Die Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG

Präsentation zum Thema: "Die Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG"—  Präsentation transkript:

1 Die Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG
„Immobilienmanagement auf der Grundlage amtlicher Geodaten“ Irene Lindner Abteilungsleiterin Liegenschaftsinformationssystem 20. Juni 2003 Dass der Liegenschaftsfonds eine spannende Sache ist, beweist ihr überaus großes Interesse, was seit dem Beginn seiner Arbeit, ungebrochen und nachdrücklich besteht. Um Ihnen zu verdeutlichen, was dieser Liegenschaftsfonds ist, was er kann, was er tut, was er nicht bzw. noch nicht kann, was er muß und will, werde ich thematisch etwas weiter ausholen müssen. Seine Entstehung und konzeptionelle Entwicklung ist äußerst widersprüchlich und kontrovers, überaus inkonsequent, was es letztlich äußerst erschwert, die gerade von Seiten der Privatwirtschaft an ihn gerichteten Erwartungen zu erfüllen. Ich will Ihnen versuchen zu verdeutlichen, dass dieser Liegenschaftsfonds nicht das non plus ultra, aber auf jeden Fall eine deutliche Verbesserung, d.h. ein kleiner Schritt in die richtige Richtung, zum Aufbau eines dringend notwendigen effizienteren Ressourcenmanagementes ist. Das Modell ist ausbaufähig. Dazu muß er sich zunächst bewähren, was einen kaum zu vollbringenden Spagat zwischen den Anforderungen der Privatwirtschaft zur Verbesserung des Investitionsklimas in Berlin und andererseits dem Beharrungsvermögen der Berliner Verwaltung, ihren politischen Interessen, Einfluß- und Politiksphären bedeutet. Der Einfluß von Verwaltung und Politik auf das Verkaufsgeschäft ist noch groß und schränkt den Spielraum und damit die Effizienz etwas ein. Es muß uns aber auch klar werden, das dies eben das Modell ist, dass sich mehrheitsfähig im Parlament durchsetzen konnte, dass das das größte Maß der Öffnung hin zu einer aus kameralistischen Zwängen herausgelösten Verkaufstätigkeit in Berlin bedeutet. Andere Bundesländer sehen neidvoll auf diese Entwicklung. Die Privatwirtschaft kritisiert die teilweise angewandte Halbherzigkeit und die vielen Vorbehalte zu Recht. Dennoch - wird dieser Liegenschaftsfonds, davon bin ich fest überzeugt, ein ganz wesentlicher Innovationsfaktor sein und eine wichtige Rolle zur Verbesserung des Investitionsklimas in Berlin spielen und damit für jede Regierung Konjunktur- und Wirtschaftsprogramm sein. © Juli 2001 momoc Marketing GmbH

2 © Juli 2001 momoc Marketing GmbH

3 Inhalt 1. Einführung 2. Der Haushalt des Landes Berlin
3. Rechtsform und Kontrolle des Liegenschaftsfonds Berlin 4. Aufgaben und Ziele der Gesellschaft 5. Portfolio der Gesellschaft 6. Ergebnisse der ersten Geschäftsjahre 7. Nachweis des Treuhandvermögens 8. Einrichtung eines Geoinformationssystems 9. Geplante Erweiterungen des Geoinformationssystems © Juli 2001 momoc Marketing GmbH

4 2. Der Haushalt des Landes Berlin
Zwischen 1991 und 2001 haben sich die Landesschulden am Kreditmarkt von 15,8 auf fast 70 Mrd.DM vervierfacht! Die Verschuldung des Landes ist im letzten Jahrzehnt damit dramatisch gestiegen. Wir müssen heute bereits mehr als 11 Millionen DM allein Zinsen pro Tag zahlen. Im gleichen Zeitraum stiegen die Zinsen des Landes von knapp 1,1 Mrd. DM auf über 4 Mrd.DM jährlich. Aus dem Unterschiedsbetrag – knapp 3 Mrd.DM – ließen sich zwei Drittel des Schuletats oder die gesamten Hochschulen und Universitäten des Landes oder der zweieinhalbfache Kulturetat finanzieren – in jedem Haushaltsjahr aufs Neue! Pro Einwohner gibt das Land Berlin im Jahr 2000 rd DM für Zinsen aus, das ist etwa das Doppelte des Länderdurchschnitts, der einschließlich der Gemeinden bei rund 600 DM liegt. Nur ein bisher günstiges Kapitalmarktzinsniveau hat einen noch höheren Anstieg der Zinsausgaben verhindert. Tatsächlich birgt der hohe Schuldenstand ein gewaltiges „Sprengpotential“. Stiege der Kapitalmarktzins um nur ein Prozentpunkt an, ergäben sich hieraus auf Dauer zusätzliche Zinsbelastungen in einer Größenordnung von 620 Mio DM jährlich. Mit dem Zinsniveau des Jahres 1991 wären die heutigen Zinsausgaben des Landes fast doppelt so hoch (etwa 6,8 Mrd DM). Die Zinslasten des Landes umfassen derzeit bereits knapp 10 v.H. der Gesamtausgaben. Hierfür muß fast ein Viertel der Steuereinnahmen bereitgestellt werden (Länderdurchschnitt: 11,3 v.H.). © Juli 2001 momoc Marketing GmbH

5 Veräußerungsabschlüsse in Mio. € (ab 2001 durch den LFB)
2. Vermögensaktivierung aus Grundstücksverkäufen Veräußerungsabschlüsse in Mio. € (ab 2001 durch den LFB) © Juli 2001 momoc Marketing GmbH

6 3. Rechtsform und Kontrolle des Liegenschaftsfonds
Land Berlin 100 % GmbH Komplementär Entwicklungs-KG Entwicklung und Verkauf von Grundstücken Vermarktungs-KG Verkauf und Verwaltung Treuhandmodell © Juli 2001 momoc Marketing GmbH

7 3. Rechtsform und Kontrolle des Liegenschaftfonds
Geschäftsstelle Land Berlin Senatsverwaltung für Finanzen Aufsichtsrat Senatsverw.f.Finanzen (Vorsitz) Herr Bielka StS Dr.Stimmann (stellv.V.) StS Strauch SenWiTech MdA Frau Dunger-Löper, Frau Spranger Hr.von Lüdecke Hr.Wolf, Hr.Kriebel, Hr.Kurth, Hr. Eder (IHK), BBm Zeller, BBm Buschkowsky Steuerungsausschuss Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG © Juli 2001 momoc Marketing GmbH

8 4. Die wichtigsten Aufgaben und Ziele des Liegenschaftsfonds
Zentraler Ansprechpartner für Investoren Wirtschaftsförderung Erlösabführung an den Landeshaushalt Verwirklichung stadtpolitischer Ziele Schaffung von Transparenz im Angebot und im Verfahren Optimierung der Vermarktung und Bewirtschaftung des eingebrachten Grundstücksbestandes Animation 1 der Liegenschaftsfonds soll in erster Linie durch eine effiziente und transparente Vermarktung landeseigener Immobilien das Investitionsklima in Berlin verbessern Wichtigster Umstand dafür ist, dass er als zentraler Ansprechpartner Immobiliensuchende erfaßt, das zur Verfügung stehende Portfolio strukturiert und die Anfragen qualifiziert bedient Animation 2 Der Liegenschaftsfonds ist dabei einerseits Dienstleister für Investoren, anderseits Dienstleister für die Verwaltung und Politik, indem er für die Einbindung wirtschaftspolitischer und stadtentwicklungspolitischer Ziele in den Verkaufsprozeß sorgt Die Bedenken und Vorbehalte der Verwaltung lassen sich nur langsam abbauen, aber von Seite der Investoren ist der Vertrauensvorschuß hoch, ebenso wie die Erwartungen, wobei es schon gelungen ist, das wesentlich flexiblere, investorenorientiertere und kundenfreundlichere Vorgehen des Liegenschaftsfonds unter Beweis zu stellen, Animation 3 Ich verspreche mir den größten Effizienzgewinn durch ein transparentes Immobilienangebot und ein transparentes Verkaufsverfahren Animation 4 und 5 Durch die Zusammenführung der Immobiliendaten wird erstmals ein gesamtstädtisches Portfoliomanagement möglich Dies wird künftig auch die Untersuchung der fachlich genutzten Liegenschaften mit einschließen, um Optimierungs- und Verwertungspotentiale zu ermitteln Animation 6 Der Liegenschaftsfonds ist seit 1. Juni im Internet mit eigener Homepage und einigen Immobilienangeboten präsent. Animation 7 und 8 Die Investitionsmöglichkeiten in Berlin sollen mit dem Liegenschaftsfonds auch international bekannter gemacht werden Hierzu kooperiert die Gesellschaft bereits mit der Wirtschaftsförderung Berlin im Rahmen des BLC und wird auch ein international ausgerichtetes PR-Management betreiben Animation vollständig © Juli 2001 momoc Marketing GmbH

9 5. Übersicht zum Landesgrundvermögen
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10 5. Portfolio der Gesellschaft - Treuhandvermögen
Bestand des LFB im Verhältnis zum Gesamtbestand der Immobilien des Landes Berlin (Stand ) © Juli 2001 momoc Marketing GmbH

11 5. Portfolio der Gesellschaft
Animation © Juli 2001 momoc Marketing GmbH

12 5. Portfolio der Gesellschaft - Übersichtskarte
© Juli 2001 momoc Marketing GmbH

13 6. Ergebnisse der ersten Geschäftsjahre
Aufnahme des operativen Geschäfts zum Übernahme von angearbeiteten Vorgängen aus Bezirken und SenFin, die das operative Geschäft zum beendet haben Insgesamt 95 MA tätig, Sollstärke zum erreicht © Juli 2001 momoc Marketing GmbH

14 7. Nachweis des Treuhandvermögens
Grundstücksübertragungs- und Treuhandvertrag vom November 2000 mit 4155 Flurstücken Bestandsbewertung durch Beraterfirma (Ansätze nicht bekannt) Zuordnung der Flurstücksbezeichnungen zu Adressen sehr kompliziert 2000 Grundbuchblattnummern fehlerhaft Deshalb: Aufbau eines Geoinformationssystems Künftig: Aufbau einer integrierten IT-Systemlösung

15 7. Nachweis des Treuhandvermögens - Urkunde
Die Arbeitsergebnisse des Bereiches Lis lassen sich am deutlichsten mit der Ausgangslage des Unternehmens dokumentieren. Der Liegenschaftsfonds war am Beginn seiner Tätigkeit praktisch blind, da er nur über die hier gezeigten Flurstücksangaben eines notariellen Übertragungsvertrages verfügte © Juli 2001 momoc Marketing GmbH

16 8. Einrichtung eines Geoinformationssystems
Visualisierung des Treuhandvermögens in Bezug zum Landesvermögen Erkennen von rechtlichen und wirtschaftlichen Einheiten Bildung von Verkaufsgrundstücken abweichend von heutigen Nutzungen Zusammenstellung vermarktungsrelevanter Informationen Untersuchung des Nachbestückungspotentials und Erstellung grundbuchfähiger Urkunden

17 8. Einrichtung eines Geoinformationssystems

18 8. Wirtschaftliche Parameter des GIS im LF
Geringe Softwarekosten, Büroübliche Hardware Sieben Arbeitsplätze zur Erstellung von GIS-Informationen Produktauswahl und Installation innerhalb von sechs Wochen Bedienbarkeit für 100 Nutzer nach zweistündiger Einweisung (Web-Komponente) Zuverlässiger Support Zuverlässigkeit der Geodaten beträgt etwa 95 Prozent (Hauptprobleme: nichtkonsistente Datenbereitstellung ALK und ALB, Adressenzuordnung in offener Bebauung) Erweiterung der Funktionalität laufend

19 "Think big“ but "Start small"

20 Einführung eines GIS Postulat Es ist zu Beginn nahezu unmöglich, die Endstufe der einzelnen GIS-Applikationen abzuschätzen!

21 Nur 32 % aller GIS-Projekte sind erfolgreich

22 9. Geplante Erweiterungen des Geoinformationssystems
Anpassung der Software FlowFact zum Liegenschaftsmanagementsystems bis Ende 2003 Verknüpfung mit einer Datenbank, in der auch Ergebnisse der Bewirtschaftung enthalten sind Abbildung aller wesentlichen Geschäftsprozesse der Vermarktung Digitales Informationssystem Bodenrichtwertatlas in Zusammenarbeit mit dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte von Berlin Schrittweise Erstellung einer überschlägigen Bestandsbewertung

23 Karte der Grundstücke

24 Derzeitige Nutzungsmöglichkeit des Bodenrichtwertatlas
Analoge Karte erheblicher Aufwand bei Änderungen zusätzlicher Aufwand bei der Digitalisierung (Sannen und Separieren in einzelne *.tiff-Dateien) nicht rechnergestützt auswertbar, da die Lageinformation (Zonen) und die Bewertungsparameter nicht in strukturierter Form vorliegen.

25 Überführung der Daten in eine auswertbare Form
Zonen als Graphikdaten (Vektor) Bewertungsparameter als Sachdaten 001 A W 2, 001

26 Das Werkzeug zur Erfassung und Pflege der Bodenrichtwertdaten
Das Werkzeug zur Erfassung und Pflege der Bodenrichtwertdaten wahlweise auf der Basis der er Karte mit freier Digitalisierung 1500 W 2,5 A 1500 W 2,5

27 Das Werkzeug zur Erfassung und Pflege der Bodenrichtwertdaten
Das Werkzeug zur Erfassung und Pflege der Bodenrichtwertdaten oder optional flurstücksscharf unter Nutzung der ALK-Daten 1600 W 2,5 A 1500 W 2,5

28 Zusammenführung und Visualisierung bewertungsrelevanter Informationen...

29 Auslesen und Weiterverarbeiten der gewonnenen Daten...

30 Bewertungsparameter

31 9. Geplante Erweiterungen des Geoinformationssystems
Schritte zur überschlägigen Bestandsbewertung Digitales Informationssystem Bodenrichtwertatlas Information über Nichtbauland im Treuhandvermögen Information über dingliche Rechte (Erbaurechtsverträge, Nutzungsrechte, Anspruch nach „Modrow“) Information über vertragliche Bindungen (langfristige Mietverträge usw.) Bestimmung wesentlicher Bewertungsparameter durch statistische Analysen Weitere wissenschaftliche Untersuchungen

32 Wird in ca. 4 Wochen völlig erneuert sein [ und stufenweise zu einem vollwertigen Immobilienportal ausgebaut... Sehr gute Resonanz folgte auf die Präsentation des Liegenschaftsfonds im Internet. Es wurden in den Monaten Juni bis August Besucher, mehr als 100 pro Tag, auf der Homepage registriert, die mal verschiedene Seiten aufgerufen haben. Die durchschnittliche Verweildauer betrug 7 ½ Minuten. Wir präsentieren über dieses Medium nicht nur Grundstücke mit sehr gutem Erfolg, sondern bieten Investoren auch eine Vielzahl weiterer Dienstleistungen an. Die Darstellung des Unternehmens, Aufbau, Personen, Kontaktaufnahme, Investoreninformationen zum Berliner Immobilienmarkt, Bodenrichtwerte, Verlinkung zum BLC und zur Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Seit Anfang August können sich interessierte Investoren einmal pro Woche unseren News-letter zusenden lassen, um sich so über neue Immobilien und wichtige immobilienbezogene Themen im Zusammenhang mit dem Liegenschaftsfonds informieren zu lassen. © Juli 2001 momoc Marketing GmbH