Immobilien und Steuern Grundsätze steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten RA StB Jürgen E. Milatz RA Dipl. Finanzwirt Christoph Oenings 4. April 2006.

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1 Immobilien und Steuern Grundsätze steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten RA StB Jürgen E. Milatz RA Dipl. Finanzwirt Christoph Oenings 4. April 2006 Begrüßung II. Eigene Vorstellung III. Hinweise zum Ablauf der Veranstaltung (evt. entbehrlich) HERRENGRABEN 31 20459 HAMBURG INTERNET:

2 Übersicht Immobilienbesteuerung Einkommensteuer Umsatzsteuer
Grunderwerbsteuer Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer Drei Bereiche, wobei der Schwerpunkt im Bereich Einkommensteuer liegen soll. Hinweis auf Halbwertzeit der Steuergesetze, Geltung oft nur für ein Jahr. Folge: Bei jeder Immobilieninvestition ist ein Update nötig: Welche Regelungen sind gerade einschlägig? Heute kann in der kürze der Zeit nur ein Schlaglicht auf die heute geltenden Regelungen gegeben werden sowie einige Hinweise zu Gestaltungsmöglichkeiten.

3 Übersicht Themen-Abgrenzung
selbst genutzte Immobilie: Das Ende der Eigenheimzulage ab 2006 Ferienwohnungen Zweitwohnungssteuer: Keine Steuer bei beruflicher Zweitwohnung, BVerfG v Grundsteuer bei Selbstnutzung verfassungswidrig ?

4 Übersicht Reformen der großen Koalition (1)
Keine degressive Abschreibung ab 2006 20%-Wertzuwachssteuer ? Immobilienveräußerungen ab 2008 (2007 ?)

5 Übersicht Reformen der großen Koalition (2)
Hälftige Steuerbefreiung des Veräußerungsgewinns betrieblicher Immobilien ? Steuerberatungskosten bei Vermietungseinkünften weiterhin abzugsfähig

6 Übersicht Steuerliche Attraktivität von Immobilien-Investments
Investitions-Phase: Anlaufverluste Betriebs-Phase: Buchverluste durch AfA Deinvestitions-Phase: Steuerfreie Veräußerung Auch heute noch kann die Investition in Immobilien steuerlich interessant sein. Warum? In der Investitionsphase können Verluste generiert und damit hohe Steuerbelastungen aus anderen Einkünften im Investitionsjahr kompensiert werden In der Betriebsphase führen Abschreibungen zu steuerlichen Verlusten, die nicht zwingend tatsächlich auch eintreten (häufig sogar Wertsteigerungen!) In der Deinvestitionsphase ist es zumindest nach heutiger Rechtslage noch möglich, trotz in Anspruch genommenen Abschreibungen steuerfrei zu veräussern

7 Investitions-Phase: Überblick
Finanzierungsentscheidung Anlaufverluste Zufluss-Abfluss-Prinzip, § 11 EStG n. F. 5. Bauherren-Erlass, BMF-Schreiben v Sanierungsobjekt: Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnaher Aufwand ? Vorsteuer bei gewerblicher Vermietung Finanzierungsentscheidung BFH-Urteil vom und : Häufiger Fall: Bau oder Kauf zweier Objekte und teilweie Fremdfinanzierung. Bei gezielter Zuordnung der Dalehen zu dem vermieteten Objekt, können die Zinsen in voller Höhe angesetzt werden (und nicht nur anteilig) Anlaufverluste Gestaltungsempfehlung: Erbbauzins und Einmalzahlung, BFH v 5. Bauherren-Erlass, BMF-Schreiben v Sanierungsobjekt: Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnaher Aufwand?

8 Investitions-Phase: Finanzierungsentscheidung
Eigenfinanzierung Fremdfinanzierung BFH-Urteile vom und BMF-Schreiben vom Fremdfinanzierung als Gestaltungsmittel bei der Schenkung- und Erbschaftsteuer MILATZ

9 Investitions-Phase: Anlaufverluste
Vorweggenommene Werbungskosten Zinsvorauszahlungen, Damnum Notar- und Gerichtskosten Grundschuld Mietgarantiegebühr Beratungskosten Versicherungen § 11 EStG i.d.F. seit 2005 MILATZ

10 Investitions-Phase: Zufluss-Abfluss-Prinzip
§ 11 EStG Ab 2005: Vorauszahlungen für Nutzungsüberlassungen > 5 Jahre Gleichmäßige Verteilung BMF-Schreiben v : Disagio weiterhin abzugsfähig MILATZ

11 Investitions-Phase: 5. Bauherren-Erlass
Hersteller / Erwerber Wesentliche Einflussnahmemöglichkeit Einschränkungen beim Sofortabzug von Werbungskosten, insbesondere: Damnum Zins-Vorauszahlungen Mietgarantie-Gebühren MILATZ

12 Investitions-Phase: Anschaffungsnaher Aufwand
Gesetzliche Neuregelung in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ab 2004 Grundsatz: Abschreibung der AK / HK mit 2% bzw. 2,5% p.a. Erhaltungsaufwand: Sofortabzug zu 100 % Alternativmodell: Mieter trägt Aufwand gegen Mietzinsreduzierung MILATZ

13 Investitions-Phase: Anschaffungsnaher Aufwand
Abgrenzung: 15 % - Grenze innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung Für Baumaßnahmen ab 2004 Nicht für Erweiterungen: stets HK Bsp.: Ausbau Dachgeschoss Nicht bei jährlich üblicherweise anfallenden Instandhaltungsarbeiten Bsp.: Schönheitsreparaturen MILATZ

14 Investitions-Phase: Anschaffungsnaher Aufwand
Nachträgliche HK durch „Standardverbesserung“ auch später als drei Jahre nach Anschaffung Fortgeltung der Grundsätze aus dem BFH-Urteil vom MILATZ

15 Betriebs-Phase: Überblick
Laufende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Überschusserzielungsabsicht Abschreibung trotz realem und steuerfreiem Wertzuwachs „step-up“ Modell: Schaffung von zusätzlichem Abschreibungsvolumen MILATZ

16 Betriebs-Phase: „Totalüberschuss“ BMF-Schreiben vom 08.10.2004
Problem: Verbilligte Nutzungsüberlassung, insbesondere an Angehörige weniger als 56% der ortsüblichen Miete 56% bis 75% der ortsüblichen Miete mind. 75% der ortsüblichen Miete MILATZ

17 Betriebs-Phase: Abschreibung (1)
Degressiv: Neue Wohnobjekte 10 x 4% - 8 x 2,5% - 32 x 1,25% ab 2006 keine degressive Abschreibung Denkmalschutzabschreibung, Sanierungsgebiete 8 x 9% - 4 x 7% MILATZ

18 Betriebs-Phase: Abschreibung (2)
Linear: Altobjekte 2% / 2,5% p.a. Schon seit 2005: Keine Investitionszulage MILATZ

19 Betriebs-Phase: „step-up“ Modell (1)
Hintergrund: Drohende „Wertzuwachssteuer“ Gestaltungsmodell: steuerfreie Veräußerung der Altbestand-Immobilie an gewerblich-geprägte Personengesellschaft Verkehrswert als Abschreibungsvolumen MILATZ

20 Betriebs-Phase: „step-up“ Modell (2)
Keine Grunderwerbsteuer bei Übergang auf beteiligungsidentische Gesamthand Keine Gewerbesteuer („erweiterte Kürzung“) Vorweggenommene Erbfolge mit Freibetrag und Bewertungsabschlag (noch bis …?) Notar-, Grundbuch-, Formkosten Umschuldung privater Darlehen MILATZ

21 Betriebs-Phase: „step-up“ Modell - Beispiel
Altbestand-Immobilie, Baujahr 1920, Buchwert Gebäude: € ,- Buchwert Grundstück: € ,- Verkehrswert Gebäude: € ,- Verkehrswert Grundstück: € ,- Veräußerer zu 100% beteiligt Miete p.a. € ,- MILATZ

22 Betriebs-Phase: „step-up“ Modell – Lösung (1)
Vermietungseinkünfte (bisher): Einnahmen: € ,- Abschreibung: € ,- Sonstige Werbungskosten: € ,- Steuerliche Einkünfte: € ,- ESt (40%): € ,- MILATZ

23 Betriebs-Phase: „step-up“ Modell – Lösung (2)
Gewerbliche Einkünfte (nach Einbringung): Einnahmen: € ,- Abschreibung: 2,5% x ,- € ,- Sonstige Werbungskosten: € ,- Steuerliche Einkünfte: € ,- ESt (40%): € ,- Steuervorteil p.a.: € ,- MILATZ

24 Betriebs-Phase: „step-up“ Modell
Gestaltungsmöglichkeiten bei der Finanzierung Verlagerung bisher „privater“ Darlehen in die betriebliche Sphäre: Schuldübernahme durch Personengesellschaft Zusätzlicher Ausgabenabzug MILATZ

25 Deinvestitions-Phase
Noch: steuerfreie Veräußerung von Immobilien nach Ablauf von 10 Jahren Aktuelle Rechtsprechung: Keine rückwirkende Verlängerung der Veräußerungsfrist ? BFH-Vorlage an das BVerfG v Quo vadis § 23 EStG ? Koalitionsvertrag: 20%-Wertzuwachssteuer ab 2008 (2007 ?) MILATZ

26 Deinvestitions-Phase
Alternativen zu Veräußerung und Schenkung ? Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt Übertragung gegen Versorgungsleistungen im Wege vorweggenommener Erbfolge Renten-Erlass III – BMF-Schreiben vom Rückvermietung – „Stuttgarter Modell“ MILATZ

27 Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises
Gestaltungsempfehlung: Gesonderte Vereinbarung des Kaufpreises für Einrichtung, z.B. Einbauküche Immobilien-Personengesellschaft: Anteilsübertragung innerhalb von 5 Jahren, § 1 Abs. 2a GrEStG, „Step-up“ Modell MILATZ

28 Schenken und Vererben Bisherige (geltende) Rechtslage
Bewertung von Immobilien mit der Jahres-Nettokaltmiete x Faktor 12,5 abzüglich Altersabschlag (0,5 % für jedes Jahr, max. 25 %) mindestens 80 % des Grundstückswertes höchstens nachgewiesener Verkehrswert Folge: Bewertung mit 50 – 60% des VW MILATZ

29 Schenken und Vererben BFH-Beschluss vom 22.05.2002
Verfassungswidrigkeit des ErbStG in der heutigen Form Bewertung von Immobilien Bewertung von Betriebsvermögen Bewertung von Kapitalgesellschaften Gewerblich geprägte Gesellschaften MILATZ Vorlage zum BVerfG

30 Schenken und Vererben Gesetzliche Neuregelung durch große Koalition ?
Tendenz der Bundesländer: Abwarten einer Entscheidung des BVerfG BVerfG-Entscheidung in 2006 ? MILATZ

31 Schenken und Vererben Reform-Entwürfe
z.B.: Schleswig-Holstein, Bayern, Hessen Immobilienbewertung: Orientierung am Mietenspiegel, Annäherung an den Verkehrswert Steuervorteile nur noch für originäres Betriebsvermögen, Ausschluss gewerblicher Prägungen Realisierungschancen ? MILATZ

32 Schenken und Vererben Änderung zum 01.01.2006 ?
Rückwirkende Änderung verfassungsrechtlich problematisch Rechtssicherheit bei Steuerfestsetzung für bereits vollzogene Schenkung Übertragung noch vor Gesetzesreform ? Nur sinnvoll, wenn Übertragung auch aus außersteuerlichen Gründen gewollt ist! MILATZ

33 Schenken und Vererben: Lösungsmöglichkeiten
Hinweis auf Gestaltungsmittel Ehebedingte Zuwendungen Lebzeitiger Zugewinnausgleich Mittelbare Grundstücksschenkung Erbschaftsteuerfonds Gemischte Schenkung MILATZ

34 Schenken und Vererben: aktuelle Rechtsprechung
Bewertung von Sachvermächtnissen BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 Verkehrswerte anstelle Bedarfswert Ausweichgestaltungen Schenkung zu Lebzeiten? Ausschlagung des Vermächtnisses gegen Grundstücksübertragung? MILATZ

35 Schenken und Vererben: aktuelle Rechtsprechung
Gestaltungen der ehelichen Güterstände Modifizierte Zugewinngemeinschaft Keine steuerpflichtige Schenkung bei vorzeitigem Zugewinnausgleich Auch bei anschließender erneuter Vereinbarung der Zugewinngemeinschaft BFH-Urteil vom „Güterstandsschaukel“ MILATZ

36 Schenken und Vererben: aktueller Verwaltungserlass
Bewertung von Treuhandvermögen Gemeinsamer Ländererlass vom Verkehrswert anstelle des Bedarfswertes Kein Freibetrag und Bewertungsabschlag Ausweichgestaltung: Aufhebung des Treuhandverhältnisses MILATZ

37 Ihre Fragen! HERRENGRABEN 31 20459 HAMBURG E-MAIL: ESC@ESCHE.DE
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38 Vielen Dank für ihre Aufmerksamkeit
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39 RA StB Jürgen Milatz Tel.: 040-36805-332 E-Mail: JMilatz@esche.de
RA StB Tom Kemcke Tel.: RA Dipl. Finanzwirt Christoph Oenings Tel.: HERRENGRABEN 31 20459 HAMBURG INTERNET: