Büro 4040 Linz, Freistädter Straße 403a Der Bauplan + Ing. Hans Reiter gerichtlich beeideter und zertifizierter Sachverständiger für die Fachgebiete öffentliches Vergaberecht, Werkvertragsrecht, Kalkulation, Bauabwicklung, Bauabrechung, Innenarchitektur, Immobilienbewertung Baugründe, Immobilienbewertung Wohnhäuser, Nutzwertfeststellung / Parifizierung Büro 4040 Linz, Freistädter Straße 403a Büro 1040 Wien, Rechte Wienzeile 9A/3.Stock/Tür 11 T: +43 732 946260 F: +43 732 946261 M: +43 699 1717 4040 office@derbauexperte.at - www.derbauexperte.at 1 18.09.2018

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NEUBAU – u m b a u der Versuch eines fairen Vergleichs der Vorteile + Nachteile eine Arbeit der FM-Teilnehmer in Wels 2003 ergänzt durch die FM-Teilnehmer im Jahr 2004 aufgestockt durch die Teilnehmer im Jahr 2006 perfektioniert durch die Teilnehmer 2007 optimiert durch die Teilnehmer 2008+ 2010 3 18.09.2018

betroffene oder einzubindende H a n d w e r k e r 4 18.09.2018

behindernde oder einzubindende B e h ö r d e n 5 18.09.2018

NEUBAU – Vorteile 01 Stand der Technik einfacher erreichbar Bauphysik Wärmedämmung neue Materialien Haustechnik neue Heizungstechnologie Energiemanagement -rückgewinnung Brandschutz 6 18.09.2018

NEUBAU – Vorteile 02 Wunschvorstellungen leichter umzusetzen Optik, CI, Trends Arbeitsabläufe intern Platzoptimierung Lage am Grundstück variabel Flächenreserven schaffen Mieter- Eigentümerbedürfnisse Vermarktung- Prestigeobjekt 7 18.09.2018

NEUBAU – Vorteile 03 Kosten Planung leichter abschätzbar Entwurf Architekt Statische Berechnung FM, PM HT-Planung Elektro Heizung Sanitär Klima Lüftung Aufzug 8 18.09.2018

NEUBAU – Vorteile 04 Kosten Bauleitung günstiger Versorgungsunternehmen sind im Haus leichter unterzubringen Strom Kanal Gas Wasser Post Kabel-TV Fernwärme 9 18.09.2018

NEUBAU – Vorteile 05 Gebäudewert eindeutiger feststellbar klar definiert Infrastruktur, Umwelt + Nachbarn planbar Hochwasser Verkehrsanbindung Schiene Bewirtschaftungskosten Entsorgung 10 18.09.2018

NEUBAU – Vorteile 06 Erweiterungsmöglichkeiten leicht vorzubereiten in Richtung Höhe, Breite, Tiefe zweites Geschoß Belichtung Brandschutz 11 18.09.2018

NEUBAU – Vorteile 07 Bauablauf allgemein SCHNELLER keine Störungen durch Nachbarn durch Behörden durch unbekannte Probleme unter dem Altbestand 12 18.09.2018

NEUBAU – Vorteile 08 Qualitätsbewußtes Bauen Subventionen durch Betriebsansiedlung Förderung durch Gemeinde für Arbeitsplatzschaffung Nachlaß bei Aufschließungskosten und Kommunalsteuer 13 18.09.2018

NEUBAU – Vorteile 09 optimale Sicherheitsausstattung Niedrigere Reinigungskosten (durch entsprechend ausgesuchtes Material, z.B. WC) Minimierung der Instandhaltungskosten 14 18.09.2018

NEUBAU – Vorteile 10 Motivation für Mitarbeiter Kundenkomfort - repräsentieren ausgebildete Mitarbeiter am neuen Standort vorhanden Lohnniveau steuerbar Mitarbeitereinsparung durch optimierte Abläufe denkbar Mitarbeitereinbindung zur Struktur- und Prozeßoptimierung 15 18.09.2018

NEUBAU – Vorteile 11 Mieterertrag höher keine Betriebsunterbrechung keine Abbruch- u. Entsorgungskosten Erlös aus Verkauf Altbau 16 18.09.2018

NEUBAU – Vorteile 12 Erneuerung Maschinenpark Erneuerung Büromöbel Entrümpelung alter-laxer Gewohnheiten und Abläufe und Aufzeichnungen 17 18.09.2018

NEUBAU – Vorteile 13 neue hellere Büros neue sauberere Sanitäreinheiten neue, saubere, optimierte Produktionsflächen neue, kompaktere Lagerflächen 18 18.09.2018

NEUBAU – Nachteile 01 geänderte/stärkere behördliche Auflagen Flächenwidmung + TBPL Gestaltungsbeirat + Planungsvisite Umweltschutz Feuerwehrzufahrt Stauzonen vor dem Firmengelände 19 18.09.2018

NEUBAU – Nachteile 02 ev. weniger Sicherstellung zur Finanzierung vorhanden u.U. höhere AfA durch Baukosten höheres Unternehmerrisiko hohe monatliche Kosten 20 18.09.2018

NEUBAU – Nachteile 03 Grundkosten Baugrundrisiko Grundstücksnebenkosten Baugrundrisiko Kosten für Grünanlagen Versickerungsflächen Bauzeit Umfeld (Nachbarn) Entwurfswildwuchs Arch. 21 18.09.2018

NEUBAU – Nachteile 04 jeweils volle Höhe der Anschlußkosten Anschlußgebühren Strom – Trafo Kanal, Gas, Wasser, Fernwärme Anliegerbeiträge Grundabtretung Gemeinde für spätere Straßenverbreiterung 22 18.09.2018

NEUBAU – Nachteile 05 Bau - bewilligung Gewerbe – Wasserrechts – Brandverhütung/Feuerwehr Arbeitsinspektor-LM-Insp. Zeitverzögerung wegen Aufschließungsarbeiten an ganz neuem Standort (Straßenzufahrt, Autobahnanschluss, ..) 23 18.09.2018

NEUBAU – Nachteile 06 Umstellung Anfahrtswege Kunden und Mitarbeiter keine öffentlichen Verkehrsmittel zum Betrieb es fehlen: Kiga Ärzte Einkaufsmöglichkeit Mittagspause außer Haus 24 18.09.2018

NEUBAU – Nachteile 07 Abbruchkosten + Entsorgung Anrainereinsprüche Übersiedlungskosten logistische Zusammenführung mehrerer Standorte Übersiedlungsdauer Informationskosten über den neuen Standort an die Kunden, Geschäftspartner, … 25 18.09.2018

NEUBAU – Nachteile 08 neuer Standort kann Nachteil für bisherige Lieferanten und Kunden sein höhere Transportkosten wegen Maut erschwerte Bauüberwachung neue Bausünden möglich 26 18.09.2018

u m b a u - vorteile 01 Teilnutzung während Umbau möglich, Standort bleibt geringere momentane Kosten durch kleinere Einzelabschnitte, im Budget leichter verkraftbar geringere Kapital-u. Zinsbelastung 27 18.09.2018

u m b a u - vorteile 02 Keine behördlichen Bewilligungen erforderlich oder nur Ergänzungen zu den bestehenden anzeigepflichtige BV nach Bauordnung freie BV nach Bauordnung auch für gewerberechtliche Änderungen 28 18.09.2018

u m b a u - vorteile 03 selten Probleme mit Gestaltungsbeirat / Planungsvisite Architektonische Erhaltung Jugendstil Anrainerprobleme meist bereits ausgeschaltet 29 18.09.2018

u m b a u - vorteile 04 Änderung des Bebauungsplanes stört Bestand nicht und vergrößert die bebaubare Fläche RS Poltura – Altbestand außerhalb der neuen Baufluchtlinie keine Einschränkung durch Änderung gesetzlicher Richtlinien (z.B. Abstand) 30 18.09.2018

u m b a u - vorteile 05 Gebäudewert als Sicherstellung für Finanzierung der Umbauetappen vorhandene Infrastruktur Förderung – steuerliche Vorteile 31 18.09.2018

u m b a u - vorteile 06 Gebäudehülle vorhanden könnte aufgrund der arch. Einschränkungen günstiger sein witterungsunabhängiger Bau Gebäude-Gegebenheiten bekannt Schutz- und Sicherheitskonzepte schon vorhanden wirtschaftliche Vorteile Aufwand = Reparatur 32 18.09.2018

u m b a u - vorteile 07 keine Grundkosten Grundreserven nutzen geringere Anschlußkosten gute Raumhöhe für Installationen und Doppelböden Umbau im Zuge der ohnedies erforderlichen Generalsanierung geringere Werbungskosten Firmenpapier Tel-Nr. 33 18.09.2018

u m b a u - vorteile 08 Erhaltung des Standortes Erhaltung des eingeschulten Personals Verkehrsplanung vorhanden ? Eigenleistung kann ich erbringen zeitliche Flexibilität der Umbauabschnitte weniger Stehzeiten 34 18.09.2018

u m b a u - nachteile 1 Bindung an Gegebenheiten, damit eingeschränkte Nutzung, Kompromisse erforderlich Raumgrößen, Raumhöhe Fassade (Denkmalschutz) Belichtung Außenanlagen – Parkplätze Statik - Belastbarkeit längere Planungsphase + höhere Planungskosten Bestandsaufnahme Statiker 35 18.09.2018

u m b a u - nachteile 2 technische Umrüstung aufwendig Haustechnik-Installationen Heizung Lüftung Sanitäre Aufzug elektrische Leitungen, Trafo Kanalabflüsse Einbringung von neuer Technik und Medien 36 18.09.2018

u m b a u - nachteile 3 Schallschutz an befahrenen Straßen versteckte Mängel im bau- und installationstechnischen Bereich fehlerhafte / keine Bestandspläne Kamine, Durchbrüche, Leitungsführungen Materialentsorgung (Kosten) 37 18.09.2018

u m b a u - nachteile 4 Mehrkosten durch kleinere Bauabschnitte mehrfache BGK höhere EP durch kleinere Mengen alle paar Jahre „Baustelle“ mehrfache kleine Übersiedlungskosten 38 18.09.2018

u m b a u - nachteile 5 eingeschränkte Erweiterungsmöglichkeiten Bautiefe Breite Höhe Gestaltung Nachbar fixer Teilbebauungsplan 39 18.09.2018

u m b a u - nachteile 6 keine deutliche/direkte Verbesserung der Bausubstanz „eine alte Hütte bleibt eine alte Hütte“ oder es wird das Umbauen teurer als das Neubauen ??? 40 18.09.2018

u m b a u - nachteile 7 Betriebskosten werden höher sein Energiekosten Umsetzung von Brandschutzkonzepten teuer Verkehrsanbindung für Verwendungszweck geeignet ? Parkflächen Anlieferung 41 18.09.2018

u m b a u - nachteile 8 schlechterer ROI die Kosteneinsparung beim Umbau ergibt leider nur niedrigere Nutzungswerte des Gebäudes, daher niedrigerer Return on Investment 42 18.09.2018

u m b a u - nachteile 9 alte Lagerlogistik entfernen Störungen im Betriebablauf durch Dezentralisierung Anmietung von Ersatzflächen permanente Bau-Reinigungskosten Arbeitsfrust – Demotivierung der MA durch Lärm Staub Kälte 43 18.09.2018

u m b a u - nachteile 10 Beweissicherung Altbau, Nachbar, Prozeß ? Prüfgutachten MWK, Decken, ... Baustelleneinrichtung und –versorgung, Baustellensicherung Fehlerquellen groß im LV, Regien? Massen nicht genau erfaßbar 44 18.09.2018

u m b a u - nachteile 11 Verkehrsführung während der Bauzeit Unfallrisiko Anschlußfugen, Setzungsrisse Ergänzungen wegen Vorschriften nach neuer Bauordnung 45 18.09.2018

u m b a u - nachteile 12 Optimierung der Produktionsabläufe schwieriger einheitliche Materialien nicht gegeben Abschätzung der Kosten schwieriger 46 18.09.2018

und aus. und danke ! und weitere Fragen ? 47 18.09.2018