsvorauszahlung - Mietzinsvorauszahlung – Zuflussprinzip - Darlehen mit Mietzinsgegenverrechnung – wirtschaftliche Zuordnung - Erwerb eines Mietrechtes Aufwandsersatz - § 10 MRG Mieterinvestitionen (EStR Rz ) - Steuerpflicht in der Höhe der Wertsteigerung infolge Mieterinvestitionen - Zeitpunkt der Steuerpflicht

13 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Steuerliche Liebhaberei Vorprüfung Fremdüblichkeit des Mietvertrages - nach außen ausreichend zum Ausdruck gebracht (Publizität) - einen eindeutigen und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt - Fremdvergleich Vertragsmäßige Abwicklung Vertragsbeziehung zwischen nahen Angehörigen oder eigenen Gesellschaften - Vermietung an unterhaltsberechtigte Personen - Missbrauchstatbestand (§ 22 BAO)

14 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Vorprüfung Richtige Zurechnung der Einkünfte Fruchtgenussrecht Vermietung an Miteigentümer Echter Mietvertrag – bloße Gebrauchsübertragung. Der Abschluss eines Mietvertrages ist dann anzunehmen, wenn die Parteien eindeutig ihren Willen zum Ausdruck bringen. Steuerliche Liebhaberei

15 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Steuerliche Liebhaberei Beurteilungseinheit Eine Liebhabereibeurteilung hat für jede Beurteilungseinheit gesondert zu erfolgen (§ 1 (1) und (2) letzter Satz LVO) Vermietung mehrerer in einem Gebäude gelegene Wohnungen * Beurteilungseinheit ist das Gebäude, außer für einzelne Wohungen ist eine eigene Bewirtschaftung zu erkennen (LRL). * Der VWGH sieht bei Vermietung an verschiedene Personen oder bei unterschiedlichen Nutzungsvereinbarungen jede Wohnung als Beurteilungseinheit.

16 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Beurteilungseinheit Vermietung mehrerer in einem Gebäude gelegene Eigentumswohnungen * Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen ist grundsätzlich jede vermietete Eigentumswohnung eine Beurteilungseinheit, außer es erfolgt eine einheitliche Bewirtschaftung (LRL ). * Eine gemeinsame Verwaltung der Wohnungen begründet keine Beurteilungseinheit. Steuerliche Liebhaberei

17 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Steuerliche Liebhaberei Zuordnung zu einer Betätigungsart Liebhabereivermutung § 1 Abs. 2 LVO – kleine Vermietung Einkunftsquellenvermutung § 1 Abs. 1 LVO – große Vermietung

18 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Steuerliche Liebhaberei Kleine Vermietung Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren (zuzügl. Anlaufphase von 3 Jahren) Änderung der Bewirtschaftung – neuer Beobachtungszeitraum Liebhabereibeurteilung für den Bereich Einkommensteuer und Umsatzsteuer Wechsel zur kleinen Vermietung - Begründung von Wohnungseigentum - Betätigungsbeginn vor oder nach dem

19 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Steuerliche Liebhaberei Große Vermietung Gebäude mit mindestens 3 Wohneinheiten Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraumes von 25 Jahren (zuzügl. Anlaufphase von 3 Jahren) Mieteinnahmen oder erstmaliger Anfall von Werbungskosten vor – 35 Jahre Änderung der Bewirtschaftung Liebhabereibeurteilung für den Bereich Einkommensteuer und nicht für den Bereich Umsatzsteuer (außer Missbrauchstatbestand)

20 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Nachweis der Gesamtüberschusserzielungsabsicht IST-Mieten + fiktive marktkonforme Mieten bei Objekten mit Vollanwendung des MRG + Zukunftshoffnung + Indexsteigerung - abzüglich Absetzung für Abnutzung - abzüglich 1/10 Absetzung – Instandsetzung (§ 28 (2) EStG) - abzüglich 1/15 Absetzung – Herstellungsaufwand (§ 28 (3) EStG); Umrechnung auf Normal-AfA

21 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. - abzüglich Fremdfinanzierungskosten - abzüglich Mietausfallrisiko Pauschalberücksichtigung: * Mietwohngebäude: 3,0 – 5,0 % des Mietertrages * Büros und Praxen: 4,0 – 8,0 % des Mietertrages - abzüglich laufender Erhaltungsaufwand (konkret geplante Maßnahmen oder pauschale Berücksichtigung) je nach Art des Gebäudes 5,00 – 15,00/m² - abzüglich sonstige Werbungskosten. = +/- Jahresergebnis Nachweis der Gesamtüberschusserzielungsabsicht

22 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Abweichungen von der Prognoserechnung bei kleiner Vermietung Abweichung durch Unwägbarkeiten Beispiele für Unwägbarkeiten: - Verlust der persönlichen Arbeitskraft - Unerwartete Probleme bei der Suche nach einem Nachmieter - höhere Gewalt - Änderung einer langjährigen Rechtslage Wird eine kleine Vermietung wegen Unwägbarkeiten vor Erzielung eines Gesamtüberschusses beendet, so liegt eine Einkunftsquelle vor, wenn die Vermietungstätigkeit unter Außerachtlassung der Unwägbarkeit einen Gesamtüberschuss erzielt hätte.

23 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Abweichung durch gewöhnliche Vermietungsrisiken - Baukostenüberschreitungen - zeitübliche Leerstehungen des Mietobjektes - allgemeiner Preisverfall am Immobilienmarkt - laufende Instandhaltungsrisiken Wird bei einer kleinen Vermietung wegen gewöhnlicher Vermietungsrisiken, die bei einer Prognoserechnung zu berücksichtigen sind, kein Gesamtüberschuss erreicht, liegt Liebhaberei vor. Auch bei Beendigung der Vermietung wegen gewöhnlicher Vermietungsrisiken ist Liebhaberei anzunehmen. Abweichungen von der Prognoserechnung bei kleiner Vermietung

24 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Änderung der Bewirtschaftung Eine Änderung der Bewirtschaftung liegt vor, wenn die Art der Bewirtschaftung vor Erreichung eines Gesamtüberschusses geändert wird. - außerplanmäßige Tilgung von Fremdkapital (liegt nicht vor, wenn der Tilgungsbetrag im vorhinein bestimmt wurde und die Herkunft konkretisiert wird) - Umbaumaßnahmen, die den Verwendungszweck wesentlich ändern Eine Änderung der Bewirtschaftung führt dann zur Liebhabereibeurteilung, wenn bei Außerachtlassung der Änderung der Bewirtschaftung kein Gesamtüberschuss zu erwarten wäre. Abweichungen von der Prognoserechnung bei kleiner Vermietung

25 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Abweichungen von der Prognoserechnung bei großer Vermietung Ausmaß und Entwicklung der Verluste marktgerechtes Verhalten Art und Ausmaß der Bemühungen zur Verbesserung der Ertragslage - außerplanmäßige Tilgung von Fremdkapital - Senkung der Zinsbelastungen durch Umschuldungen - Umbauarbeiten, um Leerstehungen zu reduzieren

26 ÖGWT-Tagung Oktober 2009 S.I.B. Mag. Stefan Gruber - Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. Mag. Stefan Gruber