Organisationsformen und Finanzierung gemeinwohlorientierter Wohnprojekte 07. Oktober 2017 Laufer-Stark, vhs Tü, 07.10.2017.

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1 Organisationsformen und Finanzierung gemeinwohlorientierter Wohnprojekte
07. Oktober 2017 Laufer-Stark, vhs Tü,

2 Eine grundsätzliche Anmerkung:
Ob ein Projekt gemeinwohlorientiert ist oder nicht, hängt nicht von der Organisations-/ Rechtsform ab. Man kann auch mit einer Genossenschaft (zumindest eine Zeit lang) unseriös und in die eigene Tasche wirtschaften - und eine AG als Inbegriff skrupelloser Krawattenträger kann ein gemeinwohlorientiertes Unternehmen sein. Laufer-Stark, vhs Tü,

3 Zwei grundsätzliche Fragen:
1.: Soll Wohnungseigentum begründet werden (einzelne Beteiligte sind direkt Eigentümer/in einer bestimmten Wohnung) oder nicht? , 2.: Wollen die Initiator/innen ein Projekt aus-schließlich für sich selbst organisieren oder (auch) für andere? Laufer-Stark, vhs Tü,

4 Bruchteilsgemeinschaft
Überblick Wohnungseigentum? ja nein WEG (überwiegend) selbst genutzt? ja nein Bruchteilsgemeinschaft Verein AG KG GmbH GmbH & Co. KG Genossenschaft Syndikat Bruchteilsgemeinschaft Verein AG KG GmbH GmbH & Co. KG Genossenschaft Syndikat Laufer-Stark, vhs Tü,

5 Frage 1: Wohnungseigentum Wohnungen sollen sich jeweils im Eigentum einzelner Beteiligter befinden (selbst genutzt oder vermietet): - bei Neubau: Baugemeinschaft oder Erwerb vom Bauträger = Wohnungseigentümergemeinschaft b - bei Bestandsgebäude: Erwerb einzelner Wohnein- heiten oder (wenn noch nicht geteilt) Aufteilung in Wohnungseigentum = Wohnungseigentümergemeinschaft Laufer-Stark, vhs Tü,

6 Frage 1: Wohnungseigentum Wohnungen sollen gemeinschaftliches Eigentum sein: In diesem Fall kommen wir, egal ob es um einen geplanten Neubau oder um ein Bestandsgebäude geht, direkt zur Frage 2: Wollen die Initiator/innen ein Projekt ausschließlich für sich selbst organisieren oder (auch) für andere? Laufer-Stark, vhs Tü,

7 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für die Projektbeteiligten errichtet werden: - Bruchteilsgemeinschaft - Verein (e.V.) - Aktiengesellschaft (AG) - Kommanditgesellschaft (KG) - GmbH - GmbH & Co. KG - Genossenschaft - Mietshäuser Syndikat Laufer-Stark, vhs Tü,

8 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für die Projektbeteiligten errichtet werden: - Bruchteilsgemeinschaft Jede/r ist Mit-Eigentümer/in am gesamten Haus (an jeder Tür, jedem Waschbecken…). Jede/r haftet mit seinem / ihrem Vermögen für ALLES („gesamtschuldnerische Haftung“) Laufer-Stark, vhs Tü,

9 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für die Projektbeteiligten errichtet werden: - Verein (e.V.) Im deutschen Rechtssystem nicht mehr zur Verfolgung wirtschaftlicher Zwecke vorgesehen Laufer-Stark, vhs Tü,

10 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere , Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für die Projektbeteiligten errichtet werden: - Aktiengesellschaft (AG) „Kapitalgesellschaft“ Gesellschaft ist Eigentümerin des Hauses sehr formale Rechtsform (jede AG funktioniert gleich) zwingend Aufsichtsrat als Vertreter der Gesellschafter und Kontrollgremium (Haftung…) dadurch Verlässlichkeit – aber auch administrativer Aufwand, der sich für ein Einzelprojekt definitiv nicht lohnt Laufer-Stark, vhs Tü,

11 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere , Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für die Projektbeteiligten errichtet werden: - Kommanditgesellschaft „Personengesellschaft“ Gesellschaft ist Eigentümerin des Hauses. Satzung kann flexibel gestaltet werden. Zwei Arten von Beteiligten: a) Komplementär/in (voll haftend!) b) Kommanditist/in (nur mit gezeichneter Einlage haftend) Bilanzierungspflicht Veränderungen müssen grds. notariell beurkundet werden Laufer-Stark, vhs Tü,

12 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere , Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für die Projektbeteiligten errichtet werden: - GmbH „Kapitalgesellschaft“, tendenziell für einen überschaubaren Gesellschafterkreis gedacht Gesellschaft ist Eigentümerin des Hauses. Satzung kann sehr flexibel gestaltet werden. Beteiligte können, wenn ihr Anteil am Stammkapital eingezahlt ist, nicht mehr mit ihrem persönlichen Vermögen herangezogen werden. Bilanzierungspflicht Jede Veränderung im Gesellschafter/innen-Bestand muss notariell beurkundet werden (gGmbH: gemeinnütziger Zweck??) Laufer-Stark, vhs Tü,

13 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere , Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für die Projektbeteiligten errichtet werden: - GmbH & Co. KG „Hybrid“ zwischen Personen- und Kapitalgesellschaft Gesellschaft ist Eigentümerin des Hauses. Satzung kann flexibel gestaltet werden. Zwei Arten von Beteiligten: a) Komplementär/in (voll haftend) ist GmbH b) Kommanditist/in (nur mit gezeichneter Einlage haftend) 2 x Bilanzierungspflicht Veränderungen müssen grds. notariell beurkundet werden Laufer-Stark, vhs Tü,

14 Eigentümerin GmbH & Co KG
Viele haftungs-beschränkte Kommanditist/ innen Eine vollhaftende Komplementär GmbH Gesellschafter/in: von den Beteiligten gegründete oder externe GmbH Bewohner/innen mit Einlagen, deren Höhe grds. über Mitsprachemöglichkeit entscheidet Grundsätzlich für die Geschäfts- führung zuständig

15 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für die Projektbeteiligten errichtet werden: - Genossenschaft nach deutschem Recht DIE Gesellschaftsform, um einen eigenwirtschaftlichen Zweck gemeinschaftlich zu verfolgen Genossenschaft ist Eigentümerin des Hauses. Keine Haftung der einzelnen Beteiligten über den Genossenschaftsanteil hinaus Kontrolle durch Aufsichtsrat und Prüfungsverband für ein einzelnes Projekt eigentlich zu aufwendig Laufer-Stark, vhs Tü,

16 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für die Projektbeteiligten errichtet werden: - Mietshäuser Syndikat „Hybrid“ GmbH ist Eigentümerin des Hauses. Hat genau zwei Gesellschafter: a) Bewohnerverein (e.V.) b) Syndikat Freibung GmbH (nur Vetorecht, wacht über den Zweck, Wohnraum dem Markt zu entziehen) Laufer-Stark, vhs Tü,

17 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für die Projektbeteiligten errichtet werden: - Mietshäuser Syndikat Laufer-Stark, vhs Tü,

18 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere , Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für die Projektbeteiligten errichtet werden: - Mietshäuser Syndikat Besonderheit Finanzierung: Während bei allen anderen Rechtsformen zwingend ein Eigenkapital von mindestens 20% (besser mehr!) er-forderlich ist, beträgt das EK im engeren Sinne bei einem Syndikatsprojekt lediglich 25 TEUR (Stammkapital der GmbH). Da die Banken natürlich trotzdem höchstens 80% Darlehen geben, wird die Differenz durch „Direktkredite“ aufgefüllt. Das sind (unbesicherte) Darlehen, i.d.R. von Privatpersonen. Wirtschaftlich (für die Banken) stellen sie haftendes Kapital dar. Laufer-Stark, vhs Tü,

19 Bruchteilsgemeinschaft
Überblick Wohnungseigentum? ja nein WEG (überwiegend) selbst genutzt? ja nein Bruchteilsgemeinschaft Verein AG KG GmbH GmbH & Co. KG Genossenschaft Syndikat Bruchteilsgemeinschaft Verein AG KG GmbH GmbH & Co. KG Genossenschaft Syndikat Laufer-Stark, vhs Tü,

20 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für andere errichtet werden: - Bruchteilsgemeinschaft - Verein (e.V.) - Aktiengesellschaft (AG) - Kommanditgesellschaft (KG) - GmbH - GmbH & Co. KG - Genossenschaft - Mietshäuser Syndikat Laufer-Stark, vhs Tü,

21 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere
Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für andere errichtet werden: - Aktiengesellschaft (AG) „Kapitalgesellschaft“ Gesellschaft ist Eigentümerin des Hauses sehr formale Rechtsform (jede AG funktioniert gleich) zwingend Aufsichtsrat als Vertreter der Gesellschafter und Kontrollgremium (Haftung…) dadurch Verlässlichkeit – aber auch administrativer Aufwand, der sich für ein Einzelprojekt definitiv nicht lohnt Laufer-Stark, vhs Tü,

22 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere , Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für andere errichtet werden: - GmbH „Kapitalgesellschaft“, tendenziell für einen überschaubaren Gesllschafterkreis gedacht Gesellschaft ist Eigentümerin des Hauses. Satzung kann sehr flexibel gestaltet werden. Beteiligte können, wenn ihr Anteil am Stammkapital eingezahlt ist, nicht mehr mit ihrem persönlichen Vermögen herangezogen werden. Bilanzierungspflicht Jede Veränderung im Gesellschafter/innen-Bestand muss notariell beurkundet werden (gGmbH: gemeinnütziger Zweck??) Laufer-Stark, vhs Tü,

23 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere , Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für andere errichtet werden: - GmbH & Co. KG „Hybrid“ zwischen Personen- und Kapitalgesellschaft Gesellschaft ist Eigentümerin des Hauses. Satzung kann flexibel gestaltet werden. Zwei Arten von Beteiligten: a) Komplementär/in (voll haftend) ist GmbH b) Kommanditist/in (nur mit gezeichneter Einlage haftend) 2 x Bilanzierungspflicht Veränderungen müssen grds. notariell beurkundet werden Laufer-Stark, vhs Tü,

24 Frage 2: Für sich oder (auch) für andere , Im gemeinschaftlichen Eigentum befindlicher Wohnraum soll für andere errichtet werden: - warum Genossenschaft und Syndikat NICHT: Beide Organisationsformen sind „Selbsthilfe“- Rechtsformen. Für Projekte, wo Geld (und Engagement) FÜR ANDERE gebündelt werden soll, sind sie weder von der Rechtssystematik her gedacht noch von der Idee geeignet (insbesondere Syndikat) Laufer-Stark, vhs Tü,

25 Zurück zur grundsätzlichen Anmerkung:
Es gibt nicht DIE richtige Rechtsform für gemein-wohlorientierte Projekte, sondern es muss in jedem einzelnen Fall abgewogen werden, was passt. Und: Ob ein Projekt gemeinwohlorientiert ist oder nicht, hängt wesentlich von der Kontrolle der „Geschäfts-führung“ durch möglichst viele Beteiligte ab. Laufer-Stark, vhs Tü,