9.HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sanierungsfall Autoparksysteme – die richtige Zuordnung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum Rechtsanwälte Dresden 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Begriffsbestimmung 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Begriffsbestimmung Verschiedene Begriffe für immer das Gleiche ? Doppelparker Duplex-Parker Vierfachparker Parkeranlage Mehrfachparker Doppelstockgarage 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Begriffsbestimmung Doppelparker sind Vorrichtung, mit der zwei Autos übereinander geparkt werden können Duden 7. Auflage 2011 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Begriffsbestimmung Bekannt sind vor allem …… Doppelparker zum Stapeln von Autos in 2 Ebenen oder 3 Ebenen Doppelparker von Klaus Multiparking 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Zuordnung zur Nutzung Gemeinschaftseigentum ohne Zuordnung Sondernutzungsrechte an einzelnen Stellplätzen Sondereigentum am gesamten Parksystem 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondernutzungsrecht Sondernutzungsrechte begründen für den Berechtigten das Recht, eine Fläche / Anlage / Gebäudeteil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer allein zu nutzen. 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondernutzungsrecht Beispiel: Für den Eigentümer A ist bei einem Doppelparker, Stellplatz oben, ein Sondernutzungsrecht eingetragen. Besondere Regelungen zu Instandhaltung / Instand-setzung gibt es in der Gemeinschaftsordnung nicht. Da das Parkblech durchrostet ist, fordert A von der WEG die Instandsetzung. 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondernutzungsrecht Schalt- und Regeltechnik Tragkonstruktion, hydraulischer Zylinder, Antriebsaggregat + Hydraulikpumpe Parkblech 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondernutzungsrecht Die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemein-schaftseigentum kann durch Vereinbarung ganz oder teilweise einem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt werden. Dies gilt insbesondere für Bauteile, an denen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist. BayObLG, Beschluss vom Z BR 203/03 Ist jedoch bzgl. solcher Aspekte in der GO nichts geregelt, dann trifft den Sondernutzungsberechtigten auch keine solche Pflicht. 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondernutzungsrecht Beispiel: Die Kosten der Instandhaltung der Doppelstockgarage tragen die Sondernutzungsberechtigen der jeweilige Doppelstockgarage. 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondernutzungsrecht Die nach der GO von einem Sondernutzungs-berechtigten zu tragenden Kosten der Instandhaltung umfassen nicht auch die Kosten einer umfassenden Instandsetzungsmaßnahme, soweit letztere nicht auf eine unterlassene Instandhaltung zurückzuführen ist. Zwar können die Grenzen von Instandhaltung und Instandsetzung im Einzelfall fließend sein. Dies ändere jedoch nichts daran, dass beide Begriffe grundsätzlich einen unterschiedlichen Inhalt haben. KG, Beschluss vom W 362/08 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondernutzungsrecht 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondernutzungsrecht Beispiel: Die Bodenbleche und das Traggestell sind durchrostet, so dass die Gefahr besteht, dass die Parker bei weiterer Nutzung zusammenbricht. Wie kann die WEG hier tätig werden ? 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondernutzungsrecht Vernachlässigt der Sondernutzungsberechtigte seine Pflichten zu Instandhaltung des Gemeinschaftseigen-tums kann er hierzu auf Handlung gerichtlich Inanspruch genommen werden (= Klage auf Vornahme der Handlung). In Teilen wir das Recht der WEG zur Handlung in Ersatzvornahme mit nachfolgender Kostenerstattungs-klage angenommen. LG Berlin Beschluss vom T 354/07; Kreuzer in MittBayNot 2013, 128 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondereigentum An Mehrfachparkern kann insgesamt Sondereigentum begründet werden kann. BGH, Urteil v − V ZR 75/11 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondereigentum Wie auch bei der differenzierten Betrachtung bei Sondereigentum an Heizungsanlagen, ist für die Frage des Sondereigentums zu unterscheiden, ob ein einzelnes Bauteil einer technischen Anlage dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient oder nicht. LG München Urteil vom S 1504/12 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondereigentum Schalt- und Regeltechnik Tragkonstruktion, Parkblech, hydraulischer Zylinder, Antriebsaggregat + Hydraulikpumpe 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondereigentum Versorgt z.B. eine Hebeanlage (gemeint ist wohl das Antriebsaggregat + Hydraulikpumpe) nicht nur einen Mehrfachparker, sondern mehrere, so ist jedenfalls die Hebeanlage nicht sondereigentumsfähig. BGH, Urteil v − V ZR 75/11 Demgegenüber ist das Parkblech sondereigentumsfähig. LG München Urteil vom S 1504/12 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondereigentum Gilt dies auch bei anderen Bauteilen ? 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondereigentum Beispiel: Die Eigentümer verlangen nach dem Auftreten eines Defektes an einem Mehrfachparker von der Verwaltung die Einholung von Angeboten bzgl. der Sanierung der im Anwesen installierten Mehrfachparker. Diese sind lt. Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen. 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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WEG –Verwaltung Schalt- und Regeltechnik Tragkonstruktion, Parkblech hydraulischer Zylinder, Antriebsaggregat + Hydraulikpumpe 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondereigentum Die Vornahme und Organisation der Instandsetzung der Duplexparker fällt nur in Bezug auf das Gemeinschafts-eigentum, nicht aber auch hinsichtlich des Sonder-eigentums in die Beschlusskompetenz der Gemein-schaft. Betrifft die Beschlussfassung auch das Sondereigentum der Bruchteilseigentümer an den Duplex- bzw. Mehr-fachparkern, so ist der Beschluss mangels Beschluss-kompetenz insgesamt nichtig. LG München I, Urteil v − 1 S 1504/12 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondereigentum Die Miteigentümer einer Gemeinschaftsfläche bilden eine Bruchteilsgemeinschaft, deren Rechtsverhältnis sich nach den §§ BGB i.V. m. §§ BGB bestimmt. 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondereigentum § 744 Abs. 2 BGB Jeder Teilhaber ist berechtigt, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen. 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Sondereigentum § 745 Abs. 2 BGB Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen. 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

27 WEG – Verwaltung Organisationskompetenz
Lt. Teilungserklärung stehen die Mehrfachparker im Sondereigentum. Wegen der indifferenten Rechtsprechung hat die Verwaltung – die immer zu Zustand der Anlage berichtete - im Jahre 2010 die Eigentümer über die Rechtslage informiert, nach Beschlussfassung Angebote zur Reparatur eingeholt u. eine Sonderumlage erhoben, an der alle Eigentümer beteiligt wurden. Ein Sondereigentümer verklagt den Verwalter wg. der unterlassenen Wartung auf Erstattung des ihn treffenden Anteils der Umlage. 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

28 WEG – Verwaltung Organisationskompetenz
Der Verwalter darf der Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum in der notariellen Teilungserklärung vertrauen. Ihn trifft insoweit auch keine Hinweispflicht bzgl. des Zustandes der Parker, soweit er hierzu über die Wartungsfirma für gemeinschaftliche Hebeanlage Informationen erhält. Denn der Eigentümer hat den Zustand seines Sondereigentums selbst zu überwachen. AG Dippoldiswalde Urt. V , AZ 2 C 804/12 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

29 WEG - Verwaltung Organisationskompetenz
Beispiel: Der Verwalter erfährt nun in 2013, dass der BGH die Sondereigentumsfähigkeit der Mehrfachparker bejaht und berichtet wiederum darüber in der Gemeinschaft. Eigentümer A, der keinen Stellplatz hat , will sein Geld zurück. 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

30 WEG – Verwaltung Organisationskompetenz
Da der Beschluss der WEG mangels Beschluss-kompetenz nichtig war, bestand kein Rechtsgrund zur Leistung. Der Eigentümer hat Anspruch aus § 812 BGB auf Rückzahlung seiner Anteile an der beschlossenen Maßnahme. Die WEG hat sodann gegenüber dem begünstigten Sondereigentümer einen Anspruch wg. einer ungerechtfertigter Bereicherung bzw. aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag. (Arg. aus OLG Düsseldorf,Beschluss vom Wx 271/07 umgekehrter Fall) 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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WEG - Verwaltung Beispiel 1. Es ist durch die Eigentümer der WEG eine Instand-haltungsrücklage zu bilden. 2. Die Kosten der Instandhaltung- und Instandsetzung der Tiefgarage, einschließlich aller darin befindlichen Anlagen, sind alleine von den berechtigten Stellplatz-nutzern der Tiefgarage zu tragen. 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

32 WEG – Verwaltung Organisationskompetenz
Der Zugriff auf eine von allen Eigentümern gebildete Instandhaltungsrücklage für Finanzierung der Instandhaltung und Instandsetzung von Gebäudeteilen, die einer Gruppe von Eigentümern im Rahmen einer Vereinbarung zur alleinigen Verantwortung übertragen wurden, ändert den Kostenverteilerschlüssel. Arg. aus BayObLG, Beschluß vom Z BR 75–98 Jennißen: Änderung der Kostenverteilung bei Baumaßnahmen durch Mehrheitsbeschluss – § 16 Abs. 4 WEG, ZWE 2012, 458ff. 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

33 WEG – Verwaltung Organisationskompetenz
Die Bildung von Rücklagenkreisen ist zulässig und kann vereinbart werden. KG: Beschluss vom W 183/06 Enthält die Gemeinschaftsordnung für einzelne Gebäude hinsichtlich des Kreises der Verpflichteten und des Verteilungsmaßstabes unterschiedliche Kostenrege-lungen, dann folgt daraus auch die Notwendigkeit, gesonderte Rückstellungen zu bilden und getrennt anzulegen. BayObLG, Beschluß vom Z BR 25/02 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

34 WEG – Verwaltung Organisationskompetenz
Das bedeutet: „Einzelne“ Rücklagen für Untergemeinschaften erfahren nur eine buchhalterische Trennung. Die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen haben auf diese Trennung in den Einzelplänen und Abrech-nungen Rücksicht zu nehmen. In den Gesamtrechen-werken muß aber die gesamte Rücklage ersichtlich werden. KG: Beschluss vom W 183/06 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

35 WEG – Verwaltung Organisationskompetenz
Beispiel: Die Gemeinschaftsordnung regelt eine Mehrhausanlage. Regelungen zu Beschlussfassungen - insbesondere bei Fragen einer Untergemeinschaft - existieren nicht. Die Verwaltung will wg. Fragen der Sanierung nur die Mitglieder der „Untergemeinschaft Tiefgarage“ zu einer Versammlung laden. 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

36 WEG – Verwaltung Organisationskompetenz
Eine getrennte Beschlussfassung ist dann zulässig, wenn die zu beschließende Angelegenheit nur einen abgrenzbaren Teil der Wohnanlage betrifft und die übrigen Miteigentümer durch die Entscheidung nicht materiell betroffen sind. In einem solchen Fall sind nur die betroffenen Wohnungseigentümer stimmberechtigt. (Hügel, Die Mehrhausanlage nach der Reform des WEG, in NZM 2010, 8ff m.w.N.) 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

37 WEG – Verwaltung Organisationskompetenz
Für Verbindlichkeiten gegenüber Dritten haften alle Eigentümer gem. § 10 Absatz Abs. 8 WEG. Dagegen nach altem Recht: Eine Beschränkung von Stimmrechten kommt in Betracht, wenn Beschlussgegenstand eine Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung ist und nach dem geltenden Verteilungsschlüssel die Kosten dieser Maßnahme nur von einer begrenzten Gruppe von Eigentümern zu tragen sind. OLG Hamm, Beschluß vom W 151/03 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

38 Zum Schluss Der verschwundene Parker
Beispiel: Die Sondereigentümer eines Mehrfachparkers sind es leid, ständig für die Reparaturen aufzukommen. Sie entscheiden den Parker zu demontieren und zu entsorgen. Geht das ? 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

39 Der verschwundene Parker
§ 5 Abs. 1 WEG Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

40 Der verschwundene Parker
Die im Gesetz allgemein getroffene und durch die Baugenehmigung konkretisierte Regelung zur Anzahl der Stellplätze dient dem Ziel, daß erforderliche Stellplätze solange erhalten bleiben müssen, wie sich die für die Begründung der Stellplatzherstellungspflicht maßgebenden Verhältnisse nicht verändert haben. OVG Münster, Urteil vom A 1349/91 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

41 Der verschwundene Parker
Zustandsstörer im Baurecht ist der Eigentümer des Grundstücks in seinem derzeitigen Zustand und der darauf errichteten baulichen Anlagen, deren Bestand oder deren Nutzung gegen materielles Recht verstößt. Auf eine Störungsabsicht des Eigentümers kommt es dabei nicht an. VG Darmstadt: Beschluss vom L 795/11.DA 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

42 Der verschwundene Parker
Für eine öffentlich-rechtliche Klage eines oder mehrer WE- Eigentümer, fehlt regelmäßig die Klagebefugnis. BVerwG, Urteil vom C 1/86 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

43 Der verschwundene Parker
Gem. § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Eigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Der Wohnungseigentümer darf sein Sondereigentum also nur soweit vernachlässigen, daß den anderen Wohnungseigentümern an ihrem Sondereigentum oder auch am gemeinschaftlichen Eigentum kein Nachteil entsteht. BayObLG, Beschluß vom BReg. 1 b Z 17/89 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR

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Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit 9. HOPF IMMOBILIENSEMINAR