BAU- und Immobilienfinanzierung

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1 BAU- und Immobilienfinanzierung
BAU- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer

2 KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES
KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES Die genaue Kostenberechnung bei komplexen Bauprojekten ist grundsätzlich nicht möglich. nicht vorhersehbare Einflüsse und Randbedingungen Änderungen bei Nutzung / Ausführung technischer Fortschritt Konjunkturlage Kostenberechnungen sind immer nur Prognosemodelle! Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 2

3 KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES Ziel: Kostenplanung mit System
KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES Ziel: Kostenplanung mit System (Frühwarn-) System Risikomanagement Einschränkung der Toleranz-Bandbreite Dokumentation Warum ist was teurer/billiger geworden? Know How Basis Preis-Datenbank als Grundlage der Kostenplanung für nachfolgende Projekte Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 3

4 KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES Definition Kostenplanung
KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES Definition Kostenplanung In der ÖNORM wird Kostenplanung unter Begriffsbestimmungen nicht definiert, innerhalb des Begriffes Kostenmanagement versteht man darunter die Gesamtheit aller Maßnahmen der Kostenermittlung In der DIN 276 versteht man unter Kostenplanung den Regelkreislauf Kostenermittlung –Kostenkontrolle – Kostensteuerung Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 4

5 KOSTENPLANUNG Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 5

6 KOSTENPLANUNG Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 6

7 KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - Definitionen Bauwerkskosten
KOSTENPLANUNG ON B Definitionen Bauwerkskosten Als Bauwerkskosten bezeichnet man jene Kosten, die allein die bauliche Errichtung betreffen (Kostenbereiche 2-4: Bauwerk Rohbau, Technik, Ausbau). Im Sprachgebrauch werden diese Kosten auch unter dem Begriff Baunettokosten oder Netto-Herstell-kosten geführt. Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 7

8 KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - Definitionen Baukosten
KOSTENPLANUNG ON B Definitionen Baukosten Als Baukosten werden in der ÖNORM B Pkt Jene Kosten bezeichnet, die sich als Summe der Kostenbereiche 1-6 ergeben (Bauwerkskosten zzgl. Aufschließung, Außenanlagen und Einrichtung, jedoch ohne Honorare, Nebenkosten und Reserven). Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 8

9 KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - Definitionen Errichtungskosten
KOSTENPLANUNG ON B Definitionen Errichtungskosten Als Errichtungskosten werden in der ÖNORM B Pkt Jene Kosten bezeichnet, die sich als Summe der Kostenbereiche 1-9 ergeben (Baukosten zzgl. Honorare, Nebenkosten und Reserven, jedoch ohne Grundstückskosten). Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 9

10 KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE Bauwerkskosten
KOSTENPLANUNG ON B KOSTENBEREICHE 0 Grund 1 Aufschließung 2 Bauwerk Rohbau 3 Bauwerk Technik 4 Bauwerk Ausbau 5 Einrichtung 6 Außenanlagen 7 Honorare 8 Nebenkosten 9 Reserven Bauwerkskosten Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 10

11 KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE Baukosten
KOSTENPLANUNG ON B KOSTENBEREICHE 0 Grund 1 Aufschließung 2 Bauwerk Rohbau 3 Bauwerk Technik 4 Bauwerk Ausbau 5 Einrichtung 6 Außenanlagen 7 Honorare 8 Nebenkosten 9 Reserven Baukosten Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 11

12 KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE Errichtungskosten
KOSTENPLANUNG ON B KOSTENBEREICHE 0 Grund 1 Aufschließung 2 Bauwerk Rohbau 3 Bauwerk Technik 4 Bauwerk Ausbau 5 Einrichtung 6 Außenanlagen 7 Honorare 8 Nebenkosten 9 Reserven Errichtungskosten Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 12

13 KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE Gesamtkosten
KOSTENPLANUNG ON B KOSTENBEREICHE 0 Grund 1 Aufschließung 2 Bauwerk Rohbau 3 Bauwerk Technik 4 Bauwerk Ausbau 5 Einrichtung 6 Außenanlagen 7 Honorare 8 Nebenkosten 9 Reserven Gesamtkosten Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 13

14 KOSTENPLANUNG ELEMENT- GLIEDERUNG 08.11.2007
Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 14

15 KOSTENPLANUNG ELEMENT- GLIEDERUNG 08.11.2007
Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 15

16 KOSTENPLANUNG ELEMENT- GLIEDERUNG 08.11.2007
Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 16

17 KOSTENPLANUNG ELEMENTGLIEDERUNG 08.11.2007
Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 17

18 KOSTENPLANUNG ELEMENTGLIEDERUNG ZIEL Beispiel:
KOSTENPLANUNG Beispiel: Pflegeheim mit 30 Betten Kosten je Bett: € netto Kostenziel: € Mio netto KOSTEN- RAHMEN SCHÄTZUNG BERECHNUNG ANSCHLAG ZIEL FESTSTELLUNG VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Definition nach ÖN B-1801: Das Kostenziel ist eine aus Regelparametern abgeleitete Kostenvorgabe für die Planung. Vorgabe: Bauherr ELEMENTGLIEDERUNG Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 18

19 KOSTENPLANUNG KOSTEN- RAHMEN Kostenrahmen =
KOSTENPLANUNG KOSTEN- RAHMEN SCHÄTZUNG BERECHNUNG ANSCHLAG ZIEL FESTSTELLUNG VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Kostenkontrolle Kostenvorgabe Kostenrahmen = Entscheidungsgrundlage zur Planung ggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für die Planer Kostentoleranz: ca. +/- 15 bis 40 % Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 19

20 Durchgängigkeit gewährleistet Kennziffern aus Vergleichsprojekten
KOSTENPLANUNG Gewerk Gewerke haupt-gruppe Durchgängigkeit gewährleistet Kennziffern aus Vergleichsprojekten Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 20

21 KOSTENPLANUNG KOSTEN- SCHÄTZUNG Kostenschätzung =
KOSTENPLANUNG Kostenschätzung = Entscheidungsgrundlage für Entwurf ggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für den Entwurf KOSTEN- SCHÄTZUNG RAHMEN BERECHNUNG ANSCHLAG ZIEL FESTSTELLUNG VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Kostentoleranz: ca. +/- 10 bis 30 % Kostenvorgabe Kostenkontrolle Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 21

22 Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes
KOSTENPLANUNG Gewerk 1.Pos.Ebene 2.Pos.Ebene Durchgängigkeit gewährleistet Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 22

23 KOSTENPLANUNG KOSTEN- Kostenberechnung = BERECHNUNG ZIEL RAHMEN
KOSTENPLANUNG Kostentoleranz: ca. +/- 5 bis 20 % KOSTEN- BERECHNUNG RAHMEN SCHÄTZUNG ANSCHLAG ZIEL FESTSTELLUNG VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Kostenberechnung = Entscheidungsgrundlage für Einreichung und Ausführungsplanung ggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für die Ausführungsplanung Kostenvorgabe Kostenkontrolle Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 23

24 Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes
KOSTENPLANUNG Gewerk 1.Pos.Ebene 2.Pos.Ebene Durchgängigkeit gewährleistet Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 24

25 KOSTENPLANUNG KOSTEN- ANSCHLAG Kostenanschlag = ZIEL RAHMEN SCHÄTZUNG
KOSTENPLANUNG Kostentoleranz: ca. +/- 3 bis 10 % KOSTEN- ANSCHLAG RAHMEN BERECHNUNG SCHÄTZUNG ZIEL FESTSTELLUNG VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Kostenanschlag = NACH Ausführungs- und Detailplanung, LV-Erstellung VOR Versand LV Entscheidungsgrundlage für Vergabeverfahren ggf. Varianten, Alternativen Kostenvorgabe Kostenkontrolle Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 25

26 KOSTENPLANUNG Definition nach ÖN B-1801: ZIEL RAHMEN SCHÄTZUNG
KOSTENPLANUNG Definition nach ÖN B-1801: Die Kostenfeststellung ist die Ermittlung der tatsächlich entstandenen Kosten und dient als Kostenvorgabe für neue Projekte und Kostenkontrolle für den Kostenan- schlag. KOSTEN- ANSCHLAG RAHMEN BERECHNUNG SCHÄTZUNG ZIEL VOR- ENTWURF VORBER.+ AUSFÜHRG FERTIG- STELLUNG GRUND- LAGEN BEDARF ZIELE Kostenvorgabe für neue Projekte Kostenkontrolle Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 26

27 KOSTENPLANUNG Kostentoleranzen Toleranzbereich Grundlagen- Kosten-
KOSTENPLANUNG Grundlagen- ermittlung Vorentwurf Entwurf Vorbereitung Vergabe Fertigstellung +/- 15 % +/- 5 % +/- 20 % +/- 3 % +/- 40 % +/- 30 % +/- 10 % Toleranzbereich Kosten- rahmen schätzung berechnung anschlag feststellung Toleranzen lt. dt. Judikatur Toleranzen bei professioneller Kostenplanung Kostentoleranzen Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 27

28 KOSTENPLANUNG Kostentoleranzen 08.11.2007
Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 28

29 KOSTENPLANUNG Kostendatenbank BKI – Starseite Internet 08.11.2007
Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 29

30 KOSTENPLANUNG Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 30

31 KOSTENPLANUNG Vgl. Kennwert 1 €/m² BGF 08.11.2007
Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 31

32 KOSTENPLANUNG Ergibt aufsummiert Kennwert 1 €/m² BGF 08.11.2007
Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 32

33 KOSTENPLANUNG Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 33

34 KOSTENPLANUNG Bauobjekte 08.11.2007
Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 34

35 KOSTENPLANUNG HEINZE - Preisdatenbank Beispiel: Abdichtungsarbeiten
KOSTENPLANUNG HEINZE - Preisdatenbank Beispiel: Abdichtungsarbeiten Angabe von 3 Preisniveaus: niedrig – mittel -hoch Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 35

36 KOSTENPLANUNG Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 36

37 KOSTENPLANUNG Kostenschätzung – Befüllen der Elementgruppen mit Kennzahlen Vergleichsobjekte Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 37

38 KOSTENPLANUNG Ergebnis – Kostenschätzung 08.11.2007
Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 38

39 KOSTENPLANUNG Kostenberechnung – Definieren der Bauelemente 08.11.2007
Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 39

40 KOSTENPLANUNG Kostenberechnung – Definieren der Bauelemente
KOSTENPLANUNG Kostenberechnung – Definieren der Bauelemente Preis- datenbank Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 40

41 KOSTENPLANUNG Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 41

42 KOSTENPLANUNG Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 42

43 KOSTENPLANUNG Plausibilitätsüberprüfung: Für Baukosten:
KOSTENPLANUNG Plausibilitätsüberprüfung: Für Baukosten: Rohbau: Erdarbeiten 5% Maurer- und Betonarbeiten 35% Zimmerarbeiten 4% Dachdecker- u. Klempner 4 % 48% Ausbau: Putzarbeiten 6% Estrich-, Bodenbelag, etc. 7% Schreiner- u. Glaserarbeiten 9% Sanitärarbeiten 8% Elektroarbeiten 3% Heizungsarbeiten 7% Treppenbau 4% Maler- u. Anstreicherarb. 3% Sonstige (Schlosser usw.) 5% 52% Dr.-Ing. Detlef Heck, Dipl.-Ing. Dieter Schlagbauer 43

44 Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER
Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK Lessingstraße 25/II 8010 Graz Tel +43 (0) Fax +43 (0) – 6752