Die Präsentation wird geladen. Bitte warten

Die Präsentation wird geladen. Bitte warten

Showdown der Excel-Akrobaten? Potential deutscher Immobilien im internationalen Vergleich Werner Rohmert Dipl.-Kfm., Dipl.-Volksw. "Der Platow Brief" Immobilien.

Ähnliche Präsentationen


Präsentation zum Thema: "Showdown der Excel-Akrobaten? Potential deutscher Immobilien im internationalen Vergleich Werner Rohmert Dipl.-Kfm., Dipl.-Volksw. "Der Platow Brief" Immobilien."—  Präsentation transkript:

1 Showdown der Excel-Akrobaten? Potential deutscher Immobilien im internationalen Vergleich Werner Rohmert Dipl.-Kfm., Dipl.-Volksw. "Der Platow Brief" Immobilien Der Immobilienbrief (Hrsg.) Research Medien AG Vorstand Repkestraße Rheda-Wiedenbrück Tel. +49 (0) , Fax +49 (0) , Funk Exklusivforum Geschlossene Fonds "Initiatoren treffen Journalisten" Donnerstag, , Camp de Mar

2 © Werner Rohmert WMD Mallorca Vorab: Der Vortrag ist über WMD oder per Mail oder tel erhältlich.

3 © Werner Rohmert WMD Mallorca Zur Person: Werner Rohmert Dipl.-Kfm., Dipl.-Volksw. Management, Finanzierung Know-how Bereitstellung strategischer Beratung Bewertung, Analyse und Auswahl von Immobilien Vertrieb von Immobilien u. Immobilienderivaten, interne und externe Kommunikation Kompetenz seit 1982 Unternehmensberatung Verlag Research Medien AG Journalismus C. WredeM. Gotzi S. v. Keudell ADI Stuttgart Dr. R. Vierbuchen Davon lebe ich Artikel (versch.) Der Platow Brief Platow Konjunktur- Prognose-Bücher Buch "E-Business i.d. Immobilienwirtschaft immpresseclub e.V. (Vorsitzender der AG dt. Immobilienjournalisten) Kompetenz seit 1987 Damit schaffe ich Werte Mein Hobby

4 © Werner Rohmert WMD Mallorca Potential deutscher Immobilien im internationalen Vergleich Was ist neu? * Änderung der Rahmenbedingungen durch Globalisierung * Marktteilnahme internationaler Player * Wie lange läuft die Investment-Party noch? Oder: Wird aus dem Boom eine nachhaltige Niveautransformation?

5 © Werner Rohmert WMD Mallorca Basisfragen Bedeutet Globalisierung (des Kapitalmarktes), dass der internationale Vergleich bei der Preisbildung von Immobilien zur allein dominierenden Größe wird? Bedeutet Globalisierung, dass Preis/ Rendite einer Immobilie die einzigen Kriterien bei der Attraktivitätsbeurteilung von vergleichbaren Immobilien werden? * Demographie / Bestand /Nachfrageperspektiven? * Ökonomie / Konjunktur / Reife / Politik / VW Risiken Bedeutet Globalisierung, dass Immobilien zu einem homogenen Gut auf einem homogenen Markt werden? Bedeutet Globalisierung, dass durch Zertifizierung nicht vergleichbare Immobilienbestände homogene Produkte geschaffen werden?

6 © Werner Rohmert WMD Mallorca Generalfrage: Kann ein Investment *in ein technisches Produkt ( Büro/ EH) *mit 20 bis 30 Jahren wirtschaftlicher Lebensdauer und *4,5 bis 5,5% Mietrendite nach Verwaltung und Instandhaltung * ohne Knappheit bzw. Reproduktions- kostensteigerung bzw. Mietsteigerung bzw. *ohne Grundstückswertsteigerung als Residualgröße GUTGEHEN ?

7 © Werner Rohmert WMD Mallorca Wann ist eine Immobilieninvestition sinnvoll? Voraussetzung eines jeden Immobilieninvestments ist die plausible Erwartung von Mieterhöhungen und daraus resultierenden Wertsteigerungen? Opportunity Fast Deals betätigen nur die Regel. Wertsteigerungen resultieren (kurzfristig?) auch aus int. Anlagedruck, jedoch ist irgendwann der Anlage-Effekt ausgereizt. Langfristig bestimmen der Nutzer und Knappheit den Wert. Feri: Die Wertentwicklung einer Immobilie resultiert zu 70% aus der Prosperität der Region Eine Immobilie ohne Nutzer ist eine Ruine!

8 © Werner Rohmert WMD Mallorca Deutschland heute: * historische Perspektive + Konsequenzen *Binnenpower durch Aufschwung * Internationale Marktbereiter *Internationaler Vergleich

9 © Werner Rohmert WMD Mallorca Deutsches Marktumfeld (aus int. Sicht) Hohe Mietanfangsrenditen im int. Vergleich Niedrige Zinsen im Nicht-Euro-Vergleich Erwartung von Mietsteigerungen Start des G-Reit (Neue Chancen und Top-Stimmung) führten bereits zu Preissteigerungen bzw. sinkenden Anfangsrenditen von Immobilien und Portfolios, die im Focus internationaler Investoren sind. = Glänzende Perspektiven? !

10 © Werner Rohmert WMD Mallorca Finanzierungszinsen vs. Immobilienrenditen... von Immobilien im Investoren-Focus % Büro Lager Einzelhandel Euro Swap 10 J. Quellen: Jones Lang LaSalle, Bloomberg // Rendite- Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, München Transaktionen in Deutschland ? !

11 © Werner Rohmert WMD Mallorca Warum sind die Deutschen durch die internationale Invasion überrascht worden? Vernachlässigung der Zinsen als Kostenfaktor Deutsche Bewertungsmentalität (unabhängig vom Kapitalmarkt) Verschlossener Kapitalmarktzugang deutscher Investoren ohne institutionellen Background Psychologie-Paradoxon: Je höher die Zinsen, desto sicherer der Arbeitsplatz, desto besser die Wertentwicklungsperspektive, desto besser und sicherer das Immobiliengeschäft

12 © Werner Rohmert WMD Mallorca Erfolg und Irrtumspotential internationaler Investoren Erfolgsfaktoren: Zinsdifferenz Idee + Umsetzungsimage Non-Recourse Kapitalmarktzugang Irrtumspotentiale: Fehleinschätzung der Immobilienmärkte Unterschätzung juristischer Wertminderung durch deutsche Rechtssprechung und Mietgesetze (NPL und Wohnen) Fehleinschätzung der deutschen Volkswirtschaft Überschätzung zyklischer Potenziale einer reifen Volkswirtschaft ohne Potentialwachstum

13 © Werner Rohmert WMD Mallorca Die Zeiten historisch niedriger Finanzierungszinsen sind vorbei. Parallel dazu erhöhten sich aufgrund der hohen Nachfrage die Kaufpreise für gewerblich genutzte Immobilien deutlich. Preisentwicklung für Spitzenobjekte (lt. Jones Lang LaSalle) Büro von 5,3% Anfang 2005 auf 4,5% = 15% Shopping Center von 6,0% Anfang 2005 auf 4,75% = 21% Logistikflächen von 7,8% Anfang 2005 auf 6,3% = 19% Tendenz in allen drei Bereichen bis Ende 2007 noch leicht fallend. Zwischenfazit: Dramatik der Preiserhöhungen wird vor Hintergrund erreichter Grenzen in der Presse übertrieben

14 © Werner Rohmert WMD Mallorca Quelle: DB Immobilien 6/2007 Die aktuelle Preissituation ist wieder nur ein gefühlter Rekord. In Deutschland gab es immer preislich schmerzfreie Investoren: Die Offenen Immobilienfonds. Das war im internationalen Vergleich immer eine dt. Sondersituation

15 © Werner Rohmert WMD Mallorca besorglich stimmt allerdings, …, dass an den Basismärkten wenig geschieht …

16 © Werner Rohmert WMD Mallorca n Perspektive: Zyklus, int. Entwicklung, Zins, Nachfragedruck durch Liquid. + Imm.-Renaissance Volkswirtschaft, Demographie, Potentialpfad, Reife d. VW, Kapitalstock, Basis-Effekt Top oder Flopp? – Die Entwicklungslinien !

17 © Werner Rohmert WMD Mallorca

18 © Werner Rohmert WMD Mallorca

19 © Werner Rohmert WMD Mallorca Hierbei handelt es sich um Preissteigerungen vergleichbarer Objekte und NICHT um Wertsteigerungen untersuchter Objekte (Qualitätsentwicklung, Instandhaltung/ Revitalisierung nicht berücksichtigt)

20 © Werner Rohmert WMD Mallorca Wissen das die Prospektierer ???

21 © Werner Rohmert WMD Mallorca Erste Hilfe zur Immobilien-Wertermittlung DB Immobilien Multiplikatoren-Tableau Je nach Immobilienqualität und Lage sind im Einzelfall 2 JM Abweichung real

22 © Werner Rohmert WMD Mallorca Wie geht es weiter? Immobilienlüge der Produktanbieter?

23 © Werner Rohmert WMD Mallorca Praktiker-These: Solange die Preise im Ausland höher sind, geht der Boom in Deutschland weiter! Fragen: Reicht der nominale, relative Preis für eine Entscheidung? Haben Düsseldorf und Paris die gleichen Perspektiven wie London oder Paris? Worauf begründen sich Mietsteigerungsperspektiven? * Zyklik * Nutzer-Nachfrage * Kapitalanlagedruck (kurzfristig) bzw. * Knappheit/ Ökonomie/ Demografie)?

24 © Werner Rohmert WMD Mallorca Die Immobilien-Lüge - Herengracht Index Between 1628 and 1973 (the period of Eichholtz's original study), real property values on the Herengracht -- adjusted for inflation -- went up a mere 0.2 percent per year, worse than the stingiest bank savings account. As Shiller wrote in his analysis of the Herengracht index, ''Real home prices did roughly double, but took nearly 350 years to do so.'' … this means that after taking three and a half centuries to double its real value, the house has tripled in value in the last 22 years. An analysis Shiller made of home prices in the U.S. going back to 1890 showed an average annual increase of a meager 0.4 percent. By way of contrast, Jeremy J. Siegel of the Wharton School of Business has calculated that over a 200- year period, the stock market had an average annual real rate of return of 6.8 percent. It's only in recent years, Shiller says, that huge increases in real-estate prices have become the norm and that people have come to expect them. By RUSSELL SHORTO (NYT) Published: March 5, 2006

25 © Werner Rohmert WMD Mallorca

26 © Werner Rohmert WMD Mallorca Büroimmobilien

27 © Werner Rohmert WMD Mallorca

28 © Werner Rohmert WMD Mallorca Büroimmobilien

29 © Werner Rohmert WMD Mallorca Büroimmobilien

30 © Werner Rohmert WMD Mallorca Büroimmobilien

31 © Werner Rohmert WMD Mallorca Einzelhandel

32 © Werner Rohmert WMD Mallorca

33 © Werner Rohmert WMD Mallorca Chancen mit Wohnen!!

34 © Werner Rohmert WMD Mallorca Wohnimmobilien

35 © Werner Rohmert WMD Mallorca Wohnimmobilien

36 © Werner Rohmert WMD Mallorca Wohnimmobilien

37 © Werner Rohmert WMD Mallorca Wohnimmobilien

38 © Werner Rohmert WMD Mallorca Wohnimmobilien

39 © Werner Rohmert WMD Mallorca Wohnimmobilien

40 © Werner Rohmert WMD Mallorca Wohnimmobilien

41 © Werner Rohmert WMD Mallorca Wie geht es weiter? Wenn die Entwicklung ausschließlich am internationalen Vergleich hängt, geht die Party weiter Wenn immobilienwirtschaftliche Langfristperspektiven dominant werden, ist das Ende der Ralley absehbar Mathematisch realistisch ist ein Soft-Landing auf erhöhtem Preisniveau

42 © Werner Rohmert WMD Mallorca Wie geht es weiter? Anhaltender Boom (IVG-These) + Mieten steigen auf breiter Front + Asset Management bündelt Nachfrage + Renditen bleiben niedrig bzw. geben weiter nach auf internationales Niveau Soft-Landing mit Niveauerhöhung durch niedrigeres Zinsniveau und anhaltende Nachfrage Massenpanik der Lemminge ( Absturz ???)

43 © Werner Rohmert WMD Mallorca Und ich glaube daran … Eine Immobilie ist keine Excel-Tabelle

44 © Werner Rohmert WMD Mallorca Was ist der Unterschied zwischen einer Immobilie und einem Wertpapier? Haus Aussel (Büro Der Immobilienbrief) A.D seit 427 Jahren am Netz


Herunterladen ppt "Showdown der Excel-Akrobaten? Potential deutscher Immobilien im internationalen Vergleich Werner Rohmert Dipl.-Kfm., Dipl.-Volksw. "Der Platow Brief" Immobilien."

Ähnliche Präsentationen


Google-Anzeigen