RECHTSBERATUNG(SPFLICHT) DES ARCHITEKTEN UND DIE RISIKEN

RECHTSDIENSTLEISTUNG Begriff „Rechtsberatung“ keine gesetzliche Definition das „Gesetz über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz – RDG)“ – ersetzte am 01.01.2008 das Rechtsberatungsgesetz - spricht von RECHTSDIENSTLEISTUNG

§ 2 Abs. 1 RDG „Rechtsdienstleistung ist jede Tätigkeit in konkreten fremden Ange- legenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls er- fordert.“

↨ ⇨ Abgrenzung ist sehr schwierig Spannungsfeld: „Darf durch Architekten Rechtsberatung erbracht werden? ↨ „Müssen Architekten auch rechtlich beraten?“ ⇨ Abgrenzung ist sehr schwierig → muss wohl in jedem Einzelfall erfolgen → Rechtsprechung bringt auch keine Rechtssicherheit

Erlaubte Rechtsberatung durch Architekten § 5 Abs. 1 RDG: „Erlaubt sind Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild gehört. Ob eine Nebenleistung vorliegt, ist nach Ihrem Inhalt, Umfang und sachlichen Zusammenhang mit der Haupttätigkeit unter Berücksichtigung der Rechtskenntnisse zu beurteilen, die für die Haupttätigkeit erforderlich sind.“

§ 5 Abs. 2 RDG nennt Beispiele ABER: Planer bzw. Architekten nicht genannt trotzdem fallen Planer, insbesondere Objektplaner, in den Anwendungsbereich dieser Regelung, zumal sie auch verpflichtet sind rechtsberatende Tätigkeiten zu erbringen

Architekten verbotene Rechtsberatung Verboten ist jede Rechtsberatung durch Architekten, wenn sie sich nicht in dem durch die Planung und Ausführung von Bauvorhaben gezogenen Rahmen und den hierauf gerichteten vertraglichen Pflichten hält

Beispiele für verbotene Rechtsberatung durch Architekten Architekt wird mit Baubetreuungsaufgaben betraut, die inhaltlich auf eine Veräußerung gerichtet sind, wie z.B. Entwerfen der späteren Verträge mit Erwerbern von z.B. Eigentumswohnungen Teilnahme an den darauf gerichteten notariellen Vertragsverhandlungen Erstellen des Entwurfs einer Teilungsvereinbarung bzw. –erklärung (nicht generell, z.B. nicht, wenn der Auftrag die gesamte Umgestaltung von Miet- in Eigentumswohnungen umfasst Erstellen eines Hausverwaltervertrags(-entwurfs) (gerichtliche) Vertretung des Bauherrn Verfassen von Anspruchsschreiben gegen andere am Bau Beteiligte

⇒ keine Gewährleistungspflichten gegenüber dem Auftraggeber Folgen verbotener Rechtsberatung durch Architekten ein Vertrag, durch den ein Architekt auch mit der Erbringung von nicht erlaubten Rechtsdienstleistungen beauftrag wird, ist NICHTIG (§ 134 BGB) Grund: er verstößt gegen ein gesetzliches Verbot ⇒ keine Gewährleistungspflichten gegenüber dem Auftraggeber ABER: u. U. Verpflichtung zu Schadensersatz wegen pflichtwidrigem Verhalten im vorvertraglichen Bereich

Ein sonstiges Überschreiten der Grenzen erlaubter Rechtsberatung führt zur Verpflichtung zur Leistung von Schadensersatz (§ 280 Abs. 1 BGB), wenn nicht darauf hingewiesen wird, dass Architekten damit ihre Kompetenzen überschreiten und fachlicher Rat eines Rechtsanwalts einzuholen ist, und dem Auftraggeber hieraus ein Schaden entsteht ACHTUNG: Ein solcher Schaden ist nicht durch die Berufshaftpflicht- versicherung der Architekten gedeckt.

Erlaubte rechtliche Beratung es gibt rechtsberatende Tätigkeiten, die nicht aus der HOAI ablesbar sind, oder zu denen Architekten nicht zwingend verpflichtet sind, die aber auch nicht verboten sind müssen sich aber in engem und unmittelbarem Zusammenhang mit der Leistungspflicht befinden

Beispiele: (technische) Beratung im Rahmen von Konfliktlösungen bzw. im Rahmen rechtlicher Auseinandersetzungen mit am Bau Beteiligten Beratung hinsichtlich der Beauftragung geänderter oder zusätzlicher Leistungen (§ 2 Nrn. 3 – 8 VOB/B) Beratung über Sachdienlichkeit und Nutzen eines selbständigen Beweisverfahrens

Konsequenzen rechtlich erlaubter Beratungstätigkeiten, die nicht im Architektenvertrag vorgesehen sind = zusätzlicher Vertrag (Geschäftsbesorgung mit Dienstleistungs-charakter, § 675 Abs. 1 BGB) keine Leistungspflicht ohne besonderen Auftrag Anspruch auf besondere Vergütung (§ 612 BGB) keine Mängelhaftung ABER: ggf. Schadensersatzpflicht gemäß § 280 Abs. 1 BGB keine Deckung durch Berufshaftpflichtversicherung

Pflicht zur rechtlichen Beratung durch Architekten Der Architekt muss die einschlägigen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, die Grundzüge des Werkvertragsrechts des BGB die Grundzüge des VOB-Rechts und die Grundzüge der einschlägigen nachbarrechtlichen Bestimmun-gen kennen und seinen Auftraggeber hierüber aufklären.

Außerdem wird der Architekt durch die Leistungsbilder der HOAI bzw. diesen entsprechenden vertraglichen Regelungen und durch die Anforderungen der Rechtsprechung zu rechtsbe-sorgenden Tätigkeiten gedrängt (siehe Folien zu einzelnen Beratungspflichten)

Konsequenzen von Fehlern bei der Erfüllung von Rechtsbera- tungspflichten wenn die Beratung zu rechtlichen Fragestellungen zu den Leistungspflichten des Architekten gehört, führen hierbei begangene Fehler zu Mängelansprüchen des Auftraggebers nach Werkvertragsrecht (§§ 634 ff. BGB) hierfür Deckung durch die Berufshaftpflichtversicherung

EXKURS: Kostenersatz für einen vom Architekten eingeschalteten Rechtsanwalt? schaltet der Architekt einen Rechtsanwalt ein, schließt er mit diesem einen Vertrag und schuldet ihm deshalb Vergütung bezieht sich die Inanspruchnahme des RA auf die vom Architekten zu erfüllende Beratungspflicht, ist sein Risikobereich betroffen ⇒ kein Anspruch auf Kostenersatz gegen den Auftraggeber zieht der Architekt außerhalb seines Leistungsbereichs einen Rechtsanwalt hinzu und darf er die damit verbundenen Aufwendungen den Umständen nach für erforderlich halten ⇒ Aufwendungsersatzanspruch nach §§ 670, 675 Abs. 1 BGB

Beratungspflichten in der Vorplanung (LP2) Der Architekt (Planer) schuldet im Rahmen der Vorplanung eine Beratung über bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Fragen ⇒ A. muss die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der beabsichtigten Bebauung prüfen eine Ermittlung und Berücksichtigung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen und nachbarrechtlichen Vorschriften und diesbezügliche Beratung Umfassende Kenntnis der öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Bau- recht wird vorausgesetzt und verlangt

Der Planer muss auf Bedenken gegen die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens vor Beginn der Planung hinweisen muss die Durchführbarkeit eines Bauvorhabens so früh wie möglich klären, um dem Auftraggeber unnötige Aufwendungen zu ersparen muss bei Zweifeln dem Bauherrn zu einer Bauvoranfrage raten bzw. ggf. eine solche in die Wege leiten muss unter Umständen Vorverhandlungen mit der zuständigen Behörde über die Genehmigungsfähigkeit führen

Die Beratungspflicht in der Vorplanung ist nur dann nicht verletzt, wenn der Architekt sich mit dem Bauherrn geeinigt hat, dass die Grenzen der Genehmigungsfähigkeit erprobt werden, und eine Bauvoranfrage nicht gestellt wird EMPFEHLUNG: schriftlich dokumentieren!

Beratungspflicht in der Entwurfsplanung und in der Genehmigungs- planung (LPen 3 und 4) Der Architekt schuldet eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung, die nur aufgrund einer rechtmäßigen und deshalb nicht mehr zurücknehmbaren Baugenehmigung verwirklicht werden kann PROBLEM: insbesondere Verfahren der Genehmigungsfreistellung (§ 63 LBO) ⇒ die Planung wird so geschuldet sein, dass sie bei Beantragung einer Baugenehmigung dauerhaft genehmigungsfähig wäre

Der Architekt hat auch im Rahmen der Leistungsphasen 3 und 4 alle öffentlich-rechtlichen und nachbarrechtlichen Vorschriften zu ermitteln und zu berücksichtigen sowie den Auftraggeber diesbezüglich zu beraten [diesbezügliche Leistungspflichten aus der LP2 sind fortzuführen und zu vertiefen]

Der Architekt muss Fehler von Behörden bei der Erteilung von Auskünften entdecken und darf sich nicht auf falsche Auskünfte von Sachbearbeitern in Behörden verlassen GRENZE: schwierige Rechtsfragen, die nur von Rechtsanwälten be- Antwortet werden können

Der Architekt muss mit den Grundprinzipien des Planungsrechts und des landesrechtlichen Bauordnungsrechts vertraut sein Er muss einen Bebauungsplan (in allen Teilen) lesen können die einzelnen Genehmigungserfordernisse (vollständig) beurteilen können

Der Architekt ist nicht verpflichtet, den Bauherrn im Widerspruchsverfahren (z.B. gegen eine Versagung einer beauftragten Baugenehmigung) bzw. im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu vertreten. ACHTUNG: Verbot derartiger Tätigkeiten nach dem alten RBerG (und heute auch aufgrund spezialgesetzlicher Regelung vor der Verwal- tungsgerichtsbarkeit, nach dem RDG auch außergerichtlich, z.B. im Widerspruchsverfahren)

Beratungspflichten im Zusammenhang mit der Vergabe von Bau- aufträgen (LPen 6 und 7) Der Planer ist verpflichtet, den Bauherrn in vertragsrechtlichen Angelegenheiten zu beraten und unterstützen Die Vorbereitung der Vertragsbedingungen für die Verträge über die Bauerrichtung teilweise auch in rechtlicher Hinsicht gehört zum Berufsbild des Architekten

Im Einzelnen: Bei der Vorbereitung der Verträge und der Ausarbeitung der Leistungsverzeichnisse hat der Planer sämtliche ihm bekannten und von ihm aufzuklärenden Interessen des Bauherrn zu wahren sowie dessen Vorgaben, Wünsche und Anregungen zu berücksichtigen

Der Planer hat bei der Formulierung der Vertragsbedingungen – auch bei der Verwendung vorformulierter Verträge – die §§ 305 ff. BGB (AGB-Recht) zu beachten und immer wieder auftauchende Klauseln zu kennen Ist er sich unsicher, ob eine Klausel der AGB-rechtlichen Inhaltskon- trolle standhält, so hat er den Auftraggeber deutlich darauf hinzuweisen, dass rechtlicher Beratungsbedarf besteht

Im Rahmen der Zusammenstellung der Vergabe- und Vertragsunter- lagen (alte HOAI: Verdingungsunterlagen) darf der Planer die VOB (Teil B) den Verträgen zugrunde legen (bei öffentlichen Auftraggebern ist dies Pflicht), muss aber den Auftraggeber über grundlegende Unterschiede zum BGB-Werkvertragsrecht (v.a. kürzere Verjährungsfrist für Mängelansprüche) informieren.

Der Planer/Architekt muss auf ein lückenloses Vertragswerk hinarbeiten (oftmals nur in Zusammenarbeit mit einer baubegleitenden Rechtsberatung möglich) Das heißt: die vom Planer zusammengestellten Vertragsunterlagen müssen in dem Sinne vollständig sein, dass aufgrund der Unterlagen der vom Auftraggeber gewollte Leistungsinhalt und Leistungsumfang hergeleitet werden kann

Problem: Umfang der Pflicht zur rechtlichen Beratung im Zusammen- hang mit der Vergabe Die Grenzziehung ist außerordentlich schwierig und ungeklärt ⇒ Der Architekt/Planer sollte v.a. bei anspruchsvollen Bauvorhaben und/oder Bauherrn auf Hinzuziehung eines fachkundigen Rechtsanwalts drängen

Kniffka (ehemalige Richter am BGH) zählt zu den Leistungspflichten eines Architekten nur einen einfachen, an den Grundzügen des BGB-Werkvertragsrechts oder VOB/B orientierten Vertragsentwurf, nicht aber einen „selbständigen Entwurf“ und ein Verhandeln schwieriger Bauverträge ⇒ Architekt muss hier die Beratung sogar unterlassen und auf die Notwendigkeit qualifizierter Rechtsberatung durch einen Anwalt verweisen

EMPFEHLUNG: VOB/B ohne jede Einschränkung zugrunde legen Deshalb: VORSICHT bei der Verwendung von so genannten Besonderen oder Zusätzlichen Vertragsbedingungen (BVB/ZVB) etc. (im Zweifel: weg lassen) Besonderheiten bei öffentlichen Auftraggebern

Besonderheit Vertragsstrafe(-nregelung) Architekt/Planer muss auf Möglichkeit und Sinn eines Vertragsversprechens in Verträgen mit Bauunternehmen hin- weisen und hierüber aufklären.

Architekt/Planer muss eine vertragliche Regelung mit einem Vertragsstrafever- sprechen nicht ausarbeiten und sollte dies auch nicht (AGB-Recht, umfangreiche Rechtsprechung)

Beratungspflichten nach der Vergabe Der Architekt/Planer muss grundsätzlich Nachtragsforderungen von bauausführenden Unternehmen dem Grunde nach (Beurteilung und Abgrenzung von Änderungs- (§ 2 Nr. 5 VOB/B) und Zusatzleistung (§ 2 Nr. 6 VOB/B) wegen unterschiedlicher Anspruchsvoraussetzungen) und der Höhe nach prüfen (in fachtechnischer Hinsicht)

Architekt/Planer hat mögliche Nachtragsforderungen bereits im Vorfeld durch eine möglichst sorgfältige Planung und eine vollständige Beschreibung des „Bausolls“ zu vermeiden unberechtigte Nachtragsforderungen abzuwehren bzw. den Auftraggeber hierbei zu unterstützen

die Überprüfung einer Nachtragsforderung in rechtlicher Hinsicht und die Auslegung der Vertragsgrundlagen ist nicht Sache des Architekten/Planers ⇒ insoweit hat der Bauherr ggf. einen Rechtsanwalt einzuschalten ABER: Der Architekt/Planer muss den Sachverhalt aufbereiten eine eigene Vorabprüfung durchführen anhand derer ein Rechtsberater entscheiden kann

Die Prüfung einer Nachtragsforderung der Höhe nach schuldet der Architekt/Planer ggf. erst nach der Feststellung deren Berechtigung durch einen Rechtsberater u. U. in Zusammenarbeit mit diesem

Die Abgrenzung des Inhalts und Umfangs der diesbezüglichen Leis- tungspflichten eines Architekten/Planers ist äußerst schwierig und muss grundsätzlich im Einzelfall erfolgen

Beratungspflichten im Zusammenhang mit der Objektüber- wachung (LP 8) Der Architekt/Planer schuldet das Auflisten der Gewährleistungsfristen bzw. Verjährungsfristen für Mängelansprüche ⇩ Der Architekt/Planer muss für jedes einzelne Gewerk den Abnahmezeitpunkt feststellen (v. a. im VOB-Vertrag u. U. außerordentlich schwierig)

EMPFEHLUNG: in den Verträgen mit den bauausführenden Unternehmen förmliche Abnahme vorsehen in VOB-Verträgen fiktive Abnahme ausschließen (beachten im Rahmen der Leistungsphase 6)

Der Architekt/Planer muss die Auflistung der Verjährungsfristen für Mängelansprüche ggf. ergänzen, wenn eine Hemmung der Verjährung eintritt, z.B. durch Verhandlungen über Mängelansprüche Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens Klageerhebung eine Unterbrechung der Verjährung nach § 13 Nr. 5 Abs. 1 VOB/B eintritt

Diese Pflicht besteht, jedenfalls solange die Leistungsphase 8 für den Architekten/Planer noch nicht beendet ist und seine Leistungen – wegen Nichtbeauftragung der Leistungsphase 9 - nicht abgenommen worden sind wohl immer bei Beauftragung der Leistungsphase 9

EMPFEHLUNG: Wenn hierbei schwierige Rechtsfragen auftreten, sollte der Auftrag- geber auf die Notwendigkeit, einen (fachkundigen) Rechtsberater hinzu zu ziehen, hingewiesen werden

Abnahme Der Architekt/Planer muss den Auftraggeber darüber beraten, ob die rechtsgeschäftliche Abnahme der Leistungen eines bauausführenden Unternehmens erfolgen oder verweigert werden soll Voraussetzung: fachtechnische Beurteilung, ob die Leistungen frei von wesentlichen Mängeln sind

Der Architekt/Planer muss den Auftraggeber über die rechtlichen Folgen der Abnahme, d. h. Fälligwerden der Vergütung des bauausführenden Unternehmens (VOB-Vertrag: zusätzlich Rechnungsprüfung erforderlich), Gefahrübergang mit Übergang der Beweislast hinsichtlich des Vorliegens von Mängeln auf den Auftraggeber und Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen belehren

Der Architekt/Planer darf die rechtsgeschäftliche Abnahme selbst nicht erklären (AUSNAHME: entsprechende Bevollmächtigung)

Bei dem Vorliegen von Mängeln bei der Abnahme muss der Architekt/ Planer dafür Sorge tragen, dass der Auftraggeber sich diesbezüglich seine Rechte bei der Abnahmeerklärung vorbehält (Ausnahme: Abnahmeverweigerung) er den Auftraggeber über dessen Leistungsverweigerungsrecht und dessen Höhe aufklärt (Neu: seit dem 01.01.2009 nur noch „in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten“)

Der Architekt/Planer muss bei der Abnahme den Auftragnehmer über die Notwendigkeit eines Vertragsstrafenvorbehalts aufklären (nicht selbst erklären!)

Der Architekt/Planer muss Mängel an Bauleistungen gegenüber dem Auftraggeber aufzeigen diesem bei der Formulierung von Mängelrügen Hilfestellung bieten Mängel auch selbst rügen und angemessene Fristen zur Mängelbeseitigung setzen

Der Architekt/Planer muss nicht Fristsetzungen mit Ablehnungsandrohungen, Kündigungen aussprechen oder Drittunternehmer mit der Mängelbeseitigung beauftragten ACHTUNG: Der Architekt/Planer darf keine rechtsgestaltenden Er- klärungen für den Auftraggeber abgeben (Ausnahme: Vollmacht) ⇒ GRENZE liegt dort, wo über mehrere Mängelrechte eine Auswahl- entscheidung zu treffen

Rechnungsprüfung Der Architekt/Planer muss die Unternehmerrechnungen prüfen und dabei die vermögensrechtlichen Interessen des Auftraggebers wahren ggf. auf das Bestehen der Bauabzugssteuer und das Erfordernis der Vorlage einer Freistellungsbescheinigung hinweisen

Beratungspflichten bei der Objektbetreuung (LP 9) Der Architekt/Planer muss bei der Untersuchung und Behebung von Mängeln beraten den Auftraggeber auf eine drohende Verjährung der Mängelan-sprüche hinweisen den Auftraggeber auf die Notwendigkeit einer Rechtsberatung hinweisen

(besuchen Sie uns auf www.eisenbeis-ra.de) VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT (besuchen Sie uns auf www.eisenbeis-ra.de)