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FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 1 Umlegung Geschäftsstelle Kreis Borken neues Bauland wird geschaffen.

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1 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 1 Umlegung Geschäftsstelle Kreis Borken neues Bauland wird geschaffen

2 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 2 Überblick  Was ist Umlegung und wozu gibt es sie? Was  Wer führt Umlegungsverfahren durch? Wer  Wer ist an der Umlegung beteiligt?beteiligt  Grundsätze der Umlegung Grundsätze  Bewertung der Grundstücke Bewertung  Welche Vorteile bietet die Umlegung?Vorteile  Verfahrensablauf Verfahrensablauf

3 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 3 Was ist Umlegung und wozu gibt es sie?  Aktueller Zustand: überwiegend landwirtschaftliche Nutzung

4 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 4 Was ist Umlegung und wozu gibt es sie?  Aktueller Zustand: überwiegend landwirtschaftliche Nutzung  die Gemeinde plant Bauland (Bebauungsplan)

5 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 5 Was ist Umlegung und wozu gibt es sie?  Aktueller Zustand: überwiegend landwirtschaftliche Nutzung  die Gemeinde plant Bauland (Bebauungsplan)

6 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 6 Was ist Umlegung und wozu gibt es sie?  Aktueller Zustand: überwiegend landwirtschaftliche Nutzung  die Gemeinde plant Bauland (Bebauungsplan)  Bebauung ist wegen der Grundstücksgrenzen nicht sinnvoll möglich

7 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 7 Was ist Umlegung und wozu gibt es sie?  Aktueller Zustand: überwiegend landwirtschaftliche Nutzung  die Gemeinde plant Bauland (Bebauungsplan)  Bebauung ist wegen der Grundstücksgrenzen nicht sinnvoll möglich  Abhilfe schafft eine Bodenordnung durch Umlegung

8 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 8 Umlegung bedeutet... ... alte Grenzen aufzuheben

9 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 9 Umlegung bedeutet... ... alte Grenzen aufzuheben

10 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 10 Umlegung bedeutet... ... alte Grenzen aufzuheben ... und neue Grenzen sinnvoll nach dem Bebauungsplan zu bilden (nach Lage, Form, Größe für bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltet)

11 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 11 Umlegung bedeutet... ... alte Grenzen aufzuheben ... und neue Grenzen sinnvoll nach dem Bebauungsplan zu bilden (nach Lage, Form, Größe für bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltet)

12 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 12 Wer führt die Umlegung durch?  Der Rat der Gemeinde ordnet die Umlegung an.  Der Rat wählt den Umlegungsausschuss.  ist weisungsunabhängig und entscheidungsbefugt  besteht aus fünf Mitgliedern (3 Sachverständige und 2 Ratsmitglieder)  die Geschäftsstelle ist beim Kreis Borken eingerichtetGeschäftsstelle Der Umlegungsausschuss:

13 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 13 Wer führt die Umlegung durch? Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses beim Kreis Borken Ansprechpartner für alle Beteiligten Erörterungsgespräche mit den Beteiligten Führung der Verwaltungsgeschäfte Vorbereitung der Entscheidungen

14 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 14 Wer ist beteiligt? Grundstücks- eigentümer Rechtsinhaber nach Grundbuch, z.B. Bank mit Grund- schuld, Person mit Wohnrecht Gemeinde, Bedarfs- und Erschließungsträger Rechtsinhaber außerhalb des Grundbuchs z.B. Pächter, Mieter

15 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 15 Grundsätze der Umlegung  Mindestens wertgleiche Zuteilung von Baulandwertgleiche  Grundflächen für gemeinschaftliche und öffentliche Anlagen (Straßen, Ausgleichsflächen...) werden von allen Eigentümern zu gleichen Anteilen aufgebrachtgleichen Anteilen  Landzuteilung erfolgt im Verhältnis der Werte wie vor der Umlegung (z.B. Eigentümer hat vor Umlegung 8% des Wertes des Gesamtgebietes, nach Umlegung erhält er 8% des gesamten Baulandwertes)Verhältnis  Zuteilung erfolgt möglichst in gleicher Lage

16 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 16 Grundsätze der Umlegung  Der Bodenwert vor Umlegung wird ermittelt und beschlossen z.B. 120,00 EUR/m² z.B m² EUR X= - Mindestens wertgleiche Zuteilung von Bauland -  Der Wert der einzelnen Einwurfsgrundstücke wird ermittelt (Einwurfswert)  Mindestens in dieser Höhe erhält der oder die Beteilige Baugrundstücke

17 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 17 Grundsätze der Umlegung  vom Gesamtgebiet (Umlegungsmasse) werden die geplanten Straßen, Ausgleichsflächen... abgezogen und der Gemeinde zugeteilt  die verbleibende Fläche - das Bauland – erhalten die Beteiligten (Verteilungsmasse)  die Verteilungsmasse wird nach dem Verhältnis der Einwurfswerte vor der Umlegung verteilt - Straßen, öffentliche Grünflächen usw. werden zu gleichen Teilen aufgebracht -

18 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 18 Grundsätze der Umlegung  Berechnung des Gesamtwertes der Flächen vor der Umlegung 120 EUR/m² x m² EUR = 180 EUR/m² x m² EUR = 120 EUR/m² x m² EUR = 180 EUR/m² x ??? m² EUR = + 5% - Verhältnis der Grundstückswerte vor der Umlegung -  Berechnung des Baulandwertes nach der Umlegung (Wertsteigerung!)  Wert eines Einwurfsgrundstücks (Einwurfswert)  Anspruch auf Zuteilung (Sollanspruch) + 5% Beispiel

19 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 19 Grundsätze der Umlegung - Zusammenfassung der finanziellen Grundsätze EUR EUR  Anspruch auf mindestens wertgleiche Zuteilung  Anspruch auf weitere Zuteilung bis maximal zum Sollanspruch  Wert der zugeteilten Flächen = Zuteilungswert  Die Differenz zwischen Einwurfswert und Zuteilungswert erhalten oder zahlen Sie, im Bsp.: Zahlung von 180,00 EUR/m² m² EUR X= EUR Beispiel

20 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 20 Grundsätze der Umlegung - Beispielberechnung -  Zuteilungswert: Zuteilungswert  wertgleicher Anspruch: wertgleicher Anspruch  Einwurfswert: Einwurfswert  Sollanspruch: Sollanspruch  tatsächliche Zuteilung:  Ausgleichsleistung: Ausgleichsleistung EUR = m² x 120 EUR/m² m² = EUR : 180 EUR/m² EUR = m² x 180 EUR/m² m² 7.500EUR = EUR – EUR m² EUR : 180 EUR/m² = = EUR x 1, EUR Beispiel

21 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 21 Wie kommt die Bewertung zustande? Beschluss des Umlegungsausschusses Zuteilungswerte für fertiges Bauland Einwurfswerte für Rohbauland abgeleitet aus vergleichbaren Bodenrichtwerten / Vergleichspreisen für Bauland, z.B. 180 EUR/m² abgeleitet durch Abzug der geldlichen Vorteile, die die Umlegung bringt / aus Ver- gleichspreisen, z.B. 120 EUR/m² geldlichen Vorteile

22 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 22 Wie kommt die Bewertung zustande?  Einwurfswert für Rohbauland = Baulandpreis minus geldliche Vorteile, die die Umlegung bringt (Umlegungsvorteil): -Ausgleichsflächenvorteil -Straßenlandvorteil -Abzinsung wegen zeitlicher Verkürzung und früherer Aufschließung -eingesparte Kosten (Grundbuch, Vermessung, Notar)

23 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 23 Welche Vorteile bietet die Umlegung?  Bildung von nach Lage, Form und Größe bebaubaren Grundstücken  Gleichbehandlung aller Beteiligten  frühzeitige Bebauungsmöglichkeit  Umlegungsstelle = „neutrale“ Stelle, da sie nicht an Weisungen der Gemeinde gebunden ist  keine Enteignung sondern Tauschverfahren  wenig Aufwand für Eigentümer, da komplette Abwicklung durch Geschäftsstelle (Anträge, Grundbucheintragungen,...)

24 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 24 Verfahrensablauf Planung Aufstellung B-Plan Anordnung (Rat) Umlegungsbeschluss durch Umlegungsausschuss Bestandskarte und Bestandsverzeichnis Sperre U-Vermerk Beschluss Verteilungs- maßstab und Werte B-Plan rechtskräftig Erörterungsgespräche Vermessung und Ausarbeitung Aufstellung des Umlegungsplans § 76-Regelung Vorzeitige Besitzeinweis. muss kann Eintritt Unanfechtbarkeit, gleichbedeutend mit Inkrafttreten Berichtigung der öffentlichen Bücher Vollziehung des Umlegungsplans Erschließung Baubeginn kann Einleitung Durchführung Abschluss Umsetzung Gemeinde U-Ausschuss und Geschäftsstelle Anhörung der Eigentümer

25 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 25 Einleitung Planungsabsichten Aufstellungsbeschluss für Bebauungsplan Umlegungsanordnung (Rat) Umlegungsbeschluss (Umlegungsausschuss UA) ortsübliche Bekanntmachung des Beschlusses im Amtsblatt oder in der Tageszeitung Bestandskarte und Bestands- Verzeichnis erstellen öffentliche Auslegung im Rathaus, zuvor öffentliche Bekanntmachung über Ort und Dauer der Auslegung Verfügungs- und Veränderungssperre Eintrag des Umlegungsvermerks in Grundbuch und Kataster Anhörung der Eigentümer

26 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 26 Durchführung Aufstellungsbeschluss für Bebauungsplan Beschluss des UA über Verteilungsmaßstab und Festsetzung der Einwurfs- und Zuteilungswerte Bebauungsplan rechtsverbindlich Erörterungsgespräche mit allen Beteiligten Vermessung des Umlegungsgebietes und Ausarbeitung der Vermessungssachen durch den Fachbereich Geoinformation und Liegenschaftskataster des Kreises Borken Freiwillige Vorwegregelung gem. § 76 BauGB für einzelne Grundstücke Vorzeitige Besitzeinweisung der Stadt/Gemeinde in die Verkehrs- und Grünflächen muss kann

27 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 27 Abschluss Vermessung und Ausarbeitung Aufstellung des Umlegungsplans (Beschluss des UA) Einsichtnahme ist möglich Zustellung an alle Beteiligten ortsübl. Bekanntmachung des Beschlusses Eintritt der Unanfechtbarkeit Ortsübliche Bekanntmachung des Zeitpunktes der Unanfechtbarkeit bedeutet Inkrafttreten

28 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 28 Umsetzung Inkrafttreten Berichtigung der öffentl. Bücher Grundbuch und Liegenschaftskataster Vollziehung des Umlegungsplans - Verschaffung der Besitz- und Nutzungsrechte - Finanzielle Abwicklung durch Stadt/Gemeinde Erschließung des Baugebietes durch Stadt/Gemeinde (sofern nicht vorzeitig erfolgt) Baubeginn

29 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 29 Noch Fragen? Wir helfen Ihnen gerne weiter!

30 FB 62 – Andrea Grotendorst Seite: 30 Ansprechpartner Jochen Hansens (Geschäftsführer) Tel / Zimmer 2509 (Etage 5A) Geschäftsstelle beim Kreis Borken Fachbereich Geoinformation und Liegenschaftskataster Burloer Straße BorkenFax:02861/ Georg Feldmann Tel / Zimmer 2507 (Etage 5A)


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