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Immobilien vererben? Vortrag am 28.04.2014 in den Geschäftsräumen der Sparkasse Harburg-Buxtehude in Buchholz in der Nordheide Poststraße 3 – 21244 Buchholz.

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Präsentation zum Thema: "Immobilien vererben? Vortrag am 28.04.2014 in den Geschäftsräumen der Sparkasse Harburg-Buxtehude in Buchholz in der Nordheide Poststraße 3 – 21244 Buchholz."—  Präsentation transkript:

1 Immobilien vererben? Vortrag am in den Geschäftsräumen der Sparkasse Harburg-Buxtehude in Buchholz in der Nordheide Poststraße 3 – Buchholz Tel.: 04181/5031 oder 04181/ Fax: 04181/39897 oder 04181/ Mail: Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator

2 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator IMMOBILIE VERERBEN? - WAS KÖNNEN WIR MIT UNSEREN IMMOBILIEN SONST NOCH ANFANGEN? Beispiele: Vermietung (löst nicht das Problem der Nachfolge) Lebzeitige Übertragung (Schenkung) – ggf. Vorbehalt von Nutzungsrechten Verkauf zu einem Barkaufpreis oder gegen Leibrente Einbringung in eine Gesellschaft (z.B. Familienpool) Einbringung in eine Stiftung Immobilien vererben?

3 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator WELCHE ZIELE WOLLEN WIR MIT UNSEREN IMMOBILIEN VERFOLGEN? LIQUIDITÄT ZUR EIGENEN ALTERSVERSORGUNG z.B. noch verkaufen zu können, um sich anderswo einen angemessenen Alterswohnsitz schaffen ERHALT DES GRUNDBESITZES FÜR DIE FAMILIE z. B. Ehepartner, Lebensgefährten, Kinder, Verwandte in der Seitenlinie STÖRFAKTOREN: - ERBSCHAFTSSTEUER - hohe SCHULDEN – SOZIALREGRESSE - PFLICHTTEILE ERHALT DES GRUNDBESITZES FÜR EIN UNTERNEHMEN Erhaltung des „Lebenswerks“, Erhalt von Arbeitsplätzen FÖRDERUNG DES GEMEINWOHLS Immobilien vererben?

4 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator WER SOLL SIE BERATEN UND UNTERSTÜTZEN? Immobilien vererben? Rechtsanwalt, Notar, Fachanwalt für Erbrecht, Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Gesellschaftsrecht, Fachanwalt für Insolvenzrecht, Fachanwalt für Sozialrecht, Steuerberater, Finanzberater, für Einigung innerhalb mehrerer Beteiligter: Mediator

5 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator KINDERLOSES EHEPAAR. Ehemann ist allein im Grundbuch eingetragen, hat nur einen Bruder Immobilien vererben? Der Ehemann will vor allen Dingen seine Frau gut versorgen. Muss er überhaupt etwa unternehmen? Gehört nicht ohnehin nach seinem Tod seiner Ehefrau alles? Ist allein im Grundbuch eingetragen Wert ca € Eltern sind verstorben Bruder

6 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator KINDERLOSES EHEPAAR. Ehemann ist allein im Grundbuch eingetragen, hat nur einen Bruder Immobilien vererben? Der Ehemann will vor allen Dingen seine Frau gut versorgen. Muss er überhaupt etwa unternehmen? – JA! Gehört nicht ohnehin seiner Ehefrau alles? - NEIN! Ist allein im Grundbuch eingetragen Wert ca € Eltern sind verstorben Bruder JA! Er muss etwas unternehmen! Der Ehefrau gehört nichts vom Haus. Wenn der Mann verstirbt wird sein Bruder zu ¼ Anteil Miterbe. Könnte den Grundbesitz sogar versteigern lassen!

7 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator KINDERLOSES EHEPAAR. Ehemann ist allein im Grundbuch eingetragen, hat nur einen Bruder Immobilien vererben? Der Ehemann will vor allen Dingen seine Frau gut versorgen. Soll er das Haus zu einhalb oder ganz auf die Frau überschreiben? - NEIN! Ist allein im Grundbuch eingetragen Wert ca € Eltern sind verstorben Bruder Mit einer Übertragung der Miteigentumshälfte ist dieses Problem nicht gelöst. Wenn einer der Eheleute verstirbt, tritt die Erbfolge ein. Beide müssen darauf achten, dass Verwandte in der Seitenlinie nicht mit Erben werden, also die Erbfolge regeln! Testament! – am besten notariell, damit kein Erbschein erforderlich ist.

8 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator KINDERLOSES EHEPAAR. Ehemann ist allein im Grundbuch eingetragen, hat nur einen Bruder Immobilien vererben? Der Ehemann will vor allen Dingen seine Frau gut versorgen. Soll er das Haus zu einhalb oder ganz auf die Frau überschreiben? – Mit hoher Wahrscheinlichkeit lässt sich bei einem derart hohen Wert Erbschafts- und Schenkungsteuer vermeiden, wenn der Ehemann die Traumvilla unter dem Vorbehalt der Rückforderung für den Fall ihres Vorversterbens auf die Frau überträgt. Ist allein im Grundbuch eingetragen Traumvilla Wert ca € Eltern sind verstorben Bruder Gegenwärtiges Erbschaftsteuerrecht: Bei testamentarischer Erbfolge: Familienheim! Nur dann keine Erbschaftsteuer, wenn die Frau noch zehn Jahre nach dem Tod des Mannes im Haus lebt. Kann sie das Haus halten? Bei Überschreibung unter Rückforderungsvorbehalt bei Vorversterben: Überhaupt keine Schenkungs- und Erbschaftsteuer! Achtung: Wohl verfassungswidrig! Noch in diesem Jahr will das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Rechtzeitige Überschreibung wird wohl für Sicherheit sorgen, weil kaum eine rückwirkende Entscheidung zu erwarten ist.

9 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator KINDERLOSES EHEPAAR Mutter des Mannes lebt noch, hat aber kein wesentliches Vermögen. Ehemann ist allein im Grundbuch eingetragen. Immobilien vererben? Der Ehemann will vor allen Dingen seine Frau gut versorgen, soll er nur ein Testament machen oder die Frau mit ins Grundbuch eintragen lassen? Ist allein im Grundbuch eingetragen Mutter des Ehemannes lebt noch, hat kein wesentliches Vermögen Lösung durch Testament: Wenn Ehemann verstirbt und seine Frau als Alleinerbin eingesetzt hat, hat seine Mutter einen Pflichtteilsanspruch (von einem Achtel = €, wenn der Mann ansonsten weder Vater noch Geschwister hinterlässt). Sollte seine Mutter Sozialleistungen beziehen, kann das Sozialamt den Pflichtteilsanspruch auf sich überleiten. Was sind Pflichtteile? -> Exkurs nächste Folie Wert: Ca €

10 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Erbrecht und Mediator Homepage: Unter Umständen haben auch Beschenkte etwas herauszugeben, wenn ein Erbe nicht zu zahlen braucht. Zahlungs- anspruch Zahlungs anspruch Pflichtteile sind Ansprüche besonders begünstigter Personen in Höhe des halben gesetzlichen Erbteils. Gesetzliche Bestimmungen: -> Gesetze im In­ter­net -> Ge­set­ze/Ver­ord­nun­gen -> BGB -> §§ 1371, 1923 ff (für die Erbquoten) und §§ 2303 ff (für das Pflichtteilsrecht).

11 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator KINDERLOSES EHEPAAR - Mutter des Mannes lebt noch, hat aber kein wesentliches Vermögen. Ehemann ist allein im Grundbuch eingetragen. Immobilien vererben? Der Ehemann will vor allen Dingen seine Frau gut versorgen, soll er nur ein Testament machen oder die Frau mit ins Grundbuch eintragen lassen? Ist allein im Grundbuch eingetragen Mutter des Ehemannes lebt noch, hat kein wesentliches Vermögen Lösung durch Überschreibung: Wenn Ehemann verstirbt, hat die Mutter einen Pflichtteilsergänzungsanspruch. Hier gilt das vorher Gesagte. Allenfalls lässt sich der Anspruch etwas reduzieren, wenn die Ehefrau Gegenleistungen übernimmt. Ob die Möglichkeit besteht, den Pflichtteilsergänzungsanspruch durch einen Pflichtteilsverzichtsvertrag mit der Mutter gegen entsprechende Versorgungsverpflichtungen zu vermeiden, ist im einzelnen noch nicht geklärt, kann vielleicht Erfolg haben. Wert: Ca €

12 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator KINDERLOSES EHEPAAR Mutter des Mannes lebt noch, hat aber kein wesentliches Vermögen. Ehemann ist allein im Grundbuch eingetragen. Immobilien vererben? Der Ehemann will vor allen Dingen seine Frau gut versorgen, soll er nur ein Testament machen oder die Frau mit ins Grundbuch eintragen lassen? Ist allein im Grundbuch eingetragen Mutter des Ehemannes lebt noch, hat kein wesentliches Vermögen Lösung durch Testament: Wenn beim Tod des Mannes das Darlehen abgezahlt ist, bleibt es bei den hohen Pflichtteilsergänzungsansprüchen. Dann ist die Mutter wahrscheinlich aber auch schon verstorben. Lösung durch Überschreibung : Weil die Ehefrau die Hälfte des Darlehens übernimmt, liegt nur eine geringfügige Schenkung vor, so dass keine hohen Pflichtteilsergänzungsansprüche entstehen. Anmerkung: Risikolebensversicherung sinnvoll! Versicherungsnehmer muss gleichzeitig der Bezugsberechtigte sein! Wert: Ca € € Immobiliendarlehen

13 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator EHEPAAR MIT 2 KINDERN – je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen. Sie möchten zunächst selbst versorgt sein, notfalls das Haus verkaufen können. Die Kinder sollen nur den Überrest erhalten. Immobilien vererben? ½ Miteigentum Lösung durch Testament: Üblicherweise so genanntes „Berliner Testament“ – gegenseitig Alleinerben, Schlusserben die Kinder – Vorbehalt der Änderung durch den Längstlebenden ist möglich, sollte genau klargestellt werden. Testament sollte beurkundet werden! Vorteil für die Eheleute: Weitgehende Freiheit, Nicht zu vermeiden: Pflichtteile schon nach dem Erstversterbenden und erst recht nach dem Letztversterbenden. Erbschaftsteuer voraussichtlich auch in Zukunft kein Problem. Lösung durch Überschreibung auf die Kinder: Vorteil für die Kinder: Sicherung des künftigen Erbes. Nachteil für die Eheleute: Verlust der Freiheit, zu verkaufen und zu belasten - insbesondere, wenn die Kinder noch minderjährig sind. Bei volljährigen Kindern besteht aber die Möglichkeit, eine Überschreibung mit Pflichtteilsverzichten, und umfangreichen Vorbehalten zu verbinden (Nießbrauch, Rückforderung). Wert: Ca € ½ Miteigentum

14 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator ÄLTERES EHEPAAR MIT 2 ERWACHSENEN KINDERN – je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen. Sohn hat schon je € von den Eltern zur Begleichung seiner Schulden erhalten - ohne Anrechnung auf das Erbe! Tochter soll nach beider Tod das Haus zur freien Verfügung haben. Immobilien vererben? ½ Miteigentum Lösung durch Testament: „Berliner Testament“ – gegenseitig Alleinerben, Schlusserbin die Tochter allein. Vorteil für die Eheleute: Weitgehende Freiheit, Nachteil: Pflichtteilsansprüche beider Kinder nach dem Erstversterbenden und des Sohnes nach dem Letztversterbenden. Anrechnung ist nachträglich nicht möglich! Erbschaftsteuer voraussichtlich auch in Zukunft kein Problem. Lösung durch Überschreibung auf die Tochter unter Vorbehalt von Nießbrauch oder Wohnungsrecht und mit Pflichtteilsverzicht der Tochter: Vorteil: der Sohn kann im Hinblick auf das Haus nur noch P f l i c h t t e i l s e r g ä n z u n g s a n p r ü c h e haben und muss sich in jedem Fall dasjenige anrechnen lassen, was er vom jeweiligen Elternteil schon geschenkt erhalten hat. Er erhält also nichts! Wert: Ca € ½ Miteigentum Hat je € erhalten

15 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator ÄLTERES EHEPAAR MIT 2 ERWACHSENEN KINDERN – je zur Hälfte im Grundbuch eines wertvollen MEHRFAMILIENHAUSES eingetragen. Sohn hat schon je € von den Eltern zur Begleichung seiner Schulden erhalten - ohne Anrechnung auf das Erbe! Tochter soll nach beider Tod das Haus zur freien Verfügung haben. Immobilien vererben? ½ Miteigentum Lösung durch Testament: „Berliner Testament“ – gegenseitig Alleinerben, Schlusserbin die Tochter allein. Vorteil für die Eheleute: Weitgehende Freiheit, Nachteil: Pflichtteilsansprüche beider Kinder nach dem Erstversterbenden und des Sohnes nach dem Letztversterbenden. Anrechnung ist nachträglich nicht möglich! Erbschaftsteuer ist problematisch wegen des hohen Wertes und einer möglicherweise bevorstehenden Verschärfung des Steuerrechts! Lösung durch Überschreibung auf die Tochter unter Vorbehalt einer Leibrente (anstelle von Nießbrauch!) und mit Pflichtteilsverzicht der Tochter: Vorteil: der Sohn hätte im Hinblick auf das Haus nur noch P f l i c h t t e i l s e r g ä n z u n g s a n p r ü c h e und erhält wegen der Anrechnung nichts! Erbschaftsteuer hier überhaupt nicht! – bei noch höheren Werten u. U. alle 10 Jahre nur Anteile! Wert: Ca € ½ Miteigentum Hat je € erhalten Pflichtteils- ergänzung nach dem Längstleben den: Tochter erhält von jedem Elternteil: MEA i.W. v. brutto € -Kapitalwert Leibrente – € -Nettoschenkung €

16 Pflichtteilsvermeidung durch lebzeitige Zuwendung – z.B. Grundstücksübertragung - Abschmelzung Hans überträgt sein Mehrfamilienhaus auf Sohn Siegfried gegen Zahlung einer lebenslangen Leibrente für Hans und Luise. Wert der Nettoschenkung: € Luise und Hans Siegfried Pflichteils- quote für Sohn August: 1/8= € Je später Hans stirbt, umso mehr schmilzt der Pflichtteilsergänzungsanspruch von August. Er beträgt nach 1 Jahr 2 Jahren 3 Jahren 4 Jahren 5 Jahren 6 Jahren 7 Jahren 8 Jahren 9 Jahren 10 Jahren € € € € € € € € € 0 € Achtung: Keine Abschmel zung, wenn Hans an Ehefrau Luise überträgt!

17 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator ÄLTERE PERSON OHNE KINDER („Tante“)– gut versorgt, möchte ihr Mehrfamilienhaus im Wert von 1 Mio € einer Nichte und ihrer Familie zukommen lassen. Immobilien vererben? Tante Alleineigentum Lösung durch Übertragung – geg. Nießbrauch bzw. Wohnungsrecht und Versorgungsverpflichtungen : a)Nichte Alleinerwerberin Vorteil: Tante hat Anspruch auf Versorgungsleistungen. Nichte hat Sicherheit, bei Schenkungsteuer Abzug für Nutzungsvorbehalt und Versorgungsverpflichtung Nachteil: Nichte hat trotz Abzug für den Nutzungsvorbehalt und die Versorgungsverpflichtung schon jetzt extrem hohe Schenkungsteuer! b) Alle 6 Personen erwerben Verschlechterung : Nichte hat keine freie Hand, über den Grundbesitz zu verfügen! 4 Kinder als Miteigentümer problematisch! Verbesserung : Nach jetzigem Steuerrecht bei geschickter Verteilung geringere Schenkungsteuer - 6 Freibeträge! Wert: Ca € Nichte Ehemann der Nichte 4 Kinder der Nichte

18 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator ÄLTERE PERSON OHNE KINDER („Tante“)– gut versorgt, möchte ihr Mehrfamilienhaus im Wert von 1 Mio € einer Nichte und ihrer Familie zukommen lassen. Immobilien vererben? Tante Alleineigentum Lösung durch Testament : a) Nichte Alleinerbin Vorteil: für Tante frei abänderbar. Nichte hat später freie Hand – erst beim Tod Erb‘Steuer! Nachteil: Tante hat keinen Anspruch auf Versorgungsleistungen Nichte hat keine Sicherheit, Extrem hohe Erbschaftsteuer! b) Alle 6 Personen Erben Verschlechterung : Nichte hat keine freie Hand Verbesserung : Nach jetzigem Steuerrecht bei geschickter Verteilung geringere Erbschaftsteuer - 6 Freibeträge! c) Nichte Alleinerbin, darf aber durch Bestimmungsvermächtnis selbst verteilen. Verbesserung: Nichte hat freie Hand, kann auf künftiges Steuerrecht reagieren! LASSEN SICH DIESE VORTEILE MIT MEHR SICHERHEIT FÜR DIE TANTE UND DIE NICHTE ERREICHEN? Wert: Ca € Nichte Ehemann der Nichte 4 Kinder der Nichte

19 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator ÄLTERE PERSON OHNE KINDER („Tante“)– gut versorgt, möchte ihr Mehrfamilienhaus im Wert von 1 Mio € einer Nichte und ihrer Familie zukommen lassen. Immobilien vererben? Tante Alleineigentum LASSEN SICH DIE VORTEILE EINER LETZTWILLIGEN ZUWENDUNG MIT BESTIMMUNGSVERMÄCHTNIS MIT MEHR SICHERHEIT FÜR DIE TANTE UND DIE NICHTE ERREICHEN? JA! Erbvertrag mit Versorgungsverpflichtung und Verfügungsunterlassungsvertrag: Nichte wird erbvertraglich zur Alleinerbin eingesetzt (mit Verteilungsmöglichkeit durch Bestimmungsvermächtnis), Verpflichtung der Tante, über den Grundbesitz nicht zu verfügen, sowie im Falle des Verstoßes den Grundbesitz auf die Nichte zu übertragen – Sicherung durch Auflassungvormerkung Tante behält die Nutzung, hat Anspruch auf Versorgung Verbesserung: Beiderseitige Verpflichtungen und dennoch Verteilungsmöglichkeit für die Nichte – Erbschaftsteuer entsteht erst beim Tod der Tante und wird kaum ungünstiger sein, weil z.Zt. die Seitenverwandten relativ hoch besteuert werden, was in der Öffentlichkeit kritisiert wird. Wert: Ca € Nichte Ehemann der Nichte 4 Kinder der Nichte

20 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator Betriebsgrundstück Immobilien vererben? Persönlich als Eigentümer eingetragen M-GmbH Alleiniger Gesellschafter Mietvertrag Frau soll versorgt werden Sohn soll den Betrieb erhalten Soll der Mann der Ehefrau das Betriebsgrundstück im Erbwege zuwenden, damit sie von der Miete leben kann? N E I N ! Das Betriebsgrundstück ist steuerrechtlich für den Ehemann notwendiges Betriebsvermögen, die Zuwendung an die Ehefrau gilt als dessen Entnahme. Sein Buchwert ist durch Abschreibungen weit unter den tatsächlichen Wert gesunken. Es entstehen mit dem Erbfall hohe Ertragsteuern. Auch könnte die Ehefrau die Erbschaft ausschlagen und Zugewinnausgleich und den Pflichtteil verlangen. Der Sohn müsste möglicherweise auch Betriebsvermögen verkaufen und dann auch noch für das Betriebsvermögen Erbschaftssteuer zahlen, weil die Vergünstigungen wegfallen. Im schlimmsten Fall müsste er Insolvenz anmelden. Im Übrigen ist mit einer Verschärfung der Erbschaftsteuer in Zukunft zu rechnen!

21 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator Betriebsgrundstück Immobilien vererben? Persönlich als Eigentümer eingetragen M-GmbH Alleiniger Gesellschafter Mietvertrag Frau soll versorgt werden Sohn soll den Betrieb erhalten Was soll geschehen? Der Ehemann sollte eine einvernehmliche Lösung mit allen Beteiligten anstreben. Hierzu ist nicht nur die erbrechtliche sondern auch die steuerrechtliche Beratung unabdingbar. Denkbar wäre ein Vertrag, in welchem die Ehefrau eine Leibrente abgesichert wird und im Gegenzuge auf Pflichtteil und Zugewinnausgleich verzichtet. Eine lebzeitige Übertragung des Betriebes und des Betriebsgrundstücks auf den Sohn - gegebenenfalls im Abstand von jeweils zehn Jahren in Teilen - könnte planerische Sicherheit schaffen. Der Ehemann kann sich durch Rücktrittsvorbehalte für Situationen, die eine Rückabwicklung rechtfertigen - z.B. Scheidung, Vorversterben der Ehefrau oder des Sohnes - absichern.

22 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator Zusammenfassung Jeder Fall ist etwas anders gelagert. Eine allgemeine Empfehlung kann es daher nicht geben. Unsere jeweiligen Ziele führen aber häufig zu bestimmten Tendenzen, z.B.: Ziel Tendenz Immobilien vererben? Freie Verfügung über seinen Grundbesitz -> Eigene Versorgung -> Schutz vor Pflichtteilen, eigenen Gläubigern, Sozialregressen -> Schutz vor Erbschaftsteuer -> -> vererben -> vererben, wenn Grundbesitz eigene Versorgung ist; lebzeitig übertragen, wenn Erwerber die Versorgung gewährt -> lebzeitig übertragen, z.B. bei Pflichtteilen wenn Abschmelzung und/oder Vorempfang eingreift -> lebzeitige Übertragung, wenn Vorbehalte und Gegenleistungen abziehbar sind und Verschlechterung der Rechtslage droht

23 Hans-Gerd Findeklee, Rechtsanwalt und Notar a.D. Fachanwalt für Erbrecht und Mediator Immobilien vererben? Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit


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