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Marktgemeinde Gablitz Bebauungsplan-Änderung 2008 Teilabänderung der Plandarstellung und der Bebauungsvorschriften.

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Präsentation zum Thema: "Marktgemeinde Gablitz Bebauungsplan-Änderung 2008 Teilabänderung der Plandarstellung und der Bebauungsvorschriften."—  Präsentation transkript:

1 Marktgemeinde Gablitz Bebauungsplan-Änderung 2008 Teilabänderung der Plandarstellung und der Bebauungsvorschriften

2 Überblick Änderungspunkte Bebauungsdichte Gebäudehöhe Bebauungsweise Neuregelung der Höhenlage des Geländes Private Abstellanlagen Gestaltung Einfriedungen

3 Bebauungsdichte BW und BA Ziele –Sicherung des Ortsbildes Anpassung der Bebauung an die vorherrschenden Größenverhältnisse Berücksichtigung zeitgemäßer Erfordernisse >> Garagen sind in die Bebauungsdichte mit einzurechnen –Errichtung eines Zweifamilienhauses soll möglich bleiben

4 Bebauungsdichte BW und BA Maßnahmen –Adaptierung der Bebauungsdichte für alle Wohngebiete, die durch EFH oder ZFH gekennzeichnet sind –Herausnahme der Aufschließungszone Brand (zukünftige Entwicklungsoptionen bei Bedarf zu erarbeiten) –Rechtssicherheit für bereits bestehende Wohnhausanlagen > Anpassung der Bebauungsdichte an den Baubestand –Keine zu starke Reduzierung der Bebauungsdichte und keine Reduzierung der Mindestbauplatzgröße >> sonst Anreiz für Grundteilungen / Verhüttelung

5 Bebauungsdichte BW und BA Grundlagenanalyse Kanalgebührenliste –Gebäudeliste mit exakter Darstellung der überbauten Fläche der Hauptgebäude (ohne Nebengebäude!) –Basis für Untersuchung Größenverhältnisse von Hauptgebäuden Digitale Katastermappe –Nebengebäude sind teilweise dargestellt, keine exakte Abmessung der überbauten Flächen möglich Orthophoto Bestandsaufnahme vor Ort –Hauptgebäude und Abstellanlagen

6 Siedlungsbereiche > 200 m²170–200 m² m²unter 100 m²unbebaut 1Hauersteig West0,92,427,748,220,9 2Fischergraben- Buchgraben 0,46,539,424,429,3 3Kirchenberg, Hochbuchstraße Ost, Himmelreich 2,45,438,734,519,1 4Höbersbach, Mitterauen 3,03,644,938,210,2 5südöstlich Brand2,70,524,651,320,9 6nordwestlich Hausergraben 8,85,647,99,929,2 7Beiderseits Adlitzgraben 2,11,836,840,119,3 Bebauungsdichte BW und BA

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12 Bisher rechtsgütlige Bebauungsdichte x –Bis 650 m² fixe Bebauungsdichte von 30 % –Über 650 – 800 m²: 27,5% –Über 800 m²: 25 % –Ab 1000 m²: 250 m²

13 Bebauungsdichte BW und BA

14 –Planungsentwurf Beibehaltung der Bebauungsdichte von 30% bis Bauplatzgröße von 650 m² Darüber Abnahme der Bebauungsdichte mit zunehmender Größe des Bauplatzes Keine Deckelung auf eine Absolutgröße Berücksichtigung zeitgemäße Erfordernisse (Garagen) Auf großen Grundstücken hat Errichtung eines Gebäudes von 250 m² und größer keine negativen Auswirkungen auf das Ortsbild : –Geringe Bebauungsdichte auf großen Grundstücken bietet keinen Anreiz für Errichtung von Wohnhausanlagen –Grünraumstruktur bleibt erhalten

15 Bebauungsdichte BW und BA –Bis 650 m² Bauplatzfläche Bebauungsdichte von 30 % –Über 650 m² m²: + 1 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche –Über 800 m² m²: + 0,5 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche –Über 1000 m² m²: + 0,25 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche –Über 2000 m²: + 0,1 m² je 10 m² zusätzlicher Bauplatzfläche

16 Bebauungsdichte BW und BA

17 BauplatzgrößeBisher rechtsgültige Regelung der Bebauungsdichte x Geplante Regelung der Bebauungsdichte x Bis 650 m²30 % 650 m²30 %195 m²30 %195 m² 660 m²27,5 %181 m²29,7196 m² 700 m²27,5 %192,5 m²28,6200 m² 730 m²27,5 %200 m²27,8 %203 m² 800 m²27,5 %220 m²26,3 %210 m² 810 m²25 %202,5 m²26,0 %210,5 m² 900 m²25 %225 m²23,9 %215 m² 1000 m²25 %250 m²22,0 %220 m² 1500 m²16,7 %250 m²15,3 %230 m² 2000 m²12,5 %250 m²12,0 %240 m² 2500 m²10 %250 m²9,8 %245 m² 3000 m²8,3 %250 m²8,3 %250 m² 4000 m²6,24 %250 m²6,5 %260 m²

18 Bebauungsdichte BW und BA

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20 Bebauungsdichte BK, BS, BB Keine inhaltliche Änderung … … sondern Adaptierung Bebauungsdichtekurve –auf größeren Grundstücken ist jedenfalls eine größere Überbauung möglich

21 Bebauungsdichte BK, BS, BB

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23 Bebauungsweise in BW Bisher offene oder gekuppelte Bebauungsweise –Verdoppelung des Gebäudevolumens möglich –In BW sind Hauptgebäude fast flächendeckend in offener Bebauungsweise errichtet –Lediglich 10 Grundstücke mit Objekten in gekuppelter Bebauungsweise

24 Bebauungsweise in BW Abänderung in offene Bebauungsweise –Flächendeckend für BW –Ausnahme: Beibehaltung o, k auf 11 m breiten Grundstücken mit gekuppelter Bebauungsweise (Franz v. Suppegasse)

25 Gebäudehöhe in BW Bisherige Regelung –Bergseitig 6 m, talseitig 8 m –Zusatzförderungen für Niedrigenergiehäuser –Energieleitbild Gablitz –Raumwärme umfasst ein Drittel des Energieverbrauchs –Durch Dämmung der obersten Geschoßdecke bis zu 30 % Einspareffekte

26 Gebäudehöhe in BW Maßnahmen –Erhöhung berg- und talseitige maximal zulässige Gebäudehöhe um je einen halben Meter –Erhöhung Anreiz für Wärmeschutzmaßnahmen an der obersten Geschoßdecke

27 Gebäudehöhe in BW Änderungen der NÖ Bauordnung –Beschlussfassung des Landtags vom

28 Niveau des Geländes in BW Optische Erhöhung von Gebäuden durch Stützmauern oder steile Böschungen Stützmauern im Gelände zur Erzielung ebener Gartenflächen Kanaleffekt von Straßenräumen durch (Stütz)Mauern an der Straßenfluchtlinie Mauernischen durch Parkplätze umrahmende Stützmauern

29 Niveau des Geländes in BW

30 Regelung nur für Bauland-Wohngebiete –In Kerngebieten und Betriebsgebiete andere baustrukturelle Voraussetzungen und Erfordernisse –Ortsbild entlang B1 anders zu beurteilen als in abseits gelegenen Wohngebieten Exakte Definition zulässiges Maß der Veränderung mit folgenden Grenzwerten: –Bebaubarkeit gemäß Fwpl und Bpl muss gewährleistet bleiben –Unverträglichkeit mit dem Ortsbild muss vermieden werden Praktikable Anwendbarkeit einer Regelung –eindeutige Bestimmung, die für alle betroffenen Gebiete unabhängig von der spezifischen Hangneigung gleichermaßen angewendet werden kann

31 Niveau des Geländes in BW –Bestimmung maximal zulässige Höhendifferenz zur natürlichen Höhenlage des Geländes Lotrecht gemessen über bestehendem Niveau im Ausmaß von maximal 1,3 m –Ausnahme: Zur Herstellung von Stellplätzen in besonders steilen Hanglagen unter Beschränkung auf das unbedingt notwendige Ausmaß –Bestimmung freie Böschungsstrecke zwischen den Stützmauern von mindestens 3 m

32 Geländehöhe in BW

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34 Einfriedungen in BW Bisherige Regelung –Einfriedungen sind durchsichtig herzustellen –Gesamthöhe darf 1,6 m nicht überschreiten Wirkungen –Bei Grundstücken, die seitlich an einen öffentlichen Fußweg grenzen Störung der Privatsphäre –Benachteiligung gegenüber Grundstücken, die nicht an einen öffentliche Weg grenzen – hier dürfen keine Gestaltungsbestimmungen festgelegt werden Planung mit Geltungsbereich in BW –Einfriedungen, die an einen öffentlichen Fußweg grenzen, müssen nicht durchsichtig hergestellt werden.

35 Private Abstellanlagen Bisherige Regelung –2 Stellplätze je Wohneinheit –Gilt für alle Baulandflächen –Detailbestimmungen kompliziert im Wortlaut > schwer umsetzbar Planung –Vereinfachung des Wortlauts: In BW ist der Zufahrtsbereich zumindest eines Stellplatzes je Wohneinheit ohne Einfriedung herzustellen –Beibehaltung der Regelung von 2 Stellplätzen je Wohneinheit –Ausnahme: Wohnanlagen für Betreutes Wohnen bzw. für SeniorInnen > Bestimmungen gemäß § 155 Abs. 3 NÖ BTV (voraussichtlicher Bedarf der Benützer und Besucher)

36 Wir danken für Ihre Aufmerksamkeit!


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