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IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am 18.05.2015 Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 1/19 IPMS – Chance oder Ballast? Anwendung des internationalen.

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Präsentation zum Thema: "IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am 18.05.2015 Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 1/19 IPMS – Chance oder Ballast? Anwendung des internationalen."—  Präsentation transkript:

1 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 1/19 IPMS – Chance oder Ballast? Anwendung des internationalen Standards zur Flächenermittlung und seine Auswirkungen auf den deutschsprachigen Immobilienmarkt Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief Hochschule Mainz, Fachrichtung Architektur, Fachgebiet Management und Ökonomie stellvertr. Leiter im Arbeitskreis Flächendefinitionen der GIF Mitglied im IPMS Standard Setting Committee Mitglied im Normenausschuss zur Novellierung der DIN 277 Obmann im Normenausschuss zur Novellierung der DIN (Bedarfsplanung)

2 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 2/19 Agenda 1.Einleitung 2. Mitglieder der Coalition 3. Zeitplan 4.Vergleich bestehender Standards 5.Flächensystematik IPMS Office 6.Messregeln 7. Zusammenfassung

3 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 3/19 1.Einleitung - warum ein (weiterer) neuer Standard? - die Notwendigkeit einer einheitlichen Mietflächenerfassung ist international unumstritten - die Mietfläche ist die Grundlage der Wertermittlung und der Renditebetrachtung Ziel: - Transparenz und Vergleichbarkeit von Flächen für alle Marktteilnehmer der Immobilienwirtschaft - Vereinheitlichung der Flächensystematiken und der Messregeln - allgemein anerkannter Standard zur Dokumentation der Flächenberechnungen Herausforderungen: - bestehende nationale Standards und deren Modifikationen - unterschiedliches Verständnis bei der Definition von Begriffen und deren Zuordnung - methodisches Vorgehen bei der Entwicklung der Flächensystematik

4 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 4/19 2. Mitglieder der Koalition (58) American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA) Appraisal Institute (AI) Asia Pacific Real Estate Association (APREA) Asian Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (ANREV) Asociación Española de Geometras Expertos Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) Asociación Professional de Sociedades de Valoración (ATASA) ASTM International Australian Property Institute (API) British Property Federation (BPF) Building Owners and Managers Association, Canada (BOMA Canada) Building Owners and Managers Association, China (BOMA China) Building Owners and Managers Association International (BOMA International) Building Owners and Managers Association, Japan (BOMA Japan) China Institute of Real Estate Appraisers and Agents (CIREA) Chongqing Real Estate Association Commonwealth Association of Surveying and Land Economy (CASLE) Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati (CNGeGL) CoreNet Global Council of European Geodetic Surveyors (CLGE) Counselors of Real Estate (CRE) Cyprus Architects Association (CAA) Cyprus Association of Civil Engineers (CYACE) Cyprus Federation of the Building Contractors Associations (OSEOK) European Council of Real Estate Professions (CEPI) Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (GIF) Ghana Institution of Surveyors (GhIS) Hungarian Real Estate Developers Association (IFK) HypZert GmbH INREV Institute of Real Estate Management (IREM) International Association of Assessing Officers (IAAO) International Consortium of Real Estate Associations (ICREA) International Facility Management Association (IFMA) International Federation of Surveyors (FIG) International Monetary Fund (IMF) International Real Estate Federation (FIABCI) International Union of Property Owners (UIPI) International Union of Tenants (IUT) Italian Real Estate Industry Association (ASSOIMMOBILIARE) Japan Association of Real Estate Appraisers (JAREA) Japan Association of Real Estate Counselors (JAREC) National Society of Professional Surveyors (NSPS) Nigerian Institution of Estate Surveyors and Valuers (NIESV) NP “Cadastral engineers” Open Standards Consortium for Real Estate (OSCRE) Property Council of Australia (PCA) Property Council of New Zealand (PCNZ) Real Estate Syndicate of Lebanon (REAL) Real Property Association of Canada (REALpac) Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Seocovi SP (SECOVI) Society of Chartered Surveyors of Ireland (SCSI) South African Property Owners Association (SAPOA) Technical Chamber of Cyprus (ETEK) The Appraisal Foundation (TAF) Union Nationale des Economistes de la Construction (UNTEC)

5 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 5/19 3.Zeitplan Mai 2013Konstituierende Sitzung der Coalition Juli 2013Bildung des Standard Setting Committee (SSC) Sept. 2013Erster Entwurf für IPMS Offices Dez. 2013Fertigstellung des Gelbdrucks IPMS Offices April 2014Ende der Konsultationsphase Mai 2014Überarbeitungsphase IPMS Offices Nov. 2014Veröffentlichung IPMS Offices und erster Entwurf für IPMS Residential Juli 2015Fertigstellung des Gelbdrucks für IPMS Residential Sept. 2015Ende der Konsultationsphase Dez. 2015Veröffentlichung IPMS Residential Juni 2016 Veröffentlichung IPMS Industrial Dez Veröffentlichung IPMS Retail

6 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 6/19 4.Vergleich bestehender Standards für IPMS Offices (alphabetische Reihenfolge): - Code of Measuring Practice (RICS) - EN – Area and Space Measurement in Facility Management - IPD Space Code – Measuring the Space Performances of Buildings - ISO/FDIS 9836 – Definition and Calculation of Area and Space Indicators - Measurement Code For the Floor Area Of Buildings (CGLE) - Method For Measuring Floor Areas in Buildings (SAPOA) - Method of Measuring Lettable Area - Commercial (PCA) - NEN 2580 – Areas and Volumes in Buildings - RA-C – Standard for Calculating the Rental Area of Commercial Space (GIF) - Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings (ANSI-BOMA) - Uniform Method of Measurement of Buildings Standards/Codes in China, Japan und Malaysia wurden nicht im Detail betrachtet, da sie auf der Grundlage anderer o. g. Standards beruhen

7 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 7/19 5.Flächensystematik 5.1IPMS 1 : “Die durch die äußere Begrenzung der Außenwand umschlossene Fläche“ schließt ein: - alle allseitig umschlossenen Flächen, aber auch Loggien, Balkone, Dachterrassen und Laubengänge schließt aus: - Lufträume, Lichtschächte, außen liegende Fluchttreppen, falls nicht integraler Bestandteil der Konstruktion - entspricht der Summe aus Geschossfläche (GF) und Außen- geschossfläche (AGF) nach SIA 416 bzw. Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 und ist vergleichbar mit: Building Exterior Gross Area, Construction Area, External area, Gross Floor Area, Gross External Area etc.

8 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 8/19 Folgende Flächen sind nicht Teil von IPMS 1, sollten aber separat ausgewiesen werden : - Terrassen auf Geländeniveau - Parkplatzflächen - technische Anlagen außerhalb des Gebäudes Vergleich IPMS 1 – SIA 416 (DIN 277): Gemeinsamkeiten: - Lufträume werden nicht als Fläche gerechnet - untergeordnete Bauteile werden ignoriert - Differenzierung GF und AGF (BGFa/b/c) Unterschiede: - AGF ist keine eigene Flächenkomponente

9 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 9/ IPMS Office Area 2 “Die durch die maßgebliche innere Begrenzung der Außenwand umschlossene Fläche“ schließt ein: - Wände, Stützen und Pfeiler, sowie andere tragende und nicht tragende sowie aussteifende Elemente schließt aus: - Atriumflächen in höheren Ebenen Vergleichbar mit Gross Internal Area, Gross Measured Area, Internal Floor Area, Intra Muros Area, Internal Area Unterschiede zur SIA d 0165 / SIA 416 (DIN 277): Flächengerüst und Messregeln !

10 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 10/19 A – Vertical Penetrations B – Structural Elements C – Technical Services D – Hygiene Areas E – Circulation Areas F – Amenities G – Workspace H – Other internal Areas 5.3 Komponenten von IPMS 2 z. B. Treppen, Liftschächte und Leitungsschächte z. B. Konstruktive Wände, Stützen, Windaussteifungen z. B. Maschinenräume, Kontrollräume für technische Einrichtungen z. B. Toiletten, Putzräume, Dusch- und Umkleideräume alle horizontalen Verkehrsflächen wie Flure, Eingangshallen u. dgl. z. B. Cafeterien, Kindertagesstätten, Fitnessräume, Gebetsräume Arbeitsbereich, d. h. alle zugänglichen Flächen der Büronutzung z. B. innen liegende Parkplätze, Lagerräume

11 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 11/19 Konstruktionsfläche tragend (KFT) nicht verm. Fläche VMF GF+AGF (BGF) Funktionsfläche (FF) Verkehrsfläche (VF) IPMS 2 IPMS 1 Outer perimeter wall A Vertical penetration B Structural Elements C Technical Services D Hygiene Areas E Circulation Areas F Amenities G workspace H other areas vertikal horizontal 5.4 Konversion IPMS: Office Buildings – SIA d 0165 SIA d 0165IPMS Nutzfläche (NF) + Konstruktionsfläche nichttragend (KFN)

12 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 12/19 Konstruktionsgrund- fläche (KGF) MF/-0 MF/G BGF Technische Funktionsfläche (TF) Verkehrsfläche (VF) IPMS 2 IPMS 1 Outer perimeter wall A Vertical penetration B Structural Elements C Technical Services D Hygiene Areas E Circulation Areas F Amenities G workspace H other areas vertical horizontal 5.5 Konversion IPMS: Office Buildings – MF/G MF/GIPMS Nutzfläche (NF)

13 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 13/19 Konstruktions- fläche tragend (KFT) nicht verm. Fläche IPMS 2 GF + GFA Funktionsfläche (FF) Verkehrsfläche (VF) Nutzfläche (NF) + Konstruktionsfläche nichtragend (KFN) VMF IPMS 1 Outer perimeter wall A Vertical penetration B Structural Elements C Technical Services D Hygiene Areas E Circulation Areas F Amenities G workspace H other areas vertikal horizontal vertikal horizontal außen innen SIA d 0165 IPMS 5.6 Konversion SIA d 0165 – IPMS: Office Buildings

14 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 14/19 Konstruktions- fläche (KF) MF/G- 0 IPMS 2 BGF Funktionsfläche (FF) Verkehrsfläche (VF) Nutzfläche (NF) MF/G IPMS 1 Outer perimeter wall A Vertical penetration B Structural Elements C Technical Services D Hygiene Areas E Circulation Areas F Amenities G workspace H other areas vertikal horizontal vertikal horizontal außen innen MF/G IPMS 5.7 Konversion MF/G – IPMS: Office Buildings

15 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 15/19 5.8IPMS 3 “Summe aller zugänglichen Flächen eines Mieters ohne die Standardeinrichtungen eines Gebäudes“ schließt ein: - Wände, Stützen und Pfeiler, sowie andere tragende und nicht tragende sowie aussteifende Elemente - Interne Verkehrsflächen schließt aus: - Standardeinrichtungen eines Gebäudes wie z. B. Toiletten- anlagen, gemeinsame Flure, Aufzüge etc. - keine direkte Verbindung zur NF gemäß SIA d 0165/DIN Verbindung zu VMF und ZF gemäß SIA d Verbindung zur exklusiv und gemeinschaftlich genutzten Flächen nach MF/G

16 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 16/19 6. Messregeln 6.1Internal Dominant Face (Maßgebliche innere Raumbegrenzung) Die innere fertig bearbeitete Oberfläche, die mindestens 50 % der Oberfläche jedes vertikalen Abschnitts einschließt, die eine innere Umfassung bildet. Unterschied zur SIA 416 / DIN 277: - anwenderfreundliche Messregel - Differenz zur SIA 416 bzw. SIA d 0165 muss ausgewiesen werden

17 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 17/19 6.2Limited use area - Fensternischen (Differenz zur Internal dominant face) - Flächen mit Einschränkungen in der Höhe Gemeinsamkeiten mit MF/G: - alle Besonderheiten im Gebäude werden erfasst < 1,50 m außen innen

18 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 18/19 7.Zusammenfassung - IPMS ist eine Chance - IPMS bildet die Grundlage für einen belastbaren Vergleich von Flächenwerten - IPMS erfordert die teilweise die Ausweisung von zusätzlichen Flächenanteilen - IPMS führt nicht zu einer Veränderung des Immobilienwertes - IPMS vereinfacht bestehende Messregeln - IPMS ist ein Projekt im Werden

19 IPMS – Chance oder Ballast? RICS Fachgespräch in Zug am Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief 19/19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !


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