Liegenschaften in der Steuererklärung 2010 Dr. iur. Jürg Dubs, Rechtsanwalt, Zürich

Themen Eigenmietwert und Vermögenssteuerwert Unternutzungsabzug / Härtefallregelung Unterscheidung Unterhalt / Wertvermehrung Unterhaltsabzüge (pauschal / effektiv) Ersatzbeschaffung bei der Grundstückge- winnsteuer

Zürcher Steuergesetz Eigenmietwert § 21 Abs. 2: Der Regierungsrat erlässt die für die durchschnittlich gleichmässige Bemes- sung des Eigenmietwertes selbstbe- wohnter Liegenschaften oder Liegen- schaftsteile notwendigen Dienstan- weisungen. Dabei kann eine schema- tische, formelmässige Bewertung der Eigenmietwerte vorgesehen werden. Es sind jedoch folgende Leitlinien zu beach- ten: a)Der Eigenmietwert ist un- ter Berücksichtigung der Förderung von Eigentums- bildung und Selbstvorsor- ge auf maximal 70 Pro- zent des Markt(miet)wer- tes festzulegen; b)…… c)..... (Unternutzungsabzug) Vermögenssteuerwert § 39 Abs. 3: Der Regierungsrat erlässt die für eine gleich- mässige Bewertung von Grundstücken not- wendigen Dienstanweisungen. Es kann eine schematische, formelmässige Bewer- tung vorgesehen werden, wobei jedoch den Qualitätsmerkmalen der Grundstücke, die im Falle der Veräusserung auch den Kaufpreis massgeblich beeinflussen würden, angemessen Rechnung zu tragen ist. Die Formel ist so zu wählen, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven Marktwert liegen. Abs. 4: Führt in Einzelfällen die formelmässige Bewertung dennoch zu einem höheren Vermögenssteuerwert, ist eine individuelle Schätzung vorzunehmen und dabei ein Wert von 90 Prozent des ef- fektiven Marktwertes anzu- streben.

Der Regierungsrat beschliesst, gestützt auf die §§ 21 Abs. 2, 39 Abs. 3 und 4 sowie 40 des Steuerge- setzes: Die Steuerbehörden werden angewiesen, die Vermö- genssteuerwerte und Eigenmietwerte von Liegen- schaften nach Massgabe der folgenden Vorschriften festzusetzen: …………………. ………………………….. HEV Meilen, Vortrag Dr. Jürg Dubs,

Für Einfamilien-3,50 % (bisher 3,75 %) des häuser (EFH):Land- und Zeitbauwerts Für Stockwerk-4,25 % (bisher 4,75 %) des eigentum (StWE):Land- und Zeitbauwertan- teils Übersteigt Basiswert Fr. 120‘000.- (EFH; bisher Fr. 90‘000.-) bzw. Fr. 40‘000.- (StWE): Insoweit bei Eigenmietwert nur mit 1 % zu berücksichtigen. HEV Meilen, Vortrag Dr. Jürg Dubs,

Beispiel: 9-Zimmer-Einfamilienhaus, Formel- eigenmietwert (EMW) Fr. 36‘000.--, bewohnt durch beide Ehegatten, deren drei erwachsene Kinder ausgezogen sind. Drei Zimmer unbenutzt. Berechnungsformel: Fr. 36‘ x 8 (6 Zimmer + 2 Räume) 11 (9 Zimmer + 2 Räume) = reduzierter EMW von Fr. 26‘ HEV Meilen, Vortrag Dr. Jürg Dubs,

Beispiel: 6-Zimmer-Eigentumswohnung, Formel- eigenmietwert (EMW) Fr. 25‘000.--, bewohnt durch Witwe, deren erwachsenes Kind ausgezo- gen ist. Ein Zimmer ist unbenutzt. Berechnungsformel: Fr. 25‘000.– x 6 (5 Zimmer + 1 Raum) 7 Zimmer (6 Zimmer + 1 Raum) = reduzierter EMW von Fr. 21‘ HEV Meilen, Vortrag Dr. Jürg Dubs,

Merkblätter des kantonalen Steueramtes über die steuer- liche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegen- schaften vom 31. August 2006 (gültig bis Steuerperiode 2009) und vom 13. November 2009 (gültig ab Steuerperiode 2010) (Erlasse) HEV Meilen, Vortrag Dr. Jürg Dubs,

Merkblätter des kantonalen Steu- eramtes über die steuerliche Be- handlung von Investitionen, die dem Energiesparen und dem Um- weltschutz dienen, bei Liegen- schaften des Privatvermögens, vom 30. Mai 2005 (gültig bis Steuer- periode 2009) und vom 13. Novem- ber 2009 (gültig ab Steuerperiode 2010) (Erlasse HEV Meilen, Vortrag Dr. Jürg Dubs,

Unterhaltsabzüge (pauschal/effektiv) Nur bei Liegenschaften im Privatvermögen Pauschal: 20 % des Bruttomietertrags (Eigenmietwert!) Effektiv:Möglichst detaillierte Liste erstellen (Belege bereit halten!) Keine Kombination Pauschale/effektive Kosten (Ausnahme: denkmalpflegerische Arbeiten) Geschäftsliegenschaften: nur effektive Kosten!

§ 216 Abs. 3 lit. i StG ZH: Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgescho- ben bei Veräusserung einer dauernd und aus- schliesslich selbst genutzten Wohnliegen- schaft (…), soweit der Erlös innert angemes- sener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgegenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird. HEV Meilen, Vortrag Dr. Jürg Dubs,