Neues Bauvertragsrecht ab 2017 - Was ist für Kommunen bzw. kommunale Wohnungsbaugesellschaften wichtig? Dr. Britta Schubel Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

Reform des BGB-Werkvertragsrechts durch „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrecht und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ erstmals vorgelegt: 28.09.2015, 1. Lesung: 10.06.16, derzeit in den Ausschüssen, 2. und 3. Lesung noch für November geplant, Inkrafttreten? „noch in dieser Legislaturperiode“, evtl. Mitte 2017 d.h. zwei große Reformen sind geplant Verbesserungen im Kaufrecht, insbesondere bei mangelhaften Materiallieferungen (Leistungskette) Aufnahme des Bauvertrages in das BGB VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

1. Ziel des Gesetzgebers mit dieser Reform: Ersatz der Aus- und Einbaukosten, wenn mangelhaftes Material verbaut wurde Unternehmer soll künftig von seinem Händler, dessen Lieferanten oder gleich vom Hersteller die Kosten für den Ausbau des mangelhaften und für den Neueinbau des Materials verlangen können; Anpassung an Rechtsprechung des EuGH bzgl. des Verbraucherrechts wichtig für kommunale Bauunternehmen EuGH Entscheidung: vom 16.09.2011 Vom Verbraucher gekaufte Bodenfliesen ließ dieser von einem Fliesenleger verlegen Fliesen wiesen Schleier auf Verbraucher verlangt vom Verkäufer Neulieferung der Fliesen und Ausbau der mangelhaften Fliesen sowie Neueinbau mangelfreier Fliesen Entscheidung des EuGH stellt eine Ausweitung des Nacherfüllungsanspruch des Verbrauchers gegenüber der bisherigen Rechtspraxis in Deutschland bis dahin war Voraussetzung für den Ersatz der Aus- und Einbaukosten, dass der Verkäufer gemäß § 280 Abs. 1 BGB schuldhaft gehandelt haben muss VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

Wie soll das geregelt werden Wie soll das geregelt werden? Neueinschub eines Absatzes 3 in § 439 BGB „Hat der Käufer die mangelhafte Sache gemäß ihrer Art und ihrem Verwendungszweck in eine andere Sache eingebaut, ist der Verkäufer im Rahmen der Nacherfüllung verpflichtet, nach seiner Wahl entweder selbst den erforderlichen Ausbau der mangelhaften und den Einbau der nachgebesserten oder gelieferten mangelfreien Sache vorzunehmen oder dem Käufer die hierfür erforderlichen Aufwendungen zu ersetzen. ...“ unklar ist noch: Was ist, wenn eine Kaufsache eingefüllt, aufgetragen oder mit anderen Sachen verbunden bzw. installiert werden? Ein eigenes Verschulden des Verkäufers wird nun nicht mehr vorausgesetzt. Hat er eine mangelhafte Sache geliefert, muss er auch alle im Rahmen der Nacherfüllung anfallenden Kosten tragen. Unklar wenn Kaufsache eingefüllt , z.B. Heizöl aufgetragen: z.B. Grundierung/Lack verbunden: z.B. eingelötet Den Unterschied zur jetzigen Rechtslage möchte ich Ihnen anhand eines aktuellen Beispiels aus unserer Praxis erläutern. VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

nach 3 Jahren zeigen sich Risse auf der Gebäudeoberfläche Beispiel: Gebäude wird mit WDVS gedämmt und anschließend mit Putzauftrag und Anstrich versehen nach 3 Jahren zeigen sich Risse auf der Gebäudeoberfläche Materialuntersuchung stellt fest: Dämmplatten des WDVS sind geschrumpft aufgrund Materialfehler Folge: gesamte Werkleistung des Unternehmens, das das WDVS eingebaut hat, ist mangelhaft, d.h. WDVS aus- und neu einbauen Wer trägt die Kosten für diese Arbeiten? VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

Ansprüche heute: sog. „Regressfalle“ für Handwerker (ohne Haftungsvereinbarungen mit Herstellerverbänden): Unternehmer kann über die Lieferkette – wenn Ansprüche noch nicht verjährt sind – allenfalls erreichen, dass der Hersteller der Dämmplatten neue Dämmplatten liefert Folgekosten wie: - Kosten für Putzmaterial, - Fassadenfarbe und - die gesamten Kosten für den Aus- und Wiedereinbau bekommt er vom Hersteller nicht ersetzt. - Unternehmer ist aber gem. § 635 Abs. 2 BGB verpflichtet, die zum Zwecke der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen (insb. Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten) zu tragen Für einen Kaufvertrag zwischen Unternehmen gilt die Rechtsprechung des EuGH bislang ausdrücklich nicht so zuletzt vom BGH entschieden im April 2014 Werkunternehmer kann vom Verkäufer nach geltendem Recht nur die Lieferung des dafür benötigten neuen Baumaterials verlangen Aus- und Einbaukosten muss er selbst tragen, außer der Verkäufer hat selbst schuldhaft gehandelt (z.B. durch falsche Beratung oder falsche Lagerung) VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

Ansprüche nach Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts: Unternehmer kann von seinem Lieferanten verlangen, dass dieser nach seiner Wahl entweder den Ausbau der mangelhaften und den Einbau der Dämmplatten selbst vornimmt oder die für den Aus- und Neueinbau erforderlichen gesamten Aufwendungen ersetzt. Aber Problem: bei Selbstvornahme des Lieferanten immer Eingriff in das Gewerk eines anderen Unternehmers und Bauherr kennt Fähigkeiten des Lieferanten nicht Ist noch nicht abschließend geklärt! Außerdem soll es keinen Unterschied machen, ob eine neue, mangelfreie Sache vom Verkäufer geliefert wird oder ob die mangelhafte Sache vom Verkäufer ausgebaut, repariert und dann wieder sach- und fachgerecht eingebaut wird. in beiden Arten der Nacherfüllung hat der Verkäufer dann die Kosten der Nacherfüllung zu tragen. VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

Weiter Ansprüche nach Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts: Lieferant (z.B. ein Großhändler) kann dann seinerseits von seinem Lieferanten (z.B. dem Hersteller) den gesamten Aufwendungsersatz verlangen = Rückabwicklung in der Lieferkette als sog. selbständiger Regressanspruch gem. dem neuen § 445a BGB Rückgriff des Verkäufers Gibt es schon jetzt beim Verbrauchsgüterkaufrecht (seit EuGH-Urteil vom 16.06.2011) soll nun auf alle Kaufverträge (also auch auf die zwischen zwei Unternehmen), die neu hergestellte Sachen zum Gegenstand haben, ausgeweitet werden. VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

2. Ziel des Gesetzgebers mit dieser Reform: mehr Schutz für Verbraucherinnen und Verbraucher im Werkvertragsrecht deshalb: neues Kapitel zum Verbraucherschutz Unternehmer muss Verbraucher vor Vertragsschluss Baubeschreibung zur Verfügung stellen Verbindliche Festlegung Bauzeit Widerrufsrecht innerhalb 14 Tagen nach Vertragsschluss Obergrenzen für Zahlung von Abschlägen durch Verbraucher Pflicht des Unternehmers, Unterlagen über das Bauwerk zu erstellen und an den Verbraucher herauszugeben VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

Das führt zu völlig neuer Gesetzesstruktur der werkvertraglichen Regelungen im BGB: Titel 9 Werkvertrag und ähnliche Verträge Untertitel 1 – Werkvertragsrecht Kapitel 1 – Allgemeine Vorschriften §§ 631 - 650 Kapitel 2 – Bauvertrag §§ 650a - 650g Kapitel 3 – Verbraucherbauvertrag §§ 650h - 650m Kapitel 4 – Unabdingbarkeit § 650n Untertitel 2 – Architekten- und Ingenieurvertrag §§ 650o - 650s Untertitel 3 – Bauträgervertrag §§ 650t - 650u Untertitel 4 – Reisevertrag Während die in schwarzer Schrift aufgeführten Rechtsvorschriften bereits in anderer Fassung im BGB enthalten sind sind die 21 Paragraphen in roter Schrift, also §§ 650a bis 650u vollkommen neu VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

Feststellungen im Gesetzentwurf: „Das Gesetz hat keine Auswirkungen auf die öffentlichen Haushalte.“ „Für Bund, Länder und Kommunen entsteht kein zusätzlicher Erfüllungsaufwand bzw. kein zusätzlicher Vollzugsaufwand.“ Grund: öffentliche AG wickeln ihre Verträge auf der Basis der VOB ab und diese AGB-Regeln sind von der Gesetzesreform nicht erfasst VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

Wichtige Neuerungen sind z.B.: Abnahmereglung: Bisherige Regelung: § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB „… Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist.“ Eigentlich sollte mit dieser Regelung, die es so erst seit dem Jahr 2000 gibt, erreicht werden, dass Abnahme-verfahren zu beschleunigen In der Praxis haben sich jedoch Schwächen dieser Regelung gezeigt Verweigert Besteller nach Fristsetzung durch den Unter-nehmer die Abnahme, ohne die von ihm beanstandeten Mängel zu benennen, greift die Fiktion des Abs. 1 Satz 3 zunächst nicht, wodurch die Fälligkeit der Werklohn-forderung des Unternehmers hinausgeschoben wird. Deshalb kann in vielen Fällen erst nach einer längeren Zeit (zumeist in Gerichtsverfahren) geklärt werden, ob im Zeitpunkt des Abnahmeverlangens tatsächlich wesentliche Mängelvorlagen, die dem Besteller zur Abnahmeverweigerung berechtigt hätten und er ob dies nicht der Fall war und er zur Abnahme verpflichtet gewesen wäre VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

§ 640 Abs. 1 Satz 3 BGB soll gestrichen werden, dann § 640 BGB-E neue Abnahmefiktion: Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe von Mängeln verweigert Fiktion tritt also ein, wenn Besteller sich nicht zum Abnahmeverlangen äußert oder Abnahme ohne Benennung von Mängeln verweigert wird bei Verbrauchern vorherige Belehrung notwendig! VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

§ 650f BGB-E Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme „Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. Die gemeinsame Zustandsfeststellung soll mit der Angabe des Tages der Anfertigung versehen werden und ist von beiden Vertragsparteien zu unterschreiben.“ Anspruch auf gemeinsame Feststellung des Leistungsstandes: Zustand des Werks zum Zeitpunkt des Abnahmeverlangens soll dokumentiert werden, um in einem späteren Prozess die Sachaufklärung zu erleichtern. Zustandsfeststellung ersetzt nicht die Abnahme VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

§ 650g BGB-E Schriftform der Kündigung „Die Kündigung des Bauvertrages bedarf der schriftlichen Form.“ Aber was heißt „schriftlich“? Gilt auch für Kündigungsregelungen §§ 8 und 9 VOB/B und die Mängelrüge § 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B! § 126 BGB Schriftform Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden. …… Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

§ 126a BGB Elektronische Form Dieses Erfordernis der eigenhändigen Unterschrift kann also nach § 126 Abs. 3 BGB durch die in § 126 a BGB geregelte elektronische Form ersetzt werden, aber: § 126a BGB Elektronische Form Soll die gesetzlich vorgeschriebene schriftliche Form durch die elektronische Form ersetzt werden, so muss der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

Achtung: Rechtsfolgen bei Kündigung oder Mängelrüge nur mittels einfacher E-Mail oder per Fax mit formunwirksamer Kündigung kann keine Beendigung des Vertrages erreicht werden mit formunwirksamer Mängelrüge kann keine Unterbrechung der bisherigen Verjährung und kein Beginn der 2-Jahresfrist nach Mängelrüge gem. § 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B erreicht werden , d.h. Ansprüche verjähren erforderliche Eigenhändigkeit schließt aber auch aus: jede Form der mechanischen Vervielfältigung der Unterschrift (wie z. B. beim Fax). VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

immer mittels eines unterschriebenen Briefs Mängel rügen oder kündigen Unsere Empfehlung: immer mittels eines unterschriebenen Briefs Mängel rügen oder kündigen und anschließend per Boten mit Dokumentation, welches Schreiben zugestellt wird oder mit Einschreiben + Rückschein oder Einwurfeinschreiben per Post übersenden VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! VkP-Veranstaltung am 10.11.2016 „Aktuelle rechtliche Themen mit besonderer Bedeutung für Städte und Gemeinden“