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Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Baugespräche 10, HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft.

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Präsentation zum Thema: "Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Baugespräche 10, HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft."—  Präsentation transkript:

1 Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Baugespräche 10, HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst, 16. November 2010, 18.00 Uhr, Großer Hörsaal Stadt Celle, Dezernat für Stadtentwicklung, Umwelt & öffentliche Einrichtungen Stadtbaurat Dr.-Ing. Matthias Hardinghaus, Architekt BDA & Stadtplaner SRL

2 Ziel 1: Zum Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung Ziel 2: Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung Ziel 3: Entwurfsaufgabe & -ergebnis: Architekturwettbewerb Ziel 4: Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen matthias.hardinghaus@celle.de Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Ziele des Vortrags

3 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung 1.1 Vorgeschichte 1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt 2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl) 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift 2.2 Entwerfen: Der Architekturwettbewerb (Vertiefung) 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen matthias.hardinghaus@celle.de Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Gliederung

4 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung: Städtebauliche Einorndung matthias.hardinghaus@celle.de

5 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung: Städtebauliche Einordnung matthias.hardinghaus@celle.de >>> Bauen im Bestand…

6 1.1 Vorgeschichte matthias.hardinghaus@celle.de -2005-06, erste konkrete Überlegungen zu einem innerstädtischen Einkaufszentrum, Projektentwickler: ECE -2007, der Projektentwickler Gedo legt eine weitere Variante zu einem innerstädtischen Einkaufszentrum vor, Rückzug 08.2008 (Gedo 1); Herbst 2008 erneuter Anlauf der Fa. Gedo (Gedo 2) -Ende 2008 kam es (u.a.) über diese Frage zum Rücktritt des damaligen Oberbürgermeisters -Februar 2009, Grundsatzerklärung des Rates der Stadt Celle zur Altstadtgalerie -Februar 2009, Wahl des neuen Oberbürgermeisters -A) Über die vorbezeichneten Stufen ist mittlerweile eine klare parteipolitische Zuordnung nicht möglich. B) Diskussionen über ein innerstädtisches Einkaufzentrum gibt es in Celle seit vielen Jahren. -August 2009 Wiedereinführung eines Stadtbaurates

7 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung: Städtebauliche Einordnung matthias.hardinghaus@celle.de

8 1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt matthias.hardinghaus@celle.de Was bewegt? - Grundsatzfrage (Polarisierung) - Standortfrage (Einbettung) - Quadratmeterfrage - Qualitätsfrage (Wettbewerb) - Markenfrage (Ankermieter) - Verkaufsflächenfrage (Struktur)

9 2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl) matthias.hardinghaus@celle.de -Grundsatzerklärung des Rates vom 12. Februar 2009. Städtebauliche Zielstellungen werden formuliert. -Auf 1 ½ DIN A4 Seiten fasst der Rat der Stadt Celle sein Ansinnen zusammen, eine innerstädtische Einkauf-Mall Altstadtgalerie Celle zu ermöglichen >>> Auftrag an die Verwaltung -Methodisch kann die Grundsatzerklärung in die folgenden Teilschritte bzw. Instrumente operationalisiert werden: > Einzelhandelsgutachten, Verträglichkeit > Städtebauliche Vertrag und Grundstückskaufvertrag > Architektenwettbewerb, städtebauliche Einbettung > Bebauungsplan, inklusive div. Fachgutachten (Verkehr, Lärm)

10 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift matthias.hardinghaus@celle.de Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB) Dringender Handlungsbedarf zur nachhaltigen Stärkung der Innenstadt Erweiterung vorhandenen und Schaffung neuen Einzelhandels Ansiedlung von Geschäftshäusern in Innenstadt verträglicher Art und Weise PHASE 1: Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) Vorbereitung des Beschlusses: Planungs- und Bauausschuss 07.12 2006 Verwaltungsausschuss: 12.12.2006 Beschlussfassung: Rat 15.12.2006 Ortsübliche Bekanntmachung: Cellesche Zeitung 30.12.2006

11 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift matthias.hardinghaus@celle.de Gemeinsame öffentliche Sitzung von Planungs- und Bauausschuss, Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing und Ortsrat zum Verträglichkeitsgutachten am 11.06.2008 PHASE 3: Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) Anschreiben 17.06.2008 Frist bis 04.07.2008 PHASE 4: Formale Beteiligung der Öffentlichkeit – öffentliche Auslegung – (§ 3 Abs. 2 BauGB) Vorbereitet für Planungs- und Bauausschuss, abgesetzt wegen Rückzug des Investors.

12 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift matthias.hardinghaus@celle.de 21.10.08 Vorlage eines neuen Konzeptes durch den Investor (GEDO II) 16.12.08 VA-Beschluss zum weiteren Vorgehen: Planungen sollen wieder aufgenommen werden. Grundsatzerklärung zu GEDO II: 10.02.09 Verwaltungsausschuss 12.02.09 Rat Wiederaufnahme des B-Plan-Verfahrens: Information der Öffentlichkeit über geändertes Projekt 28.02.09 Bekanntmachung in der CZ 11.03.09 Versammlung mit Vortrag und Diskussion Informationen zum Zeitplan, Wettbewerb und zum Betreiberkonzept in einer nicht-öffentlichen Ratsveranstaltung am 26.01.2010

13 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift matthias.hardinghaus@celle.de PHASE 5: Formale Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB) – öffentliche Auslegung auf die Dauer eines Monats - und formale Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB)- in angemessener Frist, durchgeführt Ende August bis Ende September 2010 Diese Schritte können gem. § 4a Abs. 2 BauGB parallel durchgeführt werden. >>> Ergebnis: erneute Beteiligung ist erforderlich, weil aufgrund der Anregungen und Einwendungen der Entwurf des B-Plans geändert und ergänzt werden musste. (vgl. § 4a (3) PHASE 6: Satzungsbeschluss (§ 10 Abs. 1 BauGB), war geplant für Anfang November, nach Prüfung der fristgemäß eingegangenen Stellungnahmen (§ 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB) und der Abwägung der privaten und öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander (§ 1 Abs. 7 BauGB). Rechtsverbindlichkeit: Ortsübliche Bekanntmachung (im Amtsblatt für den Landkreis Celle) (§ 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB

14 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung 1.1 Vorgeschichte 1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt 2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl) 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift 2.2 Entwerfen: Der Architekturwettbewerb (Vertiefung) 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen matthias.hardinghaus@celle.de Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Gliederung

15 matthias.hardinghaus@celle.de 2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie

16 matthias.hardinghaus@celle.de 2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie

17 matthias.hardinghaus@celle.de 2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie

18 matthias.hardinghaus@celle.de Die Beurteilung der Arbeiten erfolgte gemäß nachfolgender gleichrangiger Kriteriernblöcke: -Städtebauliche Einbindung und Transparenz -Transparenz und Geschlossenheit der Fassaden -Art und Weise der Werbekonzeption -Gestalterische Qualität der Fassaden und Dachlandschaft -Wirtschaftlichkeit und ganzheitliches energetischen Konzept -Technische Realisierbarkeit -Denkmalpflegerische Einbindung Spannungsfeld & Philosophie der Aufgabe: Fachwerk/Gestaltungssatzung vs. Freiheit und Innovationskraft des Wettbewerbes 2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie

19 Entwurfsaufgabe: Große zusammenhängende Flächen einer Handelsimmobilie versus Kleinteiligkeit und auch hohen Individualität der Bergstraße und des Südwalls matthias.hardinghaus@celle.de 2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie

20 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers matthias.hardinghaus@celle.de

21 Parzelle > Einzelhaus > Giebelständigkeit 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers

22 matthias.hardinghaus@celle.de 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers

23 matthias.hardinghaus@celle.de 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers

24 Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit matthias.hardinghaus@celle.de 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers

25 Stadtbaurat Dr.-Ing. Matthias Hardinghaus, matthias.hardinghaus@celle.de 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit

26 matthias.hardinghaus@celle.de 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit

27 matthias.hardinghaus@celle.de 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit

28 matthias.hardinghaus@celle.de 2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit

29 1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung 1.1 Vorgeschichte 1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt 2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl) 2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift 2.2 Entwerfen: Der Architekturwettbewerb (Vertiefung) 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen matthias.hardinghaus@celle.de Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Gliederung

30 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen matthias.hardinghaus@celle.de -Es gab viele Gemeinsamkeiten und die Zusammenarbeit war insgesamt professionell. Diskrepanzen im Rahmen der Vertragsverhandlungen gab es jedoch insbesondere zu: >Kostenübernahme für archäologische Grabungen >Kaufpreisvorstellungen städtischer Grundstücke >Verkaufsflächenstruktur (Dublizierung der Innenstadt) >Durchlässigkeit der Läden zur Bergstraße >Öffnung der Heeringgasse >Sicherung der Ergebnisse des Architektenwettbewerbes >Sicherung der städtebaulichen Zielvorstellungen bei Rechtsnachfolge des Investors

31 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen matthias.hardinghaus@celle.de -Intensive Verhandlungen im Rahmen des Städtebaulichen Vertrages haben mit dazu geführt, dass sich Rat und Verwaltung zu einem Verfahrenswechsel von einem Bebauungsplan als Angebotsplanung hin zu einem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan entschieden haben. -Vorteile für die Stadt: Vorgenannte Details würden über den Durchführungsvertrag nach § 12 (3a) BauGB Bestandteil der Bebauungsplanung >>> Norm statt Vertrag. Damit entfällt die Frage: Was passiert bei Weiterveräußerung durch den Investor (Rechtsnachfolge). -Vorteile für den Investor: Ein Großteil der einschränkenden Regelungen über Rechtsnachfolge, Vertragsstrafen und der Zeitplan der Baupflichten entbehrlich wäre. -Zeitlich würde der Verfahrenswechsel etwa 2- 4 Monate in Anspruch nehmen

32 3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen matthias.hardinghaus@celle.de -Beschluss des Rates vom 4. November 2010: Zur Sicherung der städtebaulichen Zielvorstellungen, wie sie in der Grundsatzerklärung des Rates vom 12.02.2009 niedergelegt und in der weiteren Entwicklung des Projektes Altstadtgalerie durch die Verwaltung herausgearbeitet wurden, wird die Verwaltung beauftragt, einen Verfahrenswechsel von einer Angebotsplanung zu einem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan herbei zu führen. Der Investor wird darum gebeten, zeitnah einen entsprechenden Antrag zu stellen. -Mit Schreiben vom 12. November 2010 erklärt die Fa. Gedo keinen entsprechenden Antrag nach § 12 (2) BauGB stellen zu wollen.

33 Ziel 1: Zum Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung Ziel 2: Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung Ziel 3: Entwurfsaufgabe & -ergebnis: Architekturwettbewerb Ziel 4: Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen matthias.hardinghaus@celle.de Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Ziele des Vortrags

34 Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE Baugespräche 10, HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst, 16. November 2010, 18.00 Uhr, Großer Hörsaal Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Stadt Celle, Dezernat für Stadtentwicklung, Umwelt & öffentliche Einrichtungen Stadtbaurat Dr.-Ing. Matthias Hardinghaus, Architekt BDA & Stadtplaner SRL


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