Die Jahresabrechnung in der WEG Beiratsseminar Die Jahresabrechnung in der WEG Rechtsanwälte Dresden 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung § 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung (1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. ..... ....... (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan der Gemeinschaft. Er hat nach dem Gesetz drei grundsätzliche Bestandteile: Nr. 1 die Vorausplanung über Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung, Nr. 2 die Umlegung der Lasten und Kosten Nr. 3 die veranschlagten Leistungen auf die zu bildende Instandhaltungsrücklage. 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung Der Wirtschaftsplan gliedert sich in einen Gesamtwirtschaftsplan, aus dem die Einzelwirtschaftspläne für jede einzelne Sondereigentumseinheit zu entwickeln sind. Der Gesamtwirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für die gesamte Anlage, der Einzelwirtschaftsplan den konkreten Anteil daran für den jeweiligen Wohnungseigentümer und die für diesen verbindliche Festlegung sei ner Zahlungspflicht. 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung Die Sonderumlage ist ein Nachtrag zum Jahreswirt-schaftsplan; für den Beschluss über eine Sonder-umlage gelten daher dieselben Grundsätze wie für den Wirtschaftsplan. 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung Abrechnung muss geordnet und übersichtlich [OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252] die Einnahmen- und Ausgaben abrechnen [OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448] und auch die Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklage enthalten. [OLG Hamburg ZMR 2007, 550, 552] Die Abrechnung muss ohne fachliche Unterstützung verständlich sein. [BGH Urteil vom 04.12.2009, AZ V ZR 44/09] 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung ... Die benannten Anforderungen sind erfüllt, wenn die Abrechnung, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlung und die geplanten Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. [BGH Urteil 04.12.2009 AZ V ZR 44/09] 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung Der Beschluss über die Jahresabrechnung bewirkt eine erstmalige (originäre) Begründung von Verbindlichkeiten grundsätzlich nur in dem Umfang, in dem sich gegenüber dem Wirtschaftsplan des gleichen Rechnungsjahres eine "Abrechnungsspitze" ergibt. 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung Der Betrag, der in der Abrechnung die vereinbarten Vorauszahlungen nach den beschlossenen Vorschüssen überschreitet, nennt sich „Abrechnungsspitze“. Durch die Einzeljahresabrechnung wird insofern auch nur hinsichtlich dieses Betrages originär eine Schuld begründet. 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung ---------------------------------------------------------------------------------- Bezeichnung Summe Verteiler Anteil I. Ausgaben Kosten 12.000,00 10/100 1.200,00 Zuführung zur Rücklage 1.200,00 10/100 120,00 ------------- II. Ihre monatliche Vorauszahlung 110,00 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Wirtschaftsplan vers. Jahresabrechnung ---------------------------------------------------------------------------------- Bezeichnung Summe Verteiler Anteil I. Ausgaben Kosten 12.000,00 10/100 1.200,00 Zuführung zur Rücklage 1.200,00 10/100 120,00 II. Einnahmen Hausgelder 11.200,00 10/100 1.320,00 III. Guthaben/Nachzahlung ------------- Ihr(e) Guthaben / Nachzahlung: 0,00 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 Das Problem Abrechnung 2015 ---------------------------------------------------------------------------------- Bezeichnung Summe Verteiler Anteil I. Ausgaben Kosten 12.000,00 10/100 1.200,00 Zuführung zur Rücklage 1.200,00 10/100 120,00 II. Einnahmen Hausgelder 11.200,00 10/100 00,00 III. Guthaben/Nachzahlung ------------- Ihr(e) Guthaben / Nachzahlung: ??? 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 Das Problem Abrechnung 2015 ---------------------------------------------------------------------------------- Bezeichnung Summe Verteiler Anteil I. Ausgaben Kosten 12.000,00 10/100 1.000,00 Zuführung zur Rücklage 1.200,00 10/100 120,00 II. Einnahmen Hausgelder 11.200,00 10/100 00,00 III. Guthaben/Nachzahlung ------------- Ihr(e) Guthaben / Nachzahlung: ??? 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Das 1. Problem Abrechnungsspitze Der Beschluss über die Jahresabrechnung darf nicht als Anspruchsgrund bereits geschaffener Leistungsverpflichtungen dienen. 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Das 1. Problem Abrechnungsspitze Die Abrechnung muß auf Grund ihres Charakters als Anspruchsgrundlage für die Abrechnungsspitze nach derzeit h.M. so gestaltet sein, dass die Abrechnungs-spitze kenntlich gemacht wird. 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Das 1. Problem Abrechnungsspitze; Lösungsversuch Bezeichnung Summe Verteiler Anteil ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- I. Ausgaben Kosten 12.000,00 10/100 1.200,00 Zwischensumme 12.000,00 10/100 1.200,00 II. Beiträge zur Rückstellung Zahlungspflicht 1.200,00 10/100 120,00 --------------------- III. Abrechnungssumme 13.200,00 1.320,00 IV. Hausgeld-Soll gemäß Wirtschaftsplan 13.200,00 1.320,00 ----------------------------- V. Ihre Abrechnungsspitze 0,00 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Das 2. Problem Instandhaltungsrücklage sind keine Kosten ....Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer zur Rücklage sind in der Jahresgesamt- und –einzelabrechnung weder als Ausgaben noch als sonstige Kosten zu buchen. ....Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. [BGH Urteil 04.12.2009 AZ V ZR 44/09] 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Das 2. Problem Lösungsversuch Lösungsangebot des BGH im Urteil Die Rücklage muss nicht gesondert abgerechnet werden. Es reicht ein Darstellung die...... - alle Zahlungen ausweist die erbracht wurden - alle Zahlungen ausweist die nicht erbracht wurden 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Das 2. Problem Lösungsversuch I. Ausgaben Kosten 12.000,00 10/100 1.200,00 Zwischensumme 12.000,00 10/100 1.200,00 II. Beiträge zur Rückstellung Zahlungspflicht 1.200,00 10/100 120,00 --------------------- III. Abrechnungssumme 12.000,00 1.200,00 IV. Hausgeld-Soll gemäß Wirtschaftsplan 12.000,00 1.200,00 ----------------------------- V. Ihre Abrechnungsspitze 0,00 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 Entwicklung der Instandhaltungsrücklage Bezeichnung Soll-Betrag Ist-Betrag ---------------------------------------------------------------------------------- I. Anfangsbestand 1.1.2015 10.000,00 10.000,00 II. Soll-Zuführung zur Rücklage 1.200,00 III. Ist-Zuführung zur Rücklage 1.000,00 III. Inst. Treppenhaus / Anstrich 7.000,00 7.000,00 IV. Soll-Endbestand 31.12.2015 4.200,00 V. Ist-Endbestand 31.12.2015 4.000,00 VI. Ausstehende Beiträge 200,00 Eigentümer Müller 100,00 Eigentümer Meier 100,00 © RA Rüdiger Fritsch, Solingen 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 Inhalt der Abrechnung 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Kostenerfassungsprinzipien für Abrechnungen Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip meint alle Kosten – nicht Ausgaben – werden erfasst, die während des Abrechnungszeitraums entstanden sind, unabhängig davon, wann gezahlt wurde. Zufluss- und Abflussprinzip meint Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die sämtliche Zahlungseingänge und –ausgänge während des Abrechnungszeitraums dokumentiert, unabhängig davon, für welchen Zeitraum die Zahlungen erfolgt sind. 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 Abflussprinzip Die Jahresabrechnung ist auf der Grundlage der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, also der Einzahlungen und Auszahlungen in einem Wirtschaftsjahr, aufzustellen. Eine solche einfache Abrechnung entspricht am ehesten der gesetzlichen Regelung, wie sie in § 28 WEG, §§ 675, 666, 259 BGB zu finden ist. [h. Rspr. BayObLG, Beschl. v. 25.6.1992 – 2Z BR 25/92 und vom 23.4.1993 – 2Z BR 113/92, KG 13.04.1987 Az. 24 W 5174/86, OLG Zweibrücken, Beschl. v. 3.11.1998 Az 3 W 224/98, ZMR 1999; BGH Urteil 04.12.2009 AZ V ZR 44/09] 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 Abflussprinzip Beispiel: Anfechtung einer Abrechnung bezogen auf die Heizkostenabrechnung mit der Begründung: In der Gesamtabrechnung wurde die Heizkosten-abrechnung nicht nach dem Abflussprinzip abgerechnet. 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 Abflussprinzip In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern. [BGH, Urt. v. 17. 2. 2012 − V ZR 251/10] 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 Abflussprinzip Die Abrechnung genügt den gesetzl. Vorgaben, wenn alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben eingestellt werden. Ein sachlicher Grund, hiervon bei der Darstellung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Gesamtabrechnung abzuweichen, besteht nicht Den Vorgaben der HeizkostenVO ist daher bereits dann Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen wird [BGH, Urt. v. 17. 2. 2012 − V ZR 251/10] 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Inhalt der Abrechnung Beispiel Anfechtung eines Eigentümers gegen einen Abrechnungsbeschluss der WEG: Der Hausmeister hat seine Arbeit nie getan, so dass er nicht bereit ist, die Hausmeisterkosten zu zahlen Die Umlage der Kosten würde nach MEA´s erfolgen, obgleich in der Gemeinschaftsordnung die Abrechnung der Verbrauchskosten nach qm vereinbart sei In der Abrechnung wurden die Salden des Vorjahres in das Abrechnungsergebnis eingestellt 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Der Hausmeister hat seine Arbeit nie getan Unberechtigte Ausgaben des Verwalters, die in die Jahresabrechnung eingestellt wurden, sind kein Grund, den Genehmigungsbeschluß für ungültig zu erklären, sofern die Ausgaben tatsächlich erfolgte [KG, Beschluß vom 30-03-1992 - 24 W 6339/91] 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Umlage der Kosten nach MEA´s; nach GO Verbrauchskosten nach qm Die tatsächlichen Ausgaben der Gemeinschaft sind grundsätzlich nach dem gültigen Kostenver-teilungsschlüssel auf die einzelnen Miteigentümer umzulegen, der in der Gemeinschaftsordnung vereinbart oder auf Grund Beschlusskompetenz der WEG beschlossen ist. 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 Umlageschlüssel Gegen die fragliche Fehlerhaftigkeit des Umlageschlüssels wendet die Verwaltung ein, dass dieser Umlageschlüssel seit Jahren praktiziert wird Eine Anfechtung der Jahresabrechnung kann im Einzelfall bei jahrelanger Hinnahme eines falschen Kostenverteilungsschlüssels verwirkt sein. [str. LG Köln, NJW-Spezial 2008, 707] Vor Anfechtung muss daher der Eigentümer auf eine Änderung der Kostenverteilungsschlüsseln, hinwirken. 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Salden des Vorjahres im Abrechnungsergebnis Beschließen Wohnungseigentümer in einer Jahres-abrechnung zugleich auch über Altforderungen, die bereits in früheren Jahresabrechnungen beschlossen wurden, so ist der Beschluss insoweit mangels Beschlusskompetenz nichtig. [str. Landgericht Nürnberg-Fürth, Urteil vom 18. 11. 2009 - 14 S 5724/09] Die informatorische Darstellung ist demgegenüber aber möglich. 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Prüfungsumfang für den Beirat § 29 WEG  (3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Prüfungsumfang für den Beirat stichprobenartige Prüfung der tatsächlich vorhandenen Belege auf ihre sachliche Richtigkeit und rechnerische Schlüssigkeit richtige Anwendung der Kostenverteilungsschlüssel, Übereinstimmung aufeinander folgender End- und Anfangsbestände, Übereinstimmung der Sollbestände 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Prüfungsumfang für den Beirat Der Verwaltungsbeirat hat seine Aufgaben nach allgemein üblicher Sorgfalt auszuführen (die eines ordentlichen und gewissenhaften Kaufmannes). Wurde der Beirat gerade wg. seiner beruflichen Qualifikationen gewählt (z.B. Steuerberater, Rechtsanwalt, Architekt, etc.), so gilt der gleiche Haftungsmaßstab für die Tätigkeiten als Beirat. 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016

Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016 Ende des Referates 17.04.2018 Verwaltungsbeiratsseminar Nürnberg 2016