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UMLEGUNGSAUSSCHUSS STADT HAGEN Umlegung vereinfachte Umlegung Umlegungsstelle HomeBodenordnung der.

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Präsentation zum Thema: "UMLEGUNGSAUSSCHUSS STADT HAGEN Umlegung vereinfachte Umlegung Umlegungsstelle HomeBodenordnung der."—  Präsentation transkript:

1 UMLEGUNGSAUSSCHUSS STADT HAGEN Umlegung vereinfachte Umlegung Umlegungsstelle HomeBodenordnung der

2 Umlegung allgemein Beteiligte Hauptmerkmale Vorteile Bewertung in der Umlegung Umlegungsverfahren Umlegung

3 Umlegung allgemein Ziel einer jeden Stadtentwicklung ist es günstigen Wohnraum zu schaffen. Voraussetzung hierfür ist günstiges Bauland. Da Grund und Boden nicht vermehrbar sind, ist es deshalb gerade in den Verdichtungsräumen erforderlich, potentielle Baulandflächen einer Bebauung zuzuführen. Aus diesem Grund stellt die Gemeinde einen Bebauungs- plan auf. Diese Planung stimmt jedoch in der Regel nicht mit den örtlich vorhandenen Besitz- und Eigentumsstrukturen überein. Grünfläche Straße

4 Umlegung allgemein Das Ergebnis der Bauleitplanung lässt sich häufig nicht ohne bodenordnende Maßnahmen verwirklichen. Die Bauleitplanung zu realisieren ist Kernaufgabe des Umlegungsverfahrens. Umlegung bedeutet alte Grenzen auszutauschen

5 Umlegung allgemein Das Ergebnis der Bauleitplanung lässt sich häufig nicht ohne bodenordnende Maßnahmen verwirklichen. Die Bauleitplanung zu realisieren ist Kernaufgabe des Umlegungsverfahrens. Umlegung bedeutet alte Grenzen auszutauschen

6 Umlegung allgemein Das Ergebnis der Bauleitplanung lässt sich häufig nicht ohne bodenordnende Maßnahmen verwirklichen. Die Bauleitplanung zu realisieren ist Kernaufgabe des Umlegungsverfahrens. Umlegung bedeutet alte Grenzen auszutauschen... und unter Berücksichtigung der zweckmäßigen Gestaltung der Grundstücke nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung (Bebauungsplan)... Grünfläche Straße

7 Grünfläche Straße Umlegung allgemein Das Ergebnis der Bauleitplanung lässt sich häufig nicht ohne bodenordnende Maßnahmen verwirklichen. Die Bauleitplanung zu realisieren ist Kernaufgabe des Umlegungsverfahrens.... neue Grenzen zu bilden. Umlegung bedeutet alte Grenzen auszutauschen... und unter Berücksichtigung der zweckmäßigen Gestaltung der Grundstücke nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung (Bebauungsplan)...

8 Beteiligte...können sein: Grundstücks- eigentümer Gemeinde, Bedarfs- und Erschließungs- träger nicht im Grundbuch eingetragene Rechtsinhaber z.B. Mieter, Pächter im Grundbuch eingetragene Rechtsinhaber z.B. Inhaber von Hypotheken, Wegerechten

9 Hauptmerkmale Die Umlegung ist ein geeignetes und notwendiges Instrument zur Mobilisierung von Baulandpotentialen. Ihre Kernaufgabe ist die Realisierung der Bauleitplanung. Der besondere Erfolg des Umlegungsverfahrens ist dabei auf das Solidarprinzip und auf das sog. Surrogationsprinzip zurückzuführen. Solidarprinzip bedeutet, dass die Umlegungsbeteiligten eine Solidargemeinschaft bilden und sich die Erschließungslasten gleichmäßig auf diese verteilen, d.h. grundsätzlich erhält jeder Eigentümer ein Baugrundstück zugeteilt, selbst dann, wenn sein Grundstück mit einer Fläche für öffentliche Nutzung (Verkehrs- oder Grünfläche) im Bebauungsplan überplant ist. Das Surrogationsprinzip steht für den eigentumserhaltenden Charakter der Umlegung. Das Umlegungsverfahren ist ein Grundstückstauschverfahren, bei dem das Eigentum an einem Grundstück zu keinem Zeitpunkt untergeht. In dem Moment, in dem ein Eigentümer sein Grundstück in die Umlegungsmasse einbringt, erhält er aus dieser Masse ein neu zugeschnittenes Baugrundstück. Die Zuteilung der Baugrundstücke erfolgt möglichst in gleicher oder gleichwertiger Lage und in der Proportion, in der die Eigentümer an der Einwurfsmasse beteiligt sind.

10 Hauptmerkmale Vor der Umlegung wird der Bodenwert ermittelt und beschlossen. Mit diesem Wert werden der Einwurfswert der Gesamtfläche des Umlegungsgebietes und der einzelne Einwurfswert eines jeden Eigentümers ermittelt. Mindestens in Höhe dieses Einzelwertes wird dem Eigentümer ein Baugrundstück zugeteilt oder der Ausgleich gezahlt. Nach der Umlegung wird der Baulandwert der Gesamtfläche ermittelt, wobei sich nun eine Wertsteigerung herausstellt. Diese Wertsteigerung wird bei jedem einzelnen Eigentümer bei der Berechnung seines Anspruchs auf Zuteilung (Sollanspruch) berücksichtigt. Beispiel: Vor der Umlegung ist ein Bodenwert von 35 EUR/m² beschlossen worden. Die Gesamtfläche des Umlegungsgebietes beträgt m² und die des Eigentümers A m². Nach der Umlegung beträgt der Wert des gesamten Baulandes 55 EUR/m² und die Fläche m². Der Sollanspruch des Eigentümers A ist zu berechnen! Die Ausgleichszahlung bei einer Zuteilung von 1000 m² ist zu berechnen!

11 : X max m² Hauptmerkmale 1Berechnung des Einwurfswertes der Gesamtfläche vor der Umlegung 3Berechnung des Baulandwertes der Gesamtfläche nach der Umlegung Wertsteigerung = 10% 2Berechnung des Einwurfsgrund- stücks A (Einwurfswert) 4Anspruch auf Zuteilung des Eigentümers A (Sollanspruch) 35 EUR/m² m² EUR X = 35 EUR/m² m² EUR = X 55 EUR/m² m² EUR Anteil von 1,5% EUR X = Anteil von 1,5% 55 EUR/m² = Beispiel: Rechnung + 10% Wertsteigerung

12 Hauptmerkmale Die Zuteilung soll mindestens in Höhe des Einwurfswertes erfolgen: EUR 55 EUR/m² X 1050 m² = EUR Die Zuteilung soll möglichst in Höhe des Sollanspruchs erfolgen: + 10% Die tatsächlich zugeteilte Flächengröße und der Flächenwert (Zuteilungswert): 1000 m² EUR = Mehr- oder Minderzuteilungen über oder unter dem Einwurfswert werden mit einer Geldzahlung ausgeglichen (Ausgleichszahlung): EUR hier: Mehrzuteilung von z.B. Beispiel: Ergebnis

13 Vorteile Das Umlegungsverfahren steht nach dem Surrogationsprinzip für seinen eigentumserhaltenden Charakter. Es ist ein Grundstückstauschverfahren, es wird nicht enteignet, sondern das Eigentumsrecht wird an einem anderen Grundstück weitergeführt....kann parallel oder schon vor Inkrafttreten des Bebauungs- planes erfolgen und somit ist eine relativ frühe Bebauung möglich....realisiert den Bebauungsplan auch bei schwierigen Eigentums- und Besitzverhältnissen....erfolgt nach dem Solidarprinzip, bei dem sich die Erschließungslast auf jeden Eigentümer gleichmäßig verteilt....wird durch die Geschäftsstelle abgewickelt, welches dem Eigentümer viel Zeit und Wege spart.

14 Vorteile Das Umlegungsverfahren wird vom Umlegungsausschuss als unabhängiges neutrales Organ der Gemeinde mit selbstständigen Entscheidungsbefugnissen durchgeführt....regelt, dass jeder Eigentümer aus der Verteilungsmasse ein Baugrundstück proportional zu seinem Anteil an der Einwurfs- masse erhält....ordnet Grundstücke in der Weise neu, dass nach Lage, Form und Größe für die zukünftige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen.... garantiert durch die amtliche Durchführung und die gesetzlich vorgeschriebene Bindung die Gleichbehandlung der Eigentümer....wird durch die Geschäftsstelle abgewickelt, welches dem Eigentümer viele Kosten und Gebühren (Grundbucheintragungen, Grunderwerbssteuern, Vermessungskosten, etc.) spart.

15 Der Einwurfswert für Rohbauland wird ermittelt, z.B. 35 EUR/m². Die umlegungsbedingte Wertsteigerung wird berücksichtigt. Der Zuteilungswert für baureifes Land wird ermittelt, z.B. 55 EUR/m². - = Bewertung in der Umlegung Umlegungsbedingte Wertsteigerungen sind: eingesparte Kosten und Gebühren, z.B. Vermessungskosten, Notargebühren, Kosten beim Grundbuchamt, Ersparnis durch frühzeitige Bebauungsmöglichkeit, etc. Die Grundlage für ein erfolgreiches Umlegungsverfahren ist eine plausible Bewertung der Einwurfs- und Zuteilungsgrundstücke. Die Wertermittlung erfolgt über Vergleichspreise, welche jedoch für den Einwurfswert meist nicht vorhanden sind. In diesem Fall wird der Einwurfswert ausgehend vom Baulandwert deduktiv ermittelt. Der Stichtag für beide Bewertungen ist der Tag der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses. + =

16 Das Umlegungsverfahren Alle im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke werden rechnerisch zu einer Masse vereinigt. Sie bilden die Umle- gungsmasse. Aus der Umlegungsmasse werden vorweg die Flächen ausgeschieden, die nach dem Bebauungsplan als örtliche Verkehrsflächen, Grünanlagen, Kinderspielplätze u.a. fest- gesetzt sind. Die verbleibenden Flächen bilden die Verteilungsmasse. Aus ihr werden den beteiligten Grund- eigentümern, entsprechend den ihnen zustehenden Anteilen, bebauungsfähige Grundstücke zugeteilt. Diese sollen mindestens den gleichen Verkehrswert und möglichst die gleiche oder gleichwertige Lage wie die alten Grundstücke haben. Umlegungsmasse:: Verteilungsmasse: Aufteilung der Verteilungsmasse:

17 Das Umlegungsverfahren Können die errechneten Anteile nicht zugeteilt werden, werden unvermeidbare Mehr- oder Minderzuteilungen in Geld ausgeglichen. Umlegungsbedingte Wert-änderungen (Rohbauland wird Bauland, Verbesserung der Bebaubarkeit, Vorteil durch sofortige Erschließung, Einsparungen von Vermessungs-, Notar- und Gerichtskosten sowie Grunderwerbsteuern) zwischen den eingeworfenen und zugeteilten Grundstücken werden berücksichtigt. Während des Umlegungsverfahrens werden umfangreiche Gespräche mit den Be- teiligten geführt. Auf der Grundlage dieser Gespräche wird versucht, die persönlichen Neuordnungswünsche der Beteiligten bei der Bearbeitung des Umlegungsplans zu berücksichtigen. Mehr- oder Minderzuweisung: Erörterung des Umlegungsplans:

18 Das Umlegungsverfahren Der Umlegungsplan enthält die, auf der Grundlage der Festsetzungen des B-Plans bzw. nach den Kriterien der näheren Umgebung im Innenbereich, erarbeitete neue Grundstückssituation. Der Umlegungsplan besteht aus der Umlegungskarte und dem Umlegungs- verzeichnis. Die Umlegungskarte stellt die zukünftigen Grundstücksgrenzen und Verkehrsflächen, Grünanlagen, Kinder- spielplätze u.a. im Umlegungsgebiet dar. Das Umlegungsverzeichnis stellt die Grundstücke des alten und neuen Bestands in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht gegenüber und setzt u.a. die sich daraus ergebenden Geldausgleiche fest. Wie in jedem gesetzlich geregelten Verfahren besteht auch im Umlegungs- verfahren die Möglichkeit der rechtlichen Überprüfung durch gerichtliche Ent- scheidung. Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit tritt der Umlegungsplan in Kraft und somit wird der bisherige Rechtszustand durch den im Umlegungs- plan vorgesehenen Rechtszustand ersetzt. Umlegungsplan: Rechtsmittel: Rechtskraft des Umlegungsplans:

19 Das vereinfachte Umlegungsverfahren vereinfachte Umlegung Die vereinfachte Umlegung dient: zur Verwirklichung eines Bebauungsplans oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung

20 Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden. oder vereinfachte Umlegung

21 Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder vereinfachte Umlegung vorher unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

22 Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder vereinfachte Umlegung vorher Straße unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

23 Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder vereinfachte Umlegung Straße unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

24 Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder vereinfachte Umlegung nachher unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

25 Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder vereinfachte Umlegung nachher Straße unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

26 Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder vereinfachte Umlegung nachher Straße unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

27 Das vereinfachte Umlegungsverfahren Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit tritt der Beschluss über die vereinfachte Umlegung in Kraft, und der bisherige Rechtszustand wird durch den in dem Beschluss über die vereinfachte Umlegung vorgesehenen Rechtszustand ersetzt. Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt und die für die Führung des Liegenschaftskatasters zuständige Stelle die Rechtsänderung in das Grundbuch und in das Liegenschafts- kataster einzutragen. Rechtskraft des Beschlusses über die vereinfachte Umlegung: Berichtigung der öffentlichen Bücher: Vorteile, die durch die vereinfachte Umlegung bewirkt werden, sind von den Eigentümern in Geld auszugleichen. Nach Erörterung mit den Eigentümern setzt die Gemeinde durch Beschluss die neuen Grenzen die Geldleistungen ggf. die Neubegründung und Auf- hebung von Dienstbarkeiten, Grund- pfandrechten und Baulasten fest. Der Beschluss über die vereinfachte Umlegung: Die Wertänderung:

28 Der Umlegungsausschuss Die Geschäftsstelle Umlegungsstelle Anordnung und Durchführung der Umlegung Die Anordnung und Durch- führung der Umlegung liegen in der Verantwortung der Ge- meinde. Ist eine Umlegung erforderlich ordnet der Rat der Stadt Hagen die Umlegung an, die vom Umlegungsausschuss durchgeführt wird. Zur Vorbereitung seiner Ent- scheidungen bedient sich der Umlegungsausschuss einer Geschäftsstelle.

29 Der Umlegungsausschuss 5 Mitglieder: 3 Sachverständige und 2 Ratsmitglieder Unabhängiges Entscheidungs- und Beschlussorgan Einleitung der Umlegungsverfahren Durch den Rat der Stadt gewählt Eigenverantwortliche Durchführung der Umlegungsverfahren Die Geschäftsstelle ist dem Amt für Geoinformation und Liegenschaftskataster zugeordnet

30 Die Geschäftsstelle zu erreichen: im Rathaus II, Berliner Platz 22, Hagen, beim Amt für Geoinformation und Liegenschaftskataster, 1. Etage Zimmer C.113, C.117 u. C.118. Ansprechpartner sind: Herr Perkams Geschäftsführer 02331/ Herr Lücke stellv. Geschäftsführer 02331/ Frau Weber Projektbearbeitung 02331/ Telefon: Geschäftsstelle 02331/ Telefax: 02331/ Briefadresse: Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses der Stadt Hagen Postfach Hagen Umlegungs- verhandlungen mit den Beteiligten Vorbereitung der Beschlüsse Abwicklung der Umlegungsverfahren Ansprechpartner für alle Beteiligten


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