Marktgemeinde Gablitz Bebauungsplan-Änderung 2008 Teilabänderung der Plandarstellung und der Bebauungsvorschriften
Überblick Änderungspunkte Bebauungsdichte Gebäudehöhe Bebauungsweise Neuregelung der Höhenlage des Geländes Private Abstellanlagen Gestaltung Einfriedungen
Bebauungsdichte BW und BA Ziele Sicherung des Ortsbildes Anpassung der Bebauung an die vorherrschenden Größenverhältnisse Berücksichtigung zeitgemäßer Erfordernisse >> Garagen sind in die Bebauungsdichte mit einzurechnen Errichtung eines Zweifamilienhauses soll möglich bleiben
Bebauungsdichte BW und BA Maßnahmen Adaptierung der Bebauungsdichte für alle Wohngebiete, die durch EFH oder ZFH gekennzeichnet sind Herausnahme der Aufschließungszone Brand (zukünftige Entwicklungsoptionen bei Bedarf zu erarbeiten) Rechtssicherheit für bereits bestehende Wohnhausanlagen > Anpassung der Bebauungsdichte an den Baubestand Keine zu starke Reduzierung der Bebauungsdichte und keine Reduzierung der Mindestbauplatzgröße >> sonst Anreiz für Grundteilungen / Verhüttelung
Bebauungsdichte BW und BA Grundlagenanalyse Kanalgebührenliste Gebäudeliste mit exakter Darstellung der überbauten Fläche der Hauptgebäude (ohne Nebengebäude!) Basis für Untersuchung Größenverhältnisse von Hauptgebäuden Digitale Katastermappe Nebengebäude sind teilweise dargestellt, keine exakte Abmessung der überbauten Flächen möglich Orthophoto Bestandsaufnahme vor Ort Hauptgebäude und Abstellanlagen
Bebauungsdichte BW und BA Siedlungsbereiche > 200 m² 170–200 m² 100 -170 m² unter 100 m² unbebaut 1 Hauersteig West 0,9 2,4 27,7 48,2 20,9 2 Fischergraben-Buchgraben 0,4 6,5 39,4 24,4 29,3 3 Kirchenberg, Hochbuchstraße Ost, Himmelreich 5,4 38,7 34,5 19,1 4 Höbersbach, Mitterauen 3,0 3,6 44,9 38,2 10,2 5 südöstlich Brand 2,7 0,5 24,6 51,3 6 nordwestlich Hausergraben 8,8 5,6 47,9 9,9 29,2 7 Beiderseits Adlitzgraben 2,1 1,8 36,8 40,1 19,3
Bebauungsdichte BW und BA
Bebauungsdichte BW und BA
Bebauungsdichte BW und BA
Bebauungsdichte BW und BA
Bebauungsdichte BW und BA
Bebauungsdichte BW und BA Bisher rechtsgütlige Bebauungsdichte „x“ Bis 650 m² fixe Bebauungsdichte von 30 % Über 650 – 800 m²: 27,5% Über 800 m²: 25 % Ab 1000 m²: 250 m²
Bebauungsdichte BW und BA
Bebauungsdichte BW und BA Planungsentwurf Beibehaltung der Bebauungsdichte von 30% bis Bauplatzgröße von 650 m² Darüber Abnahme der Bebauungsdichte mit zunehmender Größe des Bauplatzes Keine Deckelung auf eine Absolutgröße Berücksichtigung zeitgemäße Erfordernisse (Garagen) Auf großen Grundstücken hat Errichtung eines Gebäudes von 250 m² und größer keine negativen Auswirkungen auf das Ortsbild: Geringe Bebauungsdichte auf großen Grundstücken bietet keinen Anreiz für Errichtung von Wohnhausanlagen Grünraumstruktur bleibt erhalten
Bebauungsdichte BW und BA Bis 650 m² Bauplatzfläche Bebauungsdichte von 30 % Über 650 m² - 800 m²: + 1 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche Über 800 m² - 1000 m²: + 0,5 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche Über 1000 m² - 2000 m²: + 0,25 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche Über 2000 m²: + 0,1 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche
Bebauungsdichte BW und BA
Bauplatzgröße Bisher rechtsgültige Regelung der Bebauungsdichte „x“ Geplante Regelung der Bebauungsdichte „x“ Bis 650 m² 30 % 650 m² 195 m² 660 m² 27,5 % 181 m² 29,7 196 m² 700 m² 192,5 m² 28,6 200 m² 730 m² 27,8 % 203 m² 800 m² 220 m² 26,3 % 210 m² 810 m² 25 % 202,5 m² 26,0 % 210,5 m² 900 m² 225 m² 23,9 % 215 m² 1000 m² 250 m² 22,0 % 1500 m² 16,7 % 15,3 % 230 m² 2000 m² 12,5 % 12,0 % 240 m² 2500 m² 10 % 9,8 % 245 m² 3000 m² 8,3 % 4000 m² 6,24 % 6,5 % 260 m²
Bebauungsdichte BW und BA
Bebauungsdichte BW und BA
Bebauungsdichte BK, BS, BB Keine inhaltliche Änderung … … sondern Adaptierung Bebauungsdichtekurve auf größeren Grundstücken ist jedenfalls eine größere Überbauung möglich
Bebauungsdichte BK, BS, BB
Bebauungsdichte BK, BS, BB
Bebauungsweise in BW Bisher offene oder gekuppelte Bebauungsweise Verdoppelung des Gebäudevolumens möglich In BW sind Hauptgebäude fast flächendeckend in offener Bebauungsweise errichtet Lediglich 10 Grundstücke mit Objekten in gekuppelter Bebauungsweise
Bebauungsweise in BW Abänderung in offene Bebauungsweise Flächendeckend für BW Ausnahme: Beibehaltung „o, k“ auf 11 m breiten Grundstücken mit gekuppelter Bebauungsweise (Franz v. Suppegasse)
Gebäudehöhe in BW Bisherige Regelung Bergseitig 6 m, talseitig 8 m Zusatzförderungen für Niedrigenergiehäuser Energieleitbild Gablitz Raumwärme umfasst ein Drittel des Energieverbrauchs Durch Dämmung der obersten Geschoßdecke bis zu 30 % Einspareffekte
Gebäudehöhe in BW Maßnahmen Erhöhung berg- und talseitige maximal zulässige Gebäudehöhe um je einen halben Meter Erhöhung Anreiz für Wärmeschutzmaßnahmen an der obersten Geschoßdecke
Gebäudehöhe in BW Änderungen der NÖ Bauordnung Beschlussfassung des Landtags vom 2.10.2008
Niveau des Geländes in BW Optische Erhöhung von Gebäuden durch Stützmauern oder steile Böschungen Stützmauern im Gelände zur Erzielung ebener Gartenflächen „Kanaleffekt“ von Straßenräumen durch (Stütz)Mauern an der Straßenfluchtlinie „Mauernischen“ durch Parkplätze umrahmende Stützmauern
Niveau des Geländes in BW
Niveau des Geländes in BW Regelung nur für Bauland-Wohngebiete In Kerngebieten und Betriebsgebiete andere baustrukturelle Voraussetzungen und Erfordernisse Ortsbild entlang B1 anders zu beurteilen als in abseits gelegenen Wohngebieten Exakte Definition zulässiges Maß der Veränderung mit folgenden „Grenzwerten“: Bebaubarkeit gemäß Fwpl und Bpl muss gewährleistet bleiben Unverträglichkeit mit dem Ortsbild muss vermieden werden Praktikable Anwendbarkeit einer Regelung eindeutige Bestimmung, die für alle betroffenen Gebiete unabhängig von der spezifischen Hangneigung gleichermaßen angewendet werden kann
Niveau des Geländes in BW Bestimmung maximal zulässige Höhendifferenz zur natürlichen Höhenlage des Geländes Lotrecht gemessen über bestehendem Niveau im Ausmaß von maximal 1,3 m Ausnahme: Zur Herstellung von Stellplätzen in besonders steilen Hanglagen unter Beschränkung auf das unbedingt notwendige Ausmaß Bestimmung freie Böschungsstrecke zwischen den Stützmauern von mindestens 3 m
Geländehöhe in BW
Geländehöhe in BW
Einfriedungen in BW Bisherige Regelung Wirkungen Einfriedungen sind durchsichtig herzustellen Gesamthöhe darf 1,6 m nicht überschreiten Wirkungen Bei Grundstücken, die seitlich an einen öffentlichen Fußweg grenzen Störung der Privatsphäre Benachteiligung gegenüber Grundstücken, die nicht an einen öffentliche Weg grenzen – hier dürfen keine Gestaltungsbestimmungen festgelegt werden Planung mit Geltungsbereich in BW Einfriedungen, die an einen öffentlichen Fußweg grenzen, müssen nicht durchsichtig hergestellt werden.
Private Abstellanlagen Bisherige Regelung 2 Stellplätze je Wohneinheit Gilt für alle Baulandflächen Detailbestimmungen kompliziert im Wortlaut > schwer umsetzbar Planung Vereinfachung des Wortlauts: „In BW ist der Zufahrtsbereich zumindest eines Stellplatzes je Wohneinheit ohne Einfriedung herzustellen“ Beibehaltung der Regelung von 2 Stellplätzen je Wohneinheit Ausnahme: Wohnanlagen für Betreutes Wohnen bzw. für SeniorInnen > Bestimmungen gemäß § 155 Abs. 3 NÖ BTV (voraussichtlicher Bedarf der Benützer und Besucher)
Wir danken für Ihre Aufmerksamkeit!