SWISSBAU Bernd Schips 21. Januar 2003. Ist die Schweiz schon gebaut? l Einige Stylized facts zur Entwicklung der Bauwirtschaft l Potenzielle Bestimmungsfaktoren.

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1 SWISSBAU Bernd Schips 21. Januar 2003

2 Ist die Schweiz schon gebaut? l Einige Stylized facts zur Entwicklung der Bauwirtschaft l Potenzielle Bestimmungsfaktoren der künftigen Bauproduktion l Immobilien als Anlagealternative l Ein kurzes Fazit

3 Einige Stylized facts zur Entwicklung der Bauwirtschaft

4 Bruttoinlandprodukt und Bauinvestitionen - Reale Wachstumsraten in % - -10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 8183858789919395979901 BIP Bauinvestitionen % Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

5 Anteile der Bausparten an den Bauinvestitionen 10 15 20 25 30 35 40 45 50 8183858789919395979901 % Industrie- und Gewerbebau Wohnungsbau Übriger Bau Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

6 Investitionen im Übrigen Bau nach Aufgabengebieten 2001 Quelle:BFS, Bau und Wohnbaustatistik Anteile in %

7 Bruttowertschöpfung und Beschäftigung im Baugewerbe - Anteil am Bruttoinlandprodukt bzw. an der Gesamtbeschäftigung in % - 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 92939495969798990001 Quelle:BFS

8 Anteile der Bauinvestitionen am BIP % nominale Investitionsquote 0 2 4 6 8 10 12 14 16 8183858789919395979901 Quelle:BFS

9 Anzahl Beschäftigte nach Beschäftigungsgrad im Baugewerbe Quelle:BFS, Betriebszählung 2001 Vollzeit Teilzeit 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 1985199519982001 Anz. Besch.

10 Anzahl Arbeitsstätten im Baugewerbe 1985-2001 Quelle:BFS, Betriebszählung 2001 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 1985199519982001 Anz. Arbeitsstätten

11 Kapazitätsentwicklung (Beschäftigte) und Preise VJV in % Quelle:BFS -15 -10 -5 0 5 10 8183858789919395979901 Baupreise Beschäftigte

12 Potenzielle Bestimmungsfaktoren der künftigen Bauproduktion

13 Wohnungsbau Anzahl neuerstellter Wohnungen 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 9495969798990001 Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Quelle:BFS

14 Alterstruktur des Wohnungsbestands % Quelle:BFS, Gebäude- und Wohnungsregister

15 Entwicklung im Wohnungsbau Umbau und Neubau Quelle:BFS; 1994 keine Angaben wegen Umstellung der Statistik - Reale Wachstumsraten in % - -15.0 -10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 909192939495969798990001 % k.A. Neubau Umbau

16 Aufteilung der Mieter und Wohneigentümer nach Alter, 1990 % Alter Quelle:BFS, Volkszählung

17 Bevölkerungsentwicklung: Die Altersstruktur 1981 -2020 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 8185899397010509131720 Quelle:BFS, Hauptszenario

18 Industriell-gewerblicher Bau nominal, in Mio. Fr 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 89909192939495969798990001 Neubau Umbau Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

19 Anteil der Investitionen in Geschäftsliegenschaften an den Bauinvestitionen % 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 8183858789919395979901 Bürogebäude Verkaufsliegenschaften Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

20 Das öffentliche Bauvermögen 1995 Quelle:R.Fechtig, ETHZ Gesamtwert der Infrastrukturobjekte in Mrd. Franken

21 Altersstruktur der Infrastrukturobjekte 1995 Quelle: R. Fechtig, ETHZ

22 ... die tatsächlichen Ausgaben Unterhaltausgaben im Hoch- und Tiefbau 0 500 1000 1500 2000 2500 8183858789919395979901 Hochbau Tiefbau Mio. Fr. nom. Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik

23 Immobilien als Anlagealternative

24 Die zeitliche Entwicklung des Leerbestandes Leerwohnungsquote 1970-2002 0 0.5 1 1.5 2 2.5 7072747678808284868890929496980002 % Quelle:BFS

25 Baulandpreise, Baukosten und Konsumentenpreisindex 1990 = 100 0 20 40 60 80 100 120 140 8183858789919395979901 LIK Baulandpreise Baukosten Quelle:BFS, Stat. Amt Kt. Zürich

26 Wohnbautätigkeit und Hypothekarzins % in Mio. Fr. Hypothekarzins Wohnbauinvestitionen, real 2 3 4 5 6 7 8 9 81838587899193959701 0 5000 10000 15000 20000 25000 Quelle:BFS, SNB 99

27 Fertiggestellte Einfamilienhäuser und Hypothekarzins % Anzahl Einfamilienhäuser Hypothekarzins 3 4 5 6 7 8 9 83858789919395979901 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 Quelle:BFS, SNB 81

28 Entwicklung der verfügbaren Bruttoeinkommen % in Mio. Fr. in Mio. Franken und reale Veränderungen in % -2 0 1 2 3 4 5 8183858789919395979901 0 50000 100000 150000 200000 250000 Quelle:BFS

29 Immobilien als Anlagealternative l Der Rückgang der Wohnbau- investitionen in den letzten Jahren, teilweise aber auch der industriell- gewerblichen Bauinvestitionen, ist weniger auf konjunkturelle Faktoren (Einkommen, Zinsen, relative Preise usw.) als auf die zunehmende Bedeutung attraktiver erscheinender Anlagealternativen zurückzuführen.

30 Immobilien als Anlagealternative l Nach den Erfahrungen mit den Übertreibungen auf den Immobilienmärkten in den 80-iger und den zum Teil drastischen Bewertungskorrekturen in den 90-iger Jahren erschienen Anlagen auf den Finanzmärkten vielfach weniger risikobehaftet und vor allem - auch dauerhaft - rentabler zu sein.

31 Immobilien als Anlagealternative l Angesichts eines komplexen Markt- geschehens - wie z.B. auf den Aktien-, Devisen- und Immobilienmärkten - erscheint es für den einzelnen Markt- teilnehmer vorteilhaft, einfach der Mehrheit der Marktteilnehmer zu folgen. Daher kommt es auf solchen Märkten immer wieder zu Über- und Unter- treibungen. Ein Preisverfall folgt ebenso wenig rationalen Argumenten wie der vorangegangene Preisanstieg.

32 Immobilien als Anlagealternative l Die relative Attraktivität von Immobilien- anlagen wird daher wieder zunehmen. Aber mehr denn je, wird vor allem die aus Bau-, Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten sowie Mietertrag resultierende Rendite, und nicht mehr so sehr, wie in der Vergangenheit, die Hoffnung auf eine Wertsteigerung für den Anlageentscheid massgebend sein.

33 Immobilien als Anlagealternative l Daraus ergeben sich auch neue Forderungen an die Bauwirtschaft (Senkung der Baukosten durch effizientere Produktion) und den Projektierungssektor (Integrierte Planung).

34 Ein kurzes Fazit

35 l Die öffentliche Hand kann und sollte zur Stabilisierung der Bauproduktion beitragen, d.h. die Investitionstätigkeit und den Unterhalt der Infrastruktur nicht in erster Linie als Instrument zur Haushaltskonsolidierung benutzen, insbesondere wenn es um den Einsatz an sich zweckgebundener Mittel geht.

36 Ein kurzes Fazit l Die Notwendigkeit einer Verstetigung der öffentlichen Baunachfrage ist ausgewiesen. Aufgeschobene Unterhaltsarbeiten kosten in der Regel später mehr und tragen damit nichts zur langfristigen Haushaltssanierung bei (Politikversagen).

37 Ein kurzes Fazit l Immobilien werden als Anlagealternative wieder an Bedeutung gewinnen. Es ist jedoch in naher Zukunft nicht mit einem eigentlichen Boom auf dem Immobilien- markt zu rechnen. l Der Planungssektor und die Bauwirtschaft können selbst zur Stärkung des Immobiliensektors beitragen. l Der Einfluss des zur Verfügung stehenden Baulandes auf die Immobilienpreise ist von der Politik zu berücksichtigen.

38 Ein kurzes Fazit l Der auch für Immobilienanlagen immer wichtigere Renditeaspekt muss bereits bei der Planung und Bauausführung berücksichtigt werden (Umnutzungs- möglichkeiten, Berücksichtigung der Unterhaltskosten, effizientere Bauproduktion nach dem Beispiel der verarbeitenden Industrie, Anpassung der technischen und personellen Kapazitäten an die neuen Erfordernisse usw.).

39 Ein kurzes Fazit l Altersstruktur des Wohngebäude- bestandes und weiter Teile der baulichen Infrastruktur sowie die demografische Zusammensetzung der Wohn- bevölkerung bilden nach wie vor ein grosses Nachfragepotenzial. l Die Schweiz ist noch längst nicht gebaut!