Kapitalanlage in Immobilien: Jetzt erst recht? Das neue Kollektivanlagegesetz: Welche Möglichkeiten stehen offen? Mögliche Folgen der Abschaffung der Lex Koller

Geltungsbereich (1/2) Dem KAG unterstellt sind: Kollektive Kapitalanlagen und alle Personen, die diese verwalten oder aufbewahren (Art. 2 Abs. 1) Ausländische kollektive Kapitalanlagen, für die in oder von der Schweiz aus öffentlich geworben werden (Art. 2 Abs. 4) Nicht unterstellt sind: Operative Gesellschaften, die eine unternehmerische Tätigkeit ausüben Holdinggesellschaften börsenkotierte Gesellschaften in der Schweiz

Geltungsbereich (2/2) Investmentgesellschaften für qualifizierte Investoren, d.h. sofern: Ausschliesslich qualifizierte Anleger beteiligt sein dürfen; Die Aktien auf Namen lauten; und Jährlicher Nachweis einer anerkannten Revisionsstelle über Einhaltung dieser Voraussetzungen.

Übersicht Geltungsbereich

Kollektive Kapitalanlagen Vermögen, die von Anlegern zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage aufgebracht und für deren Rechnung verwaltet werden. Offene kollektive Kapitalanlagen Unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch auf Rückgabe zum Nettoinventarwert Geschlossene kollektive Kapitalanlagen Kein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch auf Rückgabe zum Nettoinventarwert

Qualifizierte Anleger Art. 10 b KAG: Begriff des „qualifizierten Anlegers“: als „qualifizierte Anleger“ gelten vor allem Institutionelle Anleger wie Banken, Versicherungen und Vorsorgeeinrichtungen sowie vermögende Privatpersonen (Schwellenwert: Finanzanlagen über CHF 2 Mio. Höhe und Inhalt kontrovers diskutiert)

KAG im Bereich der Immobilien Erweiterung des Kreises von Investitionsvehikeln Immobiliengesellschaft Immobilien-Anlagestiftung Vertragliche Immobilienfonds (KAG) Immobilien-SICAV (KAG) Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KGK) “Immobilien-SICAF (KAG)“ Interesse und Nutzung dieser neuen Investitonsvehikel, insbesondere durch qualifizierte Anleger. Möglichkeit von Erleichterungen durch die EBK, soweit nur qualifizierte Anleger vorhanden sind.

Vertraglicher Immobilienfonds (1/7) Überblick und Struktur Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag) zwischen Anlegern und Fondleitung und Depotbank Verwaltung durch die Fondsleitung (zwingend, Art. 30 KAG); Delegation im Rahmen von Art. 31 KAG möglich Fondsleitung = AG mit Hauptzweck „Ausübung des Fondsgeschäfts“ Durch Zeichnung von Fondsanteilen erwirbt Anleger gegenüber Fondsleitung einen Anspruch auf Beteiligung am Vermögen und Ertrag des Anlagefonds.

Vertraglicher Immobilienfonds (2/7) Anleger Bewilligung durch EBK Bewilligung durch EBK Kollektivanlagevertrag Fondsleitung Depotbank

Vertraglicher Immobilienfonds (3/7) Mitwirkungsrechte Kein vertragliches Mitwirkungsrechte der Anleger Reine Fremdverwaltung Sehr hohes Niveau des Anlegerschutzes Risikoverteilung / Fremdkapitalanteil Strenge Risikoverteilungsvorschriften (Art. 87 KKV) Verteilung nach Objekten, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage Mindestens 10 Objekte Verkehrswert eines Grundstücks nicht mehr als 25% des Fondsvermögens

Vertraglicher Immobilienfonds (4/7) Bezugsrecht Vorrecht der bisherigen Anleger Verwässerungsschutz Möglichkeit der Befreiung vom Bezugsrecht bei qualifizierten Anlegern Rückgabemöglichkeiten der Anleger 12monatige Frist auf das Ende eines Rechnungsjahres (Art. 66 Abs. 2 KAG) Börslicher oder ausserbörslicher Handel (Art. 67 KAG) Freiwillige Rückzahlung durch Fondsleitung

Vertraglicher Immobilienfonds (5/7) Bewertung des Anlagevermögens Schätzung des Verkehrswertes bei Erwerb, Veräusserung und Abschluss jedes Rechnungsjahres (Art. 92 und 93 KKV) Bezeichnung durch Fondleitung und Genehmigung der Schätzungsexperten durch EBK (Art. 64 KAG) Grundstücke in der Vermögensrechnung zu Verkehrswerten

Vertraglicher Immobilienfonds (6/7) Neuerungen im KAG Vereinfachungen betr. Prospekt und Reglement Zulässige Anlagen Ausländische Immobilien Immobilienfonds, REITs + kotierte Immob-ges. max 25% Immobilienzertifikate Baurechtsgdstke max. 20% Hypothekarische Belastung max. 50% vom Verkehrswert Derivative Finanzinstrumente zu Hedgingzwecken Müssen zwei Jahre nach der Lancierung erfüllt sein Fristerstreckung möglich

Vertraglicher Immobilienfonds (7/7) Neuerungen im KAG auszugebende Anteile Schätzungsexperten Sacheinlagen Besteuerung Thesaurierungsfonds same business, same rules KGK SICAF Koll. Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz

KGK (1/6) Überblick (Art. 98 – 109 KAG) Struktur Subsidiäre Anwendung des Obligationenrechts (Art. 99 KAG) Struktur Aussenverhältnis: Keine juristische Person handlungsfähig, prozessfähig und betreibungsfähig (Art. 99 KAG)

KGK (2/6) Innenverhältnis: Gesamthandschaft unter den Gesellschaftern Komplementär Unbeschränkt haftend Aktiengesellschaft mit Sitz in der Schweiz Nur in einer einzigen KGK Komplementär Geschäftsführung und Vertretung gegen Aussen Kommanditär Qualifizierte Investoren Mindestens 5 Kommanditäre spätestens ein Jahr nach Lancierung Haftung nur bis zur Kommanditsumme

KGK (3/6) KGK-Struktur Kommanditäre General Partner AG Promotoren General Partner AG Investment Adviser Portfolio

KGK (4/6) Entstehung Beendigung 1 Kommanditär / 1 Komplementär Bewilligung durch die Aufsichtsbehörde Konstitutive Wirkung des HR-Eintrages Gesellschaftervertrag und Wahlannahmeerklärung der Revisionsstelle Beendigung Durch Gesellschafterbeschluss (Grundsatz: Einstimmig) Gründen im Gesetz und Gesellschaftsvertrag (Konkurs, Gesellschaftszweck, Ablauf der Zeit etc.) Durch Verfügung der Aufsichtsbehörde

KGK (5/6) Mitwirkungsrechte der Kommanditäre Zur Geschäftsführung weder verpflichtet noch berechtigt Kein Widerspruch gegen Geschäftsführungshandlungen innerhalb des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs Keine Übertragung der Geschäftsführung möglich (Fremdverwaltung) Risikoverteilung/Fremdkapitalanteil Anlagen in Risikokapital, Bau- und Immobilienprojekte oder alternative Anlagen Umstritten: Investments in fertiggestellte Renditeobjekte Keine Risikoverteilungsvorschriften (ein Bauprojekt möglich) Keine Fremdkapitalanteilsvorschriften

KGK (6/6) Bezugsrecht Rückgabemöglichkeit der Anleger Keine aufsichtsrechtliche Regelung Rückgabemöglichkeit der Anleger Grundsatz: Keine Rückgabemöglichkeit (Closed-End-Struktur) Dauer zwischen 8 bis 12 Jahre Bewertung des Anlagevermögens Verkehrswert Bewertung gemäss Art. 88 ff. KAG Transparenz Kein Anlagereglement Richtlinien sind Teil des Gesellschaftsvertrages und Prospekt

SICAV (1/7) Struktur AG angelehnte juristische Person (OR nur subsidiär anwendbar, wenn ausdrücklich bestimmt) Drei Organe: Generalversammlung Verwaltungsrat Revisionsstelle (von der EBK anerkannt) Aktienkategorien: Anlegeraktien Unternehmeraktien Gesamtvermögen: Teilvermögen der Unternehmeraktionäre Mehrere Teilvermögen der Anlegeraktionäre Selbstverwaltete oder fremdverwaltete SICAV

Selbstverwaltete SICAV Unternehmer-aktionär Anlegeraktionär A Fondsleitung Keine Delegation der Administration (gewisse administrative Aufgaben dürfen jedoch delegiert werden) Depotbank Anlegeraktionär B Selbstverwaltete SICAV Gläubiger Teilvermögen 2 Gläubiger Teilvermögen 3 Gläubiger Teilvermögen 1 Teilvermögen 2 Anlegeraktionär A Teilvermögen 3 Anlegeraktionär B Teilvermögen 1 Unternehmeraktionär VR

Fremdverwaltete SICAV Unternehmer-aktionär Anleger-aktionär A Fondsleitung Delegation der Administration (und Weiter-delegation des Asset-Managements an einen Vermögens-verwalter) Depotbank Anleger-aktionär B Gläubiger Teilvermögen 2 Gläubiger Teilvermögen 3 Gläubiger Teilvermögen 1 Fremdverwaltete SICAV Teilvermögen 2 Anlegeraktionär A Teilvermögen 3 Anlegeraktionär B Teilvermögen 1 Unternehmeraktionär VR

SICAV (4/7) Mitwirkungsrechte der Anleger Anlegeraktionäre Anspruch auf jederzeitige Rückgabe der Aktien zum Nettoinventarwert Auskunftsrecht Zwangsverkauf Rückerstattungsklage Stimmrecht an GV (pro Aktie 1 Stimme) Gleiche Mitgliedschaftsrechte, Stimmrechte und Kontrollrechte der Anleger- und Unternehmeraktionäre

SICAV (5/7) Risikoverteilung / Fremdkapitalanteil Bezugsrecht Strenge Risikoverteilungsvorschriften (Art. 87 KKV) Verteilung nach Objekten, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage Mindestens 10 Objekte Verkehrswert eines Grundstücks nicht mehr als 25% des Fondsvermögens Bezugsrecht Bezugsrecht der bisherigen Anleger Verwässerungsschutz Befreiung vom Bezugsrecht durch EBK bei ausschliesslich qualifizierten Anleger

SICAV (6/7) Rückgabemöglichkeiten der Anleger 12monatige Frist auf das Ende eines Rechnungsjahres (Art. 66 Abs. 2 KAG) Börslicher oder ausserbörslicher Handel (Art. 67 KAG) Freiwillige Rückzahlung durch Fondsleitung Bewertung des Anlagevermögens Schätzung des Verkehrswertes bei Erwerb, Veräusserung und Abschluss jedes Rechnungsjahres (Art. 92 und 93 KKV) Bezeichnung durch Fondleitung und Genehmigung der Schätzungsexperten durch EBK (Art. 64 KAG) Grundstücke in der Vermögensrechnung zu Verkehrswerten

SICAV (7/7) Transparenz Prospektpflicht und Pflicht zur Veröffentlichung eines vereinfachten Prospekts Abgabe bzw. Veröffentlichung erfolgt kostenlos Veröffentlichung des Jahres- und des Halbjahresberichts Subsidiäre Anwendung des OR betreffend Kontrollrechte der Aktionäre

SICAF (1/2) Struktur Aktiengesellschaft i.S. des OR Ausschliesslicher Zweck: kollektive Kapitalanlage Aktionärskreis offen (d.h. nicht nur qualifizierte Anleger) Nicht in der Schweiz kotiert Subsidiäre Anwendbarkeit des OR Namenaktien zwingend vorgeschrieben Statuten und Anlagereglement Aufsichtsbehörde EBK (Bewilligung, Genehmigung, Überwachung, Erlass notwendiger Massnahmen)

SICAF (2/2) Entstehung und Beendigung Mitwirkungsrechte der Aktionäre Keine spezifischen Bestimmungen, d.h. sinngemäss OR Mitwirkungsrechte der Aktionäre Keine spezifischen Rechte, Vorschriften und Rechte gemäss OR Anlagen / Anlagepolitik / Risikoverteilung Regelung in den Statuten und im Anlageregelement Schätzung notwendig bei Immobilien (Art. 65KAG) Bezugsrecht Keine spezifische Regelung, d.h. sinngemäss OR

Chancen dieser Immobilien-anlagevehikel Geeignetes Investitionsvehikel für qualifizierte Anleger, insbesondere wenn die EBK die Immobilien-Investitionsvehikel von bestimmten Vorschriften ganz oder teilweise befreit

Folgen der Aufhebung der Lex Koller auf Immobilienanlagevehikel Ausgangslage und geltendes Recht Börsenkotierte Immobiliengesellschaften SICAV, KGK und SICAF, die von ausländischen Investoren beherrscht werden Investition in Wohneigentum bewilligungspflichtig Aufhebung der Lex Koller Investition in Wohneigentum für sämtliche SICAV, KGK und SICAF, die von ausländischen Investoren beherrscht werden, möglich

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Alexander Vogel Dr. iur. Rechtsanwalt, LL.M. Practice Group Corporate Finance/Real Estate Position Partner/Head Corporate Finance Born 1964 Education University St. Gallen (lic. iur./Dr.iur.), Northwestern Universtiy School of Law (LL.M.) Languages German, English, French Forchstrasse 452 Postfach 1432 8032 Zürich alexander.vogel@ml-law.ch Tel.: +41 44 396 91 91