Immobilienanlagen.

Präsentation zum Thema: "Immobilienanlagen."—  Präsentation transkript:

1 Immobilienanlagen

2 Lernziel Risiken und Returns Diversifikation Immobilienprognosen
Aufbau Asset Allocation mit Immobilien Prognosen

3 Immobilien als Anlagen Paradigmawechsel im Risikomanagement von Immobilien
In den Neunzigerjahren ist der Immobilienmarkt in der Schweiz wesentlich transparenter geworden. Dies im Rahmen einer einsetzenden Professionalisierung, sowohl im Bereich Rendite als auch Wohneigentum. Die Sonderstellung der Immobilien als Unikate und Substanzwertdenken machte zunehmend einer nüchternen Einschätzung von Chancen und Risiken Platz. Verschiedene Anbieter produzieren heute Informationen zu Preisen, Mengen, Marktgebieten, Nachfragepräferenzen usw. Informationen zur finanziellen Performance von Immobilien sind zentral, wenn man Immobilien mit den Finanzmarktanlagen vergleichen will. Prognosen über zukünftige Entwicklung und Renditechancen sind Voraussetzung für einen strukturierten und professionellen Anlageprozess. Für die Banken – speziell für die Kantonal- und Regionalbanken – sind Kenntnisse der quantitativen Immobilienrisiken im Vergleich mit den Finanzmarktrisiken zentral. Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

4 Direkte Immobilienanlangen in einem diversifizierten Portfolio Ansatz und Fragestellung
Zentrale Fragestellung: Wie gross ist die Diversifikationsleistung von Immobilien in gemischten Portfolios? Oder: Gehören Immobilien im Direktbesitz in Portefeuille von grossen Anlegern? Anlageuniversum wird um die Kategorie direkte Immobilienanlagen erweitert. Daneben berücksichtigen wir Schweizer Aktien und Obligationen in Schweizer Franken (inländische und ausländische Schuldner), sowie Immobilienfonds. Die ZKB hat Zeitreihen zur Performance von verschiedenen Immobilienkategorien und Marktregionen entwickelt. Die exemplarische Analyse enthält Renditeliegenschaften Wohnnutzung Schweiz. Daneben untersuchen wir Immobilienfonds als indirekte Immobilienanlage (Rüd Blass Index). Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

5 Direkte Immobilienanlangen in einem diversifizierten Portfolio Performance der Anlagekategorien im Vergleich Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

6 Direkte Immobilienanlangen in einem diversifizierten Portfolio Nominelle Jahresrenditen
-30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 Aktien (Performance) Direkte Immobilienanlagen Obligationen (Total Return) Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

7 Direkte Immobilienanlangen in einem diversifizierten Portfolio Excess Performance: Aktien contra Immobilien -80.0% -60.0% -40.0% -20.0% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 Aktien > Direkte Immobilienanlagen Direkte Immobilienanlagen > Aktien Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

8 Direkte Immobilien in einem diversifizierten Portfolio Excess Performance: Bonds contra Immobilien
-40.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 Obligationen > Direkte Immobilienanlagen Direkte Immobilienanlagen > Obligationen Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

9 Direkte Immobilien in einem diversifizierten Portfolio Reale Performance nach Dekaden
-15.0% -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% Obligationen Immobilien Aktien Durchschnittliche Jahresrendite Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

10 Direkte Immobilienanlangen in einem diversifizierten Portfolio Renditen, Volatilitäten und Korrelationsmatrix Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

11 Optimale Portfolioanteile nach Risikoaversionen Statischer Mean-Variance-Ansatz
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12 Minimale Portfoliovolatilität bei variabler Zielrendite und Diversifikationsbeitrag
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13 4 Kernaussagen Es gab in den letzten 30 Jahren längere Perioden, in denen die Immobilien Obligationen und teilweise sogar Aktien outperformten. Bei identischer historischer Rendite weisen direkte Immobilienanlagen eine wesentlich höhere historische Volatilität auf als Immobilienfonds, nicht zuletzt als Folge des illiquiden Marktes. Dies wird aufgewogen durch eine ausgeprägtere Diversifikationsleistung der Direktanlagen. Das heisst, Immobilien schöpfen den Mehrwert für die Investoren dann, wenn die Wertschriften Wert vernichten. Diese Eigenschaften lassen Immobilien (direkt und indirekt) als solides Fundament des Portfolios bei unterschiedlichen Risikoaversionen erscheinen. Immobilien waren und sind in der Tat eine Portfoliostütze in der Aktienbaisse. Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

14 Aussichten für den Immobilienmarkt Schweiz
Gute Aussichten für Schweizer Wohnimmobilien... Trotz tiefer Leerziffer bleibt die Neuproduktion von Wohneinheiten im Jahr 2004 auf moderatem Niveau, im Jahr 2005 wird sie deutlich anziehen. Die neuen Objekten werden dank der guten Konjunktur ohne Anstieg der Leerziffer absorbiert. Der Drang zu den zentrumsnahen Wohn- und Geschäftslagen hält an. Insgesamt liegt das Preisniveau der Immobilien erst 5% - 10 % über den Tiefstständen der Jahre 1998/99. Die Immobilienpreise wurden bisher durch das tiefe Zinsniveau kaum angetrieben. Keine spekulative Blase absehbar (Kein Leveraged Buying!). Gemessen am langfristigen Niveau der Nettomietrenditen im Vergleich mit den variablen Hypothekarzinsen sind die Immobilien in der Schweiz nicht teuer bewertet. Die Nachfrage nach Einfamilienhäuser und Luxuswohnungen wird vom Rebound der Aktienmärkte seit März 2003 wieder gestärkt werden. Eigentumswohnungen werden zunehmend als Substitut für Mietwohnungen betrachtet. Steigende Mieten stützten darum deren Preise. Immobilien- und Bauökonomie P. Schellenbauer Baumarkt

15 Aussichten für den Immobilienmarkt Schweiz
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