UMLEGUNGSAUSSCHUSS STADT HAGEN der Bodenordnung Umlegung vereinfachte Umlegung Umlegungsstelle Home

Umlegung Umlegung allgemein Beteiligte Hauptmerkmale Vorteile Bewertung in der Umlegung Umlegungsverfahren

Umlegung allgemein Ziel einer jeden Stadtentwicklung ist es günstigen Wohnraum zu schaffen. Voraussetzung hierfür ist günstiges Bauland. Da Grund und Boden nicht vermehrbar sind, ist es deshalb gerade in den Verdichtungsräumen erforderlich, potentielle Baulandflächen einer Bebauung zuzuführen. Aus diesem Grund stellt die Gemeinde einen Bebauungs-plan auf. Diese Planung stimmt jedoch in der Regel nicht mit den örtlich vorhandenen Besitz- und Eigentumsstrukturen überein. Grünfläche Straße

Umlegung allgemein Das Ergebnis der Bauleitplanung lässt sich häufig nicht ohne bodenordnende Maßnahmen verwirklichen. Die Bauleitplanung zu realisieren ist Kernaufgabe des Umlegungsverfahrens. Umlegung bedeutet ... ... alte Grenzen auszutauschen

Umlegung allgemein Das Ergebnis der Bauleitplanung lässt sich häufig nicht ohne bodenordnende Maßnahmen verwirklichen. Die Bauleitplanung zu realisieren ist Kernaufgabe des Umlegungsverfahrens. Umlegung bedeutet ... ... alte Grenzen auszutauschen

Umlegung allgemein Das Ergebnis der Bauleitplanung lässt sich häufig nicht ohne bodenordnende Maßnahmen verwirklichen. Die Bauleitplanung zu realisieren ist Kernaufgabe des Umlegungsverfahrens. Umlegung bedeutet ... ... alte Grenzen auszutauschen Grünfläche Straße ... und unter Berücksichtigung der zweckmäßigen Gestaltung der Grundstücke nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung (Bebauungsplan) ...

Umlegung allgemein Das Ergebnis der Bauleitplanung lässt sich häufig nicht ohne bodenordnende Maßnahmen verwirklichen. Die Bauleitplanung zu realisieren ist Kernaufgabe des Umlegungsverfahrens. Umlegung bedeutet ... ... alte Grenzen auszutauschen Grünfläche Straße ... und unter Berücksichtigung der zweckmäßigen Gestaltung der Grundstücke nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung (Bebauungsplan) ... ... neue Grenzen zu bilden.

z.B. Inhaber von Hypotheken, Beteiligte ...können sein: im Grundbuch eingetragene Rechtsinhaber z.B. Inhaber von Hypotheken, Wegerechten Grundstücks- eigentümer Gemeinde, Bedarfs- und Erschließungs- träger nicht im Grundbuch eingetragene Rechtsinhaber z.B. Mieter, Pächter

Hauptmerkmale Die Umlegung ist ein geeignetes und notwendiges Instrument zur Mobilisierung von Baulandpotentialen. Ihre Kernaufgabe ist die Realisierung der Bauleitplanung. Der besondere Erfolg des Umlegungsverfahrens ist dabei auf das Solidarprinzip und auf das sog. Surrogationsprinzip zurückzuführen. Solidarprinzip bedeutet, dass die Umlegungsbeteiligten eine Solidargemeinschaft bilden und sich die Erschließungslasten gleichmäßig auf diese verteilen, d.h. grundsätzlich erhält jeder Eigentümer ein Baugrundstück zugeteilt, selbst dann, wenn sein Grundstück mit einer Fläche für öffentliche Nutzung (Verkehrs- oder Grünfläche) im Bebauungsplan überplant ist. Das Surrogationsprinzip steht für den eigentumserhaltenden Charakter der Umlegung. Das Umlegungsverfahren ist ein Grundstückstauschverfahren, bei dem das Eigentum an einem Grundstück zu keinem Zeitpunkt untergeht. In dem Moment, in dem ein Eigentümer sein Grundstück in die Umlegungsmasse einbringt, erhält er aus dieser Masse ein neu zugeschnittenes Baugrundstück. Die Zuteilung der Baugrundstücke erfolgt möglichst in gleicher oder gleichwertiger Lage und in der Proportion, in der die Eigentümer an der Einwurfsmasse beteiligt sind.

Hauptmerkmale Vor der Umlegung wird der Bodenwert ermittelt und beschlossen. Mit diesem Wert werden der Einwurfswert der Gesamtfläche des Umlegungsgebietes und der einzelne Einwurfswert eines jeden Eigentümers ermittelt. Mindestens in Höhe dieses Einzelwertes wird dem Eigentümer ein Baugrundstück zugeteilt oder der Ausgleich gezahlt. Nach der Umlegung wird der Baulandwert der Gesamtfläche ermittelt, wobei sich nun eine Wertsteigerung herausstellt. Diese Wertsteigerung wird bei jedem einzelnen Eigentümer bei der Berechnung seines Anspruchs auf Zuteilung (Sollanspruch) berücksichtigt. Beispiel: Vor der Umlegung ist ein Bodenwert von 35 EUR/m² beschlossen worden. Die Gesamtfläche des Umlegungsgebietes beträgt 100.000 m² und die des Eigentümers A 1.500 m². Nach der Umlegung beträgt der Wert des gesamten Baulandes 55 EUR/m² und die Fläche 70.000 m². Der Sollanspruch des Eigentümers A ist zu berechnen! Die Ausgleichszahlung bei einer Zuteilung von 1000 m² ist zu berechnen!

Hauptmerkmale : = = = = X X X X 35 EUR/m² 35 EUR/m² 55 EUR/m² Beispiel: Rechnung Berechnung des Einwurfswertes der Gesamtfläche vor der Umlegung Berechnung des Einwurfsgrund-stücks A (Einwurfswert) Berechnung des Baulandwertes der Gesamtfläche nach der Umlegung Wertsteigerung = 10% Anspruch auf Zuteilung des Eigentümers A (Sollanspruch) 35 EUR/m² 35 EUR/m² 55 EUR/m² 55 EUR/m² : X X X X Anteil von 1,5% Anteil von 1,5% 100.000 m² 1.500 m² 70.000 m² max. 1050 m² = = = = 3.500.000 EUR 52.500 EUR 3.850.000 EUR 57.750 EUR + 10% Wertsteigerung

hier: Mehrzuteilung von Hauptmerkmale Beispiel: Ergebnis Die Zuteilung soll mindestens in Höhe des Einwurfswertes erfolgen: 52.500 EUR + 10% Die Zuteilung soll möglichst in Höhe des Sollanspruchs erfolgen: 1050 m² = 57.750 EUR Die tatsächlich zugeteilte Flächengröße und der Flächenwert (Zuteilungswert): 55 EUR/m² z.B. 1000 m² = 55.000 EUR X Mehr- oder Minderzuteilungen über oder unter dem Einwurfswert werden mit einer Geldzahlung ausgeglichen (Ausgleichszahlung): 2.500 EUR hier: Mehrzuteilung von

Das Umlegungsverfahren... Vorteile Das Umlegungsverfahren... ...erfolgt nach dem Solidarprinzip, bei dem sich die Erschließungslast auf jeden Eigentümer gleichmäßig verteilt. ... steht nach dem Surrogationsprinzip für seinen eigentumserhaltenden Charakter. Es ist ein Grundstückstauschverfahren, es wird nicht enteignet, sondern das Eigentumsrecht wird an einem anderen Grundstück weitergeführt. ...wird durch die Geschäftsstelle abgewickelt, welches dem Eigentümer viel Zeit und Wege spart. ...realisiert den Bebauungsplan auch bei schwierigen Eigentums- und Besitzverhältnissen. ...kann parallel oder schon vor Inkrafttreten des Bebauungs-planes erfolgen und somit ist eine relativ frühe Bebauung möglich.

Das Umlegungsverfahren... Vorteile Das Umlegungsverfahren... ... garantiert durch die amtliche Durchführung und die gesetzlich vorgeschriebene Bindung die Gleichbehandlung der Eigentümer. ... wird vom Umlegungsausschuss als unabhängiges neutrales Organ der Gemeinde mit selbstständigen Entscheidungsbefugnissen durchgeführt. ...wird durch die Geschäftsstelle abgewickelt, welches dem Eigentümer viele Kosten und Gebühren (Grundbucheintragungen, Grunderwerbssteuern, Vermessungskosten, etc.) spart. ...ordnet Grundstücke in der Weise neu, dass nach Lage, Form und Größe für die zukünftige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. ...regelt, dass jeder Eigentümer aus der Verteilungsmasse ein Baugrundstück proportional zu seinem Anteil an der Einwurfs-masse erhält.

Bewertung in der Umlegung Die Grundlage für ein erfolgreiches Umlegungsverfahren ist eine plausible Bewertung der Einwurfs- und Zuteilungsgrundstücke. Die Wertermittlung erfolgt über Vergleichspreise, welche jedoch für den Einwurfswert meist nicht vorhanden sind. In diesem Fall wird der Einwurfswert ausgehend vom Baulandwert deduktiv ermittelt. Der Stichtag für beide Bewertungen ist der Tag der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses. Der Einwurfswert für Rohbauland wird ermittelt, z.B. 35 EUR/m². Die umlegungsbedingte Wertsteigerung wird berücksichtigt. Der Zuteilungswert für baureifes Land wird ermittelt, z.B. 55 EUR/m². = + = - Umlegungsbedingte Wertsteigerungen sind: eingesparte Kosten und Gebühren, z.B. Vermessungskosten, Notargebühren, Kosten beim Grundbuchamt, Ersparnis durch frühzeitige Bebauungsmöglichkeit, etc.

Das Umlegungsverfahren Aufteilung der Verteilungsmasse: Aus ihr werden den beteiligten Grund-eigentümern, entsprechend den ihnen zustehenden Anteilen, bebauungsfähige Grundstücke zugeteilt. Diese sollen mindestens den gleichen Verkehrswert und möglichst die gleiche oder gleichwertige Lage wie die alten Grundstücke haben. Umlegungsmasse:: Alle im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke werden rechnerisch zu einer Masse vereinigt. Sie bilden die Umle-gungsmasse. Aus der Umlegungsmasse werden vorweg die Flächen ausgeschieden, die nach dem Bebauungsplan als örtliche Verkehrsflächen, Grünanlagen, Kinderspielplätze u.a. fest-gesetzt sind. Die verbleibenden Flächen bilden die Verteilungsmasse. Verteilungsmasse:

Das Umlegungsverfahren Erörterung des Umlegungsplans: Während des Umlegungsverfahrens werden umfangreiche Gespräche mit den Be-teiligten geführt. Auf der Grundlage dieser Gespräche wird versucht, die persönlichen Neuordnungswünsche der Beteiligten bei der Bearbeitung des Umlegungsplans zu berücksichtigen. Mehr- oder Minderzuweisung: Können die errechneten Anteile nicht zugeteilt werden, werden unvermeidbare Mehr- oder Minderzuteilungen in Geld ausgeglichen. Umlegungsbedingte Wert-änderungen (Rohbauland wird Bauland, Verbesserung der Bebaubarkeit, Vorteil durch sofortige Erschließung, Einsparungen von Vermessungs-, Notar- und Gerichtskosten sowie Grunderwerbsteuern) zwischen den eingeworfenen und zugeteilten Grundstücken werden berücksichtigt.

Das Umlegungsverfahren Wie in jedem gesetzlich geregelten Verfahren besteht auch im Umlegungs-verfahren die Möglichkeit der rechtlichen Überprüfung durch gerichtliche Ent-scheidung. Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit tritt der Umlegungsplan in Kraft und somit wird der bisherige Rechtszustand durch den im Umlegungs-plan vorgesehenen Rechtszustand ersetzt. Rechtsmittel: Umlegungsplan: Der Umlegungsplan enthält die, auf der Grundlage der Festsetzungen des B-Plans bzw. nach den Kriterien der näheren Umgebung im Innenbereich, erarbeitete neue Grundstückssituation. Der Umlegungsplan besteht aus der Umlegungskarte und dem Umlegungs-verzeichnis. Die Umlegungskarte stellt die zukünftigen Grundstücksgrenzen und Verkehrsflächen, Grünanlagen, Kinder-spielplätze u.a. im Umlegungsgebiet dar. Das Umlegungsverzeichnis stellt die Grundstücke des alten und neuen Bestands in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht gegenüber und setzt u.a. die sich daraus ergebenden Geldausgleiche fest. Rechtskraft des Umlegungsplans:

vereinfachte Umlegung Das vereinfachte Umlegungsverfahren Die vereinfachte Umlegung dient: zur Verwirklichung eines Bebauungsplans oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung • •

vereinfachte Umlegung Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile • unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, oder • Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

vereinfachte Umlegung vorher Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile • unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, oder • Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

vereinfachte Umlegung vorher Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile Straße • unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, oder • Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

vereinfachte Umlegung Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile Straße • unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, oder • Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

vereinfachte Umlegung nachher Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile • unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, oder • Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

vereinfachte Umlegung nachher Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile Straße • unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, oder • Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

vereinfachte Umlegung nachher Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile Straße • unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, oder • Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

Das vereinfachte Umlegungsverfahren Rechtskraft des Beschlusses über die vereinfachte Umlegung: Die Wertänderung: Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit tritt der Beschluss über die vereinfachte Umlegung in Kraft, und der bisherige Rechtszustand wird durch den in dem Beschluss über die vereinfachte Umlegung vorgesehenen Rechtszustand ersetzt. Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt und die für die Führung des Liegenschaftskatasters zuständige Stelle die Rechtsänderung in das Grundbuch und in das Liegenschafts-kataster einzutragen. Vorteile, die durch die vereinfachte Umlegung bewirkt werden, sind von den Eigentümern in Geld auszugleichen. Nach Erörterung mit den Eigentümern setzt die Gemeinde durch Beschluss die neuen Grenzen die Geldleistungen ggf. die Neubegründung und Auf-hebung von Dienstbarkeiten, Grund-pfandrechten und Baulasten fest. Der Beschluss über die vereinfachte Umlegung: Berichtigung der öffentlichen Bücher:

Umlegungsstelle Der Umlegungsausschuss Die Geschäftsstelle Anordnung und Durchführung der Umlegung Die Anordnung und Durch-führung der Umlegung liegen in der Verantwortung der Ge-meinde. Ist eine Umlegung erforderlich ordnet der Rat der Stadt Hagen die Umlegung an, die vom Umlegungsausschuss durchgeführt wird. Zur Vorbereitung seiner Ent-scheidungen bedient sich der Umlegungsausschuss einer Geschäftsstelle.

Der Umlegungsausschuss Durch den Rat der Stadt gewählt Einleitung der Umlegungsverfahren Unabhängiges Entscheidungs- und Beschlussorgan 5 Mitglieder: 3 Sachverständige und 2 Ratsmitglieder Eigenverantwortliche Durchführung der Umlegungsverfahren Die Geschäftsstelle ist dem Amt für Geoinformation und Liegenschaftskataster zugeordnet

Die Geschäftsstelle zu erreichen: Ansprechpartner sind: im Rathaus II, Berliner Platz 22, 58089 Hagen, beim Amt für Geoinformation und Liegenschaftskataster, 1. Etage Zimmer C.113, C.117 u. C.118. Ansprechpartner sind: Herr Perkams Geschäftsführer 02331/207- 2708 Herr Lücke stellv. Geschäftsführer 02331/ 207- 2707 Frau Weber Projektbearbeitung 02331/ 207- 3965 Telefon: Geschäftsstelle 02331/ 207- 2117 Telefax: 02331/ 207- 2462 e-Mail: umlegungsausschuss@stadt-hagen.de Briefadresse: Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses der Stadt Hagen Postfach 4249 58042 Hagen Ansprechpartner für alle Beteiligten Umlegungs- verhandlungen mit den Beteiligten Abwicklung der Umlegungsverfahren Vorbereitung der Beschlüsse