KOSTEN Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

Inhalt Vorlesung 8. Semester FH München Prof. Kh. Stark FB 02 SS 2001 Projektmanagement Inhalt Vorlesung 8. Semester 1. Kostenplanung Studienarbeit - Investitionskosten - Projektentwicklung - Baufolgekosten 2. Wiederholung Terminplanung 3. LV - Erstellung Studienarbeit 4. EDV - Präsentationen 5. Beispiele aus der Praxis 6. Leistungsbild Projektsteuerung 7. Prüfungsvorbereitung

Sebastian Brandt “Das Narrenschiff” 1494 Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

KONFLIKTFELD KOSTENSTEUERUNG TERMINE STANDARDS, QUALITÄT FUNKTIONEN Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

GRUNDSÄTZLICHE ZIELDEFINITION FÜR EIN BAUPROJEKT QUALITÄT Hohe funktionelle Qualität Ansprechende Gestaltung gute Qualität der Materialien KOSTENSICHERHEIT Preiswert aber nicht billig abgesichertes Budget TERMINSICHERHEIT Fester Terminrahmen kurze Bauzeit WIRTSCHAFTLICHKEIT niedere Folgekosten Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

GESAMTKOSTENVERLAUF VOM WETTBEWERB BIS ZUR ABRECHNUNG 1. Preis = 103,6 100,0 102,1 107,5 99,4 97,6 98,7 95,7 101,3 99,8 - 6 % + 6 % 6/80 10/80 1/81 5/81 8/81 6/82 10/82 12/83 6/84 8/84 Wettbew. Analyse Überarb. 1. Preis Vor-planung Rationalisierung Entwurf Rohbau-vergabe Submission Technik + Ausbau Ausführungsaltern. Technik + Ausbau Qualitätserhöhungen, Zusatzwünsche, gleichzeitig Minderung durch Vergabe-verhandlung Schlußrechnungen Nachforderungen Nachbestellungen Revision der Schluß-rechnungen und Nachforderungen Einzug Baubeginn Reduzierung um 2 Stockwerke Genehmigung Entwurf Bauentscheid Planungsentscheidung Festlegung Kostenrahmen Preisgericht Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

HERKÖMMLICHE KOSTENDRIFT IM PROJEKTVERLAUF “Normale” Kostendrift $ DM Kosten “Normale” Kostendrift Fr Kostenziel Zeit, Realisierungsfortschritt Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

$ DM Fr DER RADIKALE EINGRIFF SCHAFFT FREIRAUM Kosten $ DM mit Gewalt unter Zielwert bringen! Kostenziel “Normale” Kostendrift Fr Zeit, Realisierungsfortschritt Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

GESAMTKOSTENÜBERSICHT ERSTKOSTEN FOLGEKOSTEN BAUKOSTEN DIN 276 ÄNDERUNGS- UND BESEITIGUNGS-KOSTEN BAUNUTZUNGS-KOSTEN DIN 18960 SACHNUTZUNGS-KOSTEN Bauänderung Baubeseitigung Kapitalkosten Abschreibung Verwaltungskosten Steuern Betriebskosten Bauunterhaltungskosten Personalkosten Sachkosten alt neu Grundstück Erschließung Bauwerk Geräte Außenanlagen zusätzliche Maßnahmen Baunebenkosten Grundstück Erschließung Baukonstruktion technische Anlangen Außenanlagen Ausstattung Baunebenkosten Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

BAUUNTERHALTUNGSKOSTEN UND BETRIEBSKOSTEN Kosten für den Bauunterhalt während der Nutzungszeit Ersatz von Bodenbelägen Erneuerung von Fassaden Erneuerung von Dachbelägen Betriebskosten Kosten zur Aufrechthaltung der Aufenthaltsbedingungen während der Nutzungszeit Kosten der Reinigung innen und außen Kosten der Heizung/Lüftung Kosten des elektrischen Stroms Kosten der Wartung Kosten der Pflege und Instandhaltung Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

QUALITATIVER VERLAUF DER KOSTENBEEINFLUSSBARKEIT 100 % 100 % Informationsmenge Kostenbeeinflußbarkeit Projektdauer Grundlagenermittlung Vorplanung Entwurf Werkplanung Rohbau / Haustechnik Baudurchführung, restliche Vergabe Ausschreibung / Vergabe Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

KOSTENPLANUNG UND MITTELABFLUSS Kosten können zum K.o.-Kriterium für Neuerungen oder Veränderungen werden, deshalb: solide Kalkulation und solide Überwachung. Kostenermittlung/ -schätzung über Arbeitspakete des Projektstrukturplanes, Arbeitspakete sind Kostenträger mit Kosteninformation aus Vergangenheit, Fortschreibung über Index mit Werten aus der innerbetrieblichen Nachkalkulation, wenn diese nicht vorhanden ist, aus Literatur oder Datenbanken Eine Kostenermittlung sollte immer unter dem Aspekt des “life-cycle-cost” stehen! Mittelbedarfsplanung = Verteilung der Kosten über die Projektzeit 1. möglich über die Netzplantechnik Vorteil: schnelle Rechnung und grafische Darstellung Nachteil: paßt nur, wenn eigener Kostennetzplan erstellt wird 2. pragmatischer Weg bei kleineren Projekten Verteilung mittels Tabellenkalkulation Kostenüberwachung = nicht nur buchhalterisches Nachhalten von Vergaben und Zahlungen = Erfassen der bisher angefallenen Kosten (zeitnah) + Schätzkosten für die noch zu erbringenden Leistungen (= estimate to complection ETC) = estimate at completion (EAC) Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

STRUKTUR DER KOSTENPLANUNG NACH DEM FACHLICHEN FEINKONZEPT Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

KOSTENÄNDERUNGSURSACHEN PLANUNGSBEZOGEN Phasen: Vorplanung / Planung AUSFÜHRUNGSBEZOGEN Phasen: Vergabe / Ausführung 1. Projektänderungen Planungsänderungen (Gestalt, Menge, Standard) Abweichungen vom ursprünglichen Planungskonzept wegen Planlieferungsverzug 2. Fehleinschätzungen Ungenauigkeiten bei der Mengener- mittlung aufgrund der Ermittlungs- methode vom “Groben (Annahmen) zum Feinen (abgesicherte Werte)” 3. Baupreisindex Unberücksichtigte Konjunktur-, Struktur- und Markteinflüsse 1. Projektänderungen Ausführungsabweichung nach § 2 VOB/B: Behinderung bzw. Unter- brechung während der Bauausführung nach § 6 VOB/B 2. Fehlerhafte Leistungsverzeichnisse Falsche Mengen, fehlende überflüssige Positionen, oberflächliche Detaillierung, falsche Positionsbeschreibungen 3. Lohn- und Materialgleitklauseln Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

KOSTENPLANUNG WÄHREND DER PLANUNG Kosten und Preise Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

UNNÖTIGE KOSTEN IN EINEM PROJEKT Überspitzte Vorschriften und Spezifikationen Übertriebene Anforderungen vor allem an Einzelteile! Die Forderung besonderer Genauigkeit oder überflüssiger Eigenschaften Zu viele “wünschenswerte” Eigenschaften und Merkmale in einem Produkt Überdimensionierung aus Zeitmangel oder zu großer Vorsicht Grundsatz: Just knowing what things costs, helps save money! Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

KOSTENEINFLUSSGRÖSSEN EINER INVESTITON standortbedingt: GFZ Baugrund Zufahrtsmöglichkeiten herstellungsbedingt: konventionelle Bauweise Taktbetrieb Erstellungszeit nutzungsbedingt: Materialfluß Arbeitskräfte Kosteneinflußgrößen eines Bauwerkes objektbedingt: geometrische Bedingungen bauphysikalische Schutzmaßnahmen umweltbedingt: ökonomisch (z.B. Finanzmarkt) politisch (z.B. Mindestanteil an Wohnungen sozial (z.B. Bürgerinitiativen) Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

EINFLÜSSE AUF DAS KOSTENGERÜST Teil 1 vollständige Bodenabfuhr teilweise Abfuhr 1. Baugrube Lage innerstädtisch städtischer Randbereich außerhalb Form rechteckig oder quadratisch verwinkelt Tiefe Wasserhaltung erforderlich? Baugrubenverbau notwendig? Trägerbohlwand Spundwand Schlitzwand 2. Fundamente/Sohle Bodenart guter Boden mit ausreichender zulässiger Pressung Einzel- und Streifenfundamente schlechter Baugrund Bodenaustausch Bohrpfähle Injektion des Baugrundes Höhenlage Achsversprünge mögliche Störung des Bauablaufes Abtreppungen Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

EINFLÜSSE AUF DAS KOSTENGERÜST Teil 2 3. Tragende Stützen und Unterzüge Grundriß Raster Nutzung Lasteneinflußgrößen Querschnittsbemessungen Materialwahl Stahl Brandschutz? Stahlbeton Ortbeton Fertigteile 4. Gebäudeaussteifung Grundriß Scheiben Raster Kerne Windverbände Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

EINFLÜSSE AUF DAS KOSTENGERÜST Teil 3 5. Tragende Deckenkonstruktion statisches Konzept z. B. Einfeldsysteme Durchlaufsysteme Trapezblechdecke Stahlverbunddecke Ortbeton Fertigteile Konstruktion Stahl Stahlbeton 6. Dachkonstruktion Grundriß z. B. flaches Dach Auflagen der Behörden geneigtes Dach Konstruktion und Aufbau Warmdach Kaltdach Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

EINFLÜSSE AUF DAS KOSTENGERÜST Teil 4 7. Außen- und Innenwände statische Anforderungen tragende Wände / Festigkeitsanforderungen nichttragende Wände Wärmeschutz Bautenschutz Schallschutz Kosten sind von der Lage der Wand im Grundriß sowie den gestellten Anforderungen abhängig Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

PROZENTUALE VERTEILUNG DER GEBÄUDEKOSTEN AUF DIE BEREICHE ROHBAU-TECHNIK-AUSBAU 100 % 15 % 90 % TECHNIK 80 % 50 % 70 % 40 % 60 % AUSBAU 50 % 40 % 25 % 30 % 45 % 20 % ROHBAU 25 % 10 % Wohngebäude Hochschulbauten Kliniken, Institute für Biologie und Chemie, Mensen Büro- und Verwaltungsbauten Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

KOSTENPLANUNG UND -STEUERUNG Ursachen “falscher” Kostenplanung bewußte Falschangaben Geflecht “Planen und Bauen” Unerfahrenheit im Bereich der Kostenplanung Unterschätzung von Kostenrisiken Falsche Methoden Gute Kostenplanung Erfahrung, Richtwerte Beherrschung moderner Methoden Beherrschung der betrieblichen Kalkulation Voraussetzung: exakte Zielformulierung professionelle Kostenermittlung in frühen Projektphasen Kostenverfolgung (dokumentarische vorausschauende Kostenkontrolle) Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

KOSTENPLANUNG vor Planungsbeginn während der Planung Kostenrahmen Bedarfsplanung Kostenüberschlag Projektdefinition Nutzungsdaten (Betten/SPL/AK) geometrische Bezugsgrößen Verhältniszahlen/ freie Ansätze während der Planung Kostenschätzung Vorplanung Kostenberechnung Entwurfsplanung Bezugsgrößen: über m² BGF oder m³ BRI zu Grobelementen geschätzte EP/Vergleichs-objekte während der Ausführung Kostenanschlag Vergabe Kostenfeststellung Objektüberwachung vertraglich gebundene EP Aufmaß/Leistungser-mittlung Legende: BGF = Bruttogrundfläche EP = Einheitspreis HNF = Hauptnutzfläche AK = Arbeitskräfte BRI = Bruttorauminhalt SPL = Stellplätze Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

STRUKTUR DER KOSTENPLANUNG Bereich Projektstufe Methode Bezugsbasis Kostenermittlung mit Nutzungsdaten Nutzeinheiten, Nutzflächen, Kostenflächen Kostenermittlung vor Planungsbeginn Kostenermittlung mit geometrischen Bezugsgrößen BGF, BRI, FBG, UBF KG-Verhältniszahlen in % von Kgr. 3.1, 3.1 - 3.4 KE mit freien Ansätzen verschiedene KOSTENERMITTLUNG (KE) Kostenermittlung während der Planung KE mit elementorient. Strukturen Grobelemente, Gebäudeelemente, Ausführungsarten, CAD-Positionen KE mit freien Ansätzen Kostenermittlung während der Ausführung Kostenkontrolleinheiten Vergabeeinheiten über Vertragswerte Aufträge, Nachträge, Abrechnung Kostenermittlung mit Haushaltsdaten über Abschätzung der Schlußrechnung Abgrenzungswerte geschätzt KOSTENKONTROLLE UND KOSTENSTEUERUNG Vergleich zwischen und innerhalb der Projektstufen, Optimierung, Aktualisierung in allen Projektstufen verschiedene KOSTENFESTSTELLUNG DOKUMENTATION ANALYSE Kostenfeststellung Objektdokumentation Kennzahlenbildung LV-Titel LV-Positionen Auswertung der Schlußrechnung Projektverwaltung CAD Raum- und Gebäudebuch Terminplanung Haushaltswesen AVA Kostenkennwerte Fachingenieurprogramm SCHNITTSTELLEN Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

ZUORDNUNG DER FLÄCHENDEFINITIONEN Brutto-Grundfläche (BGF) Konstruktions-Grundfläche (KGF) Netto-Grundfläche (NGF) Nutzfläche (NF) Funktionsfläche (FF) für betriebstechnische Anlagen Verkehrsfläche (VF) Flure, Hallen, Treppen, Schächte etc. Hauptnutzfläche (HNF) Nebennutzfläche (NNF) Sanitär, Garderoben, Abstellflächen etc. Brutto-Rauminhalt (BRI) Netto-Rauminhalt (NRI) Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

KOSTENERMITTLUNG MIT GEBÄUDEELEMENTEN 360 Dächer 340 Innenwände (Innenstützen) 350 Deckenflächen 330 Außenwände (Fassade) 330 Außenwände (unter Erdreich) 320 Gründungsflächen 310 Baugrube (Baugrubensicherung) Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

WEITERE MÖGLICHE UNTERGLIEDERUNG DER DIN 276 am Beispiel Deckenflächen Grobelement Funktionselement Konstruktionselement Leitposition 036 03 PVC-Belag 352 Deckenbeläge 352.30 Nutzestrich auf Rohdecke 036 07 Textilbelag 028 05 Industrieparkett 351 Deckenkonstruktionen 352.50 Plattenbeläge im Mörtelbett 350 Decken, Treppen 024 05 Ziegelfliesen 025 07 Anhydritestrich 353 Deckenbekleidungen 352.60 Beläge auf schwimmendem Estrich 025 03 Trittschalldämmung 352.70 Installationsböden Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

ANGABEN ZUR TRAGKONSTRUKTION (Beispiel) FUNDAMENT GESAMT FUNDAMENTPLATTE 80 E-FUNDAMENT S-FUNDAMENT Stahl in kg Beton in m3 Stahl kg/m3 STÜTZEN 30 x 30 40 x 40 60 x 60 WÄNDE B 25 15 cm 25 cm 40 cm 29.450 266 110 23.000 209 110 5.600 44 127 850 13 65 3.730 23 162 780 3 260 1.260 7 180 1.690 13 130 10.450 124 84 2.550 15 170 3.700 39 95 4.200 70 60 Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

LEITPOSITION - KOSTENKENNWERT z. B. Bodenbelag Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

AUFBAUBEISPIEL VON KOSTENDATENBANKEN 1 = Element-Datei mit Unterelementen nach DIN 276 3150 Deckenkonstruktion/m² 013 01 Beton B 25 0,2m³/m² * DM 220,00 015 05 Schalung 1,0m²/m² * DM 60,00 019 03 Baustahl 0,015t/m² * DM 1500,00 2 = Kostendatei mit Kostenkennwerten für Leitpositionen je Leistungsbereich 3 = Projektdatei mit projektspezifischen Mengen und Zuordnungen von Unterelementen aus der Elementdatei 1 und Kostenkennwerten aus der Kostendatei 2 Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

AUFBAU EINES ELEMENTES Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

KENNZAHLEN Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

KENNZAHLEN Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

Bestandsaufnahme (Schadenskartierung) PROBLEMPUNKTE Bestandsaufnahme (Schadenskartierung) Erfassung Ist-Zustand Voraussetzung für die gesamte Planung Lösungsmöglichkeiten einsetzbare Techniken Finanzierungs-Rahmen besondere Leistung nach HOAI Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

(Literatur: Schild: „Schwachstellen“) Flachdächer, Terrassen, Balkone Außenwände, Öffnungsanschlüsse Keller, Drainagen Innenwände, Decken, Fußböden diverse Arbeitskreise: Merkblätter als Checklisten Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

Art der tragenden Konstruktion Konstruktive Details Bewehrungslage MINDESTANFORDERUNG Geometrie und Aufmaß Art der tragenden Konstruktion Konstruktive Details Bewehrungslage Karbonatisierungstiefe Betonfestigkeit bei anderen Baustoffen: Musterlösungen für ähnliche Details aus der Bauzeit (alte Bestimmungen, alte Fachliteratur) Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

SCHADENSKARTIERUNG Nässe / Schwamm Auf- arbeitung Nässe / Schwamm Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

FORMBLATT: SCHWACHSTELLEN Bauwerk Bauteile Gründung / Keller Außenwand Geschoßdecke Dach ................. Wasserablauf Fugen / Verbindungen ................ Oberfläche Kern ................. Lage Orientierung N / O / S / W Fotos / Skizzen / Anmerkungen Bearbeiten Datum: Unterschrift: Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

SANIERUNG - ELEMENTWANDVERKLEIDUNG Beispiel: 3450 SANIERUNG - ELEMENTWANDVERKLEIDUNG Beispiel: 3450. Innenwandbekleidung 5 Fliesen Einheit in m2 Faktoren Entfernen vorhandener Beläge 1,0 Ausbessern des Untergrundes 0,3 Haftbrücke 1,0 Fliesen, geklebt 1,0 Verfugung 1,0 Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

ELEMENT ALTBAU Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

KOSTENMIX AUS PLAN- UND ABRECHNUNGSDATEN SZ NV AU weitere Vergaben beauftragte Leistungen PROJEKTBUDGET RÜ NA Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

KOSTENVERFOLGUNG UND -STEUERUNG SOLL IST IST Kostenüberschreitung LB n Leistungsbereich n LB 4 Leistungsbereich 4 LB 3 Soll geschätzt Leistungsbereich 3 Unterschreitung LB 2 LB 3 Leistungsbereich 2 LB 2 Überschreitung LB 1 Leistungsbereich 1 Kostenverfolgung: Gegenüberstellung von Kostenanschlägen /LB (Soll) Istkosten auf Baustelle (Aufmaß)  Differenz von Sollkosten-Istkosten  zu erwartende Mengenänderung  zu erwartende Nachträge (nicht ausgeschriebene Leistung) LB 1 Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

KOSTENVERFOLGUNG OBJECTCOST Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

MITTELABFLUSSPLAN Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

BAUNUTZUNGSKOSTEN

BAUNUTZUNGSKOSTEN DIN 18960 Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

LOHNEN ENERGIESPARMASSNAHMEN? Amortisation nach Jahren 1 2 2 3 3 3 8 8 11 18 30 30 75 53 Dämmung von Heizkörpernischen Dämmung von Kellerdecken Fugenabdichtung bei Fenstern und Türen Dämmung auf dem Dachboden Thermostatventile an den Heizkörpern anbringen Innendämmung von Wänden (Heimarbeit) Innendämmung von Wänden (Handwerker) Installation von sparsamen Heizkesseln Wärmedämmung an Außenwänden Installation einer Brauchwasser-Wärmepumpe Einbau neuer Isolierglasfenster Installation einer Heizungs-Wärmepumpe Einbau von Solarkollektoren für Warmwasser Einbau von Solarkollektoren für die Heizung Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

Vergleich der Baupreise je Wohneinheit in Europa TÜV CERT DIN EN ISO 9001 Vergleich der Baupreise je Wohneinheit in Europa 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 DK D F NL GB Investitionsvolumen in ECU je fertiggestellter Wohneinheit von 1990 bis 1993