WP/StB Dr. Stefan Drawetz IMMOBILIEN- BESTEUERUNG Aktuelles Kurz-Update 25.11.2016

Änderungen in der Einkommensteuererklärung 2016 Themen heute Änderungen in der Einkommensteuererklärung 2016 AfA: Anteil für Grund und Boden Aus Zehnteln werden Fünfzehntel Barzahlungen an Handwerker Vertragsgestaltung bei Fruchtgenussrechten Abgeltung der Wertminderung (Verrechnung von regulärer und beschleunigter AfA an den Fruchtgenussberechtigten) 25.11.2016

Änderungen in der Einkommensteuererklärung 2016 Themen heute Änderungen in der Einkommensteuererklärung 2016 25.11.2016

Allgemeines Grund und Boden nicht abnutzbar AfA: Anteil für Grund und Boden ab 2016 Allgemeines Grund und Boden nicht abnutzbar Anteil für Grund und Boden ist aus AfA-Bmgl auszuscheiden 25.11.2016

AfA: Anteil für Grund und Boden ab 2016 Allgemeines Wie hoch ist dieser Anteil? BMF bis 2015: 20% ist bei gesetzlicher Abschreibungsdauer „idR“ in Ordnung (EStR RZ 6447) § 16 (1) Z 8 lit. d EStG (Steuerreform) ab 2016: Nachweis, zB laut Sachverständigengutachten, oder 40% GuB : 60% Gebäude 25.11.2016

AfA: Anteil für Grund und Boden ab 2016 Ergänzend: Grundanteilsverordnung veröffentlicht im Mai 2016 (BGBl II 99/2016) 3 Arten von Gemeinden in Ö: „normale“ Gemeinden: 20% Anteil für GuB gilt weiterhin Großstädte (ab 100.000 Einwohner) Luxusorte (durchschnittl. Grundpreis € 400/m²) für 2. und 3. gilt: Anteil für GuB grundsätzlich 40%, außer bei „Großbauten“ (> 10 Wohnungen), dann 30% 25.11.2016

AfA: Anteil für Grund und Boden ab 2016 Großstädte (ab 100.000 Einwohner) 25.11.2016

AfA: Anteil für Grund und Boden ab 2016 Anwendung: ab 2016 gilt für AfA-Beginn ab 1.1.2016 UND Altbestände: Übergangsregelung (§ 124b Z 284 EStG): per 1.1.2016 bereits laufende AfA ist anzupassen: entsprechende Abstockung der fortgeschriebenen AK (~ Buchwert) des Gebäudes zB: bisher Gebäudeanteil 80%  Reduzierung um ¼ auf 60% ODER: anderer Nachweis, zB durch ein Gutachten 25.11.2016

AfA: Anteil für Grund und Boden ab 2016 Altbestände - Details BMF-Information („Entwurf vom 08.02.2016“) „Das pauschale Aufteilungsverhältnis gem. § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 kommt auch auf bereits vermietete Gebäude zur Anwendung, sofern bisher kein Nachweis über ein anderes Aufteilungsverhältnis erbracht worden ist. Wurde bereits in der Vergangenheit das Aufteilungsverhältnis nachgewiesen, erfolgt daher keine Anpassung.“ Aufteilungsverhältnis musste in der Vergangenheit explizit am Prüfstand des Finanzamtes gewesen sein. Beispiel: Ersuchen um Ergänzung: „Es wird ersucht, eine Berechnung der AfA-Bemessungsgrundlage nachzureichen.“ Ausreichende Prüfung in der Vergangenheit? Bindungswirkung von Prüfhandlungen in der Vergangenheit? 25.11.2016

AfA: Anteil für Grund und Boden ab 2016 Altbestände - Details Bisheriges Aufteilungsverhältnis nicht bekannt? Von Vorgängern übernommene AfA-Beträge Oftmals unbekannt: Wie wurde die AfA-Bemessungsgrundlage ermittelt? nur AfA-Betrag bekannt Anteil von nachträglichen Herstellungskosten (Zubauten, Ausbauten etc.) (kein GuB) Frühere Praxis: nur Gebäudeanteile wurden in AVZ aufgenommen 25.11.2016

AfA: Anteil für Grund und Boden ab 2016 Altbestände - Details Bisheriges Aufteilungsverhältnis nicht bekannt? BMF-Information („Entwurf vom 08.02.2016“) „In jenen Fällen, in denen nur der laufende AfA-Betrag bekannt ist, nicht jedoch das zugrundeliegende Aufteilungsverhältnis, kann davon ausgegangen werden, dass der AfA-Bemessung historisch das Aufteilungsverhältnis von 80% zu 20% entsprechend der Verwaltungspraxis zu Grunde gelegt wurde, sodass grundsätzlich eine Anpassung erforderlich ist, sofern sich aus der Grundanteil-VO nichts anderes ergibt.“ weitere Klarstellung: Keine Anpassung für Herstellungskosten Abschreibung vom Einheitswert 25.11.2016

AfA: Anteil für Grund und Boden ab 2016 Altbestände – Anpassungstechnik 25.11.2016

AfA: Anteil für Grund und Boden ab 2016 Altbestände – Was ist zu tun? Erhebung des Status Quo: AfA-Bmgl bekannt/ermittelbar? Verhältnis Grund u. Boden : Gebäude bekannt? Pauschale Ermittlung? Anpassung tatsächliche Verhältnisse maßgeblich?  Anpassung Anteil Herstellungskosten bekannt?  Anpassung AfA-Bmgl = Einheitswert?  Anpassung Keine Ahnung???  Anpassung (lt. BMF-Info) Um wieviel geht es?  Resignation? Rechtsweg? 25.11.2016

Aus 1/10 werden 1/15 Was ist neu? Alle drei Arten von 1/10-Absetzungen werden ab 2016 1/15-Absetzungen Instandsetzungsaufwand wesentliche Verbesserung Wohnraum: verpflichtende Verteilung Andere Immobilien: freiwillige Verteilung Instandhaltungsaufwand freiwillige Verteilung von nicht regelmäßig anfallenden Maßnahmen Außergewöhnliche Aufwendungen, die keine Herstellungs-, Instandsetzungs- oder Instandhaltungsaufwendungen sind freiwillige Verteilung 25.11.2016

Aus 1/10 werden 1/15 Was ist neu? Alle drei Arten von 1/10-Absetzungen werden ab 2016 1/15-Absetzungen Bisherige 1/15-Absetzungen (beschleunigte Absetzung von begünstigten Herstellungsaufwendungen) bleiben unverändert Somit ab 2016: 3 Arten von 1/15-Abetzungen Herstellungsaufwand Instandsetzungsaufwand verpflichtend Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand freiwillig 25.11.2016

Aus 1/10 werden 1/15 Bereits laufende 1/10 Übergangsregel (§ 124b Z 278 u. Z 291 EStG) am 1.1.2016 offene Pflicht-1/10 werden auf 1/15 gestreckt zB noch 2/10 offen  Verteilung über 7 Jahre noch offene freiwillige 1/10 laufen unverändert weiter 25.11.2016

Aus 1/10 werden 1/15 Bereits laufende 1/10 – Was ist zu tun? Ermittlung des Standes der laufenden 1/10-Absetzungen per 31.12.2015 Qualifikation der laufenden 1/10-Absetz-ungen: Verpflichtende Verteilung?  Streckung Freiwillige Verteilung?  Streckung Unklar??? Um wieviel geht es?  Resignation?  Streckung aller laufenden 1/10 25.11.2016

Themen heute Barzahlungen an Handwerker 25.11.2016

Barzahlungen an Handwerker Das neue Abzugsverbot Verbot der Barzahlung für Bauleistungen Bekämpfung des Steuerbetrugs Leistungen > € 500 Zahlungsbetrag Sachfremde u. willkürliche Aufteilungen von Leistungen zur Umgehung sind zu unterlassen zB € 490 Akonto + € 490 Schlusszahlung Gilt auch für Vermieter! Sanktion: kein Abzug als Betriebs-ausgabe/Werbungskosten Ab 1.1.2016 25.11.2016

Themen heute Vertragsgestaltung bei Fruchtgenuss-rechten 25.11.2016

Es war einmal… Vertragsgestaltung bei Fruchtgenussrechten …. da schenkten die Altvorderen ihrem Kinde ein Zinshaus, doch sie behielten sich das Fruchtgenussrecht vor, und alles blieb, wie es zuvor gewesen war…. 25.11.2016

Vertragsgestaltung bei Fruchtgenussrechten Kontinuierliche Änderung der Rechtslage Fruchtgenussrechte aus Sicht der Finanzverwaltung: Instrument zur Verschiebung von Einkünften Zivilrechtlich unkompliziert – steuerlich umso strengere Bedingungen 25.11.2016

Vertragsgestaltung bei Fruchtgenussrechten Kontinuierliche Änderung der Rechtslage 2 Arten von Fruchtgenussrechten Vorbehaltsfruchtgenuss Zuwendungsfruchtgenuss Allgemeine Bedingungen für die Anerkennung Verträge unter nahen Angehörigen: schriftlich, klarer Inhalt „rechtlich abgesicherte Position des Fruchtgenussberechtigten“, zB durch Notariatsakt Tatsächliche Umsetzung des Vertragsinhaltes (Fruchtgenussberechtigter tritt als Vermieter auf, Zahlungsflüsse auf Konto des Fruchtgenussberechtigten, etc….) 25.11.2016

Vertragsgestaltung bei Fruchtgenussrechten Kontinuierliche Änderung der Rechtslage Besondere Bedingungen für die Anerkennung Kostentragung durch den Fruchtgenussberechtigten BK, Erhaltungspflicht „gewisse Dauer“ „mind. 10 Jahre beim Zuwendungsfruchtgenuss“ Unternehmerinitiative des Fruchtgenussberechtigten Kein Eintritt in bereits laufende Mietverträge (VwGH 20.3.2014, 2011/15/0174) 25.11.2016

Vertragsgestaltung bei Fruchtgenussrechten Kontinuierliche Änderung der Rechtslage AfA? AfA = Absetzung für Wertminderung durch die Nutzung Wertminderung trifft nur den Eigentümer  Fruchtgenussberechtigter kann AfA nur absetzen, wenn er entweder wirtschaftlicher Eigentümer ist oder dem Eigentümer die Wertminderung bezahlt 25.11.2016

Vertragsgestaltung bei Fruchtgenussrechten Kontinuierliche Änderung der Rechtslage AfA? Wirtschaftlicher Eigentümer? = „Quasi-Eigentümer“ Möglichkeit, Veräußerung zu erwirken UND Chance der Wertsteigerung, Risiko der Wertminderung EStRL 2000, RZ 124  unrealistisch 25.11.2016

Vertragsgestaltung bei Fruchtgenussrechten Kontinuierliche Änderung der Rechtslage AfA? Abgeltung der Wertminderung Wirkung: Zahlung ist steuermindernde Ausgabe des Fruchtgenussberechtigten Zahlung ist steuererhöhende Einnahme des Eigentümers, der aber die AfA gegenübergestellt wird  Ergebnis = Null Achtung: Ist der Fruchtgenussberechtigte der vormalige Eigentümer, der die Immobilie entgeltlich erworben hat  AfA-Abgeltung führt zu doppelter Bezahlung der Immobilie 25.11.2016

Vertragsgestaltung bei Fruchtgenussrechten Kontinuierliche Änderung der Rechtslage AfA? Abgeltung der Wertminderung BMF-Meinung 2016: Vereinbarung der AfA-Abgeltung durch Fruchtgenussberechtigten an den Eigentümer = EINZIGE Möglichkeit zur AfA-Absetzung durch den Fruchtgenussberechtigten Wirkung nur „pro futuro“ nicht rückwirkend sanierbar tatsächlicher, nachweisbarer Zahlungsfluss gilt auch für Herstellungs-1/15 beschleunigte AfA USt-pflichtig 25.11.2016

Vertragsgestaltung bei Fruchtgenussrechten Kontinuierliche Änderung der Rechtslage AfA? Abgeltung der Wertminderung BMF-Meinung 2016 - Anmerkungen nur Vorbehaltsfruchtgenuss? Herstellungs-1/15 Herstellungsmaßnahmen vor Übertragung der Immobilie (spätere) Herstellungsmaßnahmen des Fruchtgenussberechtigten Investitionen in fremden Gebäuden, Superädifikate etc. Vertrag dringend empfohlen 25.11.2016

Und wenn sie nicht gestorben sind…. Immobilienbesteuerung – Aktuelles Kurz-Update Und wenn sie nicht gestorben sind…. 25.11.2016

…vermieten sie noch heute! Immobilienbesteuerung – Aktuelles Kurz-Update …vermieten sie noch heute! 25.11.2016

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Dr. Stefan Drawetz Steuerberater & Wirtschaftsprüfer Petersgasse 128, 8010 Graz Tel.: 0316 4780 E-Mail: s.drawetz@grazertreuhand.at www.grazertreuhand.at 25.11.2016