GIS als Baustein für Baulandumlegung

Präsentation zum Thema: "GIS als Baustein für Baulandumlegung"—  Präsentation transkript:

1 GIS als Baustein für Baulandumlegung
1 Einleitung GIS als Baustein für Baulandumlegung nach den §§ 45ff. BauGB (Buchwerk) Seminar-Vortrag von Markus Vennebusch

2 1 Einleitung Bisher wurden GIS-Systeme bei Umlegungsverfahren nur wenig verwendet. Mögliche Gründe: - Datenvolumen so überschaubar, daß Automation nicht notwendig? - Markt für ein solches System unattraktiv? - Umlegungstellen personell so besetzt, daß rechnergestütztes Arbeiten vermieden wird? - Technische Vorbildung der Beschäftigten zu gering? => Keine eindeutige Aussage möglich. Zunächst kurze Wiederholung des Ablaufschemas eines Umlegungsverfahrens nach BauGB.

3 Das Umlegungsverfahren nach dem BauGB
Planungsabsichten Umlegungsanordnung Bplan-Beschluß Umlegungsbeschluß Bestandskarte und -verzeichnis Erörterungen mit Eigentümern Verbindlichkeit BPlan Umlegungsplan Inkraftreten Vollziehung Berichtigung öffentl. Bücher

4 1 Einleitung - Ablaufschema läßt nur wenige Ansatzpunkte für Rechnereinsatz oder Automation erkennen. - Bisheriger Rechnereinsatz beschränkte sich auf Verwendung bei wiederkehrenden Vorgängen wie Formularen und Tabellen. Es soll nun untersucht werden, inwieweit ein Rechnereinsatz sinnvoll ist. Dabei ist es nicht Absicht, das Umlegungsverfahren zu automatisieren, sondern zunächst sind Arbeitsschritte zu definieren: - Wo ist GIS zweckmäßig? (Entlastung von Routinearbeit) - Wo ist GIS wünschenswert? (Präsentation für Beteiligte) - Wo ist GIS ausgeschlossen? (Menschliches Denkvermögen)

5 1 Einleitung Ergebnis: Rechnereinsatz ist sinnvoll bei - numerischen Berechnungen - Aufgaben der Datenverwaltung - Aufgaben der graphischen Datenverarbeitung

6 2 Formalisierbare Arbeitsschritte in der Umlegung
2.1 Bestandskarte Flurkarte Wertzonen 2.2 Bestandsverzeichnis 2.3 Bebauungsplan 2.4 Verteilungsmasse 2.5 Wert der Verteilungsmasse 2.6 Sollanspruch 2.7 Zuteilungsberechnung Näherungszuteilung Manuelle, interaktive Zuteilung 3 Ergänzungen 4 Beispiele Graphischer Teil wird im nächsten Vortrag vorgestellt.

7 2.1 Bestandskarte Grundlage der folgenden Überlegungen ist die Wertumlegung. Die Flächenumlegung geht als Sonderfall (gleiche Eingangswerte, geänderte Formeln) hieraus hervor. 2.1 Bestandskarte - liefert geometrische Grundlage des Bestandes - muß in digitaler Form vorliegen und muß - Flurstücksgrenzen - Gebäude - Grenzen von Wertzonen - Flurstücksbezeichnungen beinhalten.

8 2.1.1 Flurkarte 2.1.1 Flurkarte Bestandteile: Flurstücksgrenze, Beschreibung und Gebäude => Datenstrukturen für Punkte, Linien und Flächen notwendig. Herkunft der Flurkarte: - im günstigsten Fall liegt die ALK fertig vor. - Bei großer Menge von koordinierten Punkten sind nur geringe Ergänzungen notwendig. - Flurkarte muß vollständig digitalisiert werden.

9 2.1.2 Wertzonen 2.1.2 Wertzonen - Für Einwurfsgrundstücke ist der Verkehrswert zu bestimmen und als Einwurfswert zu speichern. - Flächenhafte Bewertung ist am wirtschaftlichsten, hierbei werden gleichwertige Flächen zu Wertzonen zusammengefaßt. Wertzonen und Flurstücksgrenzen müssen nicht zusammenfallen. - Überlagerung (Verschneidung) der Bestandskarte mit den Wertzonen liefert den Einwurfswert aller Flurstücke.

10 2.2 Bestandsverzeichnis 2.2 Bestandsverzeichnis Beinhaltet numerische und alphanumerische Daten und soll Suchprozesse und Fortführung des Verfahrens ermöglichen. Es empfiehlt sich der Aufbau von zwei Dateien: - Eigentümerdatei - Flurstücksdatei. Eigentümerdatei: - Name und Anschrift - Verweis auf Miteigentümer - Verweis auf weitere ihm gehörende Flurstücke - Flurstücke - Einwurfswert - Sollanspruch - Ausgleichsbetrag

11 2.2 Bestandsverzeichnis Flurstücksdatei: - Bezeichnung nach Gemarkung, Flur, Flurstück - Lagebeschreibung nach Straße und Hausnummer - Verweis auf Eigentümer - Flächengröße - Wert in DM - Grundbuchbezeichnung - Lasten in Abteilung II des Grundbuches - Kennziffer für die Art der Belastung - Kurzformel für die Art der Belastung - Wert der Belastung - Aufstehendes Gebäude - Zuteilung in alter Lage

12 2.3 Bebauungsplan 2.3 Bebauungsplan Der Bebauungsplan wird als vorgegeben angenommen, dabei ist seine Rechtsnatur unerheblich. Bei Änderung müssen bisherige Arbeitsschritte wiederholt werden. Demnach muß Bebauungsplan in digitaler Form vorliegen, wobei einige Festsetzungen die Zuteilung beeinflussen, andere hingegen nicht. Es müssen unterschieden werden: - Begrenzungslinien der öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen - Grenzen der Gemeinbedarfsflächen

13 2.3 Bebauungsplan - Nutzungsgrenzen - Baugrenzen - Baulinien - Bezeichnungen für Art und Maß der baulichen Nutzung - Grenzen der Wertzonen im neuen Bestand - Wesentlich sind Grenzen der öffentlichen Flächen. - Nutzungsgrenzen müssen nicht mit Wertzonen übereinstimmen. - Wertzonen werden mit Bebauungsplan verschnitten und liefern so Daten für Ermittlung der Verteilungsmasse.

14 2.4 Verteilungsmasse 2.4 Verteilungsmasse Digitalisierter Bebauungsplan läßt Flächenberechnung der öffentlichen Flächen zu, damit ergibt sich Verteilungsmasse zu: Umlegungsmasse (Einwurfsmasse + alte Verkehrsfläche) - Flächen nach § 55 Abs. 2 BauGB (neue örtl. Verkehrsfläche) = Verteilungsmasse

15 2.5 Wert der Verteilungsmasse
- Der Wert der Verteilungsmasse wird aufgrund der Wertzonen berechnet. - Nachdem für die einzelnen Wertzonen ein m²-Wert eingegeben ist, kann die Flächenberechnung ausgeführt werden. - Berechnet werden jeweils Fläche, Wert einer Zone und schließlich Summe der Verteilungsmasse.

16 2.6 Sollanspruch 2.6 Sollanspruch - Berechnung des Sollanspruches erfolgt nach dem üblichen Verfahren. Nach Bestimmung des Faktors q als Quotient aus Verteilungsmasse und Einwurfsmasse (in DM) können Sollansprüche nach v = q * E ermittelt werden. - Sollansprüche werden anschließend in der Eigentümerdatei gespeichert.

17 2.7 Zuteilungsberechnung
- Grundlage für Zuteilung ist der digitale Bebauungsplan. - Hier ist zu unterscheiden zwischen Bestandteilen des Bebauungsplanes, welche geometrische Ausgestaltung beeinflussen und solchen, die am Bildschirm dargestellt werden. - Zweistufiges Verfahren: - Näherungszuteilung (Verteilungsvorschlag) - interaktive Konstruktion der neuen Grundstücke

18 Näherungszuteilung 2.7.1 Näherungszuteilung - Näherungszuteilung erfolgt aufgrund der im Bebauungsplan gebildeten Blockflächen und der ermittelten Flächenwerte. - Ziel der Umlegung ist die Aufteilung in bebauungsfähige Grundstücke. - Bereits bebaute Grundstücke sollten in alter Lage zugeteilt und Planwünsche berücksichtigt werden. - Ohne Rücksicht auf die geometrische Ausformung wird zunächst geprüft, ob und wie Sollansprüche verteilt werden können. - Zwangszuteilungen und Planwünsche werden an erster Stelle berücksichtigt.

19 Näherungszuteilung - Verbleibende Sollansprüche werden so verteilt, daß Restflächen und Überschüsse minimiert werden. - Ergebnisse werden in Form einer Liste von Baublöcken ausgegeben und dienen dem Sachbearbeiter für weitere Bearbeitung der Umlegung.

20 2.7.2 Manuelle, interaktive Zuteilung
- Eigentliche Zuteilung erfolgt nun interaktiv, d.h. neue Grundstücke werden durch Konstruktion von Grenzpunkten gebildet und der Rechner bestimmt neue Flächen und deren Abweichungen vom Sollanspruch. - Hierbei kann der Rechner insbesondere auf Zwangsbedingungen (vorgegebene Breiten, Tiefen oder andere Zwangspunkte) achten. - Die am Bildschirm definierten Punkte dienen nur als Näherungswert. - Der erste Schritt der Zuteilung besteht in der Übernahme der Zwangszuteilungen, d.h. der Zuteilung in alter Lage.

21 2.7.2 Manuelle, interaktive Zuteilung
- Grenzen von bebauten Grundstücken werden aus der Bestandskarte übernommen. Sachbearbeiter kann Mehr- oder Minderzuteilung beurteilen und ggf. ändern. - Erforderliche Ausgleichsbeträge werden in der Eigentümerdatei gespeichert. - Bei der freien Zuteilung wird vom Sollanspruch ausgegangen. Aufgrund der Verhandlungen mit Beteiligten ist ungefähre Lage und damit die Wertzone bekannt, woraus die Lage und Form des Grundstückes konstruiert werden kann.

22 Flächenanspruch = Sollanspruch / Wertzone
Zuteilung nein Abfindung ja Konstruktion der Grundstücksgrenzen Einrechnen in den BPlan Wert der Zuteilung Berechnung Verschiebungsbetrag Änderung ja nein Speicherung Weitere Zuteilung ja nein Ende

23 3 Ergänzungen - Für rechnerunterstützte Umlegung ist ein existierender Bebauungsplan notwendig, der in der Praxis noch nicht rechtskräftig ist, wenn Umlegung eingeleitet wird. - Oft wird der Bebauungsplan - im Detail - der Umlegung angepaßt. Dann ist der neue Plan als Arbeitsgrundlage zu verwenden und alle bisher ausgeführten Arbeitsschritte sind mit dieser Grundlage erneut auszuführen. Beispiele: - Rechnergestützte Baulandumlegung RBU BT-GIS Benndorf Technologie für Geoinformationssysteme

24 4 Beispiele Eigentümerverwaltung

25 4 Beispiele Flächenbestimmung

26 4 Beispiele Anpassungen

27 4 Beispiele Zuteilung

28 4 Beispiele Verwaltung von Rechten

29 4 Beispiele Verwaltung von Rechten

30 4 Beispiele Abteilung III des Grundbuchs (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

31 4 Beispiele Berechnung des Geldausgleichs

32 Abschluß Fragen ?