Immobilienprojekten durch Privatinvestoren im Spannungsfeld zwischen Finanzierung von Immobilienprojekten durch Privatinvestoren im Spannungsfeld zwischen Kapitalmarktrecht und Ertragsteuern DDr. Gerold Pinter

Gesetzliche Grundlagen Kapitalmarktrecht Gesetzliche Grundlagen Bankwesengesetz Kapitalmarktgesetz InvFG2011 ImmoInvFg Alternative Investmentfonds Manager Gesetz Alternativfinanzierungsgesetz Wertpapieraufsichtsgesetz 2007 (Zahlungsdienstegesetz) (Börsegesetz)

Regulatorische Klippen Kapitalmarktrecht Regulatorische Klippen Bankgeschäft (Konzession nach Bankwesengesetz) öffentlichen Angebot (unter Umständen eine Prospektpflicht nach KMG) Alternativen Investmentfonds (AIF), (Verwaltung ausschließlich durch registrierten oder konzessionierten AIFM)

Finanzierungsinstrumente nach AltFG Kapitalmarktrecht Finanzierungsinstrumente nach AltFG Aktien, GmbH- und Genossenschaftsanteile Anleihen Genussrechte Stille Beteiligungen Nachrangdarlehen aber keine Nachschussverpflichtung kein unbedingter Rückzahlungsanspruch keine Anteile an Personengesellschaften

Wertschwellen nach AltFG Kapitalmarktrecht Wertschwellen nach AltFG < EUR 100.000: keinerlei Informationspflichten EUR 100.000 bis < EUR 1,5 Mio. : Informationspflicht AltFG EUR 1,5 Mio. bis < EUR 5 Mio. : vereinfachter Prospekt (Schema F) ab EUR 5 Mio. EURO: Kapitalmarktprospekt Betrachtungszeitraum: 7 Jahre Aber: Bei einem Angebot von Aktien oder Anleihen ist bereits ab einer Höhe von EUR 250.000 ein vereinfachter Prospekt zu erstellen!

Investitionssummen nach AltFG Kapitalmarktrecht Investitionssummen nach AltFG Maximale Investitionssumme pro Anleger innerhalb von zwölf Monaten darf EUR 5.000 nicht überschreiten Entfall der Grenze bei: Professionellen Anlegern iSd AIFMG Juristischen Personen Bekanntgabe entsprechender Auskünfte zu Einkommen und/oder Finanzanlagevermögen durch die Anleger Nettoeinkommen über EUR 2.500 (Maximalinvestition = das Doppelte des durchschnittlichen Monatsnettoeinkommens) Maximal zehn Prozent seines Finanzanlagevermögens

Fremdkapital (Anleihen, Darlehen) Kapitalmarktrecht Fremdkapital (Anleihen, Darlehen) Anleger erhält Tilgung und Zins für seinen Kapitaleinsatz Vorteil Projektwerber Keine Zinseszinsen durch jährliche Auszahlung Rendite Rückzahlung der geborgten Summe am Ende der Laufzeit bei Erfolg Nachteil Projektwerber Relativ teuer, da die Rendite auch das Risiko abbilden muss regulatorischen Anforderungen Nachteil Investor Nur Rückzahlung der Anlage, keine weitere Erfolgsbeteiligung Darlehen üblicherweise nachrangig, Kapitalverlust möglich

Qualifikation als Fremdkapital UGB/Steuerrecht Qualifikation als Fremdkapital UGB Haftungsqualität des EK wird nicht erreicht Bilanzieller Ausweis als Verbindlichkeit Steuerrecht Keine Beteiligung am Gewinn u. Liquidationserlös Vergütung ist abzugsfähig

Kapitalmarktrecht Darlehen BWG definiert Katalog von Bankgeschäften, deren gewerbliche Erbringung (konzessionierten) Kreditinstituten vorbehalten ist Entgegennahme fremder Gelder mit unbedingtem Rückzahlungsanspruch (Nominalbetrag, Zinsen nicht erforderlich) FMA: insb. ungeachtet der wirtschaftlichen Lage des Emittenten

Darlehen qualifizierte Nachrangdarlehen Kein Bankgeschäft Kapitalmarktrecht Darlehen qualifizierte Nachrangdarlehen Kein Bankgeschäft Kein unbedingter Rückzahlungsanspruch: Keine Rückzahlung, solange und soweit diese beim Unternehmer Grund für Insolvenzeröffnung wäre Unter Umständen „Veranlagung“ iSd §1 Abs. 1 Z 3 KMG (Prospekt?) Mangels Verlustteilnahme in der Regel kein AIF

Nachrangiges Darlehen – Besteuerung beim Investor UGB/Steuerrecht Nachrangiges Darlehen – Besteuerung beim Investor Natürliche Person Tarifbesteuerung Kein Ausgleich mit anderen Einkünften Verrechnung mit Gewinnanteil aus selber Beteiligung im Folgejahr („Wartetaste“) Körperschaft 25 % KöSt Verlustverrechnung möglich

Kapitalmarktrecht Anleihen Wertpapier, in dem sich die Emittentin den Anleihegläubigern gegenüber zur (fixen oder variablen) Verzinsung des erhaltenen Kapitals und zu dessen Rückzahlung gemäß den Anleihebedingungen verpflichtet Form der Fremdfinanzierung Emittentin sammelt von mehreren Investoren Geld ein

Kapitalmarktrecht Anleihen Begebung handelbarer Anleihen erfordert keine Konzession nach BWG Kann Prospektpflicht nach KMG auslösen - Prospektkosten Ausnahmen Großinvestoren Keine oder „aufgeweichte“ Prospektpflicht bei niedrigvolumigenEmissionen Privatplatzierungen (kein öffentliches Angebot)

Kapitalmarktrecht Anleihen AIFM-G: Anleihebedingungen sind derart auszugestalten, dass der Anleger einen unbedingten Kapitalrückzahlungsanspruch, erhält, da dann das Kriterium „für gemeinsame Anlagen“ nicht erfüllt ist Abgrenzung zum BWG (Kreditgeschäft/Einlagegeschäft) Hauptpunkt: Prospektpflicht

Anleihen – Ausnahme Prospektpflicht Kapitalmarktrecht Anleihen – Ausnahme Prospektpflicht KMG: §2 Abs. 1 KMG Öffentliches Anbot Von Veranlagungen oder Wertpapieren Keine Ausnahme des §3 KMG Neuer Ausnahmetatbestand: ein Angebot von Wertpapieren oder Veranlagungen über einen Gesamtgegenwert in der Union von weniger als EUR 1,5 Mio., wenn AltFG anwendbar

Anleihe - Besteuerung beim Investor UGB/Steuerrecht Anleihe - Besteuerung beim Investor Natürliche Person 27,5 % KESt (Endbesteuerung) bei öffentlichem Angebot 27,5 % (Ausnahme bei „Altfällen“) PV: Verlustausgleich nach § 27 (8) EStG: Verrechnung nur mit Überschüssen aus privatem Kapitalvermögen (nur gleichartig besteuerte Überschüsse im selben Jahr) BV: Verr. Verlustüberhang zu 55% mit sonstigen Einkünften Körperschaft 25 % KöSt Kursverluste bzw. TWA sofort abzugsfähig

UGB/Steuerrecht Nominalgenußrecht Obligationenähnliches bzw. „Nominal“ Genussrecht hat steuerlich den Charakter eines Forderungswertpapiers („Immobiliengewinnscheine“) Keine gesetzlichen Beschränkungen hinsichtlich Veranlagung/Finanzierung Grundsätzlich: wie offener Fonds (kann laufend neue Anteile ausgeben, zum Teil Börsenotierung für Verkauf) Besonderen Anlegerschutzbestimmungen bei Anwendbarkeit AIFMG oder AltFG Sekundärmarkt möglich (grundsätzlich zum inneren Wert)

Nominalgenußrecht – Besteuerung beim Investor UGB/Steuerrecht Nominalgenußrecht – Besteuerung beim Investor Natürliche Person Tarif (bis 55 %) Ausnahme: 27,5 % KESt (Endbesteuerung) wenn verbrieft bzw. öffentlich angeboten PV: Verlustausgleich nach § 27 (8) EStG: Verrechnung nur mit Überschüssen aus privatem Kapitalvermögen (mit gleichartig besteuerten Überschüssen im selben Jahr) BV: Verr. Verlustüberhang zu 55% mit sonstigen Einkünften Körperschaft 25 % KöSt Verlustausgleich

Eigenkapital (Unternehmensanteile, eigenkapitalähnliche Anteile) Kapitalmarktrecht Eigenkapital (Unternehmensanteile, eigenkapitalähnliche Anteile) Projektwerber Kapital im Unternehmen langfristig angelegt Keine Rückzahlung innerhalb bestimmter Frist Auszahlungen nur bei Gewinnen Üblicherweise weder Stimmrecht noch sonstige Rechte am Unternehmen für Investoren Investor erhält Anteil am Gewinn Verlust des Kapitals möglich, geringe Mitsprache

Qualifikaktion als Eigenkapital UGB/Steuerrecht Qualifikaktion als Eigenkapital UGB Kapital bei Beendigung gegenüber anderen Gläubigern nachrangig Bilanzieller Ausweis als Sonderposten nach unversteuerten Rücklagen für Hybridfinanzierung keine Befristung der Überlassung Vergütung abhängig von der Gewinnerwirtschaftung Steuerrecht Beteiligung Gewinn u. Liquidationserlös Vergütung ist nicht abzugsfähige Einkommensverwendung

Aktie - Besteuerung beim Investor UGB/Steuerrecht Aktie - Besteuerung beim Investor Natürliche Person 27,5 % KESt (Endbesteuerung) PV: Verlustausgleich nach § 27 (8) EStG: Verrechnung nur mit Überschüssen aus privatem KV (mit gleichartig besteuerten Überschüssen im selben Jahr) BV: Verr. Verlustüberhang zu 55% mit sonstigen Einkünften Körperschaft Steuerfrei, bei Verkauf 25 % KöSt wenn inl. Bet.; bei ausl. Bet. Schachtelbefreiung möglich Siebtelregelung für Substanzverluste

Substanzgenussrecht Investor UGB/Steuerrecht Substanzgenussrecht Investor Beteiligung an den stillen Reserven und am Firmenwert Beteiligung am Liquidationserlös Keine Kündigungsmöglichkeit idR keine Mindestverzinsung Emmittent Gewinnanteil ist steuerlich nicht abzugsfähig

Substanzgenussrecht – Besteuerung beim Investor UGB/Steuerrecht Substanzgenussrecht – Besteuerung beim Investor Natürliche Person 27,5 % KESt (Endbesteuerung, Veranlagung bei Verkauf) PV: Verlustausgleich nach § 27 (8) EStG: Verrechnung nur mit Überschüssen aus privatem Kapitalvermögen (mit gleichartig besteuerten Überschüssen im selben Jahr) BV: Verr. Verlustüberhang zu 55% mit sonstigen Einkünften Körperschaft Ausschüttung steuerfrei, bei Verkauf 25 % KöSt Siebtelregelung für Substanzverluste

Abgrenzung AIF, AIF in Immobilien Kapitalmarktrecht Abgrenzung AIF, AIF in Immobilien FMA Kann auf Definition der Veranlagungsgemeinschaft in Immobilien gem. § 14 KMG abgestellt werden Liegt vor, wenn Veranlagungen von Emittenten ausgegeben werden, die mit dem investierten Kapital direkt oder indirekt nach Zweck oder tatsächlicher Übung überwiegend Erträge aus der Überlassung oder Übertragung von Immobilien an Dritte erwirtschaften

Abgrenzung AIF, AIF in Immobilien UGB/Seuerrecht Abgrenzung AIF, AIF in Immobilien BMF Aufsichtsrechtliche Einstufung ist auch steuerrechtlich maßgeblich

AIF in Immobilien – Anknüpfung an Aufsichtsrecht UGB/Steuerrecht AIF in Immobilien – Anknüpfung an Aufsichtsrecht Fonds wird nicht besteuert Gewinne des Fonds werden auf Anlegerebene versteuert Ausschüttungsgleiche (ag) Erträge (diese erhöhen die Anschaffungskosten des Fondsanteils) Die tatsächlichen Ausschüttungen werden nicht mehr gesondert besteuert (reduzieren allerdings die Anschaffungskosten des Fondsanteils) Verkauf von Fondsanteilen: Besteuerung des Vermögenszuwachses über die fortgeschriebenen Anschaffungskosten

AIF auch schon bei einer Immobilie? Kapitalmarktrecht AIF auch schon bei einer Immobilie? Miteigentümergemeinschaft, Personen- oder Kapitalgesellschaft schafft eine Immobilie an, saniert und vermietet diese (kein zu verwaltendes Portfolio, keine festgelegte Anlagestrategie) FMA: Einzelfallbetrachtung, Kriterien: Einflussmöglichkeiten und Letztentscheidungsbefugnis bei den Anlegern Abhaltung regelmäßiger Eigentümerversammlungen Einschränkung der Tätigkeit eines Kommanditisten Beirats rein auf beratende Funktion Nachweis, dass keine Anlagestrategie gegeben ist, sondern eine reine Verwaltung des bestehenden Objektes

AIF auch schon bei einer Immobilie? UGB/Steuerrecht AIF auch schon bei einer Immobilie? Miteigentümergemeinschaft, Personen- oder Kapitalgesellschaft schafft eine Immobilie an, saniert und vermietet diese (kein zu verwaltendes Portfolio, keine Risikostreuung, keine festgelegte Anlagestrategie) BMF: Aufsichtsrechtliche Einstufung auch steuerrechtlich maßgeblich

Kontakt DDr. Gerold Pinter gerold.pinter@wohninvest.at 0699/14102020