Kommunale Baulandentwicklung in Edingen-Neckarhausen für die Baugebiete Edingen-Südwest – Tennisgelände Wiese Wingertsäcker Neckarhausen-Nord Dr. Dirk Schöneweiß Fachanwalt für Verwaltungsrecht 17.11.2019 www.kommunalanwaelte.de

Überblick über den Verfahrensablauf Entwicklung der Bebauungsvorstellungen der Gemeinde Ermittlung / Festlegung der preisbestimmenden Rahmenbedingungen für den Investor Entwurf Bauleitplanung, Gutachten im Rahmen der Bauleitplanung Festlegung kommunaler Anforderungen wie Verkauf oder Erbbaurecht, Einzel- oder Gesamtverkauf, soziale Kriterien Festlegung der Vergabekriterien (Investorenwettbewerb) Entwurf der erforderlichen vertraglichen Regelungen (Erschließungsvertrag, sonstiger städtebaulicher Vertrag, Kauf-/Erbbaurechtsvertrag) Durchführung des Vergabeverfahrens (z.B. „Zweiumschlagverfahren“) Abschluss der Bauleitplanung 6.6.2019 www.kommunalanwaelte.de

Erforderliche Entscheidungen des Gemeinderates am Beispiel des Baugebietes Wingertsäcker Soll die Gesamtfläche an einen Investor vermarktet werden? Ein Investor kann die Erschließung des gesamten Baugebietes übernehmen und die Kosten selbst den Baugrundstücken zuordnen. Die Erschließung wird dadurch einfacher (nur ein Vertragspartner, weniger Verwaltungsaufwand) und für die Gemeinde günstiger (kein Eigenanteil in Höhe von 5 %). Bei Vermarktung durch einen Investor können die gleichen Vorgaben vertraglich vereinbart werden, die die Gemeinde auch bei einer eigenen Vermarktung befolgen würde. Die Vermarktung dürfte schneller möglich sein. Empfehlung: Vermarktung der Gesamtfläche 6.6.2019 www.kommunalanwaelte.de

Erforderliche Entscheidungen des Gemeinderates am Beispiel des Baugebietes Wingertsäcker Soll verkauft oder (ggf. teilweise) ein Erbbaurecht bestellt werden? Für die Erbbaurechte sprechen fiskalische Argumente (laufende Einnahmen). Der Verkauf ist vertraglich einfacher und stellt dem Haushalt kurzfristig Mittel für andere Projekte zur Verfügung. Empfehlung: Verkauf der Gesamtfläche 6.6.2019 www.kommunalanwaelte.de

Erforderliche Entscheidungen des Gemeinderates am Beispiel des Baugebietes Wingertsäcker Soll in der Vergabeentscheidung ein Kaufpreisangebot berücksichtigt werden? Vorschlag Kaupp + Franck Architekten: „Zweiumschlagverfahren“ mit Investorenwettbewerb (städtebauliche und freiräumliche Qualität, architektonische und gestalterische Qualität, Schlüssigkeit des Realisierungskonzepts) Kaufpreisangebot mit Mindestkaufpreis in Höhe von € 450/m2. Besseres wirtschaftliches Ergebnis für die Gemeinde möglich. Empfehlung: Berücksichtigung eines Kaufpreisangebotes 6.6.2019 www.kommunalanwaelte.de

Erforderliche Entscheidungen des Gemeinderates am Beispiel des Baugebietes Wingertsäcker Ist die Regelung einer Grundstücksweiterveräußerung an ortsansässige junge Familien möglich? Nach § Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB kann Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages unter anderem der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung sein. Damit reagiert der Gesetzgeber auf ein Urteil des EuGH vom 8.5.2013 (C 197/11), nach dem eine Grundstücksvergabe ausschließlich aufgrund einer ausreichenden Bindung an eine Gemeinde eine unzulässige Beschränkung der europäischen Grundfreiheiten darstellt. Damit kommt eine Bindung des Investors nicht in Betracht, nach der er eine Auswahl seiner Käufer ausschließlich anhand ihrer „Ortsansässigkeit“ vornehmen muss. Denkbar ist allerdings eine Bindung, die – im Wege einer Vergabematrix – neben der Ortsansässigkeit auch auf soziale Gesichtspunkte abstellt. vgl. „Leitlinien für Gemeinden bei der vergünstigten Überlassung vom Baugrundstücken“, Quelle: https://www.stmi.bayern.de/assets/stmi/med/aktuell/leitlinien.pdf 6.6.2019 www.kommunalanwaelte.de

Erforderliche Entscheidungen des Gemeinderates am Beispiel des Baugebietes Wingertsäcker Nach § Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB kann Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages daneben auch sein die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen: Danach können vertraglich verschiedene Arten des sozialen Wohnungsbaus geregelt werden: Verpflichtung des Bauherrn, bei einem bestimmten Anteil der Wohnungen eine Förderung nach dem LWoFG in Anspruch zu nehmen. Belegungs-/Mietbindungen zu Gunsten der Gemeinde (sog. Kooperationsvertrag) Verpflichtung zur Einhaltung bestimmter Mietobergrenzen Eine Vergabe nur an Einheimische ist hierbei jedoch ausgeschlossen! 6.6.2019 www.kommunalanwaelte.de

Erforderliche Entscheidungen des Gemeinderates am Beispiel des Baugebietes Wingertsäcker Bewertung: Regelungen über den Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung sind anspruchsvoll und müssen in einem komplizierten Verfahren umgesetzt werden. Regelungen über die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sind vertraglich vergleichsweise einfacher zu regeln. Der Verwaltungs- und Kontrollaufwand für die Gemeinde ist am geringsten bei einer Verpflichtung des Bauherrn, bei einem bestimmten Anteil der Wohnungen eine Förderung nach dem LWoFG in Anspruch zu nehmen. Empfehlung: allenfalls Regelung zur Errichtung eines bestimmten Anteils an gefördertem Wohnraum. Dies reduziert aber in jedem Fall den Verkaufspreis! 6.6.2019 www.kommunalanwaelte.de