Besteuerung von Liegenschaftsübertragungen Stichwort: „Grunderwerbsteuer“ bisher und Auswirkungen der Änderungen ab 1. 1. 2016 Dr. Hermann Gittmaier öffentlicher.

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1 Besteuerung von Liegenschaftsübertragungen Stichwort: „Grunderwerbsteuer“ bisher und Auswirkungen der Änderungen ab Dr. Hermann Gittmaier öffentlicher Notar Stadtplatz 56, 5280 Braunau am Inn 07722 / – „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

2 Rechtslage bisher: Grundsatz: Steuersatz = (pauschal) 3,5 % von Gegenleistung oder idR gemeinem Wert (= Verkehrswert) Ausnahme: „begünstigter Personenkreis“ des § 7 GrEStG umfasst Ehegatten, Lebensgefährten (sofern gemeinsamer Hauptwohnsitz), Eltern, Kinder wenn umfasst: Steuersatz = (pauschal) 2 % von einfachem Einheitswert bei land- oder forstwirtschaftlichem Vermögen oder dreifachem Einheitswert „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

3 Rechtslage bisher: Beispiel „begünstigter Personenkreis“
Übergabe einer Wohnung an ein Kind, 1-facher Einheitswert = 5.250,-- € 3-facher Einheitswert = ,-- € Grundstückswert = ,-- € Grunderwerbsteuer = 2 % vom 3-fachen Einheitswert = ,-- x 2 % = 345,-- € „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

4 Rechtslage ab : „begünstigter Personenkreis“ entspricht jenem des § 26a GGG umfasst sind sodann Ehegatten, Lebensgefährten (sofern gemeinsamer Hauptwohnsitz), Eltern, Kinder und ab auch Geschwister, Nichten, Neffen „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

5 Rechtslage ab : wenn unentgeltliche Übertragung des Eigentumsrechts an Grundstücken: Steuersatz = Staffeltarif: für die ersten ,-- € = 0,5 % für ,-- € bis ,-- € = 2 % über ,-- € = 3,5 % „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

6 Rechtslage ab : bei unentgeltlicher Übertragung: Bemessungsgrundlage = Grundstückswert; Festlegung erfolgt: anhand (noch unbekannter) Verordnung des Bundesministers Immobilienpreisspiegel Sachverständigengutachten (gesetzliche Vermutung der Richtigkeit) wenn begünstigter Personenkreis: Vorgang ist unabhängig von Gegenleistung unentgeltlich „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

7 Unterschied 2015 / 2016: Annahme: begünstigter Personenkreis 1-facher Einheitswert = ,-- € 3-facher Einheitswert = ,-- € Grundstückswert = ,-- € Berechnung bis : (Einheitswert pauschal) 2 % vom 3-fachen Einheitswert = 2 % x ,-- € = 3.000,-- € „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

8 Unterschied 2015 / 2016: Annahme: begünstigter Personenkreis 1-facher Einheitswert = ,-- € 3-facher Einheitswert = ,-- € Grundstückswert = ,-- € Berechnung ab : (Grundstückswert Staffeltarif) 0,5 % von ,-- € = ,-- € 2 % von ,-- € = ,-- € 3,5 % von ,-- € = ,-- € insgesamt = ,-- € (vgl ,-- € 2015) Teuerung = ,-- € „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

9 Rechtslage ab 1. 1. 2016: Beispiel „begünstigter Personenkreis“
Übergabe eines Einfamilienhauses an Kind, 1-facher Einheitswert = ,-- € 3-facher Einheitswert = ,-- € Grundstückswert = ,-- € Grunderwerbsteuer = 0,5 % vom Grundstückswert = ,-- x 0,5 % = 1.100,-- € bisher: 3-facher Einheitswert x 2 % = ,-- x 2 % = 2.700,-- € (Ersparnis 1.600,-- €) „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

10 Rechtslage ab 1. 1. 2016: Begünstigte Betriebsübertragung:
bei Vorliegen der übrigen Tatbestandsvoraussetzungen Freibetrag in Höhe von ,-- € aliquot zu kürzen, wenn teilentgeltlich, da nur für unentgeltliche Übertragung anzuwenden – ABER: Vorgang innerhalb begünstigtem Personenkreis immer unentgeltlich Deckelung von 0,5 % des Grundstückswertes „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

11 Rechtslage ab 1. 1. 2016: Begünstigte Betriebsübertragung:
Beispiel: Übertragung Betriebsgrundstück an ein Kind mit Verkehrswert 1, ,-- €, Darlehensübernahme ,-- € Freibetrag in Anspruch genommen: 1, ,-- € abzgl ,-- € = ,-- € davon ,-- € x 0,5 % = 1.250,-- € sowie ,-- € x 2 % = 1.000,-- € insgesamt = 2.250,-- € bis zu einem Grundstückswert von 1, ,-- € ist der Stufentarif günstiger, darüber hinaus die 0,5 % Deckelung „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

12 Zusammenfassung GrESt neu:
Liegenschaftsübertragungen werden ab nicht in jedem Fall teurer (insbesondere bei Verkehrswerten unter ,-- € aufgrund des Stufentarifs) unabhängig von der Höhe der Steuerlast sollen jedenfalls die persönlichen Umstände für die Übertragung sprechen „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

13 Exkurs: Immobilienertragsteuer
Form der Einkommensteuer, seit sog. „private Grundstücksveräußerungen“ werden dabei der Besteuerung unterworfen „private Grundstücksveräußerungen“ umfassen Veräußerungsgeschäfte von (privaten) Grundstücken, Häusern, Eigentumswohnungen, Baurechten etc. „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

14 Exkurs: Immobilienertragsteuer
Abgrenzung Steuersatz & Berechnungsart erfolgt nach Anschaffungszeitpunkt – dabei unterscheidet man: Altvermögen – Anschaffung vor Neuvermögen – Anschaffung nach wenn unentgeltlich erworben (also geschenkt oder geerbt) auf die (letzte entgeltliche) Anschaffung abstellen ACHTUNG: kann auch Übergabe sein! „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

15 Exkurs: Immobilienertragsteuer
Besteuerung „Altvermögen“ letzter entgeltlicher Erwerb vor pauschle Ermittlung vom Kaufpreis (möglich) Unterscheide hinsichtlich Steuersatz: Umwidmung nach = 15 % bei Veräußerungen bis , ab = 18 % vom Kaufpreis sonst = 3,5 % bei Veräußerungen bis , ab = 4,2 % vom Kaufpreis „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

16 Exkurs: Immobilienertragsteuer
Besteuerung „Neuvermögen“ letzter entgeltlicher Erwerb nach 1. April 2002 Ermittlung erfolgt ausgehend von steuerpflichtiger Einkunft (kurz: Gewinn) Steuersatz = 25 % bei Veräußerungen bis , ab = 30 % von Einkunft „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

17 Exkurs: Immobilienertragsteuer
Befreiungen (1) Hauptwohnsitzbefreiung – Voraussetzung = Hauptwohnsitz wird aufgegeben – Unterscheide: von Anschaffung bis Veräußerung min. 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient oder innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung min. 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient ACHTUNG: erfasst beide Male „nur die ersten“ m² „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

18 Exkurs: Immobilienertragsteuer
Befreiungen (2) Herstellerbefreiung (Gebäude selbst hergestellt & nicht zur Einkünfteerzielung gedient) ACHTUNG: erfasst „nur die ersten“ m² Veräußerung infolge behördlichen Eingriffs Tausch iRe Flurbereinigungs- oder Zusammen-legungsverfahrens, Baulandumlegungsverfahren „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

19 Exkurs: Eintragungsgebühr
„begünstigter Personenkreis“des § 26a GGG umfasst Ehegatten, Lebensgefährten (sofern gemeinsamer Hauptwohnsitz), Eltern, Kinder, Geschwister, Nichten, Neffen wenn umfasst: Besteuerung = 1,1 % vom dreifachen Einheitswert wenn nicht umfasst: Besteuerung = 1,1 % vom gemeinen Wert (= Verkehrswert) „Grunderwerbsteuer neu“ – Dr. Hermann Gittmaier, 3. September 2015

20 Herzlichen Dank für die Aufmerksamkeit!