Das Protokoll: Wer machts? Referent: Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

Präsentation zum Thema: "Das Protokoll: Wer machts? Referent: Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin"—  Präsentation transkript:

1 Das Protokoll: Wer machts? Referent: Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin
Verwaltungsbeiratsseminar am Samstag, Das Protokoll: Wer machts? Veranstalter: Nahlenz Immobilienverwaltung Franken GmbH Referent: Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin Grochut & Dr. Sütterlin Rechtsanwälte Steuerberater Vereidigter Buchprüfer Kaflerstr. 4, München Tel.: 089 / , Fax: 089 / ,

2 Das Protokoll: Wer machts?
Agenda  Protokollführer  Form  Frist  Inhalt  Unterzeichnung  Beweiskraft  Einsichtsrecht  Protokollberichtigung  Beschluss-Sammlung Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

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1. Fall Wohnungseigentümer A beantragt nachfolgenden Geschäfts-ordnungsbeschluss: „Wohnungseigentümer B soll anstelle des Versammlungsleiters die Versammlungsniederschrift anfertigen.“ Die Wohnungseigentümerversammlung fasst über diesen Geschäftsordnungsantrag einen Mehrheitsbeschluss. Zulässig? Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

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Protokollführer § 24 Abs. 6 S. 1 WEG regelt nicht, wer die Versammlungsniederschrift (Protokoll) zu erstellen hat. Versammlungsleiter (Ausnahme: Eigentümerbeschluss oder abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung) Persönliche Verpflichtung? Der Verwalter kann als Versammlungsleiter die Protokollführung auf einen Mitarbeiter delegieren. Wechsel des Versammlungsvorsitzenden Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

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Form Es ist über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ein schriftliches Protokoll zu erstellen. Dies folgt aus § 24 Abs. 6 S. 2 WEG. Nach dieser Vorschrift ist das Protokoll zu unterzeichnen. Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

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Form Vor der WEG-Reform (bis ) Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung ist aufgrund der einmonatigen Beschlussanfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG das Protokoll mindestens 1 Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist zu erstellen. 2. Nach der WEG-Reform (ab ) Die vorgenannte Rechtsprechung hat nach wie vor Gültigkeit. Prozessual ist zu beachten, dass ein Wiedereinsetzungsantrag aufgrund nicht rechtzeitiger Übersendung des Versammlungsprotokolls und einer dadurch eingetretenen Versäumung der einmonatigen Beschlussanfechtungsfrist grundsätzlich abgewiesen wird. Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

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Warum? Weil sich ein Wohnungseigentümer auch ohne rechtzeitige Übersendung des Versammlungsprotokolls Kenntnis von den in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüssen durch Einsichtnahme in die seit dem gem. § 24 Abs. 7 WEG zu führende Beschluss-Sammlung verschaffen kann. Aufgrund des verbundenen Kostenrisikos sind deshalb wegen nicht rechtzeitiger Über-sendung des Versammlungsprotokolls vorsorg-lich aus Gründen der Fristwahrung auch nicht mehr sämtliche in der Eigentümer-versammlung gefassten Beschlüsse anzufechten. Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

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Inhalt (1) Vorbemerkung § 24 Abs. 6 S. 1 WEG regelt nicht, welche Anforderungen an das Protokoll zu stellen sind. „Muss-Inhalt“: Aufzunehmen sind die in der Eigentümerversammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse (dies ergibt sich aus dem Wortlaut). Name der Eigentümergemeinschaft und das Datum des Versammlungstages Unterschriften Frage: Auch die Feststellung des Beschlussergebnisses? Antwort: Nein, weil die Erstellung eines Versammlungsprotokolls keine Wirksamkeitsvoraussetzung für die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist und der Niederschrift bezüglich der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse keine konstitutive Wirkung zukommt. Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

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Inhalt (2) Appell an die Wohnungseigentümer Die nach § 24 Abs. 6 S. 1 WEG zu erstellende Niederschrift ist nicht als Ablaufprotokoll sondern als reines Ergebnisprotokoll zu führen. Dem Protokollführer steht insoweit ein Ermessensspielraum zu. Empfehlungen zum „Kann-Inhalt“: Name des Versammlungsleiters Anwesenheitsliste Versammlungsort Versammlungszeit Feststellung und Verkündung der Beschlussergebnisse Besonderheiten bei §§ 16 Abs. 4, 22 Abs. 2 WEG „Köpfe“ im Sinne von § 25 Abs. 2 WEG und Miteigentumsanteile sind zu protokollieren. Besonderheiten bei baulichen Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG: Die Eigentümer, die für als auch gegen den Beschlussantrag gestimmt haben, sind namentlich festzuhalten (wegen § 16 Abs. 6 S. 1 WEG - Kostenbeteiligung) Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

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Unterzeichnung Nach § 24 Abs. 6 S. 2 WEG ist das Protokoll vom Versammlungsleiter, einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Grundsatz: § 24 Abs. 6 S. 2 WEG ist eine reine Ordnungsvorschrift. D. h., dass die Unterzeichnung des Protokolls keine Wirksamkeits-voraussetzung für die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist. Ausnahme: Vereinbarte Formerfordernisse in der Gemeinschaftsordnung Das Protokoll ist von in der Eigentümerversammlung zu bestimmenden Wohnungseigentümern zu unterzeichnen. Die Einhaltung einer bestimmten Form ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse. (z.B. die Unterzeichnung oder die Unterzeichnung durch bestimmte Personen (qualifizierte Protokollierungsklausel) Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

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Beweiskraft Das Protokoll ist eine Privaturkunde im Sinne von § 416 ZPO. Die Beweiskraft beschränkt sich allerdings darauf, dass die in der Versammlungsniederschrift enthaltenen Ausführungen von dem Aussteller stammen. Infolgedessen bezieht sich die Beweiskraft nicht auf den materiellen Inhalt der in der Versammlungsniederschrift wiedergegebenen Erklärungen. Ergebnis: Die Versammlungsniederschrift hat keine gestaltende und konstitutive Wirkung! Der Beweiswert sinkt hinsichtlich der Richtigkeit und Vollständigkeit der Versammlungsniederschrift, wenn erforderliche Unterschriften fehlen. Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

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Einsichtsrecht Das Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer ist in § 2 Abs. 6 S. 3 WEG geregelt. Daraus resultiert zugleich die Pflicht des Verwalters, Einsicht in das Protokoll grundsätzlich in seinen Geschäftsräumen zu gewähren. Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

13 Protokollberichtigung
Vorbemerkung: Die Hürden sind hoch! Der Anspruch auf Protokollberichtigung setzt ein Rechtschutzbedürfnis voraus; d. h., dass ein Eigentümer durch den Inhalt des Versammlungsprotokolls in seinem Persönlichkeitsrecht rechtswidrig beeinträchtigt ist. Anspruchsgegner sind diejenigen Personen, die das Protokoll unterzeichnet haben. Klagefrist: In entsprechender Anwendung des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG ein Monat (streitig). Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

14 Beschluss-Sammlung, § 24 Abs. 7 Nr. 1 WEG
Verkündete Versammlungsbeschlüsse sind mit ihrem Wortlaut unverzüglich vom Verwalter in die Beschluss-Sammlung einzutragen. Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin

15 Ihre geschätzte Aufmerksamkeit
Herzlichen Dank für Ihre geschätzte Aufmerksamkeit Rechtsanwalt Dr. Dirk Sütterlin