Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Bauvorhaben in der Nachbarschaft Rechte der Wohnungseigentümer Kurzseminar des VNWI – 09.09.2013 Krefeld Klaus Eichhorn Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bauvorhaben in der Nachbarschaft Ablauf des Vortrages Ziel des Vortrags Nachbarschutz - privat oder öffentlich? Rechtlich betroffene Nachbarn Beschwerdebefugnis Dritter Rechtschutz der Nachbarn Bauordnungsrecht - Bauplanungsrecht Rechtsbehelfe Stand des Bauvorhabens – Verhalten der Behörde Verhalten der Wohnungseigentümer Beschlussfassung – Verwirkung – zivilrechtliches Vorgehen Aufgaben und Vorgehen des Verwalters Checkliste für den Verwalter © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09.09.2013 VNWI Krefeld

Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09.09.2013 VNWI Krefeld Ziel des Vortrags Vermittlung von Grundkenntnissen Komplexe Materie Viele Beteiligte Verschiedene Rechtsbereiche Einzelfallentscheidungen Ungeklärte Rechtsfragen Problembewusstsein Information über Stand und Einzelheiten des Verfahrens Dokumentation über den zeitlichen Ablauf Kontakt zu den Beteiligten Suche nach dem richtigen Fachanwalt © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09.09.2013 VNWI Krefeld

Nachbarschutz im Privatrecht z.B. Pflanzung von Bäumen und Sträuchern Unmittelbarer Anspruch - §§ 905 ff. BGB - NachbarrechtG NW Gleichordnung Zivilrechtsweg Amts- und Landgerichte © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09.09.2013 VNWI Krefeld

Nachbarschutz im öffentlichen Recht Errichtung eines Gebäudes Kein unmittelbarer Anspruch Über- Unterordnung zur Behörde Öffentliches Recht Verwaltungsgerichte © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09.09.2013 VNWI Krefeld

Wer ist rechtlich betroffener Nachbar im Baurecht? Unmittelbar angrenzendes Grundstück? nicht entscheidend, da eher zufälliges Kriterium Benachbart im baurechtlichen Sinne sind alle, die durch das Vorhaben in ihren öffentlich-rechtlichen Belangen berührt werden können. Entscheidend sind somit Art und Lage des Vorhabens und dessen Auswirkungen. Rechtlich geschützt sind alle dinglich Berechtigten = Eigentümer nicht aber obligatorisch Berechtigte = Mieter und Pächter OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 09.07.2012 – 2 N 16.12 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09.09.2013 VNWI Krefeld

Wer ist als Dritter beschwerdebefugt? Baugenehmigung wird dem Bauherrn erteilt, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen § 75 Abs.1 BauO NW Beteiligung und Information der Angrenzer § 74 BauO NW Dritt- oder Nachbarschutz Beschwerdebefugt ist nur, wer in dem für ihn fremden Verfahren darlegen kann, dass er durch das Bauvorhaben besonders und „qualifiziert“ betroffen ist, weil er aufgrund seines besonderen Verhältnisses zu d. Vorhaben mglw. in seinen Rechten verletzt ist. Maske in: Schönenbroicher/Kamp, BauO NW, Kommentar, 2012, § 74 Rdn.15; BVerwG NJW 1983,672 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09.09.2013 VNWI Krefeld

Nachbarschutz im Baurecht Schutznormtheorie Drittschutz vermitteln nur solche Vorschriften des öffentlichen Baurechts, die – auch teilweise – der Rücksichtnahme auf individuelle Interessen oder deren Ausgleich untereinander dienen. Hat eine baurechtliche Norm nur objektiven Charakter oder dient sie auch dem Schutz individueller Interessen anderer Beteiligter? Maske in: Schönenbroicher/Kamp, BauO NW, Kommentar, 2012, § 74 Rdn.17 Nachbarliches Bestimmtheitsgebot Erforderlich ist, dass der Nachbar der Baugenehmigung und den genehmigten Bauvorhaben sicher entnehmen kann, dass nur solche Nutzungen erlaubt sind, die Nachbarrechte nicht beeinträchtigen können. OVG Münster U. v. 25.08.2011 – 2 A 38/10 – in: BauR 2011,248 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09.09.2013 VNWI Krefeld

Differenzierung im Baurecht Bauplanungsrecht Räumliche Gesamtplanung Einfügen des Bauvorhabens in seine Umgebung Bauordnungsrecht Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung Hier besondere Gefahrenabwehr Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09.09.2013 VNWI Krefeld

Norm des BauGB Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-)   Norm des BauGB Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-) § 30 Vorhaben im Bebauungsplan grds. (-); jedoch können die Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung nachbarschützend sein. § 31 Abs.1 Ausnahmen und Befreiungen  (+), wenn von einer nachbar- schützenden Vorschrift im Bebauungsplan abgewichen wird § 31 Abs.2 (+), vgl. Wortlaut: „Würdigung nachbarlicher Interessen“ § 33 Vorhaben während der Planaufstellung nur (+), wenn die Festsetzungen des späteren Bebauungsplanes nachbarschützend sind § 34 Abs.1 Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ohne Plan (+), einfügen“ ist Ausdruck des Gebots der Rücksichtnahme § 35 Vorhaben im Außenbereich grundsätzlich (-); Ausnahme: Nachbar wendet sich gegen ein privilegiertes Vorhaben (z.B. § 35 Abs.3 S.1 Nr.3 BauGB) oder Eigentümer eines privilegierten Vorhabens gegen Ausdehnung von Wohnbebauung § 2-9 ff. BauNVO  Darstellung der Gebiete mit Gebietscharakter und Nutzung (+); Anspruch auf Erhaltung des Gebietstyps § 15 Abs.1 S.2 BauNVO Gebot der Rücksichtnahme (+); „Belästigungen oder Störungen“ im Baugebiet ist Ausdruck des Gebots der Rücksichtnahme © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09.09.2013 VNWI Krefeld

Norm der BauO NRW Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-)   Norm der BauO NRW Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-) § 3 Generalklausel (+) soweit individuelle Interessen gefährdet § 4 Anforderungen an Erschließung (-) allgemeine Sicherheit § 5 Zugänge und Zufahrten Feuerwehrzufahrt § 6 Abstandfläche (+) Abstand zum Nachbargrundstück § 9 Nicht überbaute Flächen, Spielflächen, Geländeoberflächen (-) allgemeine Umweltbelange § 12 Gestaltung der Anlage Regelmäßig (-), außer im Einzelfall § 13 Außenwerbung, Warenautomaten (-) allgemeine Ordnung § 14 Baustelleneinrichtung (+) Vermeidung von Gefahr und Belästigung für andere § 15 Standsicherheit der Anlage Allgemeine Sicherheit und Ordnung, aber (+) wenn andere Anlagen betroffen © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09.09.2013 VNWI Krefeld

Norm der BauO NRW Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-)   Norm der BauO NRW Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-) § 16 Schutz gegen schädliche Einflüsse (Wasser, Schädlinge, u.a.) (-) Gefahrenabwehr für Bauherrn und Bewohner, aber im Einzelfall (+) § 17 Brandschutz (-) soweit nur Schutz für die Bewohner, z.B. Rettungswege § 18 Abs.2 Schallschutz (+) Schutz von Bewohnern und Dritten § 19 Innere Verkehrssicherheit der baulichen Anlage (+) Schutz der Bewohner und dort arbeitenden Dritten, (-) nicht aber der Nachbarn § 31 Gebäudeabschlusswände (+) Öffnungen unzulässig zum Schutz des Nachbarn § 35 Dächer (+) Brandübertragung verhindern u. Nachbarschutz § 43 Feuerungsanlagen, (+) Immissionsschutz § 44 Wasserversorgungsanlagen (-) nur im Hinblick auf akustische Belästigung (+) § 51 Stellplätze und Garagen (-) Abs.1,2 Verkehrssicherheit (+) Anordnung in Abs.7 wegen Gefahrenabwehr u. Störungen © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Norm der BauO NRW Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-)   Norm der BauO NRW Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-) § 52 Abs.4 Ställe, Dungstätten (+) Wasserdichtigkeit von Dungstätten zum Schutz des Grundwassers u. Nachbarn § 55 Barrierefreiheit öffentlicher Anlagen (-) dient der öffentlichen Wohlfahrt ohne Anspruch Dritter oder des Nachbarn § 61 Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden Nur im Einzelfall (+),wenn Ermessen auf Null reduziert § 63 Genehmigungsbedürftige Vorhaben Eingeschränkt bei Verfahren ohne Genehmigungspflicht, zunächst Untersagungsantrag oder Stilllegung § 61 Abs.1 S.2 § 67 Abs.8 S.2 Genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze Im Einzelfall zu prüfen, ob und wieweit sich ein Schutz des Nachbarn ergibt, dann s.o. § 68 Vereinfachtes Genehmigungsverfahren s.o. § 69 Bauantrag (+), wenn Unterlagen bezüglich der Einhaltung des Nachbarschutzes unbestimmt § 71 Vorbescheid Angrenzer zu beteiligen, wenn nachbarliche Belange berührt werden § 74 Abs.2 § 73 Abweichungen von Anforderungen (+) nachbarliche Interessen ausdrücklich berücksichtigen © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Norm der BauO NRW Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-)   Norm der BauO NRW Regelungszweck Drittschutz ja (+) nein (-) § 74  Beteiligung der Angrenzer  (+) soweit die Norm Drittschutz gewährt § 75  Baugenehmigung und Baubeginn Rechtschutz des Nachbarn nur, soweit ihn nachbarschützende Vorschriften verletzt sind und er dies fristgerecht geltend gemacht hat § 76  Teilbaugenehmigung Zum Schutz seiner Rechte muss der Nachbar bereits hiergegen vorgehen, damit sie bei der Prüfung der endgültigen Baugenehmigung gebunden zu sein. § 79  Fliegende Bauten  (-) Gefahrenabwehr für die Benutzer hat Vorrang, Sicherheit und Ordnung § 83  Baulast und Baulastenverzeichnis Verstößt die Baugenehmigung gegen die Baulast, Anspruch gegen die Behörde nur möglich, wenn auch Verstoß gegen Drittschutz § 86  Örtliche Bauvorschriften grds. (-) nur im Einzelfall (+), z.B. wenn bestimmtes Ortsbild oder die Einfriedungen zwischen privaten Grundstücken gesichert werden © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Unzulässig (Beispiele) Baugebiet BauNVO Zulässig (Beispiele) Unzulässig (Beispiele) Kleinsiedlungs- gebiet § 2 Wohngebäude Gartenbaubetriebe Industrie Reines Wohngebiet § 3 Gewerbe, Parkhäuser Allgemeines Wohngebiet § 4 Wohngebäude, Läden, Gaststätten, Kultur, Tankstellen, Besonderes Wohngebiet § 4a Hotels, Pensionen Dorfgebiet § 5 Wohngebäude, Kultur, Sport Mischgebiet § 6 Handwerk, Büro, Vergnügungsstätten Kerngebiet § 7 Gewerbegebiet § 8 Lagerhäuser Industriegebiet § 9 Sondergebiet § 10

Gebietsgewährleistungs -anspruch Festsetzung von Baugebieten §§ 1 Abs.3, Abs.2 BauNVO durch Bebauungsplan hat grundsätzlich nachbarschützende Wirkung. Dies gilt auch, im unbeplanten Innenbereich in faktischen Baugebieten, wenn die Eigenart der BauNVO entspricht. BVerwG, Beschluss v. v.27.09.2007 – 4B 36.07 in: BVerwGE 94,151 Ein Nachbar in einem festgesetzten oder faktischen Baugebiet kann sich deshalb auch dann gegen die Zulassung eines in dem Baugebiet ihrer Art nach gebietswidrigen Nutzung wenden, selbst wenn er durch sie selbst nicht unzumutbar beeinträchtigt wird. OVG Münster Beschluss v. 22.6.2010 – 7 B 479/10 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09.097.2013 VNWI Krefeld

Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09.09.2013 VNWI Krefeld Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (DIN 18.005 Bauleitplanung allgemein) Baugebiet BauNVO Tagsüber (6.00-22.00) Nachts (22.00 – 6.00) Kleinsiedlung § 2 55 45(Verkehr)/ 40 (Gewerbe) Reines Wohngebiet § 3 50 40/35 Allgemeines Wohngebiet § 4 45/40 Besonderes Wohngebiet § 4a 60 Dorfgebiet § 5 50/45 Mischgebiet § 6 Kerngebiet § 7 65 55/50 Gewerbegebiet § 8 Industriegebiet § 9 keine Angabe Keine Angabe Sondergebiet § 10 45 bis 65 35-65 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09.09.2013 VNWI Krefeld

Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (TA Lärm Gewerbelärm) Baugebiet BauNVO Tagsüber (6.00-22.00) Nachts (22.00 – 6.00) Kleinsiedlung § 2 keine Angabe Keine Angabe Reines Wohngebiet § 3 50 35 Allgemeines Wohngebiet § 4 55 45 Besonderes Wohngebiet § 4a Dorfgebiet § 5 60 Mischgebiet § 6 Kerngebiet § 7 65 Gewerbegebiet § 8 Industriegebiet § 9 70 Sondergebiet § 10 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (16. BImSchV Straßen/Schienenverkehr) Baugebiet BauNVO Tagsüber (6.00-22.00) Nachts (22.00 – 6.00) Kleinsiedlung § 2 keine Angabe Keine Angabe Reines Wohngebiet § 3 59 49 Allgemeines Wohngebiet § 4 Besonderes Wohngebiet § 4a Dorfgebiet § 5 64 54 Mischgebiet § 6 Kerngebiet § 7 Gewerbegebiet § 8 69 Industriegebiet § 9 Sondergebiet § 10 57 47 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (18. BImSchV Sportlärm) Baugebiet BauNVO Tagsüber (6.00-22.00) Nachts (22.00 – 6.00) Kleinsiedlung § 2 55 außerhalb Ruhezeit 50 innerhalb Ruhezeit 40 Reines Wohngebiet § 3 50/45 35 Allgemeines Wohngebiet § 4 55/50 Besonderes Wohngebiet § 4a keine Angabe Keine Angabe Dorfgebiet § 5 60/45 45 Mischgebiet § 6 60/55 Kerngebiet § 7 Gewerbegebiet § 8 65/60 50 Industriegebiet § 9 Sondergebiet § 10 45/45 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Gebot der Rücksichtnahme § 15 BauNVO Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.“ Wurden die Belastungen der Nachbarschaft im Bebauungsplan berücksichtigt, kann eine diesem Plan entsprechende Baugenehmigung nicht gegen dieses Gebot verstoßen. OVG Münster B. v. 19.01.2009 – 10 B 1687/08 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln Lärm Keine starren Grenzwerte § 5 BImSchG Beeinträchtigungen durch Lärm und andere Emissionen sind im Einzelfall zu beurteilen, da reine Vorsorgepflicht für die Allgemeinheit und nicht nur für die Nachbarn. Konkrete Regeln aus TA Lärm und TA Luft, SportstättenlärmVO. Rechtmäßig sind Genehmigungen bei Einhaltung dieser Werte, also wenn die Immissionen einem durchschnittlich empfindlichen Menschen zuzumuten sind. Eine Berufung auf eine krankheitsbedinge besondere Empfindlichkeit spielt keine Rolle. BayVerfG, Urteil v. 14.09.2009 – Vf-41-VI-08- Wer durch späteren Erwerb Nachbar einer bestehenden Anlage wird, muss ggf. mehr Belastungen hinnehmen als TA Lärm zulässt. VG Gelsenkirchen, Beschluss v. 27.10.2009 – 5 L 1127/09 - © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Lärm Kinderspielplatz Keine unzumutbaren Lärmbelästigungen gehen von einem Kinderspielplatz der Gemeinde oder einer Ganztagsschule aus. VG Neustadt, Urteil v. 28.06.2012 – 4 K 194/12 NW OVG Rheinland-Pfalz Urteil v. 16.05.2012 – 8 A 10042/12 OVG Lärmbelästigung muss sogar außerhalb der festgesetzten Benutzungszeiten hingenommen werden. Die Grenze der Zumutbarkeit bei Missbrauch durch Jugendliche/Erwachsene VGH Mannheim, Urteil v. 06.03.2012 – 10 S 2428/11 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Einhaltung der Abstandsfläche Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden einzuhalten. § 6 Abs.1 S. 1 BauO NW Das grundsätzliche Abstandsflächenerfordernis von Abs.1 S. 1 ist zusammen mit der Bemessungsregel in Abs.5 nachbarschützend. Grundsätzlich hat der Nachbar ein Recht auf Einhaltung der im Einzelfall vorgeschriebenen Abstandsfläche. Schönenbroicher/Kamp, BauO NW, Kommentar, 2012, § 6 Rdn.11 Ausnahme: Schmalseitenprivileg § 6 Abs.6 BauO NW Die normalerweise einzuhaltende Abstandsfläche eines Hauses zum Nachbargrundstück bzw. der nächsten Außenwand darf halbiert werden. Dieses Privileg ist auf 2 Seiten des Hauses möglich, nur einmal jedoch, wenn es sich um die Grenze des gleichen Nachbar handelt. © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Exkurs: Rechte der Mieter Der Vermieter ist verpflichtet, den Mietgebrauch von Störungen Dritter freizuhalten, insbesondere von Lärm – unerheblich, ob von einer Sache, von Mitmietern, Nachbarn oder sonstigen Dritten. Vertragsgemäßer Gebrauch geprägt durch erkennbare Umstände, die bei Anmietung erkennbar waren (Flughafen, Autobahn etc.), Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11.Auflage 2013, § 535 Rdn. 413 Vorübergehend erhöhte Lärmbelastung durch Straßenbauarbeiten berechtigt unabhängig von der Dauer der Arbeiten nicht zur Minderung der Wohnungsmiete, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält. BGH, Urt. V. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Begonnen oder vor Vollendung Ohne Genehmigung Stand des Bauvorhabens Planung Begonnen oder vor Vollendung Ohne Genehmigung Rechtsbehelf Widerspruch/ Anfechtungsklage gegen Baugenehmigung des Nachbarn Antrag auf Aussetzung der Vollziehung §§ 80a I, 80 IV VwGO Antrag auf einstweilige Anordnung § 123 u. Verpflichtungs- klage § 42 I Zeitraum 1 Monat ab Kenntnis (§ 68 VwGO) Ab Kenntnis Adressat Verwaltungsstelle gem. §§ 68 VwGO i.V.m LBO Behörde oder Gericht je nach Dringlichkeit Wirkung Bescheidung des Widerspruchs/ Klage Aufschiebende Wirkung der Bauausführung Einschreiten der Behörde gegen Bauvorhaben Besonderheit Kein Aufschub für Bauausführung Nur möglich, wenn eine stattgebende Entscheidung im Hauptverfahren realistisch erscheint Nur möglich, wenn schwere und ernste Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit glaubhaft gemacht werden können

Folgen der Untätigkeit Untätigkeit der Behörde § 75 VwGO Entscheidet die Behörde ohne ersichtlichen oder sachlichen Grund Nicht zügig und ist länger als 3 Monate untätig, kann sie vom Gericht verpflichtet werden, über den Widerspruch zu entscheiden. Ob eine Untätigkeit vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen. Untätigkeit des Nachbarn = Verwirkung der Nachbarrechte Wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (=Zeitmoment) und der Bauherr durch das Verhalten des Nachbarn darauf vertrauen konnte und vertraut hat und sich darauf eingerichtet hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt wird. OVG Münster, NVwZ-RR 2006, 236 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Befugnisse des Eigentümers Befugnisse des Eigentümers § 903 BGB Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. Grenzen und Inhalt des Benutzungsrechts §§ 903 bis 905 BGB Immissionsrechte und Duldung § 906 (Geräusche, Gerüche, Gase, Dämpfe, Rauch, Ruß, Wärme u.a.) Einsturz v. Gebäuden, Vertiefung des Grundstücks §§ 906 -909 Überwuchs und Überbau § 910-916, 923 Notwegerecht §§ 917,918 Festlegung und Gestaltung v. Grundstücksgrenzen §§ 919-922 Unterlassungsansprüche § 1004, wenn Baugenehmigung erteilt © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Bielefeld

Obligatorische Streitschlichtung §§ 15 EG ZPO iVm 10 GüSchlG NRW Erhebung der Klage ist erst zulässig, nachdem von einer anerkannten Gütestelle versucht wurde, die Streitigkeit einvernehmlich beizulegen Vermögensrechtliche Streitigkeiten vor den Amtsgerichten, bei denen der Gebührenstreitwert 750,00 EUR nicht übersteigt. Streitigkeiten wegen Ansprüche wegen der Verletzung der persönlichen Ehre. In Streitigkeiten über Ansprüche nach Abschnitt 3 des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes. Nachbarstreitigkeiten (vgl. nächste Folie) Außer u.a. Die Parteien sitzen nicht im selben Bundesland Bestimmte Verfahren (u.a. Mahnverfahren) © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Streitschlichtung im Nachbarrecht der in § 906 BGB geregelten Einwirkungen (insbesondere Geruchs- oder Lärmimmissionen), sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem gewerblichen Betrieb handelt, Überwuchses (Wurzeln und Zweige, die von einem Nachbargrundstück eingedrungen sind) nach § 910 BGB, Hinüberfalls (Früchte, die von einem Baume oder einem Strauch auf ein Nachbargrundstück hinüberfallen) nach § 911 BGB, eines Grenzbaumes nach § 923 BGB und der in den Nachbarrechtsgesetzen der Länder geregelten Nachbarrechte, sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem gewerblichen Betrieb handelt. © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Rechtsausübung in der WEG Einem Wohnungseigentümer können öffentlich-rechtliche Abwehrrechte zustehen, wenn Sondereigentum beeinträchtigt wird. 2. Ist nur das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, ist er nicht berechtigt, die Baugenehmigung im eigenen Namen anzufechten. 3. Ein einzelner SE ist berechtigt, eine bauliche Nutzung, die nicht in Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan erfolgt, oder die gegen das Abwägungsgebot verstößt, individuell abzuwehren. VG Karlsruhe Beschluss v.25.10.2012 – 6 K 2337/12 Ist bei der behördlichen Genehmigung für einen außerhalb der WEG stehenden Dritten auch der Schutz des Sondereigentums zu berücksichtigen, kann ein Wohnungseigentümer sich gegen Beeinträchtigungen hieraus wehren. VG München Urteil v. 10.01.2011 – M 8 K 10.3187 Nur die Gemeinschaft und nicht der einzelne Wohnungseigentümer kann Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums durch Bauvorhaben in der Nachbarschaft abwehren. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss v. 04.08.2011- 10 S 7.10

Beschlussfassung in der WEG Beschlussfassung, wenn Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt Gemeinschaft insgesamt betroffen ist Gemeinschaftsbezogene Rechte an sich gezogen werden BGH Urteil v. 18.06.2010 – V ZR 193/09 Verwalter ermächtigt wird, einen RA zu beauftragen Ansprüche namens der Gemeinschaft geltend gemacht werden Einfache Mehrheit reicht Prozessführung nur noch durch die WEG BGH Urteil v. 12.04.2007 VII ZR 236/05 Ausnahme: OLG Hamm B. v. 05.11.2009 – 15 Wx 15/09 Individualrechte des Sondereigentümers (Zufluss von Licht und Luft in der Wohnung) © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Exkurs: Nachbarschutz in der WEG Sondereigentümer kann Art der Nutzung in anderem Sondereigentum mangels Klagebefugnis nicht mit öffentlich- rechtlicher Nachbarklage angreifen. BVerwG Urteil v. 14.10.1988 – 4 C 1/86 Eine Baugenehmigung für das Gemeinschaftsgrundstück kann er mangels eigener Rechtsverletzung nicht abwehren. OVG Koblenz v. 10.07.2007 – 8 A 10279/07 BVerwG Urteil v. 04.05.1988 – 4 C 20/85 Sondereigentum schließt innerhalb der Gemeinschaft öffentlich- rechtliche Nachbarschutzansprüche gegenüber Störungen aus, die ein nicht zur WEG gehörender Dritter bei baulicher Nutzung des Gemeinschaftsgrundstücks verursacht. BVerwG Urteil v. 12.03.1998 – 4 C 3/97 VG Augsburg Beschluss v. 10.01.2013 – Au 4 E 12.1630 © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Checkliste für den Verwalter Aufnahme von Informationen und Hinweisen über ein Bauvorhaben in der Nachbarschaft Konkrete Recherche und Überprüfung der Hinweise bei Behörden, Nachbarn etc. Informatorische rechtliche Beratung durch Fachanwalt 4. Einberufung einer – ggf. außerordentlichen – Eigentümerversammlung unter Beteiligung eines FA 5. Beschluss, die Ausübung der Rechte bezüglich des Bauvorhabens ans sich zu ziehen. 6. Beschluss über die Erhebung von Rechtsmitteln durch einen dazu beauftragten Fachanwalt © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln Fragen kostet nichts….. …. allenfalls die Antwort Klaus Eichhorn KordtRechtsanwälte Girardetstraße 2-38 45131 Essen Tel. 0201-872 620 Fax 0201-8726252 eichhorn@kordt-law.de www.kordt-law.de © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln Vielen Dank für die Aufmerksamkeit © RA/FA MuW Klaus Eichhorn Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln